Organización de obras

Arquitectura. Fases: promoción, diseño, contratación, ejecución. Planificación. Programación

  • Enviado por: Rafael
  • Idioma: castellano
  • País: España España
  • 36 páginas
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ORGANIZACIÓN DE OBRAS

Fases de organización de una obra:

PROMOCIÓN - DISEÑO - CONTRATACIÓN -EJECUCIÓN

- PROMOCIÓN:

Analizamos lo que queremos hacer, donde, cuando y cómo. Es la etapa que realiza el promotor “si es viable económicamente”. El promotor se ayuda de sus técnicos, estudios de mercado, etc. Tenemos que organizar un plan general de actuación.

- DISEÑO:

Llevar la idea a un despacho profesional, para que diseñe algo que este de acuerdo con las bases anteriores. Es necesario organizar una serie de pasos: Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.

- CONTRATACIÓN:

Buscar una empresa que se ocupe de la ejecución de este determinado producto. ¿Quién la hará?. ¿Cómo lo contrataremos?. Planificación de la contratación, intervendrán los técnicos (Dirección Facultativa) y el constructor (que contrata).

- EJECUCIÓN:

Ejecución material del producto que hemos diseñado. ¿Cómo haremos las tareas?, ¿Cómo las organizaremos?. Sistemas para definir la organización y los plazos.

Lo que vamos ha hacer es:

ORGANIZAR - PLANIFICAR - PROGRAMAR - CONTROLAR

- ORGANIZAR:

Ubicación idónea de cada uno de los elementos para que los resultados finales sean los mejores.

Condicionantes:

  • Situación de la obra (geográfica)

  • Terreno (Topografía)

  • Medios de los que disponemos (nosostros y las empresas que contratamos).

  • Servicios urbanos ( redes, acometidas, vertederos, etc.).

- PLANIFICAR:

Decidir, con el tiempo suficiente, el orden en el que todas las tareas previstas se irán haciendo.

- PROGRAMACIÓN:

Fijar fechas de inicio y finalización, cuando tengamos totalmente definida la planificación.

- CONTROL:

Verificación de los resultados obtenidos, en relación con lo planificado y programado.

1) PLANIFICACIÓN

Tenemos que definirnos un PROGRAMA, o sea descomponer la ejecución de la obra en pequeños trabajos. Para ello lo primero que tenemos que saber es lo que queremos hacer, o sea conocer el proyecto, para poderlo planificar.

Subdividimos la ejecución de la obra en pequeños trabajos o ACTIVIDADES. El volumen de estas activides no está definido, lo tenemos que definir nosotros.

Existen varios tipos de actividades:

- Productivas: Las que dan elementos de obra, es la realización física de un trabajo (Ej.: realización de un pilar).

- De preparación: previas a las productivas, existen innumerables (Ej.: confeccionar las armaduras de ese pilar).

- Administrativas: son actividades complementarias (permisos, tasas, ...), que no hacen avanzar físicamente la obra (Ej.: para montar una grúa hace falta un permiso de grúa).

- De espera: Tiempos que acaban por configurar cada actividad, que tampoco hacen avanzar físicamente la obra (Ej.: tiempo de fraguado del hormigón, para realizar una pared hay que esperar al suministro de los ladrillos).

Todas estas actividades tienen dos propiedades o características:

a) Temporales: Situación en el tiempo y duración, o sea en que fecha se comienza y en que fecha se acaba.

b) De recursos: Todo lo necesario para la realización de una actividad. Cada actividad necesita unos recursos para poder llevarse a cabo:

  • Humanos

  • Mecánicos

  • De tiempo

  • Económicos

Estas características plantean posibilidades diferentes. Existe una relación inversamente proporcional: cuanto menor sea la duración mayor será la cantidad de recursos. Esta relación depende del tipo de actividades que estemos realizando. En cambio existen otras actividades que aún aumentando el número de recursos no disminuye la duración.

