Otros trabajos profesionales

Arquitectura legal. Arquitectos. Competencia profesional. Deslindes. Replanteos. Mediciones. Tasación. Certificados. Informes. Dictámenes. Inspección Técnica de Edificios. Dictamen pericial. Ruina edificatoria. Arbitrajes. Expedientes de legalización

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Tema 5

otros trabajos profesionales:

Según el Real Decreto 2512/1977, además de la labor de edificación propiamente dicha, la actividad profesional del arquitecto tiene por objeto los siguientes trabajos: urbanismo; deslindes, replanteos, mediciones y tasaciones; reconocimientos, consultas y redacción de distintos documentos; arquitectura monumental; decoración; amueblado; diseño escenográfico, industrial y de artesanía; jardinería; derribo de edificaciones; desarrollo de esquemas de instalaciones; conservación de edificios y expedientes de legalización.

De todos ellos, se reseñan a continuación los de mayor interés desde el punto de vista de su regulación legal.

Urbanismo:

Los arquitectos tienen competencia en planes generales, planes parciales

Los arquitectos tienen atribuida la competencia profesional para la redacción de planes generales, planes parciales, estudios de detalle, proyectos de urbanización, programas de actuación urbanística, planes especiales, normas subsidiarias y complementarias de planeamiento, proyectos de actuación urbanística, proyectos de delimitación de suelo urbano, así como para la redacción de proyectos de parcelación, reparcelación (equidistribución de las cargas) y expropiación (para la realización de infraestructuras por ejemplo).

Todo depende de las distintas normativas autonómicas que existen.

  • Competencias de otros profesionales:

  • Ingenieros de caminos, también tienen competencias en urbanismo, aunque normalmente se hace por arquitectos o equipos multidisciplinares.

  • Técnicos de grado medio: no tienen ningún tipo de competencia.

  • Redacción de los proyectos: según cada Comunidad Autónoma (Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid) o, en su defecto, en el Reglamento de Planeamiento aprobado por el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio.

  • Honorarios: según metros cuadrados, número de fincas. Es más fácil en parcelaciones ya que teniendo el proyecto, es más sencillo definir los honorarios.

  • Deslindes, replanteos, mediciones, tasaciones y certificados:

    Deslindes:

    Se entiende por “deslinde” del perímetro de un terreno o solar el acto de señalar los límites lineales que lo definen, en razón de unas condiciones prefijadas que pueden ser de propiedad, de parcelación, de carácter urbano, de servidumbre, de derechos reales o de cualquier otro tipo, y que motivan el trabajo facultativo.

    Según los baremos orientativos del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, los honorarios facultativos del deslinde se determinan en función de la longitud del perímetro a deslindar y del número de vértices del mismo, factores ambos indicadores de la complejidad de la operación.

    Replanteos:

    Se denomina “replanteo” el acto de trazar a tamaño natural, sobre el terreno o la obra, una figura geométrica de composición variable y con un significado técnico propio, que previamente ha sido diseñada en un plano o cuya descripción consta en otro documento con datos suficientes para su correcta interpretación o traslado.

    Mediciones:

    La “medición” comprende los trabajos necesarios para determinar en proyección horizontal (en planta) la superficie ocupada por un terreno o un edificio cuyos límites están perfectamente definidos; al cliente se le entrega sólo una descripción de la forma del mismo y de la superficie que ocupa, así por ejemplo, el levantamiento topográfico no es de presupuesto.

    Tasaciones de terrenos y edificios:

    Estos trabajos comprenden la obtención de información previa y el estudio general de tasación con el fin de realizar un informe donde sintetizar el precio o tasación del inmueble o solar.

    En función del bien, la tasación es diferente.

    Generalmente se basa en estudios de mercado para poder comparar.

    Certificados:

    Se entiende por “certificado” el documento en el que se asegura la verdad de un hecho y/o las circunstancias relacionadas con la edificación y/o el suelo. Los certificados se emitirán en un documento oficial con membrete del Colegio Oficial de Arquitectos. Se adquieren muchas responsabilidades; cuando certificas, aseguras la verdad.

    informes y dictámenes:

    Informes:

    Se entiende por “informe” la exposición por escrito de las circunstancias observadas en el reconocimiento de precios, edificios, documentos, etcétera, o en el examen de la cuestión que se considera, con explicaciones técnicas, económicas, etcétera. No aseguras la verdad, sólo dices lo que hay.

