Hipoteca

Hipotecas. Contratación de préstamos hipotecarios. Tasación. Interés fijo o variable

  • Enviado por: Keixa
  • Idioma: castellano
  • País: España España
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iNDICE

1. GENERALIDADES DE LAS HIPOTECAS

  • PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

  • Préstamo con hipoteca es en el que se ofrece a la entidad financiera la garantía real de un bien, normalmente inmobiliario (vivienda, terrenos, naves industriales).

    Esta garantía se formaliza mediante escritura pública ante notario, y se conoce como HIPOTECA, Para que surta efectos ante terceros, la escritura de hipoteca tiene que ser inscrita en registro de la propiedad, constituyendo una carga o gravamen sobre la finca hipotecada.

    No obstante la existencia de este gravamen, la finca objeto de hipoteca puede ser objeto de venta, siendo el caso mas habitual cuando compramos una vivienda nueva a un promotor sobre la que pesa una hipoteca en la cual nos subrogamos.

    También podemos plantearnos la venta de la finca aunque no tengamos el dinero para proceder a la cancelación de la hipoteca de manera previa a la venta, pues se pueden realizar las dos operaciones (venta y cancelación de hipoteca) de manera simultánea. Simplemente nuestra entidad financiera comparecerá el día de la firma y el comprador pagará el importe acordado dividido en dos partes, una por el importe pendiente de la hipoteca a nuestro banco y el resto a nosotros.

    También es posible la subrogación de la hipoteca entre particulares, así el comprador puede quedarse con la hipoteca existente, pagando solo la diferencia entre el precio acordado y el importe de ésta.

    En los préstamos hipotecarios el plazo es más largo, llegando algunas entidades a los treinta años (suele ser habitual entre 15 y 20 años), aunque si compara cuadros de amortización a distintos plazos verá como le interesa acortar el plazo, pues la cuota disminuye muy poco ampliando el plazo pero los intereses suben mucho.

    El préstamo hipotecario puede ser a tipo de interés variable, o fijo. La contratación de una de las dos modalidades debe depender de lo que esperamos que haga el mercado de los tipos de interés. Así si esperamos que los intereses suban deberíamos contratar la hipoteca a interés fijo y si esperamos que bajen a interés variable.

    El tipo fijo, suele ser más elevado que el tipo variable, ya que las entidades financieras tiene que cubrirse de este mismo riesgo de tipos de interés.

    También se puede contratar la hipoteca con una combinación de interés fijo o variable, así podría estar unos años a tipo fijo para luego pasar a variable o al revés.

    El porcentaje de préstamo que se puede obtener hipotecando un bien depende de la naturaleza del mismo, siendo usual el 80 % del valor de tasación cuando el bien ofrecido es la primera vivienda, del 50 % 70% cuando se ofrece como garantía naves industriales, etc. Aunque como siempre depende de cada entidad financiera y de su capacidad de negociación.

    Algunas entidades financian hasta el 100 % del importe de la tasación, o de la compraventa, si este es igual o menor que el de tasación.

    Otra opción cuando necesitamos más dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a ofrecernos, es la incorporación de avalistas a la operación.

    Se ha de tener en cuenta que aunque en el banco le digan que el avalista tiene que avalar durante toda la vida del préstamo, esto no tiene porque ser así, y se puede pactar todo. Es normal que el avalista preste su aval hasta que el préstamo presente un determinado saldo. Por ejemplo se puede avalar hasta que el saldo del préstamo sea igual al 80 % del valor de tasación del bien que es el porcentaje que el banco está dispuesto a prestar normalmente. O el aval puede ser durante un número determinado de años.

    También es conveniente tener presente, que aunque se constituya una hipoteca, en la misma se indica que aparte de la garantía del bien hipotecado, respondemos del préstamo con todos nuestros bienes presente y futuros, y en esto los bancos si que no suelen ceder, es muy raro encontrar alguna entidad que limite la garantía a la exclusivamente hipotecaria.

    Esto es así porque es diferente el concepto de contrato de préstamo, al concepto de hipoteca, que supone un derecho de garantía, independiente del préstamo.

    También es posible constituir más de un hipoteca sobre un mismo bien, así puede haber una segunda hipoteca, tercera hipoteca, etc. En caso de existir más de un hipoteca, en caso de impagado tiene preferencia la primera sobre la segunda, la segunda sobre la tercera y así sucesivamente. O sea que en el caso de ejecutar el préstamo, sólo si del pago de la primera hipoteca queda dinero cobraran los acreedores de las hipotecas posteriores.

    No obstante es normal constituir una segunda hipoteca con la misma entidad financiera que tiene la primera (así ella es la que tiene toda la garantía).

    Casos especiales de hipoteca y de escasa aplicación son la hipoteca naval y la hipoteca mobiliaria.

