Proyecto empresarial para la creación de una Urbanización

Administración, Planificación, Organización empresarial. Inversión. Argentina. Marco sectorial. Mercado. Costos. Características. Prototipos

  • Enviado por: Flia Esseiva
  • Idioma: castellano
  • País: Argentina Argentina
  • 19 páginas
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Índice

Introducción……………………………………………..Sección I

Breve descripción general del proyecto.

Marco sectorial………………………………………… Sección II El sector inmobiliario y sus vínculos con el resto

de la economía.

El Mercado……………………………………….…… Sección III Situación del Mercado Inmobiliario

Barrios Privados - Ofertas y Costos……………..…..Sección IV

Oferta actual y futura

Costos por ubicación

El Proyecto………………………………….………..…Sección V

Aspectos Generales

Ubicación y Medios de Comunicación

Características distintivas

Legislación y Normativas………………..…………....Sección VI

Los Barrios Privados y la reciente normativa

Prototipos de Viviendas…………………..………….Sección VII

Composición y disposición

Costos Unitarios por Prototipo

Inversiones………………………….…………….…Sección VIII

Inversiones por Loteo- Viviendas- Otros Rubros

Inversión Obras Civiles

Evaluación Económico-Financiera……...……………Sección IX

Amortizaciones

Estado General de Costos

Costos de Personal Operativo

Fuentes de Financiamiento

Proyección de Ingresos

Cash-Flow

Estado de Resultados

I.V.A.

Tasa Interna de Retorno y Valor Actual Neto

Período de Recupero

Tasa Contable de Ganancias


SECCION I - INTRODUCCION -

• Breve descripción general del proyecto.

Para nuestro trabajo práctico de la materia Administración Financiera, el cual debe tratar sobre un proyecto de inversión, hemos decidido que el mismo se refiera a la construcción de un Barrio Privado en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires, al cual llamaremos: “ Las Barreras”.

Pero antes de adentrarnos en las particularidades del proyecto en sí, debemos hacer algunas aclaraciones. Es importante aclarar que este grupo ha tomado el trabajo como si nosotros mismos seríamos los emprendedores del proyecto en el mundo real. Esto quiere decir que no nos pusimos en una situación hipotética para poder realizarlo, como por ejemplo el imaginar que éramos parte de alguna empresa ya en marcha la cual decidía encarar un nuevo proyecto de inversión. Por el contrario, nos hicimos una serie de preguntas: ¿ Qué pasaría si nosotros hoy decidiéramos hacer está inversión por nuestros propios medios?, ¿Cuáles serían esos medios?, ¿Cómo debería ser el proyecto?, ¿Cuáles serían los pasos que tendríamos que dar para concretarlo?.

Así nos chocamos con la realidad de que no disponíamos de los fondos para realizarlo, entonces decidimos hacer este proyecto para que sea presentado ante una calificadora y una entidad financiera, y así financiarlo totalmente con fuentes externas. O sea, como si nos hubiésemos juntado este grupo de gente sólo con el propósito de realizar esta inversión y luego disolver nuestra sociedad. Esta inversión sería un microemprendimiento nuevo e independiente que se tendría que autofinanciar con su propia rentabilidad. Por supuesto, no hemos incluido aquí los gastos financieros porque está el proyecto aún en la etapa de conseguir dicha financiación.

También vale aclarar que ciertos datos y partes del desarrollo de este trabajo han sido hechas con la ayuda de un arquitecto, para darle aún un tinte más real al mismo. Las cifras que se manejan son muy aproximadas a las reales pues se han consultado diversas fuentes de información muy confiables (revistas, profesionales, etc.).

SECCION II - MARCO SECTORIAL -

• El Sector Inmobiliario y sus vínculos con el resto de la economía

La década del '80 se inicia con un profundo cambio estructural cuya característica principal es la globalización y la creciente internacionalización de las economías y mercados. La introducción e implementación de nuevas tecnologías ha transformado al mundo industrial. Se desarrollaron nuevas formas y procesos productivos, y se ha “desgigantado” el tamaño de las empresas. El sector servicios, por su parte, se ha expandido, diversificado y complejizado, siendo en términos relativos el sector más dinámico de esta transformación.

