ÍNDICE

Índice------------------------------------------------------------------------------------------------ 1

Introducción-----------------------------------------------------------------------------------------2

Definición Timesharing / Tiempo Compartido-------------------------------------------------3

Historia Timesharing-------------------------------------------------------------------------------5

Empresa / Multinacionales------------------------------------------------------------------------7

Ventajas y Desventajas del Tiempo Compartido---------------------------------------------11

Consejos--------------------------------------------------------------------------------------------12

La OTE---------------------------------------------------------------------------------------------14

Anexos----------------------------------------------------------------------------------------------16

Bibliografía----------------------------------------------------------------------------------------51

INTRODUCCIÓN

Dentro de las empresas de alojamiento turístico encontramos una modalidad denominada técnicamente time sharing. El time-sharing , popularmente más conocido como multipropiedad, es un tipo de alojamiento turístico que aparece a raíz del boom turístico de los 60 resultando ser para mucha gente una de las formulas más racionales y ventajosas para disponer de una segunda vivienda. Mediante esta fórmula no se compra un inmueble, pero se obtiene el derecho a vivir en él durante un periodo determinado al año.

Esta fórmula, heredada de las sociedades nórdicas y canadienses, requiere una menor inversión ya que no se adquiere en ningún momento el inmueble, y en consecuencia no se paga el elevado importe que este puede conllevar, sobretodo en España. Solo pagando una cantidad reducida en comparación al coste del inmueble se consigue un lugar estable y seguro para las vacaciones anuales, aunque cuenta con el inconveniente de marcar hacia un sitio muy concreto nuestras vacaciones.

Sin duda el time-sharing ha representado una innovación dentro de la oferta de alojamiento turístico, aunque siempre ha estado rodeado de un gran numero de estafas y engaños que han dañado la imagen de este sistema de alojamiento, sobretodo este hecho ha sido debido a el vacío legal que imperaba en España en lo que ha esta modalidad se refiere hasta 1998. La mayoría de estos casos de estafa se producen en el periodo estival y se deben principalmente a la falta de información por parte de los consumidores, hecho aprovechado por muchos vendedores, junto a sus técnicas agresivas, para embaucar a los consumidores.

Con tal de lavar la cara dañada del time-sharing y poner fin a más de treinta años de vacío legal en España surge la ley 42/1998 sobre el “Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico”, aunque, sin duda, una buena información antes de firmar cualquier contracto de este tipo sigue siendo la mejor solución, puesto que los clientes tienen gran cantidad de derechos apoyados por la ley ante las practicas abusivas y poco éticas que afectaron a la imagen de este producto.

1. DEFINICIÓN DE TIMESHARING O TIEMPO COMPARTIDO

Bajo las denominaciones de multipropiedad, propiedad a tiempo compartido o timesharing, se aglutinan diversas fórmulas comerciales de explotación de establecimientos turísticos, caracterizadas por atribuir a distintos usuarios-titulares la facultad de ocupar y disfrutar sucesivamente y con carácter exclusivo, una misma unidad alojativa por un periodo concreto de tiempo dentro de cada año.

El tiempo compartido o timesharing, según la denominación inglesa utilizada mundialmente, es un hecho de reciente implantación (década de los 60) que ha cobrado una posición relevante en el contexto del Turismo Mundial.

El tiempo compartido es un derecho de uso, en principio, de larga duración y a tiempo parcial, de uno o varios alojamientos de vacaciones. El consumidor no compra él solo su alojamiento, sino que comparte su uso con otros. Actualmente existen nuevas formas de tiempo compartido, pero se puede decir que, al comprar una parte de tiempo compartido, se adquiere el derecho de ocupar cada año y durante una o varias semanas determinadas, un alojamiento de vacaciones equipado (apartamento, casa, bungalow, etc.). Jurídicamente el tiempo compartido se sitúa entre la propiedad y el alquiler. A lo largo del año, varias decenas de familias pueden ocupar el mismo alojamiento. A menudo, los alojamientos están integrados en complejos de tipo de club de vacaciones (con piscina, equipamientos deportivos y de esparcimiento, gimnasios, restaurantes, bares, etc.). Suelen estar situados en países muy soleados.

