PLAN PARCIAL: CAMPO DE GOLF Y VIVIENDAS EN ESPARTINAS.

(MEMORIA)

ANÁLISIS PREVIO DEL SECTOR.

El sector propuesto para el plan parcial posee valores geográficos y ambientales de gran interés para el crecimiento de la Corona del Aljarafe. En un análisis previo se pretende destacar y analizar el potencial y las carencias de las que tendría que ocuparse este proyecto.

MEDIO URBANO.

El sector del Campo de Golf se encuentra a las afueras del nucleo urbano de Espartinas, entre el trazado de la nueva ronda de circunvalación de Sevilla (SE-40) al oeste, la antigua carretera Sevilla-Huelva (A-472) al sur y el ferrocarril, que lo bordea por el norte. Se trata de un segundo crecimiento periférico en torno a la A-472, ligado a varias pastillas de edificación de baja densidad (Comunidades de El Retiro y Los Maldonados). El sector es en la actualidad una zona de olivar protegido, al que se suma la protección del arroyo Rio Pudio, del Cordel del Patrocinio y de una Cañada Real.

1.2 INFRAESTRUCTURAS METROPOLITANAS

El término municipal de Espartinas forma parte del Área Metropolitana de Sevilla y en consecuencia cualquier intervención que se lleve a cabo en él, será entendido como parte de este hecho metropolitano. El lugar el cuenta con una buena comunicación con el resto del área metropolitana de Sevilla, actualmente se encuentra aproximadamente a un kilómetro de distancia de la antigua carretera de Huelva, que se encuentra en un punto intermedio con respecto a la A-49; en el futuro se verá reforzada por la construcción de la nueva ronda de circunvalación SE-40, que discurre por el “pasillo”de la vaguada del Repudio, libre de urbanización y en sentido Norte-Sur. La SE-40, presenta dos posibilidades de trazado, a ambos lados de la urbanización “El Retiro”, la elegida para la intervención es la situada al Oeste, la más cercana a Espartinas.

1.3 INFRAESTRUCTURAS LOCALES

La comunicación entre el lugar de intervención y las poblaciones cercanas se realiza principalmente por la A-472; a partir de esta vía parten caminos agrícolas que dan acceso a las parcelas de cultivo agrícola que se distribuyen por la zona. Además cabe destacar la existencia una antigua cañada real que en la actualidad sigue en uso.

1.4 MEDIO FÍSICO.

- Topografía:

La topografía constituye un aspecto fundamental en este tipo de ordenación. El sector se haya situado entre dos vaguadas de pendiente algo pronunciada. El potencial visual desde el borde de las vaguadas va a estar presente en cualquier decisión de diseño. Así, será el uso turístico y las viviendas unifamiliares singulares las que dispongan de mayor predominio de vistas sobre el campo de golf y el valle del arroyo.

De igual forma, la decisión de situar el campo de golf en el centro del sector viene también apoyada por la regularidad de la topografía en torno al cauce del Río Pudio. Existe cierta dificultad al proyectar en un terreno que salva sesenta metros de desnivel, pero no deja de ser una oportunidad para investigar en el desarrollo de las manzanas y en las secciones tipológicas de calles.

Las pendientes son una característica intrínseca a la topología edificatoria, pues en las viviendas singulares no tienen relevancias, mientras que para las topologías aisladas y pareadas no puede exceder del cinco por ciento (5%), ya que supondría un aumento del coste importante. No obstante, las pendientes se ven aminoradas por el largo desarrollo que estas abarcan, con pendientes que oscilan entre el veinticinco por ciento (25%) en las zonas más cercanas a la vaguada y prácticamente nulas en las zonas próximas a los núcleos urbanos (0.1%).

En nuestra propuesta, se ha tratado de adaptar el programa a la topografía como objetivo principal teniendo en cuenta además en su trazado todo tipo de escorrentías, desagües naturales y cursos de agua.

- Vegetación.

El principal cultivo que atañe a la propuesta es el olivar. Las Normas Subsidiarias de Espartinas recogen un capítulo especial para la protección de este cultivo. El trazado y la disposición geométrica de este cultivo se desarrolla aleatoriamente en cada parcela. La densidad del olivar es igualmente irregular en todo el sector, ya que hay numerosas parcelas que carecen de la planta. Por otro lado, se encuentran algunos pequeños cultivos de viñedos, cítricos y cultivos herbáceos de secano.