Existe una relación de dependencia entre las actividades:

- Tecnológicas: no podemos realizar un trabajo si previamente no hemos realizado otro anterior (Ej.: cimientos - estructura - cerramientos; existe una dependencia lineal entre ellas)

- Recursos o equipos: entre dos actividades que no tienen nada que ver puede existir una dependencia ya que tienen que utilizar la misma máquina. Nosotros hemos de dar un orden de prioridad que vendrá definido por el orden de las actividades posteriores.

Para establecer esta relación de dependencia nos preguntaremos:

- ¿Qué actividades necesito tener hechas para realizar esta?

- ¿Quién va a hacer esta actividad?

- ¿Qué actividades son paralelas?

- ¿Qué actividades van a necesitar esta como soporte?

De esta manera habremos cubierto la primera etapa que es la PLANIFICACIÓN

2) PROGRAMACIÓN

Comenzaremos por el calendario de ejecución, en que fecha empezamos y en que fecha acabamos. Al definir la programación ya estaremos condicionando la duración de cada actividad y de esta forma obtener los recursos que vamos a necesitar.

El último paso es gestionar cada uno de estos recursos o sea la Política de Gestión de Recursos.

Tan importante como la planificación y la programación es el seguimiento de cada actividad. Existen una serie de medidas correctoras, que sin encarecer excesivamente la obra, corrigen los posibles retrasos para entregarlas en sus plazos.

Para hacer una buena planificación es necesario hacer un análisis exhaustivo de la obra, para ello debemos conocer:

  • Toda la tecnología

  • Equipos de que disponemos

  • La organización de la obra

  • Toda la implantación de la obra

  • Sistemas de mantenimiento en general

Partiendo de este conocimiento nos planteamos los objetivos prioritarios (conseguir continuidad en la gente que trabaja, aspecto económico, limites en la contratación, cumplimiento de los plazos,...). Existen cientos y en cada caso la planificación tiene que estar enfocada a ese objetivo prioritario.

De esta forma con el conocimiento y marcando los objetivos prioritarios pasamos a realizar un PROGRAMA.

Este ha de definir:

- Objetivos que queremos cumplir (finales e intermedios).

- Actividades que intervienen en ese programa, relación de todas y las dependencias existentes entre ellas.

- Cuales son los medios de que disponemos para realizar esos objetivos (mano de obra, materiales, equipos,...).

- Cual es el plazo final de los distintos objetivos.

- Cual es la probabilidad de cumplimiento de los plazos.

Todo esto lo tenemos que plasmar y el sistema que utilicemos tiene que permitir actualizaciones, y que gráficamente sea claramente inteligible.

Si conseguimos esto habremos conseguido que la planificación sea la adecuada. Es interesante que sea lo más grafica posible, para reflejar esto existen varios sistemas.

Sistemas de Planificación - Representación:

- GANNT ( de barras): Gráfico o cuadro de doble entrada. A cada actividad le asignaremos una barra que esta ubicada entre las fechas en se inicia y acaba.

Pasos:

- Actividades

- Dependencias

- Características de cada actividad

La pega más importante es que una vez representadas estas actividades no podemos ver de forma clara la relación de dependencia de cada actividad. Además no vamos a poder saber la interrelación de cada uno de los recursos que vamos a utilizar.

- DIAGRAMA DE LAS CARRETERAS (cantidad / tiempo):

Cada actividad la representaremos marcando directamente su productividad.

Este es un método que se utiliza en obras lineales. El problema es que en edificaciones de viviendas se complica bastante; existen problemas al aumentar el nº de actividades y el sistema de medida de cada actividad

Los sistemas más utilizados son los Sistemas basados en la Teoría de Grafos:

1) PERT

2) CPM

3) ROY

4) POTENCIALES

Estos son más complejos, pero representan mejor las problemáticas anteriores. Estos cuatro métodos, los podemos agrupar en dos:

La base de estos métodos es igual, la única diferencia es la forma de representación gráfica.

Definiciones más importantes de la Teoría de Grafos:

  • Camino: toda sucesión de arcos tal que el extremo final de cada arco comience con el inicial del siguiente.

  • Circuito o bucle: aquel camino cuyo extremo final comienza con el inicial.

  • Longitud: de un camino, es el número de arcos que contenga.

  • Grafo conexo: son todos aquellos grafos tal que entre cada par de vértices de dicho grafo existe por lo menos un camino.

