Registro y anotación de contratos sobre inmuebles

Derecho Civil Patrimonial de Colombia. Avalúo catastral. Impuestos registrales. Procedibilidad. Elementos esenciales

  • Enviado por: Daniel Cisneros
  • Idioma: castellano
  • País: España España
  • 20 páginas

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Un contrato es un acuerdo de voluntades, donde surgen obligaciones legalmente exigibles para las partes. Sus puntos básicos son: los competentes, contenido, consentimiento, reciprocidad de las obligaciones y, en algunos países una consideración legal sobre cuál es el elemento de intercambio entre las partes que se puede medir o expresar dinero. El contrato se perfecciona con el consentimiento.

Para la existencia del contrato se requiere:

  • Consentimiento;

  • Objeto que pueda ser material del contrato.

  • El principio rector para la perfección de un contrato comercial en todos los sistemas jurídicos es que tiene que haber:

  • Una oferta, normalmente del vendedor y

  • La aceptación de la oferta, de ordinario por el comprador, en forma definitiva e incondicional.

  • Del ámbito de la Convención se excluyen determinadas operaciones comerciales y mercaderías

  • Compradas para uso personal, familiar o doméstico,

  • En subasta,

  • Judiciales,

  • Valores mobiliarios, títulos o efectos de comercio y dinero,

  • Buque, embarcaciones, aerodeslizadores y aeronaves,

  • Electricidad.

  • Examina los distintos requisitos que han de concurrir para que proceda la resolución del contrato por impago del precio, a través de un detallado estudio de la jurisprudencia más moderna del Tribunal Supremo, haciendo especial hincapié en la evolución que la misma ha experimentado respecto al requisito de la llamada "voluntad deliberadamente rebelde del comprador", al poner todo el énfasis en la suficiencia de un incumplimiento objetivo no sanado por una justa causa. Concluye la obra con el examen de los efectos de la resolución frente a terceros. Acorde con el título de la Colección, "Doctrina y Jurisprudencia", el autor estudia las distintas posiciones doctrinales que sobre las diversas cuestiones se han adoptado, así como las soluciones dadas a las mismas por la Jurisprudencia del tribunal Supremo, recogiéndose en la segunda parte de la obra un completo repertorio jurisprudencial.

    El contrato puede ser invalidado;

  • Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas;

  • Por vicios del consentimiento;

  • Porque su objeto, o su motivo o fin sean ilícitos;

  • Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece.

  • Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento: excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley.

    Si se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles (un piso, un terreno, etc.), deberá constar en escritura publica necesariamente. el vendedor del inmueble deberá presentar ante el cónsul un titulo de propiedad del mismo (como, por ejemplo, la escritura que otorgo cuando compro la finca o un certificado del registro de la Propiedad). Igualmente, deberá informarle de las cargas que tenga el inmueble: hipotecas, usufructo, etc., y si este esta libre o no de arrendatarios.

    Es evidente la importancia que dentro de las empresas de cualquier sector tiene el departamento comercial. En este crédito, se exponen los contenidos más relevantes en cuanto a la gestión de este departamento, su estructura y divisiones, así como de toda la documentación que genera y su repercusión en otros departamentos. Se utilizará también el ordenador como soporte fundamental de gestión y se dará a conocer el programa de gestión UNIVERS (SIE) en su última versión.

    • Objetivos

    • Identificar los canales y los medios de comunicación internos y externos que se establecen con los clientes y los proveedores en la gestión de la compraventa.

    • Identificar los principios básicos de negociación con los clientes y proveedores.

    • Desarrollar las acciones comerciales de promoción y mantenimiento de clientes.

    • Redactar los diferentes tipos de comunicación que se producen en el contexto de la compraventa: pedidos, ofertas, reclamaciones, albaranes, facturas o incidencias.

    • Solucionar incidencias.

    • Crear registros de clientes y de proveedores actuales, potenciales, a través de soporte informático.

    • Identificar los requisitos legales de la documentación mercantil, fiscal y financiera.

    • Interpretar aspectos formales y procesales de los medios de pago y de cobro, atendiendo a la normativa vigente.

    • Identificar las ventajas e inconvenientes de los riesgos financieros.