Otro elemento de gran importancia es la ribera natural del Arroyo Rio Pudio, cuyo cuidado y protección se entiende fundamental para la colonización territorial de la ciudad. Este elemento debe protegerse de agresiones y vertidos industriales, así como de otros vertidos incontrolados y la especulación ilegal.

Olivar existente.

- Sistema Hídrico:

El elemento determinante en la estructura hídrica del lugar es la vaguada del río Repudio, la cual se mantiene excluyendo cualquier desarrollo urbanizado en ella. Está atravesada por la autopista A-49 y la carretera A-472; además contempla el recorrido por una de sus laderas de la SE-40. Por la vaguada discurre la Cañada Real de la Isla, cuya latitud (75 m) es continua en todo su recorrido por el término municipal.

Otros componentes en el estudio de esta estructura son las redes de abastecimiento (existente y prevista), red de saneamiento (existente y prevista)vaguadas, acequias, pozos, aliviaderos y la existencia de suelo protegido en el cauce del río y en la zona de Este de la vaguada conformada por huertos y regadíos.

OBJETIVOS E INTENCIONES.

Los objetivos de nuestra propuesta vienen fundamentados en el análisis anterior, de tal forma que nuestros criterios de ordenación vendrán dados por las potencialidades del sector que hemos observado anteriormente.

Se concibe el sector desde el principio como un solar de oportunidades donde deben fusionarse dos escalas bien distintas. Por una lado tenemos la SE-40 que transforma nuestro sector en un satélite territorial de la ciudad. De esta forma, el sector se conecta a esta infraestructura aportando un equipamiento de escala territorial. Se trata de una pieza que conecta con el resto de satélites de la corona del aljarafe y que sería contenedor de cultura y tecnología al servicio de la metropoli. Se proponen usos culturales como teatro, museo,.. ;Por otro lado tenemos la escala mínima de vivienda unifamiliar ligada directamente al campo de golf.

La escala M. Hablamos de un crecimiento en baja densidad ligada a una actividad concreta.

La escala L. Hablamos de equipamiento local, como escuela, pistas deportivas,..

La escala X. Hablamos del equipamiento de carácter territorial.

La escala XL. Hablamos de la infraestructura territorial (Se-40, ferrocarril,.)

El campo de golf se sitúa en torno al arroyo, aprovechando la suave topografía del valle y subiendo hacía la vaguada. El arroyo dividiría en dos el desarrollo del campo de golf, situando cuatro hoyos a un lado y cinco al otro. La idea es que sea un uso compacto, con conexiones frecuentes con la casa club para mayor comodidad de los usuarios.

Las viviendas se sitúan en torno al campo de golf. Las Unifamiliares aisladas irían pegadas al campo, mientras que las pareadas actuarían de barrera en una hilera posterior y más alejada. Quizá es en la sección tipo de la calle donde se entiende mejor la idea de conexión visual de todas las viviendas con el campo. La idea es que la edificación se comporte como un elemento rígido diseñado en función a la topografía, mientras que las calles actúen como elementos colchón en altura y en desarrollo.

La entrada al club de golf y los equipamientos locales estarían conectados al cordel del patrocinio, mientras que el equipamiento turístico y los equipamientos generales irían conectados a la SE-40.

El olivar también se tiene en cuenta desde el principio del análisis y se convertirá al final en pieza articuladora de las distintas zonas que conforman el Plan Parcial. Los olivos que deban retirarse para construir el campo de golf serán posteriormente replantados en las zonas muertas del campo y en las calles de acceso a las viviendas unifamiliares. También se plantarán en el interior de las parcelas para forzar aún más la integración del sistema con el cultivo predominante en el termino municipal.

Las entradas al sector se harán por tanto a lo largo del Cordel del Patrocinio a lo largo de las distintas conexiones con el sector. De esta forma no se potencia el crecimiento masivo del termino municipal en esa dirección. Así, el modelo funciona a modo de limite temporal imponiendo unas condiciones ambientales para futuros crecimientos urbanos en el valle. La protección del valle y sus elementos (topografía, ribera natural, vegetación autóctona) son también el punto de partida de la propuesta.

