Tasación de inmueble

Arquitectura. Valoración. Profesional. Valores: mercado y unitario ponderado. Método. requerimiento. Garantía

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  • Idioma: castellano
  • País: España España
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INFORME DE TASACIÓN

Tasación de (NOMBRE DEL ALUMNO) en La Laguna a 11 de Junio de 1999.

Vivienda al ala derecha mirando al edificio de frente, en planta segunda del bloque XX del "CARDONAL OESTE" en la urbanización "EL CARDONAL", sita en el término municipal de La Laguna.

Apartado 0:

  • Tasación realizada por (NOMBRE DEL ALUMNO), Arquitecto Técnico, con DNI (NÚMERO), colegiado nº XXX.

  • La propiedad ha sido visitada por (NOMBRE DEL ALUMNO), personado en el lugar a la fecha de (FECHA).

  • El solicitante de dicha valoración es (NOMBRE DEL SOLICITANTE.)

  • El destinatario es la entidad bancaria Cajacanarias situada en la Avda. Trinidad s/n La Laguna.

  • Como garantía se ofrece una vivienda en La Laguna inscrita en el tomo XXXX, libro XX, folio XXX, finca nº XXXX inscripción primera, la cual se halla libre de cargas.

Apartado 1:

Valores utilizados:

  • Valor de mercado: Definimos el valor de mercado como el importe neto que razonablemente podría esperar percibir el propietario del inmueble por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación. Valor de mercado = valor unitario x valor superficie.

  • Valor unitario ponderado: Definimos valor unitario ponderado como el valor de mercado que resulta de la homogeneización de testigos.

  • Valor unitario: Definimos el valor unitario como el valor de mercado asignado a una unidad de medición (m²).

Método utilizado:

  • Método de mercado o método comparativo: está basado en el principio de sustitución. Comparemos nuestra finca con el valor de las fincas parecidas referidas también a esta situación. Esta comprobación la haremos mediante el análisis de estos bienes parecidos (testigos), confiriendo su valor mediante coeficientes para homogeneizarlo.

  • Requerimiento: Establecer las cualidades y características del bien (informe de valoración).

  • Analizar el segmento del mercado inmobiliario de los bienes parecidos por localización, tipologías, usos, superficies y calidades. Está basado en tasaciones reales o bien ofertas firmes (estudio de mercado).

  • De toda la información de mercado que tenemos, se selecciona una muestra representativa, comparable con el inmueble a tasar. Se eligen los testigos más adecuados y que más se parezcan. Son necesarios seis testigos de oferta y tres si son testigos reales.

  • Se procederá a homogeneizar los testigos, corregidos con unos coeficientes correctores.

Condiciones y advertencias:

Una vez visitada la vivienda, se ha comprobado posteriormente que todos los datos que aparecen en la escritura coinciden correctamente con sus valores reales, no observándose por lo tanto la existencia de alguna condición o advertencia especial.

Apartado 2:

Identificación de la garantía:

  • Tipo de inmueble: Urbana - local de vivienda.

  • Localización: Vivienda al ala derecha en planta segunda del bloque XX del "CARDONAL OESTE" en la urbanización "EL CARDONAL", sita en el término municipal de La Laguna (Geneto). Linda al frente con caja de escalera y vuelo de zona verde de la urbanización; a la espalda, vuelo de paseo y zona verde; a la derecha con Cobasa S.A. inmobiliaria destinada al bloque 96 del "Cardonal Oeste" y a la izquierda con finca 4 y caja de escalera. Tiene su entrada por la meseta de escalera subiendo a la derecha.

  • Datos registrales: La vivienda se halla libre de cargas y gravámenes, gastos de comunidad, confirmándolo con la información registral consistente en una nota simple informativa, coincidente con lo expuesto en cuanto a cargas y gravámenes.

  • Documentación utilizada:

  • Copia de escritura de compraventa.

  • Nota simple informativa.

  • Croquis del inmueble.

  • Apartado 3:

    • El inmueble: Se encuentra situado en el término municipal de La Laguna, en Geneto, en la urbanización conocida como "El Cardonal", donde se desarrolla una actividad industrial media con un nivel socioeconómico medio. La edad del volumen edificatorio de la zona se sitúa en torno a 25 - 30 años, con una población del municipio próxima a 125.000 habitantes con carácter creciente y un porcentaje flotante debido a su condición de ciudad universitaria. Goza de un amplio equipamiento urbanístico (trazado urbano, escuela, centros de recreo, etc.).

    Apartado 4:

    • Vivienda unifamiliar de tres habitaciones, un baño, cocina, terraza, balcón y salón de estar comedor (según croquis anexo), que forma parte de un edificio de 8 viviendas (dos por planta), que se encuentra enclavado junto a una serie de bloques anexos de igual construcción, habiendo pertenecido éstos a régimen de protección oficial. El edificio se encuentra ejecutado con estructura de hormigón armado en pilares y vigas, forjado de semiviguetas y bovedilla y cerramiento de BHV. Enfoscados exteriores y enlucidos interiores, tabiquería interior de BHV 9x25x50 y exterior de BHV de 20x25x50. Baño con piezas sanitarias tipo Roca, instalaciones de agua ejecutadas por rozas y tubería de acero galvanizado, instalación de agua caliente individualizada por termo de gas butano. Carpintería en puertas ejecutada con madera contrachapada y ventanas de aluminio. Pisos de gres con dibujos y bajorrelieves de calidad media-alta. El nivel de conservación tras la visita es bueno, con una calidad media debido a las reformas realizadas.