    Dictámenes:

    Se entiende por “dictamen” la exposición por escrito de la opinión que emite el arquitecto sobre la cuestión sometida a consideración, y justificada con base en el informe (en base a lo que se ve).

    En el dictamen, se opina; en un informe no se opina.

    Uno de los dictámenes típicos del arquitecto es el relativo al estado de conservación de un edificio y a los daños que presenta, con el fin de restituirlo a las condiciones de seguridad y habitabilidad.

    Cuando se realiza en el ámbito judicial o forense, como medio de prueba en un juicio, se llaman “peritaciones”.

    Son inspecciones de carácter visual, los vicios ocultos no son responsabilidad del arquitecto que está realizando el dictamen.

    Una Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un informe y un dictamen.

    El ayuntamiento de Madrid ha implantado un procedimiento administrativo para el control del deber de conservación de los edificios por sus propietarios: la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Se rige por la Ley de Ordenanza de la Comunidad de Madrid; ésta obliga a pasar cada 10 años la ITE, primero a los 20 años de su construcción y posteriormente cada 10 años.

    Cosas que se miran en una Inspección Técnica de Edificios (ITE), obligatoriamente para dar el visto bueno:

  • Estado general de estructura y cemento.

  • Estado general de fachadas interiores, exteriores y medianeras.

  • Estado general conservación de las cubiertas y azoteas.

  • Estado general de la instalación de fontanería y red de saneamiento.

  • En general, se miran todas las viviendas del edificio.

    En el caso en que no se haga la ITE, los ayuntamientos se encargan de ello.

    peritaciones en el ámbito forense:

    Según el Real Decreto 2512/1977, se entiende por “peritación” el dictamen pericial, oral o por escrito, que con arreglo a lo dispuesto por la Ley se emite en un juicio o sumario como medio de prueba de una de las partes, después del examen de los hechos relacionados con la edificación y/o el suelo que se someten a apreciación.

    El dictamen pericial:

    Los peritos se nombran con cierta experiencia y por sorteo. Son tres las jurisdicciones en las que el arquitecto interviene habitualmente como perito:

  • Jurisdicción civil, que entiende de las relaciones particulares entre las personas y los bienes, en especial en los asuntos relativos a compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles, así como a los que se refieren a los contratos de obras y a las reclamaciones por daños en los edificios.

  • Jurisdicción contencioso-administrativa, relativa a los conflictos entre los particulares y la Administración, donde el arquitecto interviene fundamentalmente en los asuntos de ruina edificatoria, tanto civil como administrativa, así como en los urbanísticos y tributarios.

  • Jurisdicción penal, que juzga la conducta antisocial de los individuos, y ante la que el arquitecto actúa principalmente como perito en los procesos relativos a las imprudencias profesionales en el proceso de la edificación.

  • Lo más frecuente es causas civiles y contencioso-administrativas.

    El perito puede aparecer de distintas formas:

  • El perito es contratado por una de las partes? “informe de parte”. Todo informe debería ser realizado con un criterio objetivo.

  • Cuando el juez nombra a un perito (lo requiere); cuando considera que necesita un informe para tener sus decisiones. Normalmente, se designa por sorteo, que no tendrá vinculación con ninguna de las partes.

  • Que una de las partes solicite al juez la realización de un informe pericial, el juez decidirá, si se realiza o no.

  • En un juicio, cualquiera de las partes puede presentar cuantos informes considere necesario, se suelen presentar informes de parte y además el juez puede pedir otros informes. En los “informes de parte”, el perito tiende a favorecer a su cliente.

    En cuanto a los dictámenes aportados por las partes, elaborados por peritos designados por ellas, los artículos 336.1 y 337.2 establecen:

  • Se formularán por escrito, acompañados en su caso, de los demás documentos (planos, fotografías, etcétera) adecuados para exponer el parecer del perito sobre lo que haya sido objeto de la pericia.

  • Las partes habrán de manifestar si desean que los peritos autores de los dictámenes comparezcan en el juicio, expresando si deberán exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones o propuestas de rectificación.

  • Que se ha sido objetivo y se conocen los delitos provinientes de manipular datos o similares.

  • Si el informe es solicitado por una de las partes al juez, dicha parte se hará cargo de los honorarios del perito.

