Planeamiento urbanístico

Arquitectura. Propiedad. Ley de ensanche. Normativas. Expropiación forzosa. Leyes. Política. Tribunal de la Libre Competencia. Documentación

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El planeamiento. Objetivo

Establecimiento de reglas sobre la propiedad que garanticen la ordenación de usos y las previsiones de futuro.

Esas reglas regulan diversos aspectos de la propiedad:

-regulación de usos y de sus intensidades, sobre el territorio

-preservación de los elementos de interés: históricos, arquitectónicos y medioambientales

-las posibles previsiones de crecimiento urbano sobre el territorio

La importancia del planeamiento como instrumento de política urbanística

Es el más importante instrumento legal que nos ofrecen los instrumentos de intervención en el uso del suelo y la propiedad y la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para nosotros es fundamental conocerla ya que nos tenemos que mover entre las reglas que se generan a partir de ellas.

Breve repaso de la conformación del derecho urbanístico español

Primera parte: los inicios de la transformación urbana 1812-1956

La ciudad medieval se encontraba cercada por motivos defensivos y posteriormente fiscales.

La revolución industrial acarrea una tendencia a la aglomeración de la población y a al ruptura de ese limite medieval: se produce el ensanche como forma reglada de crecimiento.

-Ley de ensanche de 1864: de corte liberal que favorece al máximo la edificación en áreas extramuros de la ciudad a cargo de particulares. Mecanismo: las corporaciones expropian el suelo necesario para los viales y usos públicos y los urbanizan; a cambio el Estado les cede por 25 anos la contribución territorial del ámbito del ensanche con posibilidad de un recargo extraordinario. Con esta ley se desarrollaron el Plan Castro de Madrid y Plan Cerdá en Barcelona en 1860. Esta ley sufre modificaciones sin importancia con la Ley de Ensanche en las Poblaciones en 1876 y en 1892.

-Ley de Expropiación forzosa de 1879: con nueva perspectiva complementaria: la reforma interior de las poblaciones. Que propone una nueva técnica de reparto de las plusvalías en las nuevas aperturas: la posibilidad de expropiar no solo el viario sino una banda de 20 metros en los laterales de las nuevas vías. En la Ley sobre Saneamiento y Reforma Interior de las grandes Poblaciones se intensifica esta técnica con un limite de hasta 50 metros.

De forma paralela una serie de instrumentos normativos menores configurarán las ordenanzas municipales de construcción que se sistematizarán en el Reglamento de Obras y Servicios y Bienes Municipales de 1924, donde se recogen técnicas de regulación y control (zonificación, estándares urbanísticos, exigencias de licencia municipal, regulación fiscal, o la obligación de formular Planes de Ensanche).

Segunda parte: el periodo 1956-1998

LS 56

+DL 75 = TRLS 76 + '78 Rgl. Planeamiento, Rgl. Gestión, Rgl. Disciplina

+DL 90 = TRLS 92--------------DL 96 Medidas Urgentes----------STC 97

- La Ley del Suelo 1956

-Situación sociopolítica

Momento clave en el franquismo, sustitución de las tendencias falangistas (más intervencionistas y autárquicas) por el inicio del desarrollismo con el ascenso del grupo de tecnocracias, apertura del régimen, acuerdo de cooperación con EEUU, etc. e inicio de los planes de desarrollo.

-Exposición de motivos

+Define los problemas existentes:

-especulación del suelo con su retención por los propietarios (expectativas de uso)

-imposibilidad de disponer de suelo para espacios libres y dotaciones

-falta de distribución equitativa del aumento del valor del suelo

+Análisis de la situación legal anterior:

-las disposiciones vigentes no forman un conjunto orgánico

-son insuficientes para controlar el crecimiento

-tienen una perspectiva local

-no establecen prioridades (falta de previsiones)

-se apoya en la inversión publica

+Propone soluciones

1. Establecimiento de un Estatuto Jurídico del Suelo con objeto de regular el suelo según su situación y destino. Las limitaciones sobre la propiedad no dan lugar a indemnización.

-suelo rústico

-suelo de reserva urbana

-suelo urbano

2. Establecimiento de un patrimonio municipal del suelo de forma obligatoria.

3. Necesidad de la redacción de Planes Parciales de Ordenación antes de reparcelar con objeto de garantizar al reparto de cargas y beneficios.

4. Valoración del suelo: valor inicial, expectante, urbanístico y comercial.

5. Establecimiento de Programas de Actuación (5 años).

+El planeamiento es la base necesaria y fundamental de toda la Ordenación urbana. Cascada de planeamiento. Regulación administrativa. Publicidad, ejecutoriedad y obligación del planeamiento.

+La propiedad privada: el equilibrio entre su reconocimiento y los intereses de la colectividad.

+Establecimiento de mecanismos de gestión.

Sistemas de ejecución:

-cooperación, expropiación, compensación y cesión de viales.

Así como la necesidad de establecer programas de actuación para periodos de 5 anos.

+Establecimiento de medidas para fomentar la construcción:

-mecanismos de valoración y expropiación de solares no edificados

-Patrimonio Municipal de Suelo (cesiones y derecho de superficie)

-Regulación del control administrativo (licencia de obras, etc.)