    Apartado 5:

    • Superficie: Tiene una superficie total cubierta de ochenta y dos metros, once decímetros cuadrados (82'11 m2). Su superficie útil para vivienda es de setenta y un metros, setenta y tres decímetros cuadrados (71'73 m2).

    • Superficie adoptada para la valoración: Se ha tenido en cuenta solamente la superficie total cubierta.

    Apartado 6:

    • El inmueble forma parte de un complejo urbanístico desarrollado conforme al plan de desarrollo de la zona, y se encuentra perfectamente integrado en el entorno.

    Apartado 7:

    • Régimen de protección: La vivienda descrita se hallaba acogida al régimen de protección oficial, con fecha de calificación definitiva a seis de Junio de 1970; una vez transcurridos veinte años de la citada fecha, se ha pasado a una nueva calificación como de "vivienda libre".

    • El inmueble es propiedad de D. (NOMBRE DEL PROPIETARIO), estando ocupada la vivienda en este momento por su propietario.

    • Comprobaciones en el inmueble: Después de visitado el inmueble se comprueba que su uso corresponde con el establecido en las escrituras y que el régimen de protección ha pasado de ser oficial a privado, transcurridos los años establecidos.

    REPERCUSIÓN. VALOR DEL SUELO

    (C)

    30.000

    VALOR DE CONSTRUCCIÓN

    (A)

    65.000

    MAYORACIÓN COMPLEMENTARIA

    15 % s/ A. (B)

    74.750

    COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO

    (E= A+B+C)

    104.750

    MINORACIÓN

    (DEPRECIACIÓN)

    ENTORNO

    ( 5 %) s/ 74.750

    3.737

    ANTIGÜEDAD

    ( 31 %) s/ 74.750

    23.172

    ESTADO DE CONSERVACIÓN VIVIENDA

    ( 1 %) s/ 74.750

    747

    ESTADO DE CONSERVACIÓN

    EDIFICIO

    ( 1'5 %) s/ 74.750

    1.121

    SITUACIÓN

    ( 1 %) s/ 74.750

    747

    K= COEFICIENTE DE MERCADO

    K= 1.28

    SUBTOTAL

    (D)

    29.524 Pts/m2

    TOTAL

    (F=E-D)

    75.226 Pts/m2

    VALOR DE MERCADO

    (T=F x K )

    96.289 Pts/m2

    Testigos empleados

    Tipo de inmueble:

    Vivienda

    Localidad:

    La Laguna

    Antigüedad:

    0

    Superficie total:

    82

    Fecha toma:

    16/12/98

    Valor inmueble:

    12,000.000 Pts

    Tipo de inmueble:

    Vivienda

    Localidad:

    La Laguna

    Antigüedad:

    0

    Superficie total:

    82

    Fecha toma:

    16/12/98

    Valor inmueble:

    8,500.000 Pts

    Tipo de inmueble:

    Vivienda

    Localidad:

    La Laguna

    Antigüedad:

    0

    Superficie total:

    82

    Fecha toma:

    16/12/98

    Valor inmueble:

    9,500.000 Pts

    Tipo de inmueble:

    Vivienda

    Localidad:

    La Laguna

    Antigüedad:

    20

    Superficie total:

    82

    Fecha toma:

    10/12/98

    Valor inmueble:

    7,800.000 Pts

    Tipo de inmueble:

    Vivienda

    Localidad:

    La Laguna

    Antigüedad:

    25

    Superficie total:

    83

    Fecha toma:

    10/12/98

    Valor inmueble:

    8,300.000 Pts


    T 1

    T 2

    T 3

    T 4

    T 5

    TIPO DE INMUEB.

    Vivienda

    Vivienda

    Vivienda

    Vivienda

    Vivienda

    SITUACIÓN

    La Laguna

    La Laguna

    La Laguna

    La Laguna

    La Laguna

    VALOR/ m2

    146.341 Pts

    103.658 Pts

    115.843 Pts

    95.121 Pts

    100.000 Pts

    FUENTE

    0.80

    0.80

    0.80

    0.80

    0.80

    EMPLAZAMIENTO

    0.70

    0.90

    0.90

    1

    0.90

    SUPERFICIE

    0.80

    0.90

    0.90

    1

    1

    ANTIGÜEDAD

    0.60

    0.60

    0.60

    1

    1

    CALIDAD

    1

    1

    1

    1

    1

    COEFICIENTE

    0.78

    0.84

    0.84

    0.92

    0.92

    VALOR MEDIO

    VALOR HOMOGENEIZADO

    114.145 Pts

    87.073 Pts

    97.316 Pts

    89.413 Pts

    92.000 Pts

    95.989 Pts

    TIPO DE INMUEBLE

    SUPERFICIE CONSTRUIDA

    VALOR UNITARIO PONDERADO

    TASACIÓN

    Vivienda

    82.11 m2

    95.989 Pts

    7,881.656 Pts

    1.- Cocina

    2.- Salon Estar Comedor

    3.- Baño

    4.- Dormitorio

    5.- Dormitorio

    6.- Dormitorio

    CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN

    8'6 x 9'5 mts

    6

    5

    4

    3

    2

    1