    Los colegios pueden exigir unos determinados años de colegiación para ser perito, para asegurar que se tiene cierta experiencia para realizar informes y entrar en las listas de peritos (tú te apuntas voluntariamente en los temas en los que consideres que sabes más y así salen las listas de peritos); cuando se realiza el sorteo, el juzgado llama a los peritos; te dan un plazo de cinco días para confirmar si aceptas o no el caso como perito, el arquitecto se presenta en los juzgados, examina el expediente y decide si está capacitado para aceptar el cargo. Una vez aceptado el cargo tienes tres días para solicitar una provisión de fondos, que se acerque lo más posible a los honorarios del arquitecto, si no haces la provisión de fondos, estás obligado a entregar el informe, cobres o no cobres. La parte que ha solicitado el informe, es la que debería hacer esa provisión de fondos, si no acepta los honorarios exigidos, pierde el derecho de la prueba pericial, pero la parte puede alegar que los honorarios exigidos, son abusivos y protestar al juez; si tú te has pasado con los honorarios puede solicitar otro perito.

    El coste de los informes periciales se incluye dentro de los costos del juicio, y la parte que sea condenada deberá pagar estos costes; por ello es conveniente pedir la provisión de fondos por si la parte condenada se retrasa o no quiere pagar.

    Después de haber solicitado la provisión de fondos, la parte que te requiere tiene cinco días para poner la fianza en el juzgado (la provisión de fondos requerida). Si en cinco días, la parte no realiza la provisión de fondos, el arquitecto quedaría eximido de realizar el informe pericial.

    En cualquier caso, es muy importante pedir la provisión de fondos para garantizar el pago de tus honorarios.

  • 5 días para aceptar el cargo.

  • 3 días para solicitar la provisión de fondos.

  • 5 días para que la parte acepte el pago de la provisión.

  • Los peritos designados judicialmente pueden ser recusados o rechazados por alguna de las partes. Las circunstancias que pueden impedir que seas perito judicial son:

  • Haber dado anteriormente sobre el mismo asunto dictamen contrario a la parte recusante, ya sea dentro o fuera del proceso.

  • Haber prestado servicios como tal perito al litigante contrario o ser dependiente o socio del mismo.

  • Tener participación en sociedad, establecimiento o empresa que sea parte del proceso.

  • Los peritos designados por una de las partes no pueden ser recusados, aunque los artículos 343 Y 344 regulan las denominadas “tachas” de los peritos, o circunstancias que constituyen las causas que la parte contraria alega para desmerecer la actuación del perito. El tribunal tendrá o no en cuenta la tacha en el momento de valorar la prueba, y podrá imponer una multa a la parte que la planteara si apreciase temeridad o deslealtad procesal en su formulación. Las circunstancias que pueden concurrir para que un perito de parte sea objeto de tacha pueden ser en las que el informe pueda favorecer a la parte que se lo está encargando y la otra parte puede recurrir esta situación, el juez será el que considere y valore esta situación. ( “tachas” son las circunstancias que pueden desmerecer un informe).

    Ratificación del informe: consiste en presentarse en el Tribunal para confirmar que lo que aparece en el informe lo ha elaborado el perito. A petición de alguna de las partes o del juez, se le pueden plantear cuestiones o aclaraciones del perito.

    El juez debe entender las conclusiones del informe, puesto que no sabe del tema. De todos modos no está obligado a seguir el informe para dar su veredicto, pero no debe contradecir el informe, y si lo hace, ha de manifestarlo porque sino, incurre en un delito.

    El tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la 'sana crítica'. Esta expresión sigue el principio jurídico de que los jueces y los tribunales apreciarán la prueba libremente, sin estar, por tanto, obligados a sujetarse al dictamen de los peritos. Sin embargo, si la sentencia se aparta de las conclusiones del dictamen, debe justificar la razón de ese proceder explicará las razones que le llevan a aceptar o rechazar las conclusiones de la misma, ya que, de lo contrario, impide revisar el juicio efectuado para estimar si el razonamiento empleado se ajusta a las reglas de la lógica y es coherente. La sentencia que no expone el razonamiento sobre la valoración de la prueba pericial incurre en un claro “defecto de motivación”.

    La figura del “testigo-perito”, es aquella en la que el arquitecto puede ser también llamado a juicio como testigo, en virtud de sus conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio.

    Antes de hacer un informe sobre otro arquitecto, es norma deontológico que se avise al otro.