+Previsión de recursos económicos para intervenir en el mercado del suelo:

-obligación para todos los ayuntamientos de mas de 50000 habitantes de destinar un presupuesto anual del 5% para la ejecución de la urbanización.

+Institución de una organización:

-Consejo Nacional de Urbanismo

-Comisión Central de Urbanismo

-Comisiones provinciales de urbanismo

-establecimiento de la competencia general de los ayuntamientos

-posibilidad de creación de mancomunidades de ayuntamientos.

- Síntesis

Acta de nacimiento del urbanismo español.

Ley integral: trata de regular toda la materia urbanística.

El urbanismo se confirma como función política.

El establecimiento del régimen de suelo: la configuración de un nuevo estatuto jurídico de la propiedad donde se pasa del concepto del derecho romano a que el derecho a edificar es una atribución expresa del Plan Urbanístico que sólo se adquiere mediante el cumplimiento de dos puntos: el contribuir a los gastos de urbanización y el edificar en plazo y forma.

El planeamiento como base de toda ordenación urbana.

Planeamiento en cascada con diversa tipología.

Establece un nuevo estatuto del derecho de la propiedad (la ordenación de uso de terrenos y construcciones no conferirá derecho exigir indemnización).

El régimen del suelo y el planeamiento como pilares básicos.

El planeamiento se desarrollo con lentitud.

- La Ley de Suelo de 1976

-Situación sociopolítica

Cambio de gobierno, a la muerte de Franco, España cambia el duro régimen por la democracia, y esto se nota en la liberación urbanística del territorio español y la generación del desarrollo de núcleos urbanos para evitar la congestión de las grandes ciudades y desarrollar cascos urbanos que reticulen el territorio español.

Periodo de gran crecimiento económico. Gran importancia de las corrientes migratorias en las poblaciones de más de 20000 habitantes. Se pasa de ser el 45,6% de la población en 1960 a 55,3% en 1970 con un incremento de más de 4,8 millones.

El sector tecnócrata se apoyará de forma importante en el sector privado como motor de crecimiento.

-Exposición de motivos

1. Necesidad de mayores exigencias de equipamiento comunitario y de calidad

Necesidad de preparar suelo para las nuevas masas de población que se prevén lleguen a las ciudades (22 millones en el periodo 1970-2000): perspectiva de proceso de urbanización.

2. Análisis de la situación urbanística:

-densificación congestiva de los cascos centrales

-desorden de la periferia

-indisciplina urbanística

-precios crecientes e injustificados de suelo apto para el crecimiento

Causas:

-el desarrollo insuficiente de la instrumentación necesaria para el control

-poner al día los instrumentos legales

-incoherencia entre la planificación económica y el planeamiento físico

-la rigidez del planeamiento urbanístico: el plan urbanístico como documento cerrado

-indisciplina urbanística

-inadecuación de las estructuras administrativas

-uso abusivo de las normas sobre fomento de la edificación

-la política urbanística desarrollada:

-escasez de suelo urbanizado

-calificación de poco suelo apto para urbanizar para la necesaria competencia

-déficit acumulado de las infraestructuras primarias

3. La rigidez y afán perfeccionista e idealismo ha producido una gran indisciplina consentida a veces por necesidad.

La Ley incide sobre los problemas que pueden solucionarse con medidas legales.

4. Para resolver la dicotomía entre planeamiento socioeconómico y planeamiento físico crea los Planes Directores Territoriales de Coordinación que señalarán las grandes directrices y tendrán un carácter vinculante.

Concibe los Planes Generales como documentos abiertos. Se sugieren estrategias de ordenación a largo plazo. Las propuestas de estructura urbana constituyen la trama de referencia física.

Incorporación de formas de urbanismo concertado por la iniciativa privada.

Se pretende una repercusión en la oferta de suelo urbanizable, base para frenar la especulación.

Precisiones en la regulación de los Planes Parciales para hacerlos más operativos. Se señalan las dotaciones mínimas para parques y jardines públicos y equipamientos comunitarios.

Se regulan los Planes Parciales Especiales y se definen con precisión los Proyectos de Urbanización y la Ordenación de Detalle.

5. Las modificaciones se apoyan en los siguientes principios:

-el derecho a edificar se condiciona al cumplimiento de las obligaciones y cargos dentro de un plazo

-la regulación del uso del suelo de Planes Parciales esta condicionada a unos plazos de caducidad

-principio distributivo de cargas y beneficios entre todo el suelo de nueva urbanización.

La clasificación del suelo sigue siendo clave. Régimen jurídico.

Se define con mayor claridad la definición de Suelo Urbano por sus características propias.

Suelo Urbanizable: es el apto para ser urbanizado.

Suelo no Urbanizable: se excluye de ese uso.

Valoraciones: el valor del suelo debe estar en función del grado de cumplimiento de las obligaciones y cargas del Plan. Elimina el valor expectante.

Establece las cesiones gratuitas de suelo como contrapartida de los beneficios del proceso de urbanización. Se extiende la obligación de ceder suelo gratuitamente para las infraestructuras y el equipamiento urbano y además impone la cesión gratuita del 10% del suelo correspondiente al aprovechamiento medio del suelo programado.

Se pretende facilitar la gestión urbanística y recatar parte de las plusvalías.