    1.2 HIPOTECAS PRESTAMOS PERSONALES. IMPORTE, PLAZO, TASACIÓN

    1.2.1 Importe

    El importe del préstamo hipotecario que le concederá la entidad financiera, estará entre el 70 a 80 por ciento de valor de tasación del bien ofrecido en garantía, aunque en determinados momentos del mercado y sobre todo si se aportan garantías adicionales como la inclusión de avalistas, este porcentaje puede llegar al 100 por cien de lo que Vd. solicite. Para estos cálculos también suelen tener en cuenta si tiene la nómina o pensión domiciliada.

    En el supuesto de compraventa con hipoteca, algunas entidades aplican el porcentaje máximo de financiación sobre el menor del importe de compraventa o tasación y ello por dos motivos:

  • Si la tasación es menor que la compraventa, aplicarán el porcentaje sobre el valor real del bien, no sobre lo que Vd. esté dispuesto a pagar ya que el banco no quiere arriesgar su dinero ( aunque Vd. tenga constancia de que el bien puede revalorizarse de manera importante a corto plazo, caso que se da en zonas de rápido crecimiento o expansión). En el caso de que el importe de la tasación sea muy inferior a la compraventa y no se de el caso indicando en el párrafo anterior Vd. es el primero que debería replantearse la operación, y pensar si no estará pagando una prima muy elevada por su deseo de poseer un bien determinado.

  • En el supuesto de que el valor de compraventa sea inferior al de tasación, es posible que apliquen el porcentaje sobre el valor de compraventa, ya que las entidades financieras no quieren financiar el 100 % por cien de ningún proyecto, prefiriendo que el cliente aporte alguna cantidad. Ello es debido a que estadísticamente el porcentaje de impagados es muy superior en las operaciones en las que el cliente no ha arriesgado nada a aquellas en las que el cliente ha aportado un 25 o 30 por cien del proyecto.

  • En los préstamos personales, el importe máximo dependerá de su capacidad de pago, y de su patrimonio. En los dos casos tendrán en cuenta su principalmente su capacidad de pago.

    1.2.2 Plazo.

    El plazo en las hipotecas puede llegar hasta los treinta años, aunque lo normal está entre 15 a 20. Tenga en cuenta que la cuota a pagar por ejemplo de 15 a 20 años disminuye muy poco, pero los intereses totales aumentan bastante. Intente ajustar el plazo a su capacidad real de pago y no lo alargue innecesariamente.

    La forma de amortización puede ser de varias maneras, las principales son:

    - Cuota fija comprensiva de capital e intereses (sistema francés). En este caso el importe del recibo es siempre igual, y dentro del mismo conforme va transcurriendo el tiempo aumentará el capital amortizado y disminuirá la cantidad de intereses. Aunque se llame cuota fija, esto no debe confundirnos, ya que si pactamos interés variable, la cuota será fija, durante cada período, cambiando con las revisiones del tipo de interés.

    - Cuota fija comprensiva de capital e intereses que no variará como consecuencia de las revisiones del tipo de interés, siendo en este caso el plazo lo que variará, pudiendo pagar más o menos tiempo en función de que suban o bajen los intereses.

    - Cuota fija de capital. Aunque en desuso, en esta modalidad, se divide el capital por el número de periodo de pago, siendo por tanto constante, añadiéndole a cada período el importe de los intereses.

    - Cuota creciente. De aplicación casi exclusiva en los préstamos de VPO (Vivienda de Protección Oficial). La cuota es fija comprensiva de capital e intereses, durante cada período pactado, y crecerá cada año un porcentaje.

    1.2.3 Tasación

    La tasación es la valoración del bien ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el ministerio de la vivienda.

    El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas toman el importe de la compraventa si es menor que el de la  tasación.

    El coste depende de la entidad, pero parecen valores normales entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.

    Es normal que la tasación la efectúe un técnico buscado por la entidad financiera y que normalmente pertenece a una sociedad de la propia entidad financiera, aunque se suelen aceptar ocasionalmente tasaciones efectuadas por otras entidades.

    2. GASTOS HIPOTECA NO BANCARIOS A LA FORMALIZACION

    2.1 TASACIÓN.

    La tasación es la valoración del bien ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el ministerio de la vivienda.

    El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas toman el importe de la compraventa si es menor que el de la  tasación.

    El coste depende de la entidad, pero parecen valores normales entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.

    Es normal que la tasación la efectúe un técnico buscado por la entidad financiera y que normalmente pertenece a una sociedad de la propia entidad financiera, aunque se suelen aceptar ocasionalmente tasaciones efectuadas por otras entidades.

    2.2 HIPOTECAS PRESTAMOS PERSONALES. SEGUROS. AMORTIZACIÓN O VIDA. MULTIRRIESGO HOGAR

    Es normal que al contratar algún tipo de préstamo el entidad financiera nos exija la contratación de dos tipos de seguros: el de amortización para préstamos personales e hipotecarios, y el multirriesgo hogar para las hipotecas.