A finales de 1999, la OTE (Organización del Timesharing en Europa) estimaba en 5.300 el número de residencias de tiempo compartido en el mundo, lo que se corresponde con unos 4,4 millones de propietarios. Algo menos de la mitad de los propietarios viven en Estados Unidos y algo más de una cuarta parte, en Europa. Alrededor del 27% de las residencias están en Europa y el 34%, en Estados Unidos (sobre todo en California y en Florida). En Europa, las residencias están situadas sobre todo en España, más concretamente en las Islas Canarias. Entre otros destinos populares destacan Portugal, Italia y el sur de Francia. El tiempo compartido puede tener distintos tratamientos jurídicos y su duración varía, según el estilo y el país, entre 20 y 99 años. El precio depende de factores como la situación, la capacidad del edificio, la categoría, etc. Así pues, es difícil hablar de un precio medio. Se puede decir que un alojamiento para cuatro personas, durante una semana, puede costar, anualmente, un mínimo de unos 5.000 euros en temporada baja y hasta 18.000 euros aproximadamente en temporada alta. Además del precio de compra, hay que prever un canon anual que varía entre 125 y 300 euros por gastos de gestión, mantenimiento y reparaciones (incluidas las grandes reparaciones por medio de un fondo de reserva), y se suelen añadir con frecuencia gastos de intercambio. El tiempo compartido no es, en ningún caso, una fórmula de inversión, al contrario de lo que quieren hacer creer algunos vendedores.

Los dueños de tiempo compartido normalmente tienen acceso a una bolsa de intercambio internacional donde pueden cambiar su semana por otra estancia en otro alojamiento. No tiene por qué tratarse necesariamente de la misma semana del año, pero hay que señalar que las posibilidades del intercambio no son grandes. De esta manera, en principio, una familia sólo podrá cambiar su semana del final de temporada veraniega por otra de la misma temporada o de temporada baja. Podrá cambiar un bungalow de cuatro personas por un estudio de dos personas, pero no a la inversa. Las dos bolsas de intercambio más importantes son RCI (Resorts Condominium International) y II (Interval International).

Por lo que se refiere al tiempo compartido en nuestro país, en España se ha venido utilizando con frecuencia el término multipropiedad para definir esta modalidad de vacaciones y esto ha inducido a confundir la naturaleza del bien, con un producto de componente más inmobiliario que turístico. Por este motivo la Ley Española 42/1998 de Diciembre de 1998, elimina el término multipropiedad y utiliza una nueva definición de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

2. HISTORIA DEL TIME SHARING

El timesharing o tiempo compartido como se le conoce actualmente antes tenia otro nombre, quizá más conocido para nosotros, la Multipropiedad.

Muchos españoles recibían / reciben las conocidas llamadas de que nuestro número de teléfono ha resultado agraciado y les corresponde una semana de estancia gratuita en un apartamento de algún lugar de la costa, y algo similar también era común recibir mediante carta. Tanto antes como ahora esto es un simple método de captación de clientes para un producto turístico que ya goza de plenas garantías legales.

La mala imagen que creo la multipropiedad ya es historia, ya nunca más se venderán propiedades, sino semanas. Por esa razón la ley reguló este fenómeno, y la dicha ley llama, a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de estos productos, derechos de aprovechamiento por turnos, y prohíbe la utilización del término “multipropiedad” o cualquier otro que contenga la palabra propiedad ya que como antes hemos dicho el consumidor no va a ser propietario del inmueble sobre el que recae el derecho.

El aprovechamiento por turno es el derecho por el que un consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado y recibir durante ese tiempo, los servicios necesarios para su disfrute.