6. Se considera fundamental la ejecución de los planes para lo cual se regulan instrumentos. Los Sistemas Generales son ejecutados normalmente por la administración, el suelo se obtiene por cesión.

Las revisiones del Plan se desarrollan mediante Planes Parciales y Unidades de Actuación.

Replantea los sistemas de actuación dejando tres:

-expropiación

-reparto de cargas y beneficios

-cooperación y compensación

distinguiendo la distribución del suelo y del volumen edificable de las obras de ejecución.

Regula las actuaciones en suelo urbanizable no programado mediante el planteamiento de unos mecanismos flexibles con condicionantes mínimos donde se reciban las iniciativas de los ciudadanos.

7. Propone modificaciones de la legislación de edificación forzosa y la posibilidad de suspender el régimen de edificación forzosa en los casos en que densifique.

8. Se propone el derecho de superficie como disociación de la propiedad con el uso del suelo; estímulo para la movilización del suelo por los propietarios privados, promoción industrial, viviendas en alquiler y defensa del patrimonio municipal del suelo.

9. Propone una mayor participación de las administraciones. La Comisión Central de Urbanismo como órgano de trabajo y asesoramiento.

10. Lucha por la aplicación efectiva de la Ley; evitar que se produzca la infracción. Se establece un control de la edificación a través de licencias que se deberán otorgar con respecto al planeamiento vigente.

La administración local sigue siendo la pieza clave en la realización de las previsiones de planeamiento y en su control.

Resumen

Necesidad urgente de resolver los problemas urbanísticos para comenzar una época en la que en solo treinta anos habrá que urbanizar más que en toda la historia.

Todo esto genera muchos reglamentos aún vigentes hoy en día y aprobados en 1978:

-Reglamento de Planeamiento

-Reglamento de Gestión Urbanística

-Reglamento de Disciplina Urbanística

- Ley de Suelo de 1992

-Situación sociopolítica

Tras esta aprobación en verano de 1978 de los Reglamentos tenemos un extenso y definido marco jurídico.

Después de esta aprobación de la ampliación legislativa entra en vigor la Constitución Española vigente, con una nueva estructura de gobierno asumido por las Comunidades Autónomas. Con competencias sobre Ordenación del Territorio y Medio Ambiente.

Los cambios políticos, económicos y sociales mostraron nuevas expectativas al país y al crecimiento urbano. El periodo se prolonga hasta 1990 con diversas fluctuaciones de la economía que afectan al mercado inmobiliario, con intensas subidas de precio al inicio de los '80 y principalmente en el centro de las ciudades. Esto lleva a nuevos planes urbanos que recortan las altas expectativas de crecimiento entorno a 1984.

Después de unos anos de fuerte crisis económica se inician unos años de dinámica.

La promoción se ha centrado en las operaciones en el casco urbano con sustituciones y rehabilitaciones como inversión segura.

-Exposición de motivos

Con este contexto llegamos a la firma de un Decreto Ley en 1990. En este contexto se depende mucho de los propietarios; son ellos quienes sufren muchas cargas y deberes pero su intervención depende de su iniciativa para sacar adelante el Plan Parcial aprobado, lo que limita la existencia de suelo en el mercado.

Otro problema de índole ideológico, es la cesión del 10% del suelo urbanizable a la administración, mientras que en suelo urbano no se cede nada y su precio ha subido mucho en esta época.

Por ello el Decreto Ley de 1990 propone cambios firmes, estableciendo un proceso gradual de adquisición de derechos y deberes de los propietarios en función a las intervenciones que va realizando: ganar ciertos derechos conlleva ejercer unos deberes.

Con el nuevo refundido salió la Ley de Suelo de 1992 en la que la cesión final, a lo largo del proceso de adquisición de derechos es de un 15% para la administración en el suelo urbanizable y también en el suelo urbano, lo que implica unas gestiones complejas del mismo; dentro de un solar totalmente consolidado dentro de unas leyes urbanas.

El suelo urbano debe ser divisible en áreas de reparto. Estas áreas de reparto abarcan diversos solares, de los cuales se calcula el total del suelo privado existente para dividirlo por el total del suelo para obtener el aprovechamiento tipo del área de reparto. El aprovechamiento tipo es el índice de edificabilidad al que todos los propietarios del área tienen derecho a edificar. El aprovechamiento tipo ofrece ciertos trucos ya que entre propietarios se pueden vender su aprovechamiento para poder de esta manera cuadrar números dentro de la media.

Crea una serie de instrumental para la intervención efectiva del suelo, estableciendo los aumentos de cesión del suelo y la articulación de nuevos mecanismos como:

-Tanteo: en una zona establecida toda transacción de parcelas se comunica al ayuntamiento, pudiendo este igualar la oferta para hacerse con la misma por el interés de la parcela para un Plan.

-Retracto: el ayuntamiento puede acceder a las características pactadas y entrar en un trato, ya pactado, y ofertar para hacerse con el suelo, pagando lo estipulado legalmente dentro de unos plazos.

De esta manera las administraciones locales pueden hacerse con suelo sin vulnerar ningún derecho del propietario. El patrimonio municipal de suelo se ve así articulado y con medios para incrementarse.