    2.2.1 Seguro de amortización y seguro de vida.

    Cubren generalmente la eventualidad de fallecimiento o invalidez, absoluta y permanente, (normalmente no cubren la invalidez parcial). En el supuesto de darse una de estas dos contingencias, la compañía de seguros pagará la cantidad adeudada a la entidad financiera, pues así se pacta en el contrato del seguro, y si existe algún sobrante nos lo entregará a nosotros mismos (caso invalidez) o a nuestro herederos (caso fallecimiento).

    Se puede contratar para una sola persona o para todas las personas que intervengan en el préstamo, evidentemente para cuantas más personas se contraten más caro resultará.

    Aunque la entidad financiera no nos puede obligar a la contratación de este tipo de seguros, si que es recomendable su contratación, pues no suelen ser especialmente caros, y nunca conocemos lo que nos deparará la vida.

    2.2.2 Seguro multirriesgo hogar.

    De contratación obligada en las hipotecas, ya que se pacta en la escritura de constitución de hipoteca la obligatoriedad de su existencia. La entidad financiera pretende cubrir las pérdidas derivadas en caso de siniestros graves (incendios, terremotos, inundaciones, etc). En caso de pérdida total del bien asegurado, la compañía de seguros le pagaría a la entidad financiera la cantidad adeudada y el resto del capital (diferencia entre la cantidad adeudada y la cantidad asegurada) nos la entregaría a nosotros. En el caso de siniestros pequeños (rotura cristales, fugas de agua, etc.) nos pagarán a nosotros directamente o la misma compañía de seguros nos enviará un profesional para efectuar las reparaciones.

    2.3 HIPOTECA, PRESTAMOS PERSONALES. NOTARIO, REGISTRO, CORREDOR..

    En el supuesto de formalizar una hipoteca, esta se realiza mediante escritura pública que se que tiene que efectuar por un Notario. Los notarios tienen marcados sus honorarios, conocidos como aranceles, por Ley.

    Esta escritura pública de hipoteca para que tenga toda su eficacia, debe ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por ley.

    Los gastos de notario y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario, a la  formalización para la constitución de la hipoteca, y a su cancelación, pues la carta de pago del banco también se efectúa mediante escritura pública que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien aunque a partir de 1-1-2001 estos gastos se ha reducido sensiblemente por desaparecer sólo para las cancelaciones el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados.

    También se devengan unos pequeñas gastos por la obtención de "Notas simples del Registro de la Propiedad", que son solicitadas por la entidad bancaria para ver si el bien ofrecido en garantía esta libre de cargas y gravámenes. Su costo no debería ser superior a 2000 pesetas por nota.

    2.4 HIPOTECA INSCRIPCION EN ELREGISTRO DE LA PROPIEDAD

    Registro de la Propiedad. Organismo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que se encarga de llevar un registro de todas las propiedad inmobiliarias del país y los bienes y derechos inherentes a las mismas, tanto rústicas como urbanas.

    No existe Registro en todas las localidades y creemos que su distribución se asemejaba a la de los Partidos Judiciales.

    En sus dependencias y ordenados en libros, constan todas la fincas del país, y quien o quienes son sus propietarios, y sus asientos en los libros dan fe de a quien pertenece la finca. El titular de la finca en el Registro de la Propiedad, será defendido contra todos en su derecho según la Ley. Teniendo que ser el que no esté de acuerdo con los asientos el que demuestre ante la Justicia, la incorrección de aquellos.

    Se inscriben por tanto en el registro las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas (derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.

    El registro de la propiedad es el organismo al que primero deberemos acudir para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento más sencillo que expiden para esta información es la Nota Simple del Registro de la Propiedad, que tienen un pequeño costo.

    Las entidades financieras efectúan estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca, ya que su cobro depende en gran medida de que la finca que hipotecan no tengan ninguna carga.

    2.5 IMPUESTOS RELACIONADOS CON LAS HIPOTECAS.

    Los préstamos con garantía personal no tienen ningún impuesto especial.

    En las hipotecas se devenga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sólo a la formalización de la hipoteca, estando exento del impuesto la cancelación de la hipoteca.

    El importe de este impuesto es del 0,5 por ciento, no sobre el importe del préstamo sino sobre la llamada total responsabilidad hipotecaria, que constituye la cantidad máxima que la entidad financiera nos va a poder reclamar en caso de impago del préstamo. Esta cantidad de la total responsabilidad hipotecaria está constituida por:

    • El importe del préstamo

    • Un máximo legal de intereses, que varia en función de si son fijos o variable

    • Un máximo legal de intereses de demora

    • Unas prestaciones accesorias (para atender en caso de impagado del préstamo diversos gastos, como comunidad, contribuciones, etc.).