Hasta el momento existen más de 3,7 millones de familias de 181 países distintos que poseen alguna modalidad de time sharing. En España son más de 480.000 las familias que aprovechan estos servicios. La Ley de Aprovechamiento de Bienes Inmuebles por Tiempo Compartido clarifica un gran negocio donde España es la segunda potencia mundial, superada por Estados Unidos. Cada vez va teniendo un mayor crecimiento.

En 1998, esta industria facturó en España un total de 90.000 millones de pesetas, con un incremento del 15% respecto al ejercicio anterior, en el 1999 contemplamos aumentos similares, con un aumento en la facturación de entre un 15% y un 20%, como informó Carlos Vogeler, consejero delegado para España de la multinacional RCI.

Los complejos de time sharing suelen estar localizados en enclaves muy turísticos, como zonas costaneras, estaciones de montaña, en grandes capitales o cercanas a atracciones turísticas. Es ese otro factor por el que el time sharing cada vez va aumentando más.

El mecanismo del tiempo compartido permite el intercambio entre los miembros adheridos a cadenas como RCI e Interval. Los clientes afiliados pagan un cantidad anual por pertenecer a la red y luego abonan un arancel por cada intercambio. Estas operaciones se realizan con emplazamientos de similar calidad que no disimulan sus principales inconvenientes: los destinos especialmente sugerentes suelen tener listas de espera de meses e incluso años.

3. EMPRESAS / MULTINACIONALES

La más conocida de las empresas que comercializa con el ya conocido tiempo compartido es la RCI. Esta multinacional ya nombrada a lo largo de nuestro trabajo nos ofrece un seguido de información. Primero nos introduce así la empresa:

Diversified Resorts Limited (RCI) entiende que estas funciones de timeshring son una parte integrada dentro de cualquier complejo de vacaciones con resultados rentables, seguido de una próspera comercialización a largo plazo. Calidad y profesionalidad en el control del complejo, son instrumentos de éxito en todas las operaciones de ventas y es aceptado como un complejo de primera calidad. Los niveles de calidad y servicio se obtienen a través de una buena dirección del complejo que posea un enfoque dinámico, experiencia demostrada y personal cualificado. Diversified ofrece estos servicios de la siguiente manera:

OBJETIVOS GENERALES

Los objetivos de la dirección del Complejo están organizados bajo los siguientes puntos: A.- Mantener una alta calidad del complejo tanto a nivel servicios como mantenimiento de los apartamentos. B.- Crear una eficiente estructura profesional con base para el futuro, crecimiento de este y así contribuir al desarrollo y crecimiento del Club, de acuerdo con las necesidades futuras. C.- Mantener y mejorar el perfil del complejo dentro de la valoración de los sistemas de intercambio, como objetivo específico para incrementar su categoría en general. D.- Fomentar a socios referidos y "up-grade" estableciendo un servicio orientado al buen ambiente del complejo. E- Crear un entorno que conduzca a nuevas ventas y apoyar las operaciones comerciales. F.- Maximizar la eficiencia (futura rentabilidad) de la dirección de la empresa dentro del contexto de la totalidad de los objetivos mencionados. G.- Crear una organización de personal basado en la dirección profesional donde el equipo que trabaja se siente motivado y la iniciativa esta fomentada y compensada.

ESTRATEGIA GLOBAL

A.- Introducir una organización entre dirección y personal que junto con los sistemas operativos que hará funcionar un complejo especifico bajo niveles de ocupación tanto actuales como futuros.

B.- Especial atención enfocado a entradas / salidas del complejo, hospitalidad, calidad y mantenimiento de los apartamentos, cuatro zonas claves aseguran la satisfación del cliente.

C.- Concentrar la atención en "Vacaciones de Calidad" y "Servicio a clientes" tanto para socios como invitados por igual.

D.-Asegurar que tanto la dirección y el equipo de ventas estén sincronizados para favorecer el nivel óptimo, reconociendo que las nuevas ventas no son solo buenas para el promotor sino instrumento para el éxito del complejo a largo plazo.

