CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta

2.1 Alcances.

La imposibilidad de adquirir vivienda determina, frecuentemente, que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender, así, esa manifestación primaria de las personas.

El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro esta, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los países socialistas y no socialistas, que se legisle con un criterio de protección hacia el arrendatario.

Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiración del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles.

El Decreto 1070 de 1.956, inicio el proceso de protección o defensa de los arrendatarios de inmueble de ciudades capitales de Departamentos o de mas de 50.000 habitantes.

2.2 Definición.

El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, corno contraprestación un precio determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

3.1 Generalidades.

El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es:

• Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

• Consensual. Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

• Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

• De ejecución sucesiva. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

• Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

• Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

4.1 Generalidades.

Elementos de contrato de arrendamiento;

• Capacidad.

• Consentimiento.

• Objeto.

• Causa licita.

• Precio o renta.

4.2 Consentimiento.

El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.

4.3 El arrendamiento es eminentemente consensual.

Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos están incluidos en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.

Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el vinculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es bueno autenticar las firmas de las partes o bastaría con la firma de dos testigos y de las partes.

4.4 Solemnidades convencionales.

Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad.

Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso"

5.1 Requisitos de la cosa arrendada

• El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido.

• El derecho de alimentación.

• Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación

• Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso publico.

5.2 Arrendamiento de cosa ajena

Es valido el arrendamiento de cosa ajena, a éste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto.

5.3 Arrendamiento de cosa propia.

Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es valido el arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesión.

Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria Comodato.

6.1 Requisitos del precio

• Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.

• Que el precio sea determinado o determinable.

• Que el precio sea real

• Que el precio sea serio.

6.2 Exclusión de la lesión enorme en el arrendamiento

Si el precio no es justo, esto es que no guarde proporción en las prestaciones. No es viable la acción rescisoria por lesión enorme, porque la ley no lo autoriza.

6.3 Denominación del precio.

Cuando el precio se paga periódicamente se llama renta o canon. El precio en el arrendamiento se pacta por periodos definidos o determinados en el tiempo; el uso y el goce son limitados en el tiempo, pues no se puede proporcionar un disfrute completo.

• Momento: La entrega debe hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo estipulación de las partes.

• Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el lugar donde debe hacerse el pago.

• Inexistencia de la cosa: Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento es un caso donde falta objeto y por ende, el contrato es inexistente.

• La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso que se destina las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulación en contrario, del arrendatario.

Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada.

• Obligación de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada.

El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada.

No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de ella.

El arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador.

7.1 Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada.

Para que el vicio sea redhibitorio se requiere.

a. Que exista al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente.

b. Que afecte el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que se ha de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado por menos precio.

c. No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte o no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio.

7.2 Derecho de retención del arrendatario

Procede:

a. Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato.

b. Cuando el arrendatario a realizado mejoras útiles consentidas por el arrendador con la expresa obligación de abonarías.

c. Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario.

8. OBLIGACIONES CON EL ARRENDATARIO.

1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato.

2. Velar por la conservación de la cosa arrendada.

3. Pagar el precio o renta convenido.

4. Restituir o entregar la cosa al termino del contrato.

8.1 SUBARRIENDO

Consiste en que el arrendador parcial o totalmente da uso o goce de la cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las circunstancias especiales que vengan con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador.

El subarriendo puede ser total o parcial.

Parcial. Cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso o de la cosa arrendada.

Total: cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo Sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador.

8.2 Pago del precio.

El precio debe ser cubierto por el arrendatario al termino convenido con el arrendador y en la forma estipulada. Si no lo cubre, en el tiempo convenido, incurre en el incumplimiento del contrato por mora en el pago del precio ó la renta.

De simple tenencia surge la obligación de entregar la cosa al terminar el contrato. La obligación de restitución lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada teniéndose en cuenta los deterioros por el uso y goce legítimos

El inc, 2 del art. 2.000 del C.C, consagra un derecho de retención a favor del arrendador sobre tos frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que le arrendatario lo haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren, en atención a que le artículo habla de poder retener. El artículo reglamenta un depósito teniendo al arrendador como depositario.