    • Una cantidad en previsión de impagado para gastos de abogados y procuradores.

    Como referencia, calcule como impuesto el 1,25 por ciento del importe del préstamo.

    2.6 HIPOTECAS. GASTOS POR GESTORÍA

    Los gastos de gestoría son los derivados de la tramitación de las escrituras, tanto de compraventa, como de hipoteca, cancelación, subrogación, etc., tramitación que incluye tanto la presentación y retirada del Registro de la Propiedad, como de preparar la liquidación del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de compraventa o el de Actos Jurídicos Documentados en caso de hipoteca.

    Esta gestión la solía efectuar el mismo notario, por eso en las tablas de gastos está incluido como gestión (sin especificar si corresponden a gestoría o a notario), aunque cada vez más las entidades financieras confían estos servicios a gestorías externas, cuya principal ventaja es que tienen un seguro de responsabilidad civil que cubre los posibles errores que tengan en el manejo de las escrituras.

    También se encarga la gestoría de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del impuesto sobre bienes de naturaleza rústica si este es el caso.

    3.CLASES DE INTERESES

    3.1 INTERÉS FIJO.

    Es el mismo tanto por ciento de interés del principio al final del préstamo. Suele ser más elevado que el interés variable, ya que existe un riesgo mayor para la entidad financiera. En cuanto a tipos aplicables hay de todo, es conveniente visitar a nuestra entidad tradicional y a alguna más para comparar.

    3.2 INTERÉS VARIABLE.

    Cuando el interés varia con el transcurso del tiempo, y se va revisando en unos plazos fijados de antemano con la entidad financiera.

    Se revisa en base a una referencia, a la que se le suele añadir un diferencial, y una vez aplicado un redondeo, nos da el interés nominal a pagar para cada período del préstamo.

  • Referencias para el interés variable

  • En los préstamos a interés variable, tanto hipotecarios como personales, cuando llegue el momento de la revisión, se tiene que obtener el nuevo interés en base a algún concepto pactado de antemano. Este concepto es lo que se conoce como referencia para la revisión.

    Tiene que ser una base medible, vinculada al mercado financiero, y sobre la que ninguna de las partes o actores del mercado, tenga el poder suficiente para influir sobre ella, a fin de que refleje de la manera más exacta posible el precio del dinero en cada momento

    Para ello se ha confiado en la obtención de medias de tipos de interés, tanto en el mercado interbancario (MIBOR, EURIBOR), como en la media de contrataciones de préstamos nuevos por el sector financiero, aunque existen otras referencias menos utilizadas (precio de la Deuda Pública por ejemplo).

    Las referencias más conocidas y usuales son actualmente IRPH (antes DGTPF) de bancos, de cajas, y conjunto de entidades y el EURIBOR, junto con el MIBOR, que tenderá a desaparecer, al haber sido sustituido desde el uno de enero de 1999 por el Euribor.

    • MIBOR

    Acrónimo de tipo de interés en el mercado interbancario de Madrid. Es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan dinero entre ellas en el mercado interbancario. Es un precio "de mercado", que no puede ser manejado por ninguna entidad, ya que el beneficio para una de ellas supondría pérdidas para las otras, por lo que se mantiene un equilibrio entre todas.

    Hay distintos tipos de MIBOR dependiendo del plazo, así está desde el mibor a un día a el mibor a un año. Este último índice de mibor a un año es el más usual para los préstamos hipotecarios.

    Esta referencia es la que más rápidamente refleja las subidas y las bajadas en función de las distintas noticias económicas, políticas y financieras que van llegando al mercado.

    Actualmente es la más baja de todas las referencias existentes para el cálculo de préstamos tanto hipotecarios como personales, por eso el diferencial que se le añade suele ser  superior al que se le añade a otras referencias.

    NOTA IMPORTANTE.

    Con la entrada de nuestro país en el EURO, MIBOR, ha sido sustituido por el EURIBOR, en sus diferentes plazos (a un año, a un mes, etc). No obstante y dada la importancia que el MIBOR tiene por el gran volumen de operaciones contratadas con esta referencia, sigue publicándose, y su valor de mercado es razonable es prácticamente igual el EURIBOR.

    Actualmente ya no se contratan operaciones referenciadas a MIBOR, pero las entidades financieras tienen que respetar las ya contratadas, por lo que no pueden cambiar la referencia unilateralmente.

    • IRPH

    - INDICE DE REFERENCIA PRESTAMOS HIPOTECARIOS. ANTES INDICE DGTP (Dirección General del Tesoro y Política Financiera)

    Media aritmética mensual de los préstamos hipotecarios nuevos a más de tres años para el conjunto de bancos, eliminando los valores extremos.