AB ! Camino

AA ! Circuito o bucle

ABDCA ! Longitud

ABDCA ! Grafo conexo

Existen varios métodos:

CPM (Método del Camino Crítico), se desarrollo en EEUU. Paralelamente en la US Royal Navy se desarrolla el método PERT.

En Europa se desarrolla el método ROY y el de los POTENCIALES.

Método CPM: la filosofía consiste en descomponer la ejecución de cualquier tipo de trabajo en:

  • Actividades

  • Sucesos: momento de empezar o finalizar una o varias actividades

  • Entre las actividades existen unas relaciones de dependencia y esto es lo que nos va a poder permitir definir el “Grafo” (representarlo gráficamente).

    * CPM-PERT : Identifica el arco con una determinada actividad, y para representar los sucesos están los vértices, representados mediante círculos.

    * ROY-POTENCIALES: utilizan la simbología inversa. El vértice se representa con un cuadrado.

    Las actividades serán los elementos dinámicos (dinero, tiempo, energía, recursos, etc.), en cambio los sucesos son estáticos.

    Para que se verifique un suceso tiene que ocurrir que todas las actividades que lleguen a él ya se hayan realizado.

    La ejecución tiene dos etapas:

    - Planificación

    - Programación

    A.- PLANIFICACIÓN:

    Analizar todas las actividades necesarias para conseguir un determinado objetivo.

    Ejemplo: Realizar un pilar

    - Colocar armaduras

    - Colocar encofrados

    - Hormigonar

    - Desencofrar

    Para representarlo gráficamente hemos de ver que relación existe entre ellos:

    A- Colocar armaduras

    B- Colocar armaduras ! Colocar encofrado

    C- Hormigonado ! Colocar armaduras

    D- Desencofrado ! Hormigonado y esperas

    E- Esperas

    Para realizar la planificación debemos tener en cuenta:

    • Análisis

    • Relaciones

    • Grafo

    El Grafo se representa por vértices no sujetos a ningún tipo de escala.

    Existen dos formar de representar una actividad a la que hemos de hacer referencia:

    1) Definirla con letras.

    2) De forma genérica: a cada actividad, le asignamos un par de números positivos.

    Ejemplo:

    A (1,2)

    B (2,3)

    C (3,4)

    D (4,5)

    E (5,6)

    El primer número representa el suceso inicial y el segundo el suceso final.

    Puede ocurrir que:

    Entonces la actividad C o bien depende de la actividad A ó B ó de ambas. Nosotros previamente lo sabremos porque lo hemos analizado.

    Relaciones de dependencia:

    A

    -

    B

    -

    C

    A, B

    D

    B

    Esto nos crea un problema de representación gráfica, ya que según el Grafo anterior D está dependiendo de A y B, para solucionar esto están las:

    Actividades ficticias: A efectos de representación gráfica se representan como una actividad, son actividades de duración cero, sin significado físico, solo establecer una determinada relación.

    De esta forma el ejemplo anterior quedaría:

    Puede ocurrir que dos actividades tengan el mismo suceso inicial y final:

    NO ES CORRECTO

    SI ES CORRECTO

    En un programa es importante tener un solo inicio y un solo final.

    En la numeración de los sucesos, puede ocurrir que difieran entre sí, varias unidades, por si nos hemos olvidado alguna actividad.

    El tipo de Grafos que utilizaremos son conexos y sin circuitos.

    - Sin circuitos: ninguna actividad dependerá de si mismo.

    - Conexos: no existirá ningún vértice no asignado a un vector o actividad.

    El número de suceso inicial de cada actividad debe ser inferior al número de suceso final.

    Ejemplo: El Grafo que tenemos que numerar es este:

    1) debemos numerar el suceso inicial.

    2) Considerar que el suceso inicial no existe o las actividades iniciales no existen.

    3) de izquierda a derecha

    4) de arriba abajo

    La solución sería:

    Puede ocurrir que tengamos que crear nudos especialmente complicados para que se cumpla una determinada actividad; nudos a los que solo llegan actividades ficticias.