Estos sistemas se encontraban con problemas de articulación ya que, aun dando 2 años a las ciudades para actualizar sus planes, muchas de estas no lo lograron alcanzar, incumpliendo así la ley que establecía las áreas de reparto, que era un concepto aleatorio y muy teórico.

- Ley de Suelo de 1998 (en vigencia)

-Situación sociopolítica

En 1996 se celebran elecciones generales y hay un cambio de gobierno.

Se quiere, desde el nuevo gobierno, replantear los temas urbanísticos a partir de 2 informes:

-Informe del Tribunal de la Libre Competencia

El informe tiene un carácter economicista y un sesgo liberalizador e incide en el mercado del suelo sin tener en cuenta algunas de sus características definitorias y obviando determinadas realidades y peculiaridades, así como implicaciones que se deriven de sus consecuencias.

Su diagnóstico es que el monopolio del suelo que genera de hecho el planeamiento (la administración) provoca una fuerte especulación, la cual a su vez, incide sobre el precio de la vivienda.

Como solución plantea la necesidad de liberalizar el mercado del suelo eliminando todas las restricciones artificiales impuestas.

-Estudio de la Comisión de Expertos sobre Urbanismo

Es un debate abierto realizado desde el propio MOPTMA en el que participan representantes destacados de intereses muy diversos.

En el se definen dos bloques con variaciones:

-Intervencionistas: desde la administración y desde fuera de la administración

-Liberalizadores: desde la administración y desde fuera.

Primeras medidas del nuevo gobierno: Ley de Medidas Urgentes sobre la Liberalización el Suelo

Incorporación del suelo urbanizable no programado con la supresión de esa subclase.

Reducción de plazos en la tramitación del planeamiento.

Elevación hasta el 100% del aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios en el suelo urbano y del 90% en el suelo urbanizable.

Sentencia del Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional dictó sentencia en marzo de 1997 sobre la constitucionalidad de la Ley de Suelo de 1990 y su texto refundido de 1992.

La sentencia era negativa en cuanto a la no capacidad del Estado para legislar sobre urbanismo ni siquiera de forma subsidiaria. No se entraba en ella a estudiar la naturaleza de esa Ley sino la competencia exclusivamente autonómica y no estatal.

Esta sentencia suprime la vigencia de la mayor parte de la Ley de Suelo de 1992 (excepción hecha de los principios básicos del régimen del suelo, derechos y deberes de los propietarios, y aspectos de la valoración urbanística).

- Exposición de motivos

El Estado sólo tiene competencias en cuestión de:

-Régimen de suelo

-Suelo urbano

-Suelo no urbanizable(protegido por algún motivo especial)

-Suelo urbanizable

-Valoraciones

el resto de competencias queda a cargo de las autonomías (Sentencia del Tribunal Constitucional de 1997)

El régimen queda estructurado de una forma federal, poseyendo cada autonomía una Ley distinta a las otras.

Existe el problema de que hay comunidades autónomas donde no se ha legislado nada. En cambio hay otras con importantes legislaciones como Cataluña, Comunidad Valenciana (novedosa, que se usa en muchos casos como modelo de gestión) y Comunidad de Madrid.

Además hay otro problema añadido de:

-Jerarquía administrativa

-Circunstancia política, se dan casos en que el partido que gobierna una autonomía no es el mismo que el del gobierno central.

Vamos a exponer brevemente los puntos principales de la legislación en Castilla y León, comunidad a la que pertenezco:

- Ley de Ordenación del Territorio de Castilla y León

Objetivos:

-Reducir la complejidad normativa existente.

-Adaptar la normativa urbanística a las características propias y necesidades de Castilla y León: fragmentación administrativa y debilidad demográfica.

-Plantea la necesidad de los principios sociales, la protección del medio ambiente, la cohesión social y la protección arquitectónica dentro de una administración clara y transparente.

-Elude la imposición de decisiones individuales, pudiendo cada célula urbana (ayuntamiento) coger aquellos instrumentos urbanos que le permitan alcanzar la imagen buscada sin demasiados desarrollos urbanísticos complejos. Es por ello que la Ley de Ordenación del Territorio debe ofrecer multitud de herramientas para el desarrollo.

Esta Ley promueve una nueva clasificación del suelo:

-Suelo urbano

-consolidado

-no consolidado

-Suelo urbanizable

-delimitado

-no delimitado

-de entorno urbano

-Suelo rústico

-de entorno urbano

-común

-de protección

Vemos así como esta clasificación, más específica que la estatal anterior, se dirige a un territorio más concreto y característico, es menos generalizable.

Los nuevos criterios como cohesión social o transparencia son importantes en la Ley de Ordenación del Territorio, y revolucionarios respecto a la antigua ley estatal, permitiendo así la organización de planes municipales más libres que los permitidos por el estado, logrando procesos urbanos más simples y con identidad propia, más sensibles con la realidad del municipio.

Nuevos criterios que se proponen:

-Resolver los problemas existentes en los municipios.

-Prever el crecimiento; proponer el suelo con posibilidad de más del doble por si algún día hay una situación especial de crecimiento.

-Mejora la calidad de vida controlando la densidad.

MARCO LEGISLATIVO ESPANOL

Nuestro sistema de legislación es un sistema jerarquizado definido por:

-Nivel abstracto:

-Ley de Suelo de 1998.