    Las causas más frecuente en las que interviene un perito son las expropiaciones, valoraciones, constructora-propietarios........

    Un caso particular: la ruina edificatoria.

    El dictamen pericial a efectos de determinar el estado de un edificio, puede tener a su vez dos finalidades:

  • Ruina civil: la determinación de las causas de los daños manifestados en un edificio, así como de su valoración económica para asignación de las indemnizaciones procedentes (para repararlo), a los efectos del proceso civil.

  • Ruina administrativa: la declaración del estado legal de ruina del edificio por estar incurso, es decir, es el proceso por el cual los edificios incumplen una serie de criterios y el propietario pierde el deber de mantenerlo y conservarlo (para desalojos, demoliciones, etc..). En función de las leyes de cada Comunidad, se toman unas decisiones de si hay que conservar o demoler el edificio. Puede ser presentada por la Administración, viendo que pueden causar un peligro a otros o a los viandantes, el único recurso que cabe presentar es ante lo “contencioso-administrativo”. Se puede llamar al arquitecto para decidir si el edificio está en ruina o no lo está, normalmente son los ayuntamiento los que deciden si el edificio es “Ruina Administrativa”. Los jueces darán más validez a los informes elaborados por los técnicos municipales que a la Administración.

  • La diferencia entre ambas modalidades estriba en que mientras en la ruina civil interesa averiguar la causa de los daños para subsanarlos y devolver al edificio a condiciones normales de uso, en la administrativa se trata de comprobar si un edificio satisface los requisitos legales necesarios para que su propietario cumpla con el deber de conservación, de tal forma que resultará indiferente cuáles sean las causas que han conducido al edificio a ese estado.

    El desarrollo y la estructura del dictamen pericial de ruina son análogos en los dos supuestos analizados, a excepción del estudio de las causas de los daños (punto 4 del siguiente esquema) y de la resolución del propio dictamen (punto 6). En todo caso, el dictamen debe adaptarse a las características concretas del objeto de la pericia y llevarse a cabo aplicando los conocimientos de patología edificatoria del perito. Consta de un “informe” o parte expositiva, en el que se recogen las circunstancias observadas en relación con la edificación sobre la que se dictamina, y de un”'dictamen” o parte analítica, en el que se emite la opinión sobre el objeto de la pericia:

  • Informe.

  • Información.

  • Persona o entidad autor/a del encargo.

    Objeto del dictamen pericial.

    Emplazamiento del edificio.

    Datos previos y antecedentes.

    Descripción del edificio: configuración, antigüedad, usos, sistema estructural, materiales y reparaciones sufridas.

  • Examen del edificio.

  • Inspección: criterios seguidos (por ejemplo, en estructura: geometría, nudos, apoyos, armado, soldaduras, resistencias).

    Control: medios técnicos utilizados.

    Ensayos destructivos (rozas, toma de muestras) y no destructivos (pruebas de carga, esclerometrías, ultrasonidos, higrometrías, radiografías, testigos, plomadas).

  • Descripción de lesiones o daños (tipología, emplazamiento, morfología, trazado).

  • Fisuras.

    Grietas.

    Asentamientos.

    Giros. Desplomes.

    Alabeos.

    Abombamientos.

    Humedades.

    Desprendimientos.

  • Dictamen.

  • Análisis de los daños.

  • Periodo (fases técnicas del estado de ruina: “Incipiente”, “propiamente dicha” e “inminente”): evolución o estabiliza­ción.

  • Causas (solo en la ruina civil).

  • 4.2.1. Tipología: diseño, ejecución, materiales, uso, conservación, mantenimiento, reformas inadecuadas, vaciados, nivel freático.

    4.2.2. Localización: Cimentación: movimientos (vaciados, irregularidades, rellenos); acción del agua (vegetación, riego, bujeo, nivel freático); defectos constructivos (secciones, armados, juntas, canalizaciones).

    Estructuras: hormigón (deformaciones, fisuración), acero, fábricas, madera.

    Cubiertas, cerramientos, instalaciones, acabados.

  • Reparación de los daños. (medidas a adoptar y operaciones a realizar)

  • Prevención: apeos, apuntalamientos, desalojo.

    Reparación: demoliciones, sustituciones, refuerzos, recalces, repasos, sellados, picados.

    6.a. Valoración económica de daños (proceso civil).

    6.b. Análisis técnico-jurídico de los supuestos legales de ruina (proceso administrativo).