    CONTROL: Para asegurarnos de que está bien, hemos de realizar:

    a) Control de camino: que cada camino vaya desde el inicio hasta el final.

    Los caminos serían:

    • BGJ

    • ACGJ

    • ADJ

    • AEHJ

    • AEI

    • AFI

    • AEHJ

    b) Control de cuircuito: a la hora de efectuar la numeración ya estamos realizando un control de circuito.

    c) Control de inicio y terminación: que exista un único inicio y un único final para cada red.

    d) Control de dependencias: que se cumplan las dependencias establecidas.

    e) Control de actividades: que hemos definido.

    Práctica:

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    A

    -

    B

    A

    C

    A

    D

    A

    E

    -

    F

    -

    G

    A,E

    H

    A,E

    I

    G,H

    J

    B,C

    K

    D,H

    L

    D,H

    M

    H,I

    N

    J,K

    O

    M

    B.- PROGRAMACIÓN:

    Asignamos la duración a las diferentes actividades. Se puede realizar por tablas pero no es fiable, lo más adecuado es que nos basemos en la experiencia.

    La diferencia entre CPM y PERT está en la duración de las actividades.

    CPM ! Determinista

    PERT ! Probabilística

    Partimos de la base de que conocemos cual es la duración de la actividad. Para facilitar los cálculos, expresamos también gráficamente la duración de las actividades:

    dij ! duración de la actividad A

    Partiremos a efectos de cálculo que el comienzo de la obra es el “día 0”, esto es para que sea más fácil a efectos gráficos.

    En cada Grafo tendremos un suceso inicial, a este le asignaremos el “día 0”. A partir de aquí calcularemos las fechas mínimas de cada suceso.

    Fecha mínima: tiempo más próximo en que se puede realizar un suceso, sin modificar ninguna de las actividades que coinciden en él.

    tj= ti + dij

    Nos podemos encontrar que al hacer nudos entrelazados nos de fechas diferentes, por diferentes caminos. Lo solucionaremos cogiendo el mayor.

    Ejemplo:

    Después hemos de calcular la fecha máxima de cada suceso.

    Fecha máxima: la fecha más tarde en el que se deberá modificar un suceso, sin que por ello modifiquemos la fecha mínima del suceso final.

    t´i= t´j-dij

    En el caso de un nudo entrelazado, de los dos valores cogeremos el más pequeño.

    En el caso del ejemplo anterior:

    Nota: En el suceso 2 tenemos un día de margen para que se acabe la actividad.

    Al realizar esto nos darán estos tiempos de fecha máxima, unos márgenes de tiempo para la realización de cada actividad; a estos márgenes se le llaman holguras.

    Holgura: de un suceso es el margen de tiempo que tiene dicho suceso para realizarse. Estas a la vez nos crean tiempos flotantes, un margen de tiempo para empezar la siguiente actividad.

    Tiempos flotantes: tipos:

    - Flotante Total: El máximo tiempo que podemos retrasar la finalización de esa actividad, sin que por ello retrasemos la fecha final prevista para el programa.

    A ! Holgura para la actividad “i”

    B ! Holgura para la actividad “j”

    FT ! Flotante Total

    En ejemplo anterior:

    La forma de calcular la FT:

    FT= t´j - (tk + djk)

    Por lo tanto:

    FT= 7-(2+4)=1

    En todas las redes saldrán un grupo de actividades en el que la FT=0, o sea no podemos variar la fecha. Este es el Camino Crítico.

    Camino Crítico: Aquellas actividades cuya FT=0.

    - Flotante Libre: El margen de tiempo que podemos retrasar la finalización de una actividad, sin que por ello se modifique ninguna otra actividad del programa.

    FL = tj - (ti + dij)

    - Flotante Interferente: El margen de tiempo en el cual una actividad no afectando a la fecha final del programa puede afectar a otras actividades del mismo.

    Fit = FT - FL

    - Flotante Independiente: suponiendo que la actividad empiece en su fecha máxima, sería el margen de tiempo que todavía se puede retrasar dicha actividad sin afectar a ninguna otra actividad.

    Fm = tj - (dij + t´i)

    Nota: Puede salir negativa.