-Legislaciones urbanísticas autonómicas.

-Reglamentos:

-Reglamento de Planeamiento de 1978 (valido si no hay Ley Autonómica)

-Reglamento de Gestión Urbanística de 1978.

-Reglamento de Disciplina Urbanística de 1978.

-Nivel concreto:

-Planeamiento.

Nuestro sistema de planeamiento también se estructura en bloques jerárquicos, derivados de la Ley de Suelo de 1956. Depende de las legislaciones superiores. Tiene que adaptarse a ellas, respetando el marco legal en el que se mueve. Hablamos de 2 fases: -definición de las líneas maestras -concreción sobre el territorio.

-Planeamiento general: clasifica el suelo y aplica un régimen de derechos y deberes a cada uno, en función del tipo de suelo que define.

-Plan nacional de urbanismo (apenas se emplea)

-Ley de Ordenación Territorial (figura de planeamiento de escala autonómica)

-Planeamiento municipal (el nivel mas empleado)

-Planeamiento de desarrollo: se realiza sobre tipos concretos de suelo. Trabaja con suelos ya clasificados.

-Planes parciales.

-Planeamiento especial.

-Estudios de detalle.

-Proyectos de urbanización.

En realidad el sistema jerarquizado del planeamiento se queda en Planeamiento Municipal y Planeamiento de Desarrollo

1. PLANEAMIENTO MUNICIPAL

Es una pieza clave por:

-Tradición en los ayuntamientos desde la Ley de Suelo de 1956. Capacidad de decisión de la política municipal en el planeamiento urbanístico.

-La debilidad de las figuras superiores e incluso su inexistencia (en algunas comunidades no existe a día de hoy legislación propia de la comunidad). Esto hace que, en realidad, el Planeamiento Municipal esté a la cabeza de la jerarquía.

-Es originario, no necesita de la existencia de un planeamiento superior para existir legalmente.

-Es necesario, para la existencia de cualquier planeamiento de desarrollo posterior (planes parciales, planes especiales, etc.)

El planeamiento municipal comprende:

-Plan General de Ordenación Urbana: es fuerte, muy general y de primer nivel. Para ciudades de mas de 25000 habitantes.

-Normas subsidiarias de Planeamiento Municipal: son de segundo nivel. Para municipios de menos de 25000 habitantes.

-Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano: para municipios muy pequeños.

Según el articulo 3.2 del Reglamento de Planeamiento de 1978, dependiendo del tipo de problemas de un municipio y la complejidad de situaciones y la capacidad de gestión de la corporación y programación del municipio se escogerá un tipo de planeamiento municipal u otro.

Las Leyes de Ordenación Territorial de las comunidades también pueden indicar el tipo de plan para un municipio.

A día de hoy, cada municipio elige con bastante libertad el tipo de planeamiento que quiera. Si bien, existen unos listones: a partir de 25000 habitantes es necesario un Plan General.

El Plan Municipal (dentro del Plan General), debe adoptar una posición, una idea de ciudad, puesto que:

-el calificar el suelo influye decisivamente en el valor de este y por tanto en la expectativa económica del propietario.

-constituye una fotografía del tipo de ciudad que se desea en el futuro.

-debe yuxtaponer políticas sectoriales de vivienda, infraestructuras, transporte, etc., algunas de las cuales incidirán decisivamente en el desarrollo del plan.

El Plan, recoge un conjunto de intervenciones que se van a realizar dentro de un periodo de tiempo y dentro de unas prioridades de actuación para modificar un territorio.

El factor tiempo es fundamental, puesto que los periodos de desarrollo son largos, frente a la legislatura de 4 anos, por lo que se generan conflictos que pueden deforman un plan.

A partir de la Ley de Suelo de 1956 se introduce una visión más amplia del territorio. El ámbito de los planes abarcara todo el termino municipal, no lo estrictamente urbano.

En este sentido la clasificación del suelo es un aspecto esencial a la hora de delimitar los entornos territoriales, porque propone la estructura territorial en todas sus clases y subclases posibles.

La clasificación del suelo propone, así, una ordenación del territorio (define clases y posibles usos). A este nivel, cuando se generan conflictos entre los distintos propietarios y la administración por la generación de grandes intereses económicos en el territorio y su entorno, que se verá influenciado por las futuras ubicaciones físicas de nuevos usos con los municipios colindantes, como pueden ser criterios diferentes de protección de espacios ambientales.

Estos conflictos cotidianos, en los niveles bajos de organización, hacen que se perciba como insuficiente la escala municipal. Se necesita la existencia de figuras de planeamiento superiores a los Planes Municipales.

1.A. Plan General de Ordenación Urbana

-Objetivo:

Es un instrumento de ordenación urbanística integral del territorio.

Abarca un municipio o varios pero de forma completa.

Regula y define cada uno de sus tipos de suelo.

-Ámbito:

Todo el término municipal; o el conjunto de varios.

-Contenido:

Define la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio.

Define los sistemas generales, que pueden no incluirse en esas clases de suelo.

Clasifica el suelo en:

suelo urbano

suelo urbanizable programado

suelo urbanizable no programado

cada una de estas clases de suelo forma un compartimiento estanco.