    • Normalizar la documentación que se genera en las operaciones de compraventa según la normativa legal establecida.

    • Registrar y archivar la documentación del proceso de compraventa respetando la normativa fiscal (utilizando también soporte informático).

    • Determinar la cantidad de existencias mínimas que se han de tener en el almacén, según el nivel establecido.

    • Elaborar el registro y la documentación correspondiente a la valoración de las existencias, según los criterios aceptados.

    • Actualizar la documentación propia del proceso de compraventa mediante soporte informático.

    • PRIMER REQUISITOS PREVIOS PARA EL REGISTRO REQUISITO: CANCELACIÓN DEL IMPUESTO DE REGISTRO

    1. Dependencias donde se cancelan

    De conformidad con la Ley 223/95 que modifica el Estatuto Tributario y el Decreto Reglamentario 650 de 1.996 Art. 10, inciso 2, el impuesto de registro será cancelado en las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos por los sujetos pasivos, es decir los interesados en el registro, por partes iguales, salvo manifestación expresa en otro sentido.

    Cuando los actos o contratos deban registrarse en la Cámara de Comercio y Oficinas de Registro, la totalidad del impuesto se liquidará y recaudará en la Oficina de Registro.

    2 . Base gravable para la liquidación

    La base gravable para el cobro del impuesto es el valor incorporado en el documento, ( precio) por cada acto, contrato o negocio contenido en el documento a registrar el cual no puede ser inferior al Avalúo Catastral de los inmuebles o del autoavalúo para Bogotá y Cali, cuando el documento fue otorgado en vigencia del mismo.

    3. Donde corresponde el pago

    Dicho impuesto se pagara por una sola vez en el Departamento donde se encuentran ubicados los bienes, si están en dos Departamentos se pagará en el que corresponda al de Mayor Extensión del Inmueble.

    4. Tarifas del impuesto de Registro y Anotación

    Las tarifas del Impuesto de Registro y Anotación son fijadas por las Asambleas Departamentales y puede variar entre el 0.5% y el 1.0% , sobre el valor de la transacción. Los valores resultantes de la liquidación del Impuesto de Registro y Anotación y del recargo moratorio, se aproximaran al múltiplo de 100 mas cercano.

    • MORATORIA POR EXTEMPORANEIDAD.

    Se deberán pagar intereses moratorios en la forma y tasa establecidos en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta:

    • SEGUNDO REQUISITO: CANCELACIÓN DE LOS DERECHOS DE REGISTRO

    1. Dependencia donde se cancelan:

    Los derechos de registro se cancelan en la Oficina de Registro que corresponda al lugar de ubicación de los inmuebles.

    2. Base para la liquidación de los derechos de registro

    Los derechos se liquidaran sobre el valor de los actos (precio) o contratos incorporados en el documento.

    Sobre el avalúo catastral de los inmuebles cuando la cuantía del acto es inferior a este y sobre el autoavalúo para Bogotá y Cali , si los documentos fueron otorgados durante la vigencia de este. Donde corresponde el pago corresponde el pago de los derechos de registro en la oficina del Círculo Registral que corresponda al Municipio donde estén ubicados los bienes.

    3. Tarifas de los Derechos de Registro:

    Se debe cancelar el cinco por mil (5 x 1.000) sobre el valor de cada acto o contrato incorporado en el documento. ( Decreto 1708/89)

    4. Tarifas Especiales

    Cancelaran la suma de mil pesos $ 1.000 MCTE.:

    • Las escrituras públicas de Compraventa, Hipotecas y Patrimonio de Familia, otorgadas por Entidades Públicas y que se refieran a vivienda de interés social.

    • Las conjuntivas de los mismos contratos cuando se pague parte del precio con subsidio para vivienda de interés social

    • Cuando una Entidad Pública transfiera a título de subsidio de vivienda en especie y constituya Patrimonio de Familias.

    • TERCER REQUISITO: RADICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS A REGISTRAR

    Oficina donde se deben presentar para radicación;

    Los documentos a registrar deben radicarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo Registral que corresponda al municipio donde se encuentran ubicados los inmuebles.

    Si un documento contiene actos correspondientes a diferentes Círculos Registrales, debe radicarse alternativamente en cada Oficina de Registro del Círculo correspondiente.