Han surgido nuevos competidores, y se han desarrollado nuevos productos y servicios para adaptarse a las nuevas necesidades y estilo de vida de los consumidores y usuarios. El cambio constante y la fuerte competitividad son dos rasgos notorios de los mercados en la actualidad.

El mercado de la vivienda no escapa a esta generalización, y para satisfacer las necesidades de los clientes es necesario desarrollar nuevas formas de gerenciamiento y diseñar nuevos mecanismos e instrumentos financieros. En pocas palabras, adaptar este mercado a las nuevas demandas con una oferta crediticia y habitacional constante, amplia y diversificada. Para captar los cambios operados en la demanda de los clientes potenciales se debe asumir una actitud abierta y positiva frente a las transformaciones e incorporar innovaciones específicas, en especial las vinculadas con las áreas constructivas y financieras, actitud que deberá ser acompañada de nuevas estrategias de comercialización y de gestión para diseñar productos diversificados y adecuarse a las reales demandas de vivienda de la población.

En la década de los '80 Argentina, como así también gran parte de Latinoamérica, atravesó un proceso de inestabilidad económica con persistentes rasgos inflacionarios que afectaron la actividad inmobiliaria. La falta de crédito a largo plazo y las elevadas tasas de interés fueron sus características principales. Las pocas operaciones inmobiliarias que se realizaron fueron al contado o en dólares debido al riesgo implícito de la incertidumbre frente al endeudamiento.

La retracción del mercado afectó en forma diferencial a entidades financieras y a tomadores de créditos. Las primeras reorientaron sus esfuerzos hacia productos-servicios y negocios con menor riesgo y mayor rentabilidad que el inmobiliario. También afectó a los demandantes de préstamos, en particular a los sectores medio y bajos, quienes requieren del crédito para acceder a la vivienda.

Este panorama se mantuvo constante hasta apenas iniciada la década del `90, y el punto de inflexión aparece junto con la estabilidad de precios. Durante todo el período inflacionario y de incertidumbre frente al crédito se fue acumulando una demanda insatisfecha que esta encontrando respuesta a partir de la reactivación del mercado.

Esta crisis evidenció el elevado grado de dependencia del mercado inmobiliario frente a los desequilibrios cíclicos de la economía. Y demostró también la falta de fuentes alternativas de recursos que aseguren un flujo estable, permanente a largo plazo y de bajo costo.

SECCION III - MERCADO -

• Situación del Mercado Inmobiliario

Con ofertas de crédito por doquier, los consumidores prefieren endeudarse a pagar alquileres. La reactivación, de todas maneras, es selectiva. En la ciudad de Buenos Aires, la bandera la lleva la clase media, que se lanzó en busca de departamentos de dos y tres ambientes. Para sectores de mayor poder adquisitivo, la atracción llega desde los suburbios, donde florecen los barrios cerrados.

La demanda inmobiliaria, paralizada durante 1995, dio signos de vida en el segundo semestre del año 1996 e inició el 97 en medio de un proceso de franca recuperación, ayudado por mejores condiciones crediticias. Este proceso no solo se mantiene hoy en día, sino que ha ido acelerandose a largo de estos años. A pesar del movimiento, los precios se mantienen estables. El precio del metro cuadrado en operaciones de venta se redujo en promedio 6% entre febrero de 1998 y febrero de 1999, con importantes diferencias según las diferentes realidades geográficas. La reactivación del mercado está apuntalada por los créditos bancarios, que, si bien golpean el negocio de alquileres, estimulan la compraventa. Las hipotecas en dólares crecieron 23,4% entre el primer trimestre del 98 e igual período del 99. Las tasas, en tanto, sostienen su descenso: a principios del 94 los préstamos se pactaban en promedio a 16,3%, tres años después se realizaban a una media de 13,2%, y actualmente se consiguen al 10,3%.