8.3 Expiración del arrendamiento:

• Expira por cualquiera de los modos establecidos por el art. 1625 del C.C., compatibles con la naturaleza del acto jurídico.

• Por la convención de partes

• Novación

• Transacción

• Remisión

• Confusión

• Declaración de nulidad

• Por la destrucción de la cosa arrendada

• Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato

• Por la extinción del arrendador

• Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto

8.4. Extinción del derecho del arrendador por expropiación por motivo de utilidad pública

El art. 2018 del C.C, no consagra otra cosa que el principio de que el interés público prevalece sobre le interés particular en caso de expropiación por interés publico: se sigan las siguientes reglas:

- Se le dará al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principales y coger los frutos pendientes.

- Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no de lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto numero de años, todavía pendientes, la fecha de la expropiación y así costare por escritura publica, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por parte de la Nación o por quien haga la expropiación.

8.5. Insolvencia o muerte del arrendatario

Ni la insolvencia o muerte del arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario prestando fianza satisfacción del acreedor. No siendo así el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento.

8.6. Embargo de la cosa arrendada

El hecho de sacar del comercio la cosa arrendada, por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; este subsistirá, operándose, solamente una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador.

9. CLASES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

a. Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda. (Ley 56 de 1.985, reglamentada por el decreto 1816 de 1.990). Locales comerciales: para comerciantes (artículos 518, 521, 522, 523, 524 del Código de Comercio). Predios rurales para colonos, (artículos 2036 al 2044 del Código Civil)

b. Sobre Muebles: establecimientos de comercio vehículos, maquinaria industrial de elementos de establecimiento de comercio de naves y aeronaves, lising que es un contrato atípico

c. Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras literarias ( artículos 2063 al 2069 del Código Civil).

También hay contratos de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales.

10. ARRENDAMIENTOS DE CASAS, ALMACENES Y EDIFICIOS

a. El arrendatario se denomina inquilino.

b. El inquilino o arrendatario esta obligado a las reparaciones locativas. Si no cumple permite que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y exigir el pago de los perjuicios.

c. Cuando hay una destinación de la casa o edificio en un objeto ilícito puede el arrendador expeler al inquilino y exigirlé el pago de los perjuicios y la terminación del contrato.

d. Cuando la casa o el edificio se arrienda con muebles, se entiende que éstos deberán ser usados por el mismo tiempo del contrato.

e. Responde al inquilino por los vicios ocultos de la casa, edificio o almacén arrendado, de acuerdo a las normas generales.

"La mora de un periodo entero en el pago de la renta1 dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no presta seguridad competente que se verificara el pago dentro de un plazo razonable, que no bajara de treinta días."

11. DESAHUCIO

Acción de desalojar a! poseedor de una vivienda o heredad en convivencia de causa legal (art. 1569 de C.C). Juicio desahucio (art. 1651 de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil).

En el ordenamiento jurídico del código civil se encuentra causales art. 2008, y del desahucio se encuentra en el art. 2009 hasta el 2027 del código civil, todo esto:

11.1 Desahucio de fincas rústicas

En los arrendamientos sometidos a la legislación especial de arrendamientos rústicos 1las causas por la que procede están contenidas en el art. 83 de la LAR, (Ley de arrendamientos rústicos).

11.2 desahucio de fincas urbanas

En los arrendamientos sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos las causas por los que procede el desahucio están contenidas en el art.114, diferentes a las denegación de la prorroga forzosa del art. 62 de la LAU. (Ley de arrendamientos urbana), de 1964 (ver art. 27 de la actual, de 24 de 1994).

11.3 Desahuciar al arrendatario

El art. 520 del código de comercio tiene la palabra, al indicar que cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, nueva; en estos dos eventos, consagrado en los ordinales 2 y 3. del artículo 518, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.

Entonces, aparece la figura del desahucio como el instrumento que debe utilizar el arrendador para impedir la renovación del contrato entendido esta figura, como lo digamos en apartes anteriores del trabajo, como el aviso, la comunicación o notificación que debe dar el arrendador al arrendatario, haciéndole saber que no es su intención de continuar con el arrendamiento, invocando las razones que lo asisten, para que el arrendatario proceda a realizar las gestiones correspondientes a fin de buscar otro inmueble y proceder a la entrega en la fecha fijada por la comunicación.