Dentro de las tipologías expuestas en el planeamiento (unifamiliar aislada, unifamiliar pareada y edificación singular) se ha desarrollado de manera pormenorizada la tipología de edificación pareada desarrollándose en particular las secciones con el campo de golf.

En el conjunto de la ordenación el pueblo mediterráneo se ha emplazado en la zona norte junto a la entrada propuesta, al hotel y la casa club, zona de privilegio pues es la más elevada de la ordenación logrando vistas hacia el resto de las urbanizaciones y del campo de golf. La entrada se ha fragmentado debido al organicismo de la planta y a las agrupaciones de viviendas formadas permitiendo así, reducir el viario limitándolo a espacios abiertos entre las viviendas agrupadas imbricando el espacio público en el supuesto tráfico rodado (prácticamente nulo). De esta forma a cada agrupación le corresponde un acceso por vía externa que rodea al pueblo mediterráneo.

En cuanto al desarrollo de las viviendas en el territorio se ha buscado una implantación en bandejas adaptándose así al terreno que salva diez metros de un extremo a otro, mutándose las curvas de nivel en las envolventes de las viviendas lo que facilita las operaciones de desmontes y terraplenes que serán necesarias realizar.

Como se observa en la figura las bandejas de viviendas se componen en función del terreno, dejando las más altas en la zona más elevada del terreno y disminuyendo en altura progresivamente con el terreno para lograr el escalonamiento deseado

SUPERFICIES.

Una vez realizada la ordenación, obtenemos el siguiente resumen de superficies:

1. Parcelas Viviendas Unifamiliares Aisladas. (UA)

- Superficie total: 79.630 m2

- Número de parcelas: 75 ud.

- Superficie media de parcela: 1.060m2

2. Parcelas Viviendas Pareadas (UP)

- Superficie total: 98.768 m2

- Número de parcelas: 144 ud.

- Superficie media de parcela: 686 m2

3. Parcelas Viviendas Singulares (PM)

- Superficie total: 25.000 m2

- Número de parcelas: 250 ud.

- Superficie media de parcela: 100 m2

- Número de viviendas: 250 ud.

4. Dotaciones (SIPS+EE+ED+EG))

- Superficie total : 74.670 m2

- Número de parcelas: 4 ud.

5. Turístico (TC)

- Superficie total: 17.235 m2

- Número de parcelas: 1 ud.

6. Espacios Libres (ZV)

- Superficie totaL: 58.265 m2

1.7 ORDENANZAS DE PARCELA:

1. Parcelas Viviendas Unifamiliares Aisladas. (UA)

- Ocupación máxima: 22,5 %

- Edificabilidad máxima : 0.18 m²T/m²S

- Separación a linderos: mínimo 10 m a cualquier lindero

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. +1 / 7m.

2. Parcelas Viviendas Pareadas (CJ2)

- Ocupación máxima : 40 %

- Edificabilidad máxima : 0.7 m²T/m²S

• Separación a linderos mínima:

10 m a lindero frontal

15 m a lindero trasero

5 m a lindero lateral

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. +1 / 7m.

3. Parcelas Viviendas Singulares (PM)

- Ocupación máxima : 100 %

- Edificabilidad máxima : 1 m²T/m²S

• Alineación a linderos:

Se alinea obligatoriamente a todos sus linderos,

• Alineación interior:

alineación interior obligatoria.

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. / 3 m.

6. Dotaciones

- Ocupación máxima : 50 %

- Edificabilidad máxima : 0,85 m²T/m²S

- Separación a linderos: mínimo 10 m a lindero frontal y 5 m al resto

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. +1 / 6 m.

7. Campo de Golf (Casa Clu-CG)

- Ocupación máxima : 800 m²

- Edificabilidad máxima : 1000 m²T

- Separación a linderos: mínimo 30 m a cualquier lindero

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. +1 / 8 m.

8. Turístico (TC)

- Ocupación máxima : 3.450 m²

- Edificabilidad máxima : 10.000 m²T

- Separación a linderos: mínimo 10 m a cualquier lindero

- Nº de plantas / Altura máxima : P.B. +3 / 15 m.