La economía en negro se presenta como un obstáculo de peso para el desarrollo del mercado, ya que existe una cantidad considerable de demandantes de hipotecas que, si bien cuentan con los ingresos necesarios están en situaciones laborales que no les permiten calificar para un crédito.

Un signo de la estabilización del mercado lo ofrece el rango de contraoferta, que regresó en 1997 al margen tradicional de 10% luego de que en 1995 trepara a 30%, y se mantiene hasta hoy en el mismo margen.

En la Capital Federal, las unidades más buscadas son los departamentos de dos y tres ambientes, situados en torno de $50.000. Los pisos y semi-pisos, estrellas de la década pasada, tienen hoy menos demanda, tal vez en correspondencia con el número creciente de personas que viven solas o de familias que en 17% de los casos están constituidas por un padre con un hijo solo.

También se observa que la demanda se extiende más allá del tradicional eje Barrio Norte - Palermo para explorar barrios de menor cotización como los de la zona sur de la Capital y el Abasto, hasta hace meses inexistente para el mercado. En cuanto a la forma de pago, Buenos Aires no escapa a las reglas del resto del país: 70% de las compras se llevan a cabo mediante financiamiento bancario, de acuerdo con la información suministrada por la cámara inmobiliaria Argentina.

Por último, la competencia es hoy mucho mayor, toda vez que en el Gran Buenos Aires se multiplican los emprendimientos inmobiliarios. Una muestra del impulso que las nuevas autopistas les dieron a los suburbios la constituye el valor de las tierras destinadas a barrios privados en Tigre y Pilar donde el metro cuadrado ascendió de $18 en 1995 a $75 como base, en 1999. Aunque esta tendencia se destaca en la zona norte, es igualmente evidente a la vera del Acceso Oeste y de la Autopista Buenos Aires - La Plata.


SECCION IV - BARRIOS PRIVADOS -

• Oferta actual y futura

Solamente en los proyectos de mayor envergadura, la inversión directa de los empresarios de la construcción y el sector inmobiliario en barrios cerrados superará los $3.OOO millones en los próximos diez años.

Las zonas elegidas son diversas, ya que, de a poco, los countries y barrios privados están dejando de ser patrimonio exclusivo de Pilar y van ganando nuevos terrenos, no sólo en otros partidos del Gran Buenos Aires, sino también en el interior del país.

Ya existen 310 proyectos en marcha y según cálculos de los hombres del sector, se construirán alrededor de 500 nuevos emprendimientos antes del año 2008. No por nada la construcción es uno de los sectores que más creció de la economía local, con su 144% de expansión en la era de la convertibilidad.

Estamos entrando en la segunda etapa con el desarrollo de nuevas ciudades satélites, donde no solamente el paisaje se ve jerarquizado, sino que se incorporan toda la infraestructura básica y los servicios educativos, recreativos y comerciales en un mismo predio.

Uno de los grandes proyectos actuales es el megacomplejo Nordelta, en el Tigre, con un desembolso de $ 300 millones. Nordelta se levantara en un terreno de 1.500 hectáreas, que por su dimensión es la segunda fracción de tierra más grande en la provincia de Buenos Aires, después de Campo de Mayo e incluso, tiene una superficie mayor que la del partido de San Fernando. La inversión en la compra de las tierras ascendió a $100 millones, a los que sumarán otros $200 millones en infraestructura. Los responsables del proyecto calculan que en ocho años podrán obtener como producto de la venta de Nordelta aproximadamente unos $600 millones y en total calculan que vivirán 140.000 personas.

Los proyectos de ciudades satélites no se terminan en el Tigre, y en este sentido sigue siendo el partido de Pilar el que marca la tendencia, con otros dos emprendimientos millonarios. El primero es el que estará pegado al campo de deportes del colegio Champagnat. En total, el proyecto prevé la comercialización de 4.000 lotes, todos con viviendas incluidas, que también se integrarán a una ciudad satelital, que contará con iglesias, colegios y áreas comerciales.