Califica el suelo, estableciendo el destino pormenorizado:

unos suelos serán lucrativos, se podrá obtener rendimiento económico, y estará fijado en ellos el uso, la intensidad y la tipología edificatoria.

otros suelos serán no lucrativos, no producen rentabilidad lucrativa a los propietarios, por ejemplo el viario, las zonas verdes o el suelo para las dotaciones publicas.

las diferencias debidas a la calificación urbanística se equidistribuyen mediante los instrumentos de gestión urbanística: proyecto de compensación, proyecto e reparcelación y transferencia de aprovechamiento.

Establece un programa para su desarrollo y su ejecución.

Establece un plazo mínimo para su vigencia.

Se ajustara al Plan Director Territorial (Ley de Ordenación Territorial).

-Determinaciones:

De carácter general

Clasifica y califica el suelo.

Delimita áreas de reparto de cargas.

Define la estructura general del territorio.

Establece las medidas de protección del medio ambiente.

De carácter especifico

Para suelo urbano: (ordenación pormenorizada)

Realiza una ordenación de forma pormenorizada, con rango de planeamiento de detalle.

Asigna usos, topologías e intensidades edificatorias.

Delimita espacios libres y zonas verdes, publicas o privadas.

Señala el emplazamiento de dotaciones y servicios.

Detalla la red viaria y las redes de servicios.

Para suelo urbanizable programado: (ordenación global)

Fija usos globales e intensidades.

Desarrolla los sistemas generales y las infraestructuras.

Divide el suelo en sectores para cada de los dos cuatrienios, cada sector será un plan parcial.

En suelo urbanizable no programado: (necesitara su ordenación global a través de un programa de actuación)

Señala los usos incompatibles.

Fija las características técnicas y magnitudes mínimas para un programa de actuación.

En suelo no urbanizable:

Medidas de protección.

Distinción de los diferentes tipos y grados de protección.

-Documentos:

1. Memoria (tiene un valor normativo, y contiene la motivación del Plan General y delimita la discrecionalidad del planeamiento evitando la arbitrariedad)

de información

justificativa de la ordenación.

2. Planos

De información (situación previa al Plan General).

De ordenación (correspondientes a la ordenación que establece el Plan General con diferente grado de detalle según sea suelo urbano (ordenación pormenorizada) y suelo urbanizable (ordenación global).

3. Normativas urbanísticas, escritas y gráficas, con diferente grado de detalle: en suelo urbano Ordenanzas y en suelo urbanizable Normas.

4. Programa de actuación

El Plan General debe de tener una programación para dos cuatrienios.

La programación de suelo como medio para evitar la esputación.

5. Estudio económico y financiero

El plan estima las inversiones publicas y privadas ligadas al desarrollo y a las acciones previstas en el plan.

Incapacidad de la fijación de un programa de inversiones incluso para las inversiones de la administración.

6. Catálogo

Sólo en los casos en los que sea adecuado o necesario. Consta de unas fichas con los elementos a proteger (edificios, patrimonio,...). Cada ficha contiene y analiza un edificio con intenciones de conservación al formar parte del patrimonio.

-Tramitación:

La redacción del Plan la encarga el ayuntamiento a su organismo urbanístico o a profesionales.

Con carácter opcional, se puede presentar un avance a exposición pública, con las intenciones del Plan, y se podrán presentar sugerencias.

Con las sugerencias se elabora el documento y se redacta el documento de aprobación inicial del ayuntamiento.

Se somete obligatoriamente a una exposición pública de al menos un mes, en el cual, todo el que quiera, puede presentar sus alegaciones. Se publica el el Boletín Oficial Provincial y en el periodo de máxima tirada.

Con esta aprobación inicial, se suspenden las licencias, o se pueden pedir licencias que se adecuen al más restrictivo de los dos planes.

Las alegaciones se responden, y con las que se integran en el Plan, se elabora el documento de aprobación provisional, que lo hará el ayuntamiento.

Todo el expediente (documento de aprobación provisional + alegaciones + informes a otras administraciones), necesita la aprobación definitiva de la comisión provincial de urbanismo o de la comisión regional de urbanismo, en el caso de mas de 50000 habitantes.

La validez se consigue cuando se publica en el boletín oficial que corresponda.

El periodo de tramitación puede ser muy largo puesto que, las alegaciones pueden hacer cambiar cuestiones relevantes, que hagan necesario una nueva aprobación inicial y una nueva exposición publica, etc.

1.B. Normas subsidiarias municipales

-Objetivo:

definición de estructura urbana. protección del territorio.

Abarca un municipio de forma completa.

Regula y define cada uno de sus tipos de suelo.

Se las denominara tipo a) y tipo b) según tengan o no definido suelo apto para urbanizar (equivalente a suelo urbanizable).

-Ámbito:

Todo el termino municipal.

-Contenido:

Define la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio.

Define los sistemas generales (grandes equipamientos).