  • Conclusiones.

  • Mera exposición resumida de los análisis efectuados en el punto anterior. Hay que recordar aquí que el perito no juzga conductas ni actuaciones -lo que corresponde al juez- sino que debe limitarse a exponer los hechos y sus causas a la luz de sus conocimientos, y teniendo en cuenta que la clave del dictamen se encuentra:

  • Para el proceso civil (igual que para el penal), en el análisis de las causas de los daños (apartado 4.2; que será lo que induzca al juez a delimitar las responsabilidades de quienes intervienen en el proceso edificatorio), así como en la valoración económica de daños materiales.

  • Para el procedimiento de ruina administrativa, en el análisis de los supuestos de ruina; en este caso, el perito debe limitarse a exponer de forma aséptica cuantificaciones y mediciones de elementos dañados, su valoración, criterios técnicos de cálculo del valor actual del edificio, datos urbanísticos, etcétera, para que sea el juez quien, a la vista de ello, determine si el edificio incurre o no en alguno de los supuestos de ruina.

  • arbitrajes:

    La intervención profesional del arquitecto puede requerirse para la aplicación de Arbitraje; resuelven conflictos, los contratantes recurren a un tercero independiente que dicte una sentencia con carácter judicial (para que tarde menos el juicio). El árbitro, será un perito. En algunos contratos, se puede pactar que en caso de discordancia, se haga un arbitraje. En el arbitraje, no hay juez.

    Las dos partes aceptan a un árbitro porque no se ponen de acuerdo; lo que diga el árbitro tiene resolución judicial (aunque no interviene en esto el juez). Se recurre al arbitraje por la rapidez de decisión que tiene la resolución sin tener que recurrir a la justicia para solucionar el problema.

    Existen dos tipos de arbitraje:

  • Arbitraje de derecho, que obliga a la aplicación de normas jurídicas en su resolución; se rigen por las normas legales; temas jurídicos (de abogados).

  • Arbitraje de equidad, en el que el árbitro adopta la decisión que estima más justa “según su leal saber y entender”, sin entrar tanto en normativas. Esta última es la modalidad en la que puede intervenir profesionalmente el arquitecto (en estos casos es donde trabajan más arquitectos como peritos).

  • El laudo o resolución arbitral deberá dictarse por escrito, indicando las circunstancias personales de los litigantes, el emplazamiento del inmueble objeto del arbitraje, la cuestión a dirimir, así como las pruebas, alegaciones y circunstancias que intervienen en la decisión. La resolución deberá emitirse en el plazo máximo de seis meses desde la fecha de aceptación del nombramiento. En el laudo deberán figurar sus costas, es decir, los honorarios y gastos especiales.

    expedientes de legalización:

    Un expediente de legalización consiste en la redacción de un proyecto completo de un edificio existente que ha sido construido al margen de la legalidad urbanística, sin basarse en el correspondiente proyecto técnico y careciendo de dirección facultativa de las obras.

    En este caso, se exige del arquitecto redactor del expediente que asuma las responsabilidades derivadas de los daños que con posterioridad puedan manifestarse en el edificio legalizado, tanto los producidos a causa de errores de concepción y diseño como los debidos a defectos de ejecución. Por ello, teniendo en cuenta que el arquitecto que efectúa la legalización no ha intervenido en el diseño ni en la ejecución, la realización de este trabajo exige un análisis minucioso del edificio en cuestión. Por tanto, deberá realizarse la inspección de sus elementos ocultos, así como la verificación de pruebas de carga, ensayos de resistencia, análisis del subsuelo, etcétera, que garanticen un correcto diseño y ejecución.

    En todo caso, no es posible legalizar edificios disconformes con el planeamiento urbanístico vigente sobre la parcela. En estos supuestos, salvo que la legislación autonómica en materia de disciplina urbanística disponga otra cosa, al no poder obtenerse la correspondiente licencia, sólo procederá su demolición.

    En el momento en el que se legaliza el edificio, la responsabilidad del arquitecto es la misma que si dicho edificio, fuese de nueva planta.

    La legalización es desde el punto de vista arquitectónico y constructivo.

    * si un edificio está fuera de ordenación, lo único que se puede hacer con él, es un proyecto de demolición, no se puede realizar ningún otro tipo de proyecto.

    * la responsabilidad del arquitecto penalmente es de 10 años, pero la responsabilidad civil es de por vida.