También en Pilar, existe un plan para levantar el barrio privado Pilar del Este, en un terreno de 600 hectáreas, con capacidad para albergar 2.000 lotes. El proyecto, que demandará una inversión superior a $500 millones, después de varias idas y vueltas, finalmente parece haber entrado en el momento de su realización, y su lanzamiento fue hecho con gran entusiasmo.

A pesar de que el segmento ABC1 de la población continúa concentrando la mayor parte de las inversiones en nuevos desarrollos inmobiliarios, también están surgiendo propuestas orientadas a captar al público de clase media. Los countries y barrios privados dejaron de ser algo exclusivo para el público de altos ingresos, ya es posible comprar una casa en una de estas urbanizaciones, desembolsando sólo $30.000.

Los últimos estudios de mercado arrojan como conclusión que la incorporación de nuevos segmentos de la población impulsará una diversificación de las ubicaciones. De hecho el año pasado, del total de proyectos en marcha de barrios privados y countries, cerca de 90% estaban en la zona norte del Gran Buenos Aires, en el tramo que va desde Garín hasta Pilar. En cambio, ahora se están incorporando nuevas zonas y la participación nuevas zonas y la participación del Norte no llega a 50%. Hay nuevos emprendimientos en partidos como Esteban Echeverría, Luján, Quilmes e incluso Ezeiza, donde se presentaron 18 proyectos para su estudio.

Sin duda, el nuevo foco de expansión es el Tigre, con más de 80 pedidos de autorización. Donde además de Nordelta, se acaban de iniciar las obras para construir un gran barrio privado en las orillas del río Luján. El proyecto, que se denomina Marinas del río Luján, prevé la construcción, en un terreno de 32 hectáreas, de un número todavía no determinado de viviendas, que contarán cada una con una marina propia. El emprendimiento recién está en la etapa inicial, en total demandará entre 18 y 24 meses y una inversión cercana a u$s 30 millones. Después del boom de Pilar, zona que sigue siendo preferida por la demanda actual, Tigre está tomando un vuelo propio muy importante, principalmente por las ventajas que ofrece por su ubicación y accesos. Prácticamente, está en el mismo casco urbano que la Capital, porque sólo la separan 30 kilómetros y cuenta con excelentes vías de comunicación, como el ramal de la Panamericana y las dos líneas de trenes.

Por otro lado, la zona norte de la provincia de Buenos Aires en la actualidad existen más de 50 countries, barrios cerrados y zonas residenciales exclusivas. Evidenciando que si bien la oferta de lotes, terrenos y viviendas es amplia, la creciente demanda y los índices tendenciales del sector llevan al estudio, desarrollo e implementación de estos proyectos urbanísticos.

Dentro de los últimos proyectos ejecutados en la zona se pueden citar:

  • El Zorzal km 46

  • Las Araucarias km 47

  • Galápagos km 41

  • La Rinconada km 48

  • Los Sauces km 45

  • La Herradura km 47

  • La Tranquera km 48

  • El Portillo km 40

  • La Delfina km 50

  • Los Fresnos km 48

  • El Establo km 46

  • Pueyrredón km 49

  • Rinconada II km 48

• Costos estratégicos por ubicación

Se calcula que en el país existen más de 3.000 viviendas dentro de barrios privados y que la cantidad de personas que apostaron a dejar la ciudad para irse a vivir en este tipo de urbanizaciones supera las 150.000.

De acuerdo con la ubicación, la oferta de precios es bastante amplia, el valor del terreno en las zonas de barrios más caros y tradicionales, como Pilar, rondan los $ 100 el metro cuadrado. En los proyectos más nuevos el precio cae a $ 65 o $ 70, y en otros partidos como Ezeiza o Esteban Echeverría puede llegar a $ 40 o $ 50. A su vez, el costo de la construcción oscila entre $ 700 y $ 800 el metro cuadrado. A pesar del crecimiento de nuevas propuestas, como en Tigre o Luján, Pilar continúa siendo la localidad más buscada para el desarrollo de este tipo de proyectos. Desde 1996 en el partido de la zona norte se presentaron los trámites para crear 50 barrios privados, de los que hasta el momento ya están en construcción 34. Además, en esa localidad también funcionan 32 clubes de campo.

