Derechos y deberes del propietarios del suelo

Contratos. Obligaciones. Tipos de suelo. Urbano. Urbanizable. Rústico

  • Enviado por: Urueñas
  • Idioma: castellano
  • País: España España
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  • INTRODUCCIÓN (DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL SUELO)

  • Los derechos y deberes no existen sin más para el suelo en general, sino que existen unos concretos para cada clase de suelo. Por tanto, en función de las distintas clases de suelo tenemos tres leyes diferentes que regularán sus derechos y deberes.

    El régimen, es decir, los derechos y, sobretodo, los deberes van a ser completamente distintos en función de la clase de suelo y, sobretodo, en lo que respecta al suelo urbano.

    En la CE se establece que de la transformación del suelo, es decir, de su clasificación, se generan una serie de plusvalías y como consecuencia de ello el Derecho Español considera que puesto que de la clasificación del suelo derivan esas plusvalías para el particular, éste tendrá que destinar parte de las mismas al Estado.

    El régimen de las plusvalías y de su detracción no va a ser idéntico en todas las clases de suelo, por ejemplo, en el urbano, al estar ya edificado, esas plusvalías no van a tener importancia, pero sí la tendrán, y mucha, en el suelo nuevo, es decir, el urbanizable.

    El TC señala que a raíz de que el Estado regula el régimen del suelo, previamente habrá fijado éste las clases de suelo.

  • DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL

  • De acuerdo con el artículo 149.1.1º CE le corresponde al Estado fijar las condiciones básicas del derecho de propiedad, éstas son los derechos y deberes de los propietarios del suelo urbano o susceptible de serlo. Así pues, lo que se corresponde con esta competencia no son las clases del suelo, sino el régimen de éstos.

    Artículo 149.1.1º CE: el Estado tiene competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales”

    Pero hablar del régimen del suelo desde el punto de vista de la propiedad urbana y pensando, sobretodo, en la urbanización es algo contraproducente, ya que no hay un suelo sólo, sino que hay varias clases de éste; esto se conoce en nuestro Derecho como la clasificación del suelo, esto es, que conforme a determinados criterios, desde el punto de vista urbanístico, hay varias clases de suelo y cada una de ellas tendrá un régimen distinto.

    Por ello, la STC 61/97 señaló que le corresponde al Estado fijar el régimen básico del suelo, indicando previamente las clases de éste, por lo que esta clasificación la tendrá que realizar también el legislador estatal, pero hay que señalar que ésta es una competencia básica del Estado y entonces habrá que acudir al desarrollo de las mismas realizado por las CCAA.

    Las clases de suelo, según la Ley de Castilla y León en desarrollo de la Ley estatal son:

  • Suelo urbano

  • Suelo urbanizable

  • No urbanizable o también denominado rústico.

  • El paso siguiente a esta clasificación es establecer el régimen de cada uno de ellos. Es cierto que las leyes estatales y autonómicas fijan las clases de suelo y su régimen, pero de manera abstracta; a continuación, los Ayuntamientos elaboran el Plan de Ordenación Urbana concretando los términos de la ley en el territorio del municipio. Por tanto, es fundamental también la actividad que llevan a cabo los Ayuntamientos concretando en el Plan Municipal los diferentes tipos de suelo y su régimen.

  • EXPLICACIÓN SISTEMÁTICA DEL CONTENIDO

  • 3.1 El suelo urbano

    En el caso del suelo urbano la conceptuación del mismo es sencilla, ya que se puede definir como aquel que está edificado.

    Ya en la Ley de 1956 se recogía y, aún opera en nuestros días, que el establecimiento del suelo urbano se hace en función de dos criterios, uno principal y otro accesorio.

  • Servicios urbanísticos básicos: este es el criterio principal. Alude a que unos determinados terrenos tienen acceso rodado, alcantarillado, abastecimiento de aguas y suministro de energía eléctrica; estos son los servicios que la ley considera mínimos para que un terreno sea urbano. Pero puede suceder que no se den estos servicios en determinados terrenos, sobretodo el de alcantarillado, y, por ello, la legislación establece desde 1956 un criterio subsidiario.

  • Consolidación de la edificación: este es el criterio accesorio. Alude a que, aún no teniendo los servicios básicos, se considera un suelo urbano si hay una cierta consolidación de la edificación; en la Ley del Suelo de Castilla y León se considera que esta consolidación de la edificación se alcanza con el 50%. Este problema se plantea sobretodo en el Norte del País y en las zonas donde hay población dispersa.

  • Estos son los criterios para clasificar el suelo como urbano, pero es necesario que se plasme en el Plan de cada término municipal. El Plan, en el suelo urbano, toma estos criterios de la Ley y los aplica a su terreno y si cumple alguno de estos dos criterios será clasificado como suelo urbano. Es decir, que la Ley señala que, además de esos servicios básicos, el suelo al que se le va a otorgar el carácter de urbano tiene que formar parte de una trama urbana. En consecuencia el TC señaló que la clasificación del suelo urbano es reglada.