    - INDICE DE REFERENCIA PRESTAMOS HIPOTECARIOS. BANCOS ANTES INDICE DGTP (Dirección General del Tesoro y Política Financiera)

    Media aritmética mensual de los préstamos hipotecarios nuevos a más de tres años para el conjunto de bancos, eliminando los valores extremos.

    - INDICE DE REFERENCIA PRESTAMOS HIPOTECARIOS. CONJUNTO ENTIDADES ANTES INDICE DGTP (Dirección General del Tesoro y Política Financiera)

    Media aritmética mensual de los préstamos hipotecarios nuevos a más de tres años para el conjunto de entidades, bancos más cajas, eliminando los valores extremos

    • OTRAS REFERENCIAS HIPOTECARIAS MENOS USUALES.

    INDICADOR CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) de tipos de activo. Es una media que publica la CECA, suele ser como puede ver en las tablas la más alta de todas las referencias por lo que no creemos aconsejable su uso.

    TIR DEUDA PUBLICA. Tipo de rentabilidad interna de la deuda pública. De escaso uso. Está entre el Euribor y las referencias IRPH. Indica la rentabilidad obtenida en la Deuda Pública en una período determinado.

    También han existido en el mercado otras referencias, como la media aritmética de los tipos de interés de un número determinado de entidades, la media de la Asociación Hipotecaria de España, etc.

    Como consejo debe buscar una referencia lo más amplia posible, como el Euribor o IRPH en la modalidad Bancos que normalmente es más baja, y descartar referencias más restringidas, ya que son mas sensibles a su manejo.

    Sirva como ejemplo cuando se contrataba tomando como referencia la media de siete grandes bancos, de los cuales, solo quedan tres, lo cual les daría a estas entidades un cierto margen si fuera su interés el que la media se moviera artificialmente.

    A continuación podemos analizar una tabla de variación de índices facilitada por el banco de España.

    AÑO 

    IRPH

    IRPH

    IRPH

    MIBOR

    EURIBOR

    TIPOS 

    TIR DEUDA

     

    BANCOS

    CAJAS

    CONJUNTO

    1 AÑO

     

    CECA

    PUBLICA

    AÑO 2000

    ENERO

    4,997

    5,087

    5,040

    3,924

    3,949

    6,125

    4,561

    FEBRERO

    5,118

    5,217

    5,166

    4,099

    4,111

    6,250

    4,689

    MARZO

    5,173

    5,296

    5,231

    4,259

    4,267

    6,125

    4,795

    ABRIL

    5,320

    5391

    5,353

    4,348

    4,365

    6,125

    4,826

    MAYO

    5,490

    5,557

    5,522

    4,847

    4,849

    6,375

    4,965

    JUNIO

    5,653

    5,753

    5,703

    4,959

    4,965

    6,500

    5,054

    JULIO

    5,883

    5,899

    5,891

    5,097

    5,105

    6,750

    5,115

    AGOSTO

    5,977

    6,080

    6,029

    5,247

    5,248

    7,000

    5,180

    SEPTIEMBRE

    6,238

    6,227

    6,232

    5,208

    5,219

    7,000

    5,251

    OCTUBRE

    6,163

    6,402

    6,284

    5,212

    5,218

    7,125

    5,299

    NOVIEMBRE

    6,224

    6,471

    6,348

    5,188

    5,193

    7,125

    5,287

    DICIEMBRE

    6,260

    6,485

    6,371

    4,889

    4,881

    7,000

    5,241

    AÑO 2001 

    ENERO

    6,248

    6,532

    6,390

    4,564

    4,574

    7,250

    5,122

    FEBRERO

    6,128

    6,433

    6,280

    4,582

    4,591

    7,000

    5,000

    3.3  HIPOTECAS PRESTAMOS PERSONALES INTERESES DE DEMORA                                                                                                                                       

    Interés que percibe la entidad financiera en el supuesto de atrasarnos en el pago de algún recibo de préstamo. Suele ser muy elevado (en torno al 25 por ciento), pero no se aplica sobre el total del préstamo, sino sobre el importe del o de los recibos pendientes, y se cuenta desde la fecha siguiente a la del vencimiento del recibo hasta el día de pago.

    La manera de calcularla es muy simple, el importe del recibo (incluida la comisión de in amortización si nos la han aplicado) se multiplica por los días de atraso, por el tipo de interés de demora, y se divide por la base (36000 año comercial, 36500 año natural).

    Junto a la comisión de in amortización suponen dos importante penalizaciones en el supuesto de atraso en el pago.

    4.COMISIONES. APERTURA, ESTUDIO, MÍNIMOS EN PRESTAMOS PERSONALES E HIPOTECAS.

    4.1 APERTURA Y ESTUDIO

    Las comisiones de apertura y estudio, las percibe la entidad bancaria a la apertura o formalización del préstamo.