    • CUARTO REQUISITO: DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE A RADICAR

    De los documentos presentados se deben aportar:

  • Copia de la escritura pública, con destino al interesado.

  • Copia especial y autentica expedida por la oficina de origen, con destino al archivo de la oficina de registro de Instrumentos Públicos. Cuando un documento contiene actos correspondientes a diferentes Círculos Registrales, debe radicarse alternativamente en cada Oficina de Registro del Círculo correspondiente, aportando una copia para el archivo de cada oficina.

  • Copia para el Departamento Administrativo de Catastro.

  • Acompañar recibo o constancia de pago de impuesto de registro y anotación, y de los derechos de registro.

  • Cancelar el recargo moratorio y/o adjuntar constancia de pago del recargo moratorio de impuesto de registro.

    • QUINTO REQUISITO. RADICAR EL DOCUMENTO DENTRO DEL TERMINO

    Los términos para radicar documentos para se registro son:

    Dos (2) meses contados a partir del otorgamiento del documento, cuando es suscrito en el país. Tres (3) meses contados a partir del otorgamiento del documento si este fue diligenciado en el extranjero. Si un documento contiene actos correspondientes a diferentes Círculos Registrales, debe radicarse alternativamente en cada Oficina de Registro del Círculo correspondiente.

    REGISTRO EXTEMPORÁNEO:

    Para poder efectuar el registro pasados los dos o tres meses antes mencionados, se debe cancelar recargo del Impuesto de Registro y Anotación por extemporaneidad. La ausencia de cualquiera de estos requisitos previos genera el rechazo del documento.

    REQUISITOS FORMALES DEL REGISTRO

    Toda Escritura Publica que se pretenda registrar debe contener lo siguientes datos o formalidades:

  • Que el acto contenido se refiera a derechos sobre inmuebles.

  • Cita de la matrícula inmobiliaria o los datos del antiguo sistema registral (Libro, pagina, número, año etc.) que identifiquen al predio en los archivos de Registro .

  • La identificación por nomenclatura área y linderos del inmueble, expresados por el sistema Métrico Decimal.

  • Cuando se trate de disposición del derecho de dominio, gravamen o limitación; se debe demostrar la titularidad del dominio, con la indicación del titulo antecedente debidamente registrado.

  • En la Escritura deben transcribirse los paz y salvos por pago de impuesto predial y valorización.

  • Debe contener el documento la cita del avalúo catastral para determinar los derechos de registro o del autoavalúo para Bogotá y Cali si el documento fue otorgado en vigencia del autoavalúo

  • La transferencia de dominio de bienes inmuebles sujetos a Propiedad Horizontal deben indicar el instrumento contentivo de dicha reglamentación, y protocolizar copia del mismo, cuando el documento se otorgue en Notaría distinta a donde se otorgó el reglamento.

  • Cuando se compra la totalidad de un inmueble para vivienda por parte de uno de los cónyuges o compañero permanente, deben hacerse las declaraciones si el bien queda afectado a vivienda familiar, y este no podrá enajenarse ni gravarse con hipoteca sin el consentimiento del otro cónyuge o compañero.

  • REQUISITOS ESPECIALES

  • Si se trata de Actos donde se modifica nomenclatura, área o linderos estos deben efectuarse con base en certificación o resolución de Catastro o del Instituto Geográfico Agustín Codazzi elevados a escritura pública.

  • Cuando se segregan una o mas porciones de un inmueble, se deben identificar y alinderar los predios segregados y el de la parte restante.

  • En la enajenación de predios rurales adquiridos con subsidio para programas de reforma agraria, se debe solicitar y protocolizar autorización expresa y escrita del Instituto Colombiano de Reforma Agraria "INCORA".

  • En la compraventa de Vivienda de Interés Social, debe constituirse Patrimonio de Familia en el mismo acto adquisición.

  • En la compraventa de Vivienda de Interés Social, cuando se pague parte del precio con subsidio para vivienda, debe constituirse Patrimonio de Familia en el mismo acto adquisición.

  • Cuando una Entidad Pública transfiera a título de subsidio de vivienda en especie, debe constituirse Patrimonio de Familia en el mismo acto adquisición.