E.- Mejorar el departamento comercial aumentado la experiencia vacacional, el cual vende los servicios propios del complejo.

F.- Maximizar el volumen de ventas en todas las áreas y minimizar los gastos con el control de los presupuestos.

G.- Introducir el sistema de dirección y proceso que mejore la imagen del Complejo aumentando la eficiencia en todos los departamentos.

H.- Establecer un programa firme de mantenimiento, diseñado para mantener la calidad de los apartamentos así como del complejo.

I.- Formar al personal en todos los niveles para adoptar una actitud positiva hacia su trabajo y los clientes en todo momento. El énfasis de esta actitud va en aumento con la experiencia vacacional, comenzando por la cabeza de la estructura de dirección que se filtra hacia los escalafones más bajos.

J.- Elaborar presupuestos acompañados por planes de empresa y controlar las finanzas presentando las cuentas mensualmente.

ESTRUCTURA BÁSICA DE DIRECCIÓN

La estructura básica se compone de los siguientes departamentos: Director General del Complejo, responsable de todas las operaciones. Recepción / Atención a Socios, responsables de las entradas / salidas y relación con clientes. Contabilidad / administración Mantenimiento Gobernanta Servicios Comerciales, responsable de la producción de ingresos de los servicios del Complejo. Cada departamento está dirigido por un profesional dinámico con años de experiencia en la industria del Turismo o la industria del Tiempo Compartido. La clave de la descripción de sus trabajos se centra en ofrecer calidad e ingresos generados por sus servicios. También participan activamente en la elaboración de los presupuestos dentro de sus áreas, recibiendo incentivos por mantener los costes. En general todos los objetivos y estructuras pretenden crear un complejo más productivo en sus operaciones con todas las entidades trabajando bajo los mismos fines.

RANGO DE SERVICIOS

La empresa se dedica a satisfacer las necesidades de los clientes posteriores a la compra, completando con el servicio de atención al cliente. La gama de servicios que se ofrecen, incluye las siguientes áreas: Contabilidad informatizada, cuotas de mantenimiento, impagos, pagos aplazados, descuentos, sobrecargos, etc. Informes a la Promotora sobre los pagos de cuotas de mantenimiento. Elaboración y ajuste del presupuesto anual sobre cuotas de mantenimiento. Verificación de propietarios con RCI y aplicación del correspondiente bloqueo. Reposición de semanas canceladas. Relación directa con los Miembros del Comité. Organización y notificación de la Junta General Anual. Sistema informático de entradas de nuevos socios. Presentación y bienvenida a los nuevos socios. Comunicación anual con los socios a través de circulares, noticieros y programas de vacaciones. Departamento de Atención al Socio multilingüe. Diseño y elaboración del material de apoyo para "in-house" como manuales, cuestionarios, calendarios de vacaciones etc. Supervisión de los servicios de limpieza, animación, restaurantes etc. Preparación e implantación de criterios y procedimientos para el personal. (Análisis y recomendaciones de contribuciones del fondo de amortización) Catalogación de cada apartamento y notificación de las reformas en el complejo. Evaluación y valorización de las clasificaciones de RCI Asesoramiento de RCI para mantener un alto nivel de servicios.

CONCLUSION

Naturalmente, un análisis completo de estructura de dirección, operaciones actuales y estado de cada Complejo o Club especifico necesita ser analizados posteriormente a la introducción de los objetivos y metas. Este servicio lo ofrece Diversified Resorts Limited por el pago de una cuota nominal.

RCI tiene oficinas en muchos lugares del mundo, empezando por España, Taiwán, Rusia, Italia, Israel, Singapur, Inglaterra, Argentina, Francia, Bélgica, Grecia...

Para poder promocionar las semanas en régimen convencional de tiempo compartido, Diversified le permite utilizar las instalaciones del Sunset Beach Club y Crown Resorts. Sabemos bien que la hospitalidad en el servicio es fundamental para mantener la lealtad y la confianza del cliente.