Según el último censo, de 1991, la población de Pilar creció cerca de 50% con respecto a 1980, y gran parte de esta explosión demográfica se explica por la conjunción de los barrios privados y el desarrollo del Parque Industrial, que hoy emplea a 5.200 personas.

Puntualmente, en la zona de Pilar los índices de precios de los distintos barrios privados, oscilan entre u$s 70 y u$s 100 el m2, dependiendo principalmente de la categoría del precio y de los años de finalización de las obras y parquización y forestación de las mismas.

Los precios de viviendas fluctúan de acuerdo a su características individuales, y varían de acuerdo a la categoría del country o barrio cerrado, una obra de 160 m2 cubiertos oscilan entre u$s 150.000 y u$s 180.000 aproximadamente.

Un terreno ubicado en el km 54 sobre la ruta Panamericana con una extensión de 800 m2 oscila u$s 90.000, una fracción de tres hectáreas ubicadas en el km 52 sobre la ruta 8 oscila u$s 90 x m2.

SECCION V - LAS BARRERAS -

• Aspectos Generales

El proyecto que queremos exponer y desarrollar en este trabajo se refiere a la construcción de un importante Barrio cerrado en la Zona Norte de la Provincia de Buenos Aires, mas precisamente en el área Pilar.

“Las Barreras” es un emprendimiento económico urbanístico destinado a buscar un lugar de residencia exclusivo, que permita a quienes habiten en el mismo tener una alta calidad de vida, con seguridad, tecnología, vida social y un fácil acceso desde la Ciudad de Buenos Aires.

En los últimos años fue muy importante el crecimiento que han tenido esta clase de proyectos como el que estamos presentando hoy nosotros, quedando evidenciado el boom que han sido la creación de barrios privados, countries, etc.. Debido a la necesidad que ha surgido de gran parte de la población de la Capital Federal y de zonas periféricas en el Gran Buenos Aires de buscar zonas verdes, espacios abiertos, lugares de descanso o lugares donde desarrollar actividades con un grupo de personas, que cuenten con vigilancia privada, y otros servicios aparte de que dichos lugares puedan ser accesibles en tiempo y forma.

El proyecto reúne las características que impone hoy el mercado para estar a la altura de un producto altamente competitivo, dentro de las características que podemos diferenciar, “Las Barreras” ofrece:

  • Excelente ubicación.

  • Nivel de precios acorde y accesibles con la realidad del mercado y de la competencia.

  • Financiación atractiva para el comprador, con cuotas pequeñas que se asemejan a un simple alquiler.

  • Características que diferencian al proyecto de otros.

  • Importante apoyo de publicidad apuntando a futuros clientes potenciales.

  • Mayor infraestructura de servicios y de seguridad.

  • Menor costo de construcción con relación a la escala de los mismos.

• Ubicación

Medios de Comunicación

La ubicación elegida para la implementación del proyecto, es en la Zona Norte del gran Buenos Aires, en el partido de Pilar, situada a 54 kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires. El predio donde va a estar ubicado el Barrio privado consta de 22.000 m2, es lindero al campus de la Universidad del Salvador en Pilar y posee salida directa al Río Lujan.

El acceso al predio es directo por autopista, hecho que favorece a los futuros residentes dada la comodidad, su facilidad y dado que gran parte del mercado potencial de quienes habitan en countries y barrios privados necesitan de una vía de acceso rápida hacia la Ciudad de Buenos Aires por cuestiones laborales, entre otras. Además el emprendimiento se ubicaría a menos de 2 kilómetros del centro comercial de pilar el cual se ha desarrollado inmensamente contando con una gran cantidad de servicios adicionales (sociales, entretenimientos, salud, etc.).

El terreno donde se llevara a cabo el proyecto está ubicado en uno de los sectores de mayor crecimiento inmobiliario en el sector de countries, barrios privados, etc., en el que han tenido un gran éxito de ventas los lanzamientos inmobiliarios de jerarquía comercializados durante los últimos años.