    - Flotante condicional: es lo mismo que la Fm, pero teniendo en cuenta que no afecte a la fecha final del programa, pero si a la fecha de las actividades.

    Fc = t´j - (dij - t´i)

    De todos estos tipos nosotros solo vamos a utilizar las dos primeras

    Otra forma de realizarlo es mediante un estadillo:

    i

    j

    DEN

    DEP

    DUR

    ti

    t´i

    tj

    t´j

    FT

    FL

    S

    Tal que S = Situación Crítica.

    En todas las redes por lo menos uno de los caminos del Grafo va a estar compuesto por actividades críticas. Gráficamente se pueden observar por:

  • ti = t´i

  • tj = t´j

  • tj - dij = t´i

  • Ejemplo:

    Práctica:

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    A

    -

    6

    B

    A

    4

    C

    A

    5

    D

    A

    2

    E

    -

    6

    F

    -

    8

    G

    A,E

    8

    H

    A,E

    5

    I

    G,H

    12

    J

    B,C

    7

    K

    D,H

    6

    L

    D,H

    8

    M

    H,I

    7

    N

    J,K

    3

    O

    M

    8

    'Organización de obras'

    ! Camino Crítico

    ACTIVIDAD

    Ftotal

    Flibre

    A

    0

    0

    B

    21

    1

    C

    20

    0

    D

    24

    3

    E

    0

    0

    F

    6

    6

    G

    0

    0

    H

    15

    0

    I

    0

    0

    J

    20

    0

    K

    21

    1

    L

    22

    22

    M

    0

    0

    N

    20

    20

    O

    0

    0

    Caminos críticos:

    • AGIMO

    • EGIMO

    Ejercicios:

    1)

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    A

    -

    B

    -

    C

    -

    D

    A-B

    E

    C

    F

    B

    G

    B

    H

    G-E

    I

    D-C-F-G

    J

    D-C-F

    K

    D-C-F-G

    L

    I-J

    2)

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    A

    -

    2

    B

    -

    5

    C

    -

    3

    D

    A

    5

    E

    B

    3

    F

    C

    2

    G

    C

    4

    H

    D

    6

    I

    D-E

    12

    J

    E-F

    18

    K

    F-G

    3

    L

    K

    7

    M

    K-J

    3

    N

    H-I-J-K

    1

    O

    H

    1

    P

    L-M-N-O

    9

    Q

    -

    1

    'Organización de obras'

    ACTIVIDAD

    Ftotal

    Flibre

    A

    9

    0

    B

    0

    0

    C

    3

    0

    D

    9

    0

    E

    0

    0

    F

    2

    0

    G

    12

    0

    H

    15

    0

    I

    8

    6

    J

    0

    0

    K

    12

    0

    L

    12

    12

    M

    0

    0

    N

    2

    2

    O

    15

    15

    P

    0

    0

    Q

    37

    37

    3)

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    A

    -

    2

    B

    A

    5

    C

    A

    3

    D

    A-B

    5

    E

    B

    3

    F

    C

    2

    G

    C

    4

    H

    D

    6

    I

    D-E

    12

    J

    E-F

    18

    K

    F-G

    3

    L

    K

    7

    M

    K-J

    3

    N

    H-I-J-K

    1

    O

    H

    1

    P

    L-M-I-O

    9

    'Organización de obras'

    ACTIVIDAD

    Ftotal

    Flibre

    A

    0

    0

    B

    0

    0

    C

    3

    0

    D

    7

    0

    E

    0

    0

    F

    3

    0

    G

    12

    0

    H

    12

    0

    I

    7

    0

    J

    0

    0

    K

    12

    0

    L

    12

    12

    M

    0

    0

    N

    11

    11

    O

    12

    12

    P

    0

    0

    4)