  • Cuando un documento no reúne alguno de los requisitos formales correspondientes, se configura causal de devolución por parte del registrador, sin que se efectúe el registro.

    REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD

    No es procedente el registro de Escrituras Publicas y por lo mismo serán devueltos por la Oficina de Registro sin efectuarse la inscripción, por las siguientes razones entre otras:

    • Si sobre el inmueble esta registrado embargo vigente a excepción:

    • Que se venda con autorización judicial o del acreedor, (acreedores) previa certificación de la inexistencia de embargo de remanentes .

  • Si esta registrado patrimonio de familia Inembargable

  • Si aparece inscrito oficio de oferta de compra, que dispone la adquisición por enajenación voluntaria por declaración de interés social.

  • En predios rurales cuando este inscrito oficio de oferta de compra ordenado por el INCORA, por motivos de interés social y de utilidad pública,

  • En la enajenación de predios rurales adquiridos con subsidio de programas de reforma agraria, que no se protocolice autorización expresa y escrita del Instituto Colombiano de Reforma Agraria INCORA.

  • En las transferencias de dominio de las Unidades Agrícolas familiares cuando estas se pretendan efectuar antes de 15 años de la primera adjudicación sin la protocolización de autorización del INCORA o que no se acredite haber dado al Instituto el derecho de opción de compra.

  • cuando se pretenda fraccionar predios rurales por debajo de la extensión determinada por el INCORA como unidad agrícola familiar para el municipio o zona.

  • Cuando sobre el bien pese prohibición de inenajenabilidad o decomiso que deja los inmuebles fuera del comercio decretada por la Fiscalía General de la Nación o la destinación provisional de la Dirección Nacional de Estupefaciente .

  • Si aparece registrada prohibición de enajenar ordenada por Superintendencias y organismo de control.

    • Elementos Esenciales son: La cosa y el precio.

  • La cosa debe reunir ciertos requisitos:

  • Que exista, sea corpórea o incorpórea; si se pierde totalmente se podrá pedir la devolución del precio, si se pagó. Si perece parcialmente se puede pedir la reducción proporcional.

  • Que sea susceptible de ser vendida o se encuentre en el comercio y no se prohiba su enajenación. Existen bienes que no están en el comercio, como son los derechos de habitación o uso. En cambio los derechos litigiosos siempre y cuando se notifique al comprador la situación del pleito al momento de adquirirlo. En el caso de venderse un establecimiento comercial, la clientela también es objeto de comercio.

  • Determinada o determinable. La cosa debe ser determinada o determinable en cuanto a su cuota o cantidad y especie. Cuando se vende un objeto específico la venta es sencilla, pero si se venden géneros hay que individualizarlos. Ejemplo: Pedro le dice a Luis, te vendo un automóvil; esto implica que Pedro tendrá que decirle a Luis qué automóvil le desea vender. O en la venta de grano, hay que determinar exactamente la calidad y la cantidad que se venden.

  • La determinación también puede realizarse por medio de muestras. Ejemplo: En la venta de perfume, entregando pequeñas cantidades al cliente (muestras).

    Por medio de referencias aún sin tener la muestra a la vista. Ejemplo: Venta de un automóvil último modelo marca Chevrolet, mismo que se conoce en el comercio.

    También, la determinación se hace mediante la remisión de una cuota o cantidad al cliente. Ejemplo: en festejos, los vinos que se consumen.

  • Que la cosa no sea ajena. En el artículo 2270 CCDF dispone que : “La venta de cosa ajena es nula. Y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si se procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al registro público para los adquirientes de buena fe.

  • En el caso de la venta de cosa ajena, el comprador podrá demandar el saneamiento para el caso de evicción, que es cuando una persona es privada de un bien por sentencia judicial.

    Cabe hacer notar que aunque el código establece que la venta es nula, no es así, pues la venta se llevó a cabo y es válida; incluso, por tal motivo el comprador podrá ejercitar la acción de saneamiento para el caso de evicción ya que si fuera nula no lo podría hacer.

  • El precio debe ser satisfecho conforme a lo siguiente:

  • Debe ser cierto. Ya sea que lo fijen las partes o un tercero siendo un mandatario.