Nuestro Equipo de Desarrollo Multilingüe está especializado en trabajar con usted y encontrar soluciones, así como a proporcionarles un gran número de servicios pensados para que sus operaciones sigan obteniendo beneficios.

TELE -VACACIONES s.l. es una empresa de mediación y servicios turístico, apta de satisfacer todas las exigencias para el turista europeo como mundial. La sociedad está legalmente inscrita en el registro mercantil ( C.I.F. B38572426 ) de S/C de Tenerife, España, Europa. Después de un intenso estudio del mercado sobre el tiempo compartido, esta empresa se dio cuenta que faltaba un servicio de intermediación entre propietarios de tiempo compartido, capaz de satisfacer todas las exigencias en la compraventa de las cuotas de vacaciones. El personal de TELE-VACACIONES, con más de 10 años de experiencia en el sector, ha creado un banco de datos al servicio de nuestros socios, donde se pueden realizar en un tiempo corto, todas las operaciones de compraventa en tiempo compartido.

TELE VACACIONES da la oportunidad de conocer directamente este sistema de vacaciones ofreciendo una semana promocional ( excluido vuelo y comida ) en un club de 4 estrellas de Tenerife , Islas Canarias .El coste único para una semana de alojamiento para 2 / 4 / 6 personas es de sólo 315 euros a semana. Para poder ver si nos gusta todo lo que nos quieren llegar a ofrecer.

Estas son tan solo dos ejemplos entre las numerosas empresas q encontramos ofreciendo apartamentos en tiempo compartido.

4. VENTAJAS Y DESVANTAJAS DEL TIEMPO COMPARTIDO

Desde un punto de vista socioeconómico, el tiempo compartido (timesharing) ofrece una serie de ventajas:

El tiempo compartido por sí mismo no es una fórmula peligrosa, pero muchas de las prácticas comerciales relacionadas con él dejan mucho que desear. Estos problemas existen, sobre todo, por el hecho de que en la mayor parte de los Estados europeos, los promotores o vendedores no se hallan sometidos a norma alguna para acceder a la profesión, al contrario de lo que ocurre, por ejemplo, en el sector de las agencias de viajes. Bélgica es el único país en la actualidad donde los vendedores deben estar inscritos oficialmente. Presentamos aquí algunos ejemplos de prácticas dudosas:

5. CONSEJOS

Desconfiar de las ofertas dudosas

Ni que decir tiene que se desaconseja hacer caso de las ofertas poco fiables de algunos vendedores de tiempo compartido. Cualquiera que sea la fórmula propuesta, se ha de comprobar siempre si el vendedor está inscrito oficialmente en el registro de las autoridades competentes o si es miembro de la OTE. Esta organización controla que sus miembros respeten la legislación y los códigos de buenas prácticas.

Tiempo Compartido de segunda mano

Si se quiere comprar un tiempo compartido, antes de nada, se ha de tener en cuenta la posibilidad de comprar uno de segunda mano a través de una empresa especializada (visitar el sitio de la OTE): los precios son a menudo mucho más baratos.

Presentar una denuncia

Si se es víctima de un engaño (por ejemplo, reventa ficticia con desfalco y desaparición de la empresa), se ha de presentar una denuncia ante las autoridades competentes (por ejemplo, tribunales, Administración) y enviar copia al servicio de Asesoría para su información.

Vigilar con las ofertas deslumbrantes

Aunque no haya engaño, no se debe obnubilar por los descuentos fantásticos (por ejemplo, 20% menos si firma hoy mismo), por las posibilidades de intercambio ilimitadas, etc. Siempre se han de exigir los folletos informativos y el contrato de venta. Se ha de leer atentamente y plantear todas las preguntas que parezcan necesarias. No firmar de forma irreflexiva.