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    A

    -

    5

    B

    -

    2

    C

    D

    3

    D

    A

    4

    E

    C-G-S

    1

    F

    D

    3

    G

    A-H

    2

    H

    A-B

    4

    I

    H

    7

    J

    I-Q-M-O

    1

    K

    F-E-R-C

    2

    L

    A-B

    5

    M

    H

    6

    N

    M-O-Q

    4

    O

    L

    1

    P

    N

    2

    Q

    I

    3

    R

    I

    8

    S

    I

    2

    ACTIVIDAD

    Ftotal

    Flibre

    A

    8

    0

    B

    0

    0

    C

    8

    8

    D

    8

    0

    E

    5

    5

    F

    9

    9

    G

    12

    7

    H

    0

    0

    I

    0

    0

    J

    6

    6

    K

    0

    0

    L

    9

    0

    M

    5

    4

    N

    1

    0

    O

    9

    8

    P

    1

    1

    Q

    1

    0

    R

    0

    0

    S

    5

    0

    DIAGRAMA DE BARRAS:

    RECURSOS

    ACTIVIDADES

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    Ftotal

    Flibre

    5

    A

    -

    3

    0

    0

    3

    B

    -

    5

    7

    7

    7

    C

    A

    4

    0

    0

    6

    D

    A

    5

    1

    0

    2

    E

    A

    2

    7

    7

    2

    F

    C

    3

    2

    2

    8

    G

    D

    3

    1

    1

    4

    H

    C

    5

    0

    0

    RECURSOS ! - Mano de obra

    - Maquinaría, etc.

    FT = t´j - (t´i + dij)

    FL = tj - (t´i + dij)

    Nota: Existe el problema de no poder ver claramente las relaciones de dependencia entre las distintas actividades.

    Curva de carga de recursos: Diagrama cartesiano, en el horizontal está la escala de tiempo y verticalmente la escala de cantidad de recursos.

    De cada tipo de recursos que utilicemos necesitamos saber en que cantidad y en que momento.

    Problemas de la carga de recursos:

  • Compatibilidad

  • Equilibrado: cantidad de actuación (trabajo que vamos a realizar). El equilibrado ideal es una línea recta, esto no es posible casi nunca; si existen altibajos hemos de procurar que sean bajos al principio, después suben y bajan al final (Campana de Gauss).

  • En el ejemplo anterior:

    'Organización de obras'

    * El número máximo de recursos de que disponemos es 13.

    Nota: Las actividades críticas son actividades sobre las cuales nosotros no podemos actuar.

    Para equilibrarlo:

  • Retrasar actividades que tienen FL

  • Retrasar actividades con FT

  • Variar la actuación de la actividad (en teoría partimos de la base de que es equitativa).

  • Redistribuir la carga de recursos dentro de la misma actividad.

  • Interrumpir la ejecución de la actividad ( siempre dentro de la FT por lo menos).

  • Todo esto sólo sobre las actividades que no sean críticas.

    'Organización de obras'

    ACTIVIDAD

    RECURSOS

    DURACIÓN

    A

    5

    3

    B

    5

    3

    C

    7

    4

    D

    6

    5

    E

    4

    1

    F

    2

    3

    G

    8

    3

    H

    4

    5

    COSTES:

    1) Costes Directos: costes necesarios para que la obra físicamente avance.

    2) Costes Indirectos: todos aquellos costes que no siendo necesarios para la finalización de la obra si son necesarios para la ejecución de la obra

    Realizaremos también para estos gráficos de :

    • Mano de Obra: lo que pago cada semana, mes, ..., alas personas que trabajan en la obra.

    • Materiales: puedo tener materiales en stock, y tengo tiempo para almacenar los materiales.

    • Maquinaria: si la tengo en propiedad la tengo que amortizar, si la alquilo haré la curva del sistema de pago.

    Mano de Obra

    +

    Materiales ! CD+CI!Costes Acumulados

    +

    Maquinaria

    También nos interesan los ingresos que se van a producir (certificaciones). Las certificaciones se pueden hacer a 3 meses, 6 meses, o un plazo de garantía (todo esto está especificado en el contrato entre el Promotor y el Constructor).

    'Organización de obras'

    Curva de Tesorería: Consiste en saber en cada momento en que situación nos encontramos.

    'Organización de obras'

    Gráficos de dientes de Sierra: sería mezclar dos gráficos distintos: el gráfico de costes acumulados y sobre este los ingresos de las certificaciones.