  • En dinero. Ya sea en moneda nacional o extranjera. El artículo 2250 CCDF dispone lo siguiente: “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta”.

  • El precio debe ser justo. Cuando el precio es injusto podría configurarse la lesión, figura jurídica ya estudiada en los vicios del consentimiento. Al estudiar las restricciones legales, se contempló que el legislador pone precios topes a los productos de primera necesidad a través de sus dependencias u organismos.

  • El precio ha de ser real, sincero, ya que habrá precio irrisorio si no existe proporción entre el precio y el valor real de la cosa vendida. En caso contrario podría configurarse la donación. Ejemplo: Pedro le vende su automóvil VW a su primo Juan en la cantidad de 500 pesos, el cual tiene un valor real de 50,000; en este caso hay que considerar que se podría estar defraudando a un tercero. En este supuesto, serían responsables tanto Pedro como Juan de tal operación, pues Pedro vende para no pagar (con el auto) alguna deuda que haya contraído con un tercero.

  • En el caso de la venta de cosa ajena el comprador podrá demandar el saneamiento para el caso de evicción, que es cuando una persona es privada de una cosa de evicción, que es cuando una persona es privada de una cosa por sentencia judicial. Cabe hacer notar que aunque el código establece que la venta es nula, no es así, pues la venta ya se llevó a cabo y es válida. Incluso, por tal motivo el comprador podrá ejercitar la acción de saneamiento para el caso de evicción.

    • Derechos y Obligaciones de las Partes

    Los sujetos que intervienen en una compraventa son: el comprador y el vendedor, y de acuerdo con el artículo 1789 del CCDF, ambos requieren capacidad general para contratar. Por lo general, existe libertad para comprar o vender, pero se pueden dar restricciones o limitaciones:

  • Convencionales: establecen las partes al momento de contratar. El pacto de no vender a determinada persona, pero es nulo que se establezca no vender a persona alguna (art. 2301 del CCDF); pacto de preferencia, para el caso de que el vendedor quiera volver a comprar la cosa al comprador, si desea venderla nuevamente (art.2303); contrato acordado, lo firmará el juez en rebeldía (art.2247); o los pactos de exclusiva en cuanto a territorio o fijación del precio por comprador y vendedor.

  • Judiciales: son limitaciones que fijan los jueces.

  • Legales: son las que fija el legislador.

  • Incapacidades especiales: falta de legitimación. Según nuestra legislación civil, las incapacidades especiales son:

  • Los extranjeros no pueden comprar bienes en zona prohibida (art.2274 y 2282) solo lo podrán hacer mediante el permiso de la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores.

  • Los magistrados, abogados, jueces y peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervienen (art.2276)

  • Se prohibe adquirir bienes en cuyos negocios interviene los mandatarios, tutores, curadores, administradores, albaceas, empleados públicos y otros (art. 2280 y 2281)

  • En los casos del derecho de tanto a favor de los copropietarios, a favor de los demás coherederos, del inquilino de un condominio, de los socios de una sociedad civil; si estas personas venden sin comunicar a los demás copropietarios, la venta es nula.

    • Derechos y Obligaciones del Vendedor

    El artículo 30 de convención de la CNDUMI (Conferencia de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías) establece que las obligaciones del vendedor son: proveer mercancías, entregar los documentos relacionados con ellas y transmitir su propiedad. Pero en otros artículos se determinan otras responsabilidades como contratar el transporte y el seguro, custodiar las mercancías que el comprador no ha recogido (art. 85 y 86) y tomar medidas para reducir las pérdidas que puede sufrir que puede sufrir a consecuencia del incumplimiento del comprador.

    El artículo 2283 del CCDF y la doctrina establecen como obligaciones del vendedor las siguientes:

  • Conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente - Se aplican el artículo 2284 y el 2292

  • Hacer entrega de la cosa - El art. 2284 dispone a los tipos de entrega que existen:

  • Real - consiste en la entrega material de la cosa vendida o la entrega del título si se trata de un derecho.

  • Jurídica - cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador

  • Virtual

  • En cuanto al estado en el que se debe entregar la cosa, el art. 2288 y 2289 establecen que se debe hacer en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato. El vendedor está obligado a hecerle entrega en el lugar convenido y en el lugar pactado cuando el vendedor reciba el pago acordado. El vendedor está obligado a entregar las mercancías cuya cantidad, calidad y tipo correspondan a los estipulados en el contrato.