Situación del alojamiento

Se han de pedir todos los detalles sobre la situación del edificio, accesibilidad, confort, posibilidades y gastos de intercambio del tiempo compartido, gestión, existencia de un fondo de reserva, etc. Y se han de hacer constar por escrito, entre otras cosas, que el edificio está bien acabado y no en construcción. Mejor aún, antes de decidirse, pueden preguntar si puede pasar una semana en el sitio por un alquiler reducido. Intentar conseguir la dirección de otras personas dueñas de un tiempo compartido en el mismo lugar. Esta medida de precaución puede ser útil también en caso de tener que unir sus fuerzas con otros para defender sus derechos en lo que respecta al control de la gestión y el mantenimiento del edificio.

Vigilar con los gastos

Vigilar que todos los gastos sean enumerados claramente en el contrato, así como la manera en que evolucionarán y cómo serán controlados (por ejemplo, según la subida del índice de precios al consumo). No se debe olvidar que estos gastos, que a menudo son más de 250 euros por semana de tiempo compartido, son anuales y se deberán pagar aunque no disfrute de su semana en el alojamiento. Además, si quieres intercambiar la semana o el alojamiento a través de una bolsa, tendrá unos gastos anuales que no son desdeñables.

La Organización de Tiempo Compartido Europea (OTE) es la asociación oficial que representa a las empresas y personas con intereses legítimos en el sector en Europa, el Norte de África y el Oriente Medio.

La Organización de Tiempo Compartido Europea fue creada en febrero de 1998 a raíz de una decisión tomada por los miembros de la ETF (Federación Europea de Tiempo Compartido) para integrar a todas las asociaciones nacionales de tiempo compartido en una sola organización: la OTE. A diferencia de la "antigua" ETF, que era una federación integrada por 15 asociaciones, la OTE es una organización de afiliación directa que cuenta con miembros en todos los sectores de la industria en toda Europa.

Su finalidad es promover, desarrollar y representar la industria de tiempo compartido para satisfacer los legítimos intereses comerciales y del consumidor. Los miembros de la OTE se comprometen con los más altos standares y ética en beneficio de todos los que participan en la industria del tiempo compartido, los compradores y los compradores potenciales de intereses de tiempo compartido. Asimismo, brinda un servicio gratuito de mediación para las reclamaciones relacionadas con los miembros y un asesoramiento general en materia de tiempo compartido.

La OTE trabaja con las autoridades públicas a escala europea y nacional para crear una legislación justa que salvaguarde los intereses del consumidor y estimule el desarrollo positivo de la industria. Es una asociación internacional sin ánimo de lucro registrada en Bruselas y regida por la legislación belga.

OTE para los usuarios representa una asociación empresarial del sector en Europa y está representada en España por la Asociación Nacional de Empresarios de Tiempo Compartido (A.N.E.T.C.) en tanto que capítulo español de la OTE.

Esta asociación tiene más de 300 miembros que aglutinan Empresas Promotoras, Comercializadoras, Mantenimiento, Intercambio, Fiduciarias, Financieras y Reventa.

Los miembros de OTE representan lo mejor del Tiempo Compartido en Europa y todos ellos han adquirido un compromiso de integridad y prestación de servicios de alto nivel. Actúan de conformidad con nuestro Código Ético que proporciona a los compradores la seguridad en sus derechos de ocupación y la protección de sus pagos.

OTE también trabaja en promover un mejor entendimiento del Tiempo Compartido entre los consumidores, autoridades gubernamentales y medios de comunicación, proporcionando información. OTE ofrece asesoramiento y mediación a quien contrate con sus miembros.

ANEXOS

En estos anexos adjuntos a este trabajo sobre el Time-shiring encontramos la ley 42/1998 sobre el Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico que supuso el fin del vacío legal de la multipropiedad en España y que ha sido clave para la correcta regulación de esta actividad i para evitar los frecuentes fraudes que se producían con anterioridad a cita ley.

Por otro lado, también encontramos una noticia referente a una estafa hecho habitual, en el time-shiring que encontramos en el portal de Internet terra.es y que consideramos interesante para ver en un hecho real la problemática del sector. Y por último un contrato de la llamada multipropiedad.

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