    Nota: si no aplicamos el beneficio industrial se cerrará, si no aparecerá el BI por destajo.

    Nos interesa realizar una planificación con documentos, que nos reflejen el estado de la tesorería de una obra, o el momento que ingresamos y el que pagamos.

    - El valor de obra certificada y los costes se contabilizan en el momento que se producen.

    - Los ingresos y los gastos se contabilizan en momentos distintos. Son los desfases:

  • Desfase de Ingresos: desde que se realiza una certificación hasta que se cobra (constructor). Desde que se realiza el piso hasta que se paga (promotor).

  • Desfase de Costes: Tiempo que existe desde la utilización de un material, hasta el pago del mismo (constructor). El tiempo que existe desde la compra del solar, certificación, etc., hasta que se realiza el pago (promotor).

  • Nos interesa analizar las dos cosas los resultados y certificaciones con gráficos cartesianos; horizontalmente un calendario, verticalmente si analizamos ingresos sus valores, tesorería, etc., o diferencia entre ingresos y pagos son los gráficos simples.

    Otro tipo de gráfico son los acumulados, partiendo de cero, iremos reflejando cual es el desarrollo de la operación.

    Nota: Normalmente los gastos se realizan en negativo.

    Los gráficos que nos interesan son:

    1) Gráficos de costes acumulados: Costes totales (directos o indirectos). Nos interesa saber el valor total de la obra ejecutada en cada periodo de tiempo para realizar las certificaciones.

    Hemos de ir al Diagrama de Barras para ver en este periodo que actividades estamos realizando y cual es el porcentaje de realización, si a esto le sumamos los CI, nos da en el gráfico anterior la certificación del 2º mes.

    2) Gráficos de Control: gráficos que cada cierto tiempo se realizan y se ve la situación real en obra, y se observan las desviaciones con respecto a los iniciales. También puede ser un gráfico vertical que nos indique las desviaciones de las previsiones hechas inicialmente.

    Importante:

  • Gastos Indirectos

  • Ver la posición de las actividades y ver los CD

  • De aquí obtenemos:

  • Curva de Gastos Acumulados

  • Curva de Gastos Totales

  • Curva de Ingresos Totales

  • De la suma de los dos anteriores Curva de Costes Acumulados

  • Ejemplo:

    ACTIVIDAD

    DEPENDENCIA

    DURACIÓN

    COSTE

    A

    -

    3

    90

    B

    A

    2

    50

    C

    -

    1

    20

    D

    C

    4

    100

    E

    B-D

    3

    60

    F

    D

    4

    40

    G

    E

    3

    45

    H

    F

    3

    60

    ACTIVIDAD

    Ftotal

    Flibre

    A

    1

    0

    B

    1

    0

    C

    0

    0

    D

    0

    0

    E

    1

    0

    F

    0

    0

    G

    1

    1

    H

    0

    0

    30% Maquinaría 60 días

    30% Materiales 90 días

    40% M. de Obra Al contado

    +10% G.G.O.

    +10% B.I.

    PERIODO

    C. ACUMULADOS

    CERTIFICACIONES

    INGRESOS

    C. CERTIFICACIONES

    1

    115,50(1)

    127,05(2)

    115,05

    2

    231,00

    127.05

    231,00

    3

    319,00

    96,80

    319,00

    4

    385,00

    72,60

    114,35(3)

    385,00-270,65(5)

    5

    451,00

    72,60

    114,35

    336,70-222,31

    6

    511,50

    60,55

    87,12

    282,81-195,69

    7

    65,34

    195,69-130,35

    8

    65,34

    130,35-65,01

    9

    59,90

    65,01-5,11

    10

    56,26(4)

    5,11-(-51,15)

    11

    562,65

    562,65

    12

  • (2/3 A + C + ¼ D) + 10% GG0

  • Coste 1er periodo + 10% BI

  • Coste 1er periodo + 10% retención como garantía

  • La suma de las retenciones en concepto de garantía.

  • C. Cert.=C. Acum. - Ingreso ! “Curva de dientes de sierra”

  • Tesorería:


    PERIODO

    COSTE

    C. ACUM.

    CERTIF.

    GASTOS

    INGRESOS