  • Transmitir la propiedad de la cosa - la transmisión se da por lo general al celebrar el contrato, pero se puede diferir a un momento posterior. En caso de bienes inmuebles se requiere de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

  • Ofrecer garantía del hecho personal - el vendedor no debe realizar perturbación de hecho o de derecho que perjudique al comprador.

  • Responder por los vicios ocultos - de acuerdo con el art.2142 para responsabilizar al vendedor son cuatro los requisitos que deben tener éstos vicios o defectos: que sean ocultos, que el comprador no los conozca, que perjudiquen la utilidad propia de la cosa, que sean anteriores a la venta. El plazo para demandarlos es de seis meses a partir de la entrega.

  • Garantizar la evicción - el art. 2119 dispone que habrá evicción cuando el que adquirió la cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

  • Responsabilidad del vendedor por faltas de conformidad - Si la mercancía no reúne los requisitos convenidos o previstos por el contrato o la Convención, el vendedor es responsable por “faltas de conformidad” de las mercancías. Esta responsabilidad tiene otros condicionamientos: ignorancia del comprador de las faltas de conformidad, tiempo en que debe existirla falta de conformidad, notificación al vendedor de la falta de conformidad, casos en que no es necesaria la notificación al vendedor de la falta de conformidad.

    • Derechos y Obligaciones del Comprador

    El artículo 53 de la Convención indica cuáles son las principales obligaciones del comprador: pagar el precio (art. 54 a 59) y recibir las mercancías (art. 60. Pero éstas son nada más responsabilidades esenciales o fundamentales del comprador, ya que la Convención contempla otras obligaciones del comprador que se producen, no en todo contrato, sino en las situaciones específicas, como es el deber de conservar las mercancías (art. 85 al 88), que se produce cuando el comprador tiene posesión de las mismas que, por una u otra causa, va a devolver al vendedor, y la exigencia de tomar medidas para reducir pérdidas (art. 77), que se genera cuando el comprador invoca el incumplimiento de alguna obligación del vendedor. Además, se menciona aparte (art. 65) la obligación que puede tener el comprador, por efecto del contrato, de especificar las mercancías.

    Y la CCDF estipula que las obligaciones del comprador son:

  • Pagar el precio - debe ser cierto y en dinero, en moneda nacional de curso corriente. Según el art. 2395 se debe pagar el interés pactado, en caso de mora por el deudor. El precio se debe pagar en le lugar y época pactado, éste está acordado en el contrato. Puede ser que se haya pactado un precio determinado, en cuyo caso no surge duda al respecto, o que las partes convengan contratos con precio determinable o contratos de precio abierto.

  • Recibir la cosa - se aplica el art. 2292. Si el comprador se constituye en mora (retraso) de recibir la cosa perjudicará al vendedor, por lo que éste puede pedir la rescisión del contrato, pero esto implicaría dificultad para vender la cosa. Ésta obligación depende de la obligación del vendedor de entregarlas. Por eso, si el vendedor incumple su obligación de entregar, porque entrega mercancías que no son conformes al contrato, porque entrega con demora excesiva, porque entrega anticipadamente o porque entrega mayor cantidad de la convenida, el comprador puede rehusar su recepción.

  • Así como el vendedor puede quedar obligado a tomar medidas para la conservación de las mercancías, cuando el riesgo de su pérdida o deterioro corre a cargo del comprador, siempre y cuando el vendedor tenga el control de mercancías, también el comprador, en semejantes circunstancias, puede quedar igualmente obligado en beneficio del vendedor.

    Derecho de reembolso y retención, como la conducta del comprador ha servido para reducir pérdidas el vendedor, es justo que éste corre con los gastos de conservación, y que el comprador tenga una garantía de que le será reembolsada la cantidad que hubiera razonablemente erogado por tal motivo. Las garantías que prevé la Convención dan al comprador, en este punto, una posición predominante, que se justifica por lo mismo que quedó obligado a conservar las mercancías, esto es, por tener posesión y control de las mismas.