    Sobre ello se ha añadido un precepto en la Ley de Castilla y León tomado del Reglamento de Planeamiento de 1978, que dice que los servicios básicos han de ser suficientes y adecuados para servir a las instalaciones y construcciones que prevea el planeamiento; si el plan antiguo preveía un edificio de 2 planteas y los servicios eran acordes a éste, si ahora queremos levantar un edificio de 10 plantas esos servicios no van a se suficientes y ello lleva a que ese suelo no va a poder ser clasificado como urbano.

    De este precepto se puede desprender que se otorga cierta discrecionalidad al Ayuntamiento para clasificar es suelo urbano; sin embargo, no se trata de una discrecionalidad, sino que es un concepto indeterminado que conlleva la utilización de análisis técnicos para ver si realmente sirven los servicios existentes para clasificar ese suelo como urbano o no.

    En conclusión, en principio nos encontramos con unos criterios reglados para clasificar el suelo como urbano, pero el art. 11 de la Ley del Suelo de Castilla y León (“Se clasificarán como suelo urbano los terrenos integrados de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios de un núcleo de población, y que, por tanto, cuenten con acceso público integrado en la malla urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica, en condiciones suficientes y adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones que permita el planeamiento urbanístico”.), al establecer que éstos han de ser suficientes y adecuados puede que otorgue cierta discrecionalidad a los entes municipales; sin embargo, no hay tal discrecionalidad para el legislador, sino que se trata de un concepto indeterminado que necesitará de un análisis técnico para poder clasificar ese suelo como urbano o urbanizable.

    Hay que señalar que del nuevo Plan se pueden derivar muchas circunstancias, pero fundamentalmente, que el plan trata de ordenar el futuro y puede prever que sobre una zona urbana ésta se mantenga, se rehabilite, se modifique, se derribe y se vuelva a construir…

    Dentro del suelo urbano, la Ley de Castilla y León de 2008, que sigue la Ley estatal de 1998 enganchando una clasificación del suelo urbano que va a tener mucha importancia. Así, el suelo urbano se va a clasificar en dos grandes categorías según el art. 12:

    1. En el suelo urbano, el planeamiento general podrá distinguir las siguientes categorías:

  • Suelo urbano consolidado, constituido por los solares y demás terrenos aptos para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, así como por los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante actuaciones aisladas.

  • Suelo urbano no consolidado, constituido por los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano. En particular, se incluirán en esta categoría:

  • Los terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de dotaciones urbanísticas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación.

  • Los terrenos urbanos donde se prevea una ordenación sustancialmente diferente de la vigente, y al menos aquellos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30 %respecto de la ordenación antes vigente.

  • 2. El suelo urbano no consolidado se agrupará en sectores, en los que la ordenación detallada podrá ser establecida por los instrumentos citados en el artículo 10 o ser remitida al planeamiento de desarrollo.

    Como se puede desprender de este artículo, hay dos grandes categorías:

  • Suelo urbano consolidado: estará constituido por aquellos solares y terrenos que son aptos para su uso inmediato (edificación) o pueden convertirse en tales mediante actuaciones aisladas. Como por ejemplo, culminar una urbanización que estaba incompleta.

  • Suelo no consolidado: casos que desde el punto de vista de su ubicación, de su estructura, de la lógica de la formación de la ciudad están dentro del suelo urbano, pero que no se dan una serie de circunstancias que impliquen la transformación del terreno. Serían realmente suelo urbanizable:

  • Los terrenos urbanos en los que sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior: por ejemplo, me dan una licencia para mi casa, pero con la condición de que acabe yo con el pavimentado de la acera.

  • También se recoge el supuesto en el que para la actuación de urbanización hay que llevar a cabo la realización de dotaciones; son supuestos en los que no se puede llevar a cabo una obra individualizada de urbanización, sino que hay que llevar a cabo una labor conjunta de equidistribución o reparcelación. Por ejemplo, hay una serie de parcelas que, en su conjunto, son entregadas a la Administración para que ésta realice dotaciones y ello implica una reparcelación. Falta aquí también algún elemento de urbanización, pero además habrá que llevar a cabo un complejo y completo mecanismo que conlleve retocar prácticamente todo el tejido urbano de una zona determinada.

  • Los terrenos urbanos donde se prevea una ordenación sustancialmente diferente de la vigente. Queremos realizar aquí una ordenación integral nueva. Por ejemplo, había un cuartel en el centro de la ciudad y se procede a su demolición y se planea una nueva edificación en él. Se aplica el estatuto del suelo urbanizable, pero con matizaciones.

  • Y, aquellos terrenos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30% respecto de la ordenación antes vigente. Por ejemplo, teníamos “X” viviendas y el nuevo plan prevé hacer un 30% más, la ley obliga a que ese suelo sea clasificado como urbano no consolidado.

    Este incremento u ordenación diferente va a ser el detonante para que cambie el cambie el régimen del suelo, por ejemplo porque va a haber diferentes plusvalías y el Estado se va a quedar con parte de éstas.

    En el Reglamento hay un añadido: las urbanizaciones irregulares o ilegales. Tenían carácter de urbanizaciones, pero no habían seguido la tramitación de gestión prevista legalmente. Pueden estar en suelo de dominio público o dotacional, lo que implicaría su inmediata demolición, o puede que pudiendo ser legales no se haya cumplido con los requisitos previstos legalmente. La solución en este último supuesto fue legalizar ese tipo de urbanizaciones