Clasifica el suelo en:

suelo urbano (según criterios)

asignación de usos pormenorizados

trazado y características de la red viaria

suelo apto para urbanizar

suelo no urbanizable

Califica el suelo, estableciendo el destino pormenorizado:

unos suelos serán lucrativos, se podrá obtener rendimiento económico, y estará fijado en ellos el uso, la intensidad y la tipología edificatoria.

otros suelos serán no lucrativos, no producen rentabilidad lucrativa a los propietarios, por ejemplo el viario, las zonas verdes o el suelo para las dotaciones publicas.

las diferencias debidas a la calificación urbanística se equidistribuyen mediante los instrumentos de gestión urbanística: proyecto de compensación y proyecto e reparcelación.

-Determinaciones:

De carácter general

Clasifica y califica el suelo.

Define la estructura general del territorio.

Establece las medidas de protección del medio ambiente.

Indica las causas para su revisión.

De carácter especifico

Para suelo urbano: (ordenación pormenorizada)

Realiza una ordenación de forma pormenorizada, con rango de planeamiento de detalle.

Asigna usos, topologías e intensidades edificatorias.

Delimita espacios libres y zonas verdes, publicas o privadas.

Señala el emplazamiento de dotaciones y servicios.

Detalla la red viaria y las redes de servicios.

Para suelo apto para urbanizar (ordenación global)

Fija usos globales e intensidades.

Divide el suelo en sectores, cada sector será un plan parcial.

Señala los usos incompatibles.

Detalla el trazado de las redes fundamentales viarias y de servicios.

Define el aprovechamiento medio de los diferentes sectores.

En suelo no urbanizable:

Medidas de protección.

Distinción de los diferentes tipos y grados de protección.

-Documentos:

1. Memoria (tiene un valor normativo, y contiene la motivación del Plan General y delimita la discrecionalidad del planeamiento evitando la arbitrariedad)

de información

justificativa de la ordenación.

2. Planos

De información (situación previa al Plan General).

De ordenación (correspondientes a la ordenación que establece el Plan General con diferente grado de detalle según sea suelo urbano (ordenación pormenorizada) y suelo urbanizable (ordenación global).

3. Normativas urbanísticas, escritas y gráficas, con diferente grado de detalle: en suelo urbano Ordenanzas y en suelo urbanizable Normas.

-Aprobación:

Semejante a la del Plan General de Ordenación Urbana.

-Diferencias y semejanzas con el Plan General:

1. Obligación de Plan General en municipios capitales de provincia y/o mayores de 50000 habitantes. Destino de diferentes tamaño de las poblaciones.

2. Programa de actuación.

3. Técnicas de aprovechamiento tipo, áreas de reparto y transferencias de aprovechamiento en suelo urbano.

4. El suelo urbanizable se denomina apto para urbanizar.

2. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Sistema de cascada de planeamiento.

Está regulado en las determinaciones de planeamiento superior.

Los instrumentos del planeamiento de desarrollo son:

2.A. Plan Parcial

-Objeto:

Desarrollar el suelo clasificado como urbanizable programado en el plan general o el apto para urbanizar en las normas subsidiarias.

Este desarrollo debe tener un carácter detallado.

No se puede desarrollar el plan parcial sin que exista con aprobación definitiva el plan general o las normas subsidiarias, y, en ningún caso, podrán modificar las determinaciones que les impongan.

-Determinaciones:

asignación de usos pormenorizados y topologías edificatorias, delimitación de las áreas de cada una de ellas.

Señalar las reservas para espacios libres en proporción adecuada a las necesidades colectivas (mínimo 18 m2/vivienda o por cada 100 m2 de edificación residencial; nunca menor al 10% de la superficie total ordenada).

Señalar las reservas para los equipamientos culturales (docente mínimo de 10 m2/vivienda o por cada 100 m2 de edificación residencial).

Trazado y características de la red de comunicación interior.

Trazado y características de las redes de saneamiento y abastecimiento, así como otros servicios.

Evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización.

La densidad nunca podrá ser mayor de 75 viviendas/Ha

Responde al modelo de la ciudad por partes.

El concepto de unidad vecinal con dotaciones autónomas y a una distancia mínima.

Es el plan urbanístico de movimiento moderno.

Responde al planteamiento del zonning ya que se plantea como un espacio eminentemente residencial.

Es un plan de etapas.

-Estándares de equipamiento:

Es un intento de cuantificar, mediante parámetros de superficies destinadas a dotaciones y espacios libres, la calidad de vida estimable de los habitantes de un área de nueva construcción.

-Documentos:

Memoria justificativa de la ordenación:

Presentar alternativas, justificándolas, ponderándolas y valorar que es mejor.

Anexo con los cuadros calificativos: superficie, uso, edificabilidad, aprovechamiento...

Planos:

Planos de información:

Planos del Plan General. Determinaciones graficas.

Estado de los terrenos, con la topografía y curvas de nivel.

Plano catastral, con los límites de la propiedad.

Catálogo con especificaciones, usos existentes.

Planos de proyecto:

Espacios libres, zonas verdes y especificaciones claras con reserva de suelos. Secciones de ordenación transversales, longitudinales, rasantes,...

Esquema de todas las redes viales y abastecimiento (agua, electricidad, etc.). Esto es fundamental a la hora de realizar la urbanización, los costes dependen directamente de este punto.

-Formulación: por los propietarios o promotores y por los ayuntamientos.

-Aprobación:

Plan de etapas.

Estudio económico-financiero, sobre el que justificar con claridad; decir quien tiene que hacer las obras.