    El derecho de reembolso se hace efectivo cuando: el vendedor recoge la mercancía, el comprador vende mercancías perecederas, cuando el vendedor se demora excesivamente en recogerlas o en pagar los gastos en conservación.

    La falta de cumplimiento de las obligaciones del vendedor o del comprador da lugar a que la parte afectada pueda exigirle responsabilidad contractual con los procedimientos que la propia Convención dispone. Pero la misma posibilidad de ejercer un recurso, y también el tipo de recurso que puede usarse, dependen del modo en que se produzca el incumplimiento.

    • Formalidad

    En lo que a la forma se refiere , el contrato de compraventa es consensual parea bienes muebles y formal para inmuebles; En este último caso es necesario, para la validez del contrato, que el consentimiento se manifieste por escrito; se hará un a escritura pública cuando el precio fijado exceda de 500 $. El artículo 54 de la Ley Notariadad para el Distrito y Territorio Federales: “Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional sea mayor de 500$ y la constitución o transmisión de derechos reales estimados es más de 500$ o que garantice un crédito por mayor cantidad que la mencionada deberá para su validez, constar en escritura ante notario” (Art. 54, en relación con el 14 transitorio del 31 de dic. de 1945 publicada en El Diario Oficial de la Federación del 23 de febrero de 1946, que entró en vigor 30 días después de esta última fecha. También se refieren a la forma 2316, 2317, 2320 y 2321 del Código Civil.

    Los siguientes tres artículos del Código Civil nos dicen:

    Art. 1834: “Cuando se exija la forma escrita para el contrato, los documentos relativos deben ser firmados por todas las personas a las cuales se imponga esta información. Si alguna no sabe firmar lo hará otra a su ruego, y el documento se imprimirá la huella digital del interesado “.

    Art. 2318: “Si alguno de los contratantes no supiera escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con este carácter ninguno de los testigos, en observancia a lo dispuesto en párrafo segundo del artículo 1834”.

    Art 2319: “ De dicho instrumentos formaran dos originales uno para el contador y otro para el Registro Publico”.

    Hay que agregar, además, para que la venta de bienes inmuebles produzca efectos respecto a terceros es necesario que se escriba en el Registro Público de la Propiedad, en el dispuesto en los artículos 2322, 3005, 3042 del Código Civil si no se hiciere la inscripción correspondiente, la compraventa solo producirá efectos entre el comprador y vendedor, pero no podrá perjudicar a terceros, el cual si podrá a provocares en cuanto le sea favorable. Dichas consecuencias se derivan del art. 3007 del Código Civil, de lo que se concluye que e l registro no constituye una formalidad en cuanto a la validez del acto, sino un requisito para su oponibilidad respecto a terceros; por esta razón, aun cuando la compraventa no se registre, no por ellos deja de ser válida.

    Tratándose de bienes ya inscrito en el Registro Publico de la Propiedad y cuyo valor no exceda a $5000, cuando la venta sea al contrato, puede hacerse transmitiendo el dominio endoso puesto en el certificado de propiedad que el registrador tiene obligación de expedir al vendedor al cuyo favor estén inscritos los bienes.

    El endoso será rectificado ante el registrador, quien tiene obligaciones de cerciorarce de identidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y de la previa comprobación de que esta cubiertos los impuestos correspondientes a la venta realizada.

    Cuando la voluntad de las partes consta de la manera fehaciente, cualquiera de ellas puede pedir que se le otorgue el acto en la forma prescrita por la ley, según los artículos 1833 y 2232 del Código Civil. Así mismo la manera de confirmar un acto afectado de nulidad por falta de forma, consiste en otorgar el cato con las formalidades escritas por la ley.

    • Modalidades

    Algunas de las modalidades del contrato de compraventa son las siguientes: Venta con Pacto de no vender a cierta persona, Ventas con Pacto de preferencia, Venta de cosas Futura, Venta en Abonos, Venta con Reserva de Dominios.

    • Venta con Pacto de no Vender a Cierta Persona: esta modalidad consiste en incluir en el contrato de compraventa una cláusula la que se estipula que la cosa enajenada no debe ser vendida por el comprador, a su vez, a determinada persona. La expresada modalidad determina una obligación de no hacer, cuyo incumplimiento no afecta al contrato de compraventa, sino que su violación impone la obligación de ápager los daños y de resarcir los perjuicios al vendedor.