    En el caso de préstamos personales se suelen cobrar las dos comisiones.

    En el caso de préstamos hipotecarios para vivienda, que están sometidos a la orden de transparencia que marca el Banco de España, se percibe solamente una comisión, y se pacta un mínimo.

    En los préstamos hipotecarios para cualquier otra finalidad se pueden cobrar las dos comisiones.

    El importe de la comisión de apertura suele ser un 1,5 por ciento del préstamo solicitado en los préstamos personales y de un 1 por ciento en las hipotecas, aunque se puede pactar cualquier otra, depende de nuestra capacidad de negociación con la entidad bancaria.

    El importe de la comisión de estudio suele ser de un 0,5 por ciento del préstamo solicitado en los préstamos personales, teniendo menos aplicación en las hipotecas, aunque se puede pactar cualquier otra, dependiendo de nuestra capacidad de negociación con la entidad financiera.

    Normalmente a mayor importe de préstamo solicitado, menos comisión se aplica. Como siempre es conveniente comparar varias ofertas, algunas de ellas aplican (en préstamos hipotecarios) sólo el 0,5 de comisión de apertura.

    4.1.1 Mínimos

    Aunque normalmente se expresan en porcentaje las comisiones de apertura y estudio, las entidades financieras suelen cobrar unos importe mínimos para cada una de ellas, que hay que tener en cuenta, pues en operaciones de préstamo de importe pequeño harán que el porcentaje de comisión efectivamente pagado se dispare.

    Ejemplo:

    Pesetas préstamo

    % comisión apertura

    comisión estudio

    Mínimo comisión apertura

    Mínimo comisión de estudio

    Pesetas pagadas comisión apertura

    Pesetas pagadas comisión estudio

    % efectivo comisión apertura

    % efectivo comisión estudio

    1000000

    1,5

    0,5

    10000

    5000

    15000

    5000

    1,5

    0,5

    500000

    1,5

    0,5

    10000

    5000

    10000

    5000

    2

    1

    100000

    1,5

    0,5

    10000

    5000

    10000

    5000

    10

    5

    Obsérvese en el ejemplo anterior que en los préstamos de 500.000 y 100.000 pesetas, al existir unos mínimos de 10.000 y 5.000 pesetas respectivamente de apertura y estudio, el porcentaje efectivo de comisión representa el 3 por ciento para 500.000 pesetas y del 15 por ciento para 100.000 pesetas.

    5. CONTRATACIÓN DE LA HIPOTECA

    5.1 NEGOCIACIÓN CON LA ENTIDAD BANCARIA

    Necesitamos un préstamo hipotecario para hipotecar una vivienda ubicada en la calle moscari, en Palma de Mallorca. El crédito necesario es de 10.000.000 de pesetas; dependiendo de las nominas de los hipotecados, de las compañías en que se trabaja y en los avales disponibles, la cantidad hipotecada será entre el 80% y el 100%. Además, junto a esto hay que tener en cuenta que la vivienda será tasada por un tasador de la oficina de crédito; se cojera el valor de compra de la vivienda y el valor proporcionado por el tasador del a oficina el valor más reducido será el escogido por la compañía de crédito y sobre este y los anteriores requisitos se valorara sobre el 80% o el 100%.

    El préstamo se realizará a 15 años, a un interés del 5'750% dependiendo del euribor que tendrá una variación del 1'25%. Por tanto las cuotas serán de 83.041 pesetas durante 180 mensualidades. Además se le aplicará como gasto bancario un 1'25% sobre el valor hipotecado.

    La entidad bancaria nos solicita la siguiente información para realizar la hipoteca:

    * Para el personal asalariado

    • Fotocopia del DNI

    • Fotocopia de la última nómina

    • Fotocopia de la última declaración de la renta

    • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean

    * Para autónomo y profesionales.

    • Fotocopia del DNI

    • Fotocopia de la última renta y de los pagos fraccionados

    • Fotocopia del ultimo IVA y de los pagos fraccionados

    • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso de IRPF

    • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso del IVA

    • Fotocopia del impuesto sobre actividades económicas.

    • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean

    * Documentación adicional para las hipotecas

    • Fotocopia de la escritura de la vivienda que se desea adquirir

    • Contrato de compraventa si se posee

    • Recibo de contribución (IBI) si existe (si no es de nueva construcción) de la vivienda a adquirir.

    • Si tiene tasación del bien apórtela

    • Si tiene nota simple de la finca por haberla solicitada Vd. apórtela

    Además nos preguntan en que compañía prestamos nuestros servicios como asalariado, ya que dependiendo de esta el interés puede disminuir; nos ponen por ejemplo que por trabajar en una compañía como es ENDESA el interés pasaría de un 5'750% a un 5'400%, debido a que tienen unos contratos con algunas empresas importantes.