La cercanía a otros Barrios Privados y Countries y al Campus de la Universidad del Salvador permitirá a los futuros habitantes del predio establecerse en una vecindad privilegiada y exclusiva, valorizando el lugar y reasegurando una mayor y más eficiente seguridad permanente y efectiva durante las 24 hs. del día. Aparte de ser un lugar con gran proyección a futuro con grandes esperanzas de mayor desarrollo y avance.

• Características distintivas

Las dimensiones del predio seleccionado para la implementación del proyecto permitirán lotear el terreno en 130 lotes de aproximadamente 800 m² en su mayoría y un numero pequeño de lotes en 600 m² esto permitirá a los futuros propietarios la construcción de su vivienda de acuerdo a su gusto y a su presupuesto, característica fundamental que hemos tenido en cuenta para el desarrollo de este proyecto, motivo por el cual se han desarrollado tres clases de viviendas tipo.

El desarrollo de los lotes se va a realizar a lo largo de la calle principal del barrio cerrado, esta tendrá su inicio desde el acceso al predio, de la que partirán otras calles perpendiculares.

Dentro de los servicios esenciales que vamos a ofrecer dentro del predio se encuentran:

  • Calles asfaltadas, con cordones y cunetas y arboladas.

  • Red de desagües con tratamientos cloacales.

  • Red de Gas general.

  • Electricidad y redes telefónicas subterráneas.

  • TV por cable o satelital.

  • Cañerías construidas para futuras necesidades.

El tiempo de desarrollo que va a llevar el desarrollo de toda esta urbanización va a ser de aproximadamente 6 meses, la construcción de viviendas se realizara en forma escalonada con una entrega de un determinado numero de casas mensuales luego del inicio de las obras.

La extensión no destinada para la construcción de viviendas se utilizará para espacios verdes comunes, zonas de esparcimiento y otras obras que en un futuro decidan hacer los propietarios del barrio, las obras que van a ser llevadas a cabo entre otras son:

  • Un lago artificial en el centro del predio.

  • Canchas de fútbol para 11 y 5 jugadores.

  • Canchas de Tenis

  • Zona de juego para niños incluida una plaza.

  • Canchas de paddle.

  • Cancha multifunción de voley, básquet y handball.

Toda esta urbanización contará con un cerco perimetral y personal de seguridad destinado al control permanente en el acceso y en el perímetro para una mayor tranquilidad de toda la comunidad de habitantes.


SECCION VI - LEGISLACION Y NORMAS -

• Los barrios privados y la reciente normativa

Hace más de una década fueron surgiendo en el conurbano bonaerense - especialmente en la zona norte - barrios de acceso restringido y protegidos por empresas de seguridad privada, cuyas viviendas eran utilizadas como casas de fin de semana.

En los últimos años, los crecientes niveles de inseguridad y amplitud de los servicios que este tipo de complejos brindaban, hicieron que muchas personas decidieran mudarse definitivamente a estos barrios.

Si bien algunos consideran que estos emprendimientos constructivos son una fuente de trabajo, también es cierto que en algunas ocasiones se han realizado obras de este tipo que entorpecían el ordenamiento urbano, debido a que sus grandes dimensiones pueden aislar al resto de los vecinos del acceso a servicios esenciales como el transporte público, colegios, establecimientos sanitarios, etc.

Un claro ejemplo de lo mencionado anteriormente fue el caso de un barrio privado del municipio de Islas Malvinas, al cual la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires ordenó derribar el cerco perimetral y la apertura de todas las calles, a fin de eliminar los graves perjuicios que este barrio estaba originando a la comunidad.

Se hacia evidente la inexistencia - hasta la sanción de la norma anterior- de una legislación específica para este tipo de emprendimientos, cuya construcción se regia hasta el momento por la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Los municipios tenían la facultad de dictar sus propias normas de zonificación, pero sujetos al decreto ley provincial Nº 8.912/77 y sus sucesivas reglamentaciones. Cabe aclara que el mismo regulaba a los countries y no a los barrios cerrados, lo mismo ocurría con una norma de similares características bajo el decreto Nº 9.404/86 que sólo regía para la figura de los Clubes de Campo.