En otras palabras, constituye este aviso un "desahucio" que a pesar de no fijar la norma la manera como él debe hacerse, conviene realizarlo por escrito, y dejar constancia de su recibo para efectos probatorios. De no dar oportunamente él desahucio y pretender posteriormente negarse a renovar el contrato, surge para el arrendatario el derecho no ya a que se renueve el contrato, si no a que este quede automáticamente prorrogado, en estas circunstancias por el tiempo que fue originalmente pactado y con los mismos cánones de arrendamiento y las mismas cláusulas pactadas para el contrato que se prorroga. Significa pues lo anterior que el derecho del arrendador a negarse a renovar el contrato termina seis meses antes que la terminación del contrato, excepto cuando el local vaya a ser demolido u ocupado por disposición de la autoridad competente, como en el caso de expropiación para la construcción de una nueva vía, por ejemplo, o en el de que se ordene la demolición por un juez, por el peligro que el edificio representa, casos en los que no se establece termino al desahucio. Estas afirmaciones concuerdan con jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, fechada el 18 de noviembre de 1971, conforme a la cual, "el arrendador, cuando desee recuperarlo para los fines señalados en los numerales 2 y 3 del articulo 518, debe dar al inquilino un desahucio con no menos de seis meses de antelación a la fecha de terminación del contrato, lapso que se estima suficiente para que aquel tome las medidas pertinentes a reducir o eliminar los perjuicios derivados de un traslado apresurado o intempestivo. Más si así no se procede, el precepto considera el contrato renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial." Este caso ofrece una modificación parcial del contrato sólo en cuanto determina una prorroga automática del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idénticas las demás condiciones de su celebración, entre ellas el monto de los cánones pactados, se supone que en los casos comentados, el propietario que desee adquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados.

Si así no procede y trata de forzar un desalojamiento repentino y apresurado o guarda silencio, el precepto impone automáticamente la prorroga del contrato. El texto legal, puesto frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el del empresario comerciante que envuelve, como se vio, elementos de interés social, impone una solución a favor del último.

11.4 Desahucio administrativo

Modalidad de ejecución forzosa por virtud de la cual la administración pública verifica el lanzamiento o desalojo de personas que ocupan un bien, básicamente fincas o inmuebles, sin título o con algún título que por la propia administración haya sido declarado inexistente y sin que, a tal fin, deba acudir a los tribunales.

Este privilegio o facultad de la administración forma parte de lo que en la doctrina se conoce con el nombre de acción de oficio o ejecución forzosa, y también de ejecutoriedad del acto administrativo y como cosa distinta de la ejecutividad de estos mismos actos.

12. ARRENDAMIENTO EN MATERIA COMERCIAL

No todas las Cosas que son susceptibles de arrendamiento están involucradas dentro de la regulación mercantil, De manera expresa, las normas consignadas en el Código de Comercio tratan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio. Particularmente tienden a proteger a los arrendatarios empresarios de establecimientos de comercio, o sea, aquel conjunto de bienes organizados por aquellos para realizar los fines de la empresa.

El sentido de protección, construido en el Código de Comercio, se dirige al empresario arrendatario y no propiamente al cornerciante, no se requiere, que se tenga la calidad de comerciante, mediante la inscripción del nombre en el libro respectivo de la Cámara de Comercio, lo indispensable es que el contrato de arrendamiento forme parte de un establecimiento de comercio, en donde sobresalgan los fines de la empresa.

12.1 Renovación de los contratos

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere al arrendatario.

3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva,

En los casos previstos en los numerales 2 y 3 el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo termino del contrato inicial.

12.3 Diferencias Al Momento De La Renovación

Las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

12.4 Preferencia Del Arrendatario

El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijara por peritos en caso de desacuerdo.

El propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquel, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagar si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenia el arrendatario.

12.5 CESION Y SUBARRIENDO

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación prevista en el contrato. Por tanto, para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el Iocal o inmueble requiere de una autorización, que bien puede ser expresa o tácita.

La cesión para que sea válida requiere de la autorización del arrendador o sea, consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

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