    El precio de la vivienda es proporcional al los metros cuadrados que tenga, se puede expresar de diferentes maneras:

    • Superficie útil: son todos los metros cuadrados de la vivienda, con balcones incluidos, pero sin contar las paredes.

    • Superficie construida: son todos los metros cuadrados de la vivienda, incluyendo las paredes.

    • Superficie computable: es la superficie construida más la parte proporcional de la portería, la escalera, la terraza, el jardín comunitario, etc, que le correspondan.

    Además de la superficie de la vivienda, también influye en el precio otros factores como son:

    • El barrio: la zona donde se encuentre la vivienda influye en el precio debido a los gastos futuros y la calidad de vida de toda la familia. También se tendrá en cuenta el nivel de equipamiento del barrio (tiendas, escuela, servicios sanitarios, cines , restaurantes, ...)

    • La orientación de la vivienda: es otro inconveniente que conviene tener en cuenta ya que es muy importante que la casa este situada hacia el sol, para aprovechar así mejor la luz; además es importante que las habitaciones tengan una ventana al exterior; que tengan una buena vista y que los vecinos no puedan ver mientras usted es en la casa.

    • La calidad: de la vivienda con respecto a la calidad de la construcción y de los materiales utilizados en ella, también es muy importante; también es importante que la casa tenga buen aislamiento térmico y acústico, entre otros.

    Nuestra vivienda esta situada en una zona muy tranquila, pero con pocas equipaciones .Se encuentra situada en el termino de Buñola, en la urbanización conocida por “Es Molí”. Esta identificada como vivienda nº1. Ocupa una superficie de 1 hectárea de la cual 150m2 son edificados. Por lo tanto al estar situada en una zona de las afueras de la ciudad la vivienda cuenta con muy buenas referencias, aunque las equipaciones que esta ofrece como barriada son mínimas, en unos pocos kilómetros se pueden encontrara todas las necesidades necesarias.

    Por lo tanto de los 12.000.000 de pesetas necesarios para la compra de la vivienda, se nos ofrece un crédito hipotecario de 10.000.000 de pesetas, a pagar en 15 años, a un interés del 5'75%.

    El banco nos facilita el siguiente cuadro de amortización , en el cual podemos ver que pagaremos un total de 83.041 pesetas mensuales en un total de 180periodos.

    5.2 ESCRITURA VIVIENDA

    Hipoteca
    Contrato de Compraventa.

    NUMERO CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y NUEVE

    En Palma de Mallorca, mi residencia, a veintidós de abril de dos mil uno.

    Ante mi, GONZALO LOPEZ, Notario del Ilustre Colegio de Baleares.

    Reunidos

    Hipoteca
    De una parte: D. Marco Antonio de los Santos López, mayor de edad, con D.N.I.45687754 con domicilio en calle de los Pinos nº22, Bajos 4º, vecino de Palma de Mallorca.

    Hipoteca
    De otra parte: D. Rosa de las Mercedes Ruiz, mayor de edad, con D.N.I 47831125- con domicilio en Avenida Aragón, 9ºB, 5ºC, vecino de Palma de Mallorca.

    Hipoteca
    Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho y reconociéndose recíprocamente la capacidad legal necesaria para este acto, y

    Exponen

    Hipoteca
    I.- Que D. Marco Antonio de los Santos López manifiesta que es dueño en pleno dominio de la siguiente:

    Hipoteca
    Finca: Sita en termino de Buñola, conocida por “Es Molí”, procedente del predio “Son Muntaner”. Esta identificada como vivienda nº1. Ocupa una superficie de 1 hectárea de la cual 150m2 son edificados. Linda: Por norte, con tierras de Antonio Cañillas Cayeras, y otra de Francisca Capó; por Sur, con camino; por Este con la vivienda nº2 de la misma procedencia; y Oeste tierras del predio “ El Rafal”.

    Hipoteca
    Título: La adquirió en finca mayor, por adjudicación en extinción de comunidad practicada con doña Rosa Vich Rivas, en escritura de fecha 13 de marzo de 1990; y la parcela descrita se segregó de su integra en escritura de 13 de julio de 1995, ambos instrumentos autorizados por mi antecesor en esta notaria, Don Luis Ortega Costa.

    Inscripción: Inscrita la integra al folio 232 del tomo 1722 del archivo, libro 31 de Buñola, vivienda 1315, inscripción 13ª.

    Hipoteca
    Cargas: Libre de cargas y gravámenes, según manifiesta la parte vendedora; no obstante, yo, el notario, hago la advertencia del articulo 175 del Reglamento notarial, que dispone la conveniencia de consultar los libros del Registro de la Propiedad a los efectos de comprobar la situación jurídica de la finca.