Mas allá de las opiniones de los detractores y los defensores de estos tipos de barrios privados, el impacto que los mismos generan en la comunidad de los municipios de la Provincia de Buenos Aires, tornó imprescindible contar con normas regulatorias en pos tanto de la seguridad jurídica de sus propietarios como del bienestar común del resto de la ciudadanía.

De esta manera surge la resolución Nº 74/97 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo, la que fuera publicada en el Boletín oficial de la Provincia de Buenos Aires en abril de 1997.

La norma define al barrio privado como todo emprendimiento urbano destinado al uso residencial predominante y equipamiento colectivo, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cercos, pero con la condición que estos no ocasionen perjuicios a terceros respecto de la trama urbana.

La instalación de los barrios privados, se condicionará al cumplimiento tres requisitos:

  • Debe ser compatible con los usos predominantes del sector donde se instala.

  • Se deben garantizar las condiciones de habilitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico y natural, como la provisión de infraestructura de servicios esenciales fuera de los barrios cerrados, como la atención de la educación y la salud de acuerdo a lo que cada Municipio determine en cada presentación particular.

  • Se debe presentar un estudio de impacto ambiental que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicos.

“Las Barreras” ha realizado todos los estudios pertinentes para cumplir con las distintas disposiciones que rigen las normas al respecto, de acuerdo con los estudios de prefactibilidad y factibilidad no habrá inconvenientes para obtener la convalidación técnica que otorga la Secretaria de Tierras y Urbanismo del Gobierno de la provincia de Buenos Aires.

Asimismo y tal como lo exigen las normas y disposiciones al respecto “Las Barreras” constituirá una entidad jurídica que estará integrada por los propietarios de los predios y se encargará del funcionamiento y mantenimiento del emprendimiento.

“Las Barreras” dará intervención al Municipio de Pilar para la aprobación de los planos de subdivisión y de la concreción de las obras de infraestructura y forestación, para lo cual se expedirán los respectivos certificados.

SECCION VII - PROTOTIPOS DE VIVIENDAS -

• Composición y Disposición

“Las Barreras” tiene contemplado en una de sus etapas de implementación del proyecto, la construcción de tres tipos de viviendas, de características similares pero de diferentes metrajes y disposición.

Se ha contemplado que en un primer paso se realizará la construcción de 21 viviendas, siete por cada uno de los prototipos diseñados. De concretarse la venta de las mismas en los plazos estipulados, la dirección del proyecto considerará la oportunidad de la continuidad en la construcción de viviendas de este tipo si la demanda existente en el mercado arroja índices positivos que determinen la factibilidad de ventas futuras.

Cada uno de los diferentes prototipos arrojará diferentes utilidades, las mismas varían según su composición:

PROTOTIPO

DE VIVIENDA

CANTIDAD

m2

COSTO UNIT.

TOTAL

PRECIO DE

VENTA UNIT.

UTILIDAD POR

PROTOTIPO

A

165

82,400

160,000

77,600

B

120

56,100

120,000

63,900

C

110

53,770

115,000

61,230

• El Prototipo A cuenta con dos plantas:

Planta Baja Planta Alta

  • Cocina Comedor - 2 Dormitorios

  • Sala de estar - 1 dormitorio en suite

  • 1 Baño - 1 baño

  • Comedor - 1 Hall

  • Lavadero - 1 escritorio

  • Despensa - 1 vestidor

• El Prototipo B cuenta con dos plantas:

Planta Baja Planta Alta

- Estar-comedor - 1 dormitorio

- 2 dormitorios - 1 escritorio

- Hall central - 1 baño

- Cocina - lavadero

- 1 baño

• El Prototipo C cuenta con una sola planta:

  • Cocina lavadero

  • Sala de estar

  • Hall central

  • 2 baños

  • Comedor

  • 3 dormitorios

  • 2 vestidores