    • Venta con Pacto a Preferencia: es aquella n la que una cláusula estipula, en caso de que el comprador vaya a vender la cosa u objeto de contrato, el vendedor gozará del derecho de preferencia, en igualdad de condiciones a cualquier otro comprador. El vendedor deberá pagar el precio que el comprador ofreciere; y si no lo pudiera satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia. El vendedor que goza del pacto de preferencia no puede cederlo ni pasarlo sus herederos. Los artículos que regulan los pactos de preferencia son: 2303 al 2308 de Código Civil.

    • Venta de Cosas Futuro: esta modalidad se presenta en aquellos casos del comprador toma para sí el riesgo de la que la cosa objeto de contrato no llegue a existir por ser a futuro. La venta de cosa esperada es un contrato conmutativo, la venta de cosa futura es un contrato aleatorio, y así lo determina expresamente el artículo 2309 del Código Civil.

    • Venta en abonos: la venta de abonos es una modalidad de la compraventa, que consiste en que una persona llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y otra persona llamada comprador, se obliga a ellos a pagar un precio, el cual se cumplirá en partidas periódicas. Está sujeta a las siguientes reglas:

  • Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato.

  • Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable podrán también pactarse la clase rescisoria.

  • Si se trata de bienes muebles que no sean susceptible identificarse indubitablemente y que, por lo mismo , su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta pago de pago del precio. Generalmente esta generalidad de la compraventa se combina con un pacto en la doctrina se conoce con el nombre de “Pacto Comisorio” y que consiste en la falta de pago en unos abonos, da derecho al vendedor a pedir la rescisión del contrato

    • Venta con reserva de Dominio: es también una modalidad del contrato de compraventa, consisten en que el vendedor se reserve la propiedad del la cosa objeto del contrato, hasta que el comprador pague totalmente su precio. De lo anterior se deduce que si el comprador no cumple con esa condición no se transfiere la propiedad e la cosa. También, la falta de pago del precio trae como consecuencia la rescisión del contrato.

    • Compraventa a Vistas: se presenta esta modalidad con respecto de cosas que se acostumbra a gustar, pesar o medir y el contrato no se perfecciona sino hasta que no se gusten, pesen o midan los objetos vendidos.

    • Compraventa sobre Muestras: es aquella que en la determinación de la cosa vendida, se hace bien con relación a una cosa desprendida de la misma cosa, es decir sobre una muestra viene en relación con la especificación de las calidades de una cosa.

    • Venta por Acervo o “A la Vista”: es aquello que se realiza sobre los elementos que alguna cosa contenga en determinado momento ya sean homogéneas o heterogéneas, de la misma especie o calidad, o especies o calidades distintas. La venta de inmuebles es por acervo cuando se enajena todo lo que se encuentra dentro de los linderos señalados.

    • Compra de Esperanza: consiste esta modalidad en adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para así el riesgo de esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho que puedan estimarse en dinero, tanto como la compra de esperanza como la compra de cosa futura se rigen por las mismas reglas.

    • Causas de Terminación

    Puede terminarse por cumplimiento del contrato mediante el pago, dación en pago o cualquier otra causa de extinción de las obligaciones; por incumplimiento de contrato de una de las partes dándose la rescisión del mismo; por licitud en e objeto; por incapacidad de una de las partes; porque existan vicios en el consentimiento de una de las partes: por pérdida o destrucción de la cosa

    • Conclusión

    Como conclusión podemos decir que los contratos de Compraventa son muy útiles ya que se estipula las obligaciones y derechos de ambas partes (comprador y vendedor). Además este tipo de contratos son los mas utilizados en el área tanto mercantil como para la venta de cualquier cosa

    • Bibliografía

    Contratos Civiles y sus generalidades

    Treviño García, Ricardo

    El Contrato de compraventa Internacional

    Adama Goodard, Jorge

    Editorial Mc Graw Hill

    Incoterms Contratos y Comercio Exterior

    Fratolocchi, Aldo

    Ediciones Macchi

    Derecho de los Negocios

    Rangel/Sanroman

    Thomson Editorial

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