    Hipoteca
    II.- Que ambas partes tienen convenida la compraventa del bien inmueble, libre de inquilinos o arrendatarios, que se describe en el expositivo anterior, la cual llevan a efecto mediante este documento que se regirá con arreglo a las siguientes:

    Cláusulas

    Hipoteca
    PRIMERA: D. Marco Antonio de los Santos López, en lo sucesivo el "Vendedor", vende y transmite como cuerpo cierto la finca que se describe en el expositivo I, con cuanto le sea inherente y accesorio a D. Rosa de las Mercedes Ruiz, en adelante el "Comprador" que lo compra y adquiere, libre de cargas y gravámenes, así como de inquilinos y ocupantes, al corriente del pago de impuestos, así como de gastos de comunidad.

    Hipoteca
    SEGUNDA: El precio de la compraventa es el alzado de 12.000.000 PESETAS, que el Comprador ara efectivo de la siguiente forma: en efectivo.

    Hipoteca
    TERCERA: La escritura pública será otorgada a favor del Comprador o de la persona física o jurídica que el mismo designe. Todos los gastos notariales, fiscales y regístrales que origine la escritura pública de compraventa serán satisfechos por ambas partes con arreglo a lo dispuesto en la Ley.

    Hipoteca
    Y estando ambas partes conformes con los términos y condiciones que anteceden, en cuyo contenido se ratifican y afirman, lo firman en un solo pliego de clase 8ª número OR8478073 y el presente, en Palma de Mallorca, al día siguiente al de su otorgamiento. Doy fe.

    El Vendedor Hipoteca
    El Comprador

    5.3 GASTOS PRODUCIDOS POR LA HIPOTECA

    Los gastos estimados para la compra de la vivienda, son los siguientes:

    • Gastos antes de constituir la hipoteca.

      • Tasación de la vivienda: entorno a 30.200 pesetas.

      • Comprobación de la situación de la vivienda en el registro mercantil: 4.100 pesetas.

    • Gastos a la constitución de la hipoteca.

      • Seguro de daños de la vivienda: Oscilará entre 9.025pesetas por año.

      • Gastos de gestoría y tramitación: Son los gastos que se generan cuando se tramita la escritura del préstamo delante de Hacienda para liquidar los impuestos en el Registro de la propiedad. Se pagará aproximadamente 33.500 pesetas.

      • Gastos de Notario: se han de considerar las que se producen al otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. En este caso tiene como base imponible la llamada “ responsabilidad hipotecaria”, que es aproximadamente un 1'5 veces el capital. Y Sobre esta base se aplica una tarifa establecida legalmente. Además se han de incluir los gastos de los folios utilizados y las copias expedidas. Que ascenderá entorno a las 75.000 pesetas.

      • Gastos del registro de la Propiedad: se generan cuando se escribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. La base imponible es la “responsabilidad hipotecaria” y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente. Se sumara por ello unos gastos de 13.000 pesetas.

      • Impuestos: por el hecho de formalizar la escritura se ha de pagar el Impuesto sobre Actos jurídicos documentados (IAJD). La base imponible está constituida por la “responsabilidad hipotecaria” del inmueble hipotecado. Actualmente el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autonómica; si no hay regulación específica, se aplicará el 0'5%. Por lo tanto el IAJD ascenderá a un total de 74.000 pesetas.

    • Gastos a la formalización de la hipoteca

      • Los gastos de notario una vez formalizada la escritura, ascenderán a 92.000 pesetas.

      • Los gastos producidos por el Registro de la Propiedad subirán a un total de 26.000 pesetas.

      • Los gastos emanados de la gestoría ascenderán a un total de 33.300 pesetas.

      • Los impuestos de IVA y IAJD de la hipoteca una vez formalizada, ascenderán a un total de 750.000 pesetas.

    Los gastos previos a la constitución de la hipoteca, ascienden a un total de: 34.200pesetas.

    Los gastos a la constitución de la hipoteca ascenderán a un total de 204.525 pesetas.

    Los gastos a la formalización de la hipoteca ascenderán a un total de 901.300 pesetas.

    Por tanto los gastos totales derivados de la hipoteca no bancarios ascienden a un total de 1.140.025 pesetas.

    A estos gastos hemos de incluir la comisión bancaria, que ascenderá a un 1'25%, por tanto ascenderá a 125.000 pesetas.

    Entonces los gastos totales producidos por la hipoteca, tanto bancarios como no bancarios, ascenderán a aun total de 1.265.025 pesetas.

    5.4 DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA HIPOTECA

    Los documentos que nos han solicitado en la oficina de crédito en el momento de pedir el préstamo, han sido una escritura de la casa, una fotocopia del DNI y copia de la última nomina.

    De la escritura ya hemos hablado de ella anteriormente; nosotros al ir al banco hemos entregado una copia del DNI, para acreditar la verificación de nuestra identidad:

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