Las propuestas privadas deben ser más cuidadosas, por las distintas aportaciones y sus futuros repartos de beneficios. O, en el caso de una posible lejanía del núcleo urbano, señalar la parte sobre la que recaerán por ejemplo los gastos de mantenimiento, limpieza, policía, etc. todo debe estar bien detallado en el plan parcial, para que, dado el caso, el ayuntamiento se obligue a cumplir.

2.B. Planeamiento especial:

-Los planes especiales. Autonomía y dependencia jerárquica respecto de las determinaciones.

No pueden sustituir a los Planes Generales o a las Normas Subsidiarias como instrumentos de ordenación integral del territorio: no pueden clasificar suelo.

Se pueden plantear en diferentes situaciones urbanísticas y sus fines son muy diversos:

-Sin necesidad de existencia de Plan General o Norma Subsidiaria en desarrollo de las previsiones de los Planes Territoriales (Plan Especial de Infraestructuras Básicas).

-En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Generales o Norma Subsidiaria, se podrán formular Planes Especiales sin necesidad de Plan Parcial.

-En ausencia de determinaciones (Plan Especial de protección y coordinación de un medio rural).

Sin embargo pueden desarrollar los diferentes tipos de suelo:

-En suelo urbano: Plan Especial de Reforma Interior, Plan Especial de protección de Centros Históricos.

-En suelo no urbanizable: Plan Especial del Bosque x.

-Incluso afectar a sistemas generales: Plan de protección del Río x, Plan Especial de Saneamiento, etc.

-Tipos de planes especiales y objetivos.

-Plan Especial de protección del Paisaje: áreas naturales de interés paisajístico, edificios aislados de emplazamiento o belleza singular, perímetros edificados que formen un conjunto de valores tradicionales o estéticos, etc.

-Plan Especial de protección de Vías de comunicación: ordenar estacionamientos, disponer los retranqueos de edificaciones, mejorar la estética de las vías y zonas adyacentes, etc.

-Plan Especial de Mejora del Medio Urbano o Rural: prohibir usos, alterar elementos vegetales, etc.

-Plan Especial de Saneamiento: obras en el subsuelo para mejorar las condiciones de salubridad, etc.

-Plan Especial de Desarrollo de las Infraestructuras Básicas.

-Plan Especial de protección y/u Ordenación de recintos y conjuntos arquitectónicos, históricos y artísticos.

-Planes Especiales de Reforma Interior. Objetivos y medios.

Es un tipo singular de planes especiales.

Sólo pueden ordenar ámbitos parciales del suelo urbano, por lo que requiere preexistencia de un planeamiento que realice la clasificación de dicho suelo urbano.

Estos planes sólo pueden establecerse como desarrollo de un Plan General o unas Normas Subsidiarias.

Sus finalidades pueden ser:

-Sectoriales y aisladas como la descongestión del suelo urbano, creación de dotaciones, resolución de problemas de circulación, etc. respetando la estructura fundamental de la ordenación anterior, pudiendo modificar solamente las determinaciones secundarias.

-Integrales, reordenar el ámbito del suelo urbano de que se trata conforme a las determinaciones del Plan General o las Normas Subsidiarias.

-Planes Especiales de protección Patrimonial.

Esta figura se ha visto fuertemente respaldada e impulsada por la Ley de protección de Patrimonio Histórico Español del 25 de junio de 1985, que establece dos aspectos novedosos:

-La relación del planeamiento con los bienes de interés cultural:

Art.14.2. Los bienes inmuebles integrados en el Patrimonio Histórico Español pueden ser declarados monumentos, jardines, conjuntos y sitios históricos así como zonas arqueológicas, todos ellos como bienes de interés cultural.

Art.20.1. La declaración de un conjunto histórico y sitio histórico o zona arqueológica, como bienes de interés cultural, determinará la obligación para el municipio en que se encontrase de redactar un Plan Especial de protección del área afectada por la declaración u otro instrumento de planeamiento de los previstos en la legislación urbanística...

...la obligatoriedad de dicho Plan no podrá excusarse en las preexistencias de otro planeamiento contradictorio con la protección ni en la existencia previa de planeamiento general.

-La necesidad e importancia de definir y delimitar los entornos de los bienes de interés cultural

Art.17. deberán considerarse sus relaciones con el área territorial al que pertenece así como la protección de los accidentes geográficos y parajes naturales que conforman su entorno.

Art. 18. inseparable de su entorno.

-Procedimiento de aprobación:

Formulación: por los ayuntamientos, organismos urbanísticos competentes y particulares.

Aprobación: Inicial por el ayuntamiento, información pública (un mes), alegaciones pertinentes, aprobación provisional por el ayuntamiento, aprobación definitiva con informe de los organismos afectados.

3.C. Estudios de detalle.

No es de formulación obligatoria, salvo que lo exija el planeamiento de orden superior.

Completa o adapta determinaciones del Plan General o las Normas Subsidiarias en suelo urbano y si es necesario de los Planes Parciales, señalando alineaciones, rasantes y la disposición del volumen edificable.

No puede modificar determinaciones de planeamiento superior.

-Formulación: aprobación inicial por el ayuntamiento, información publica (20 días), alegaciones, aprobación definitiva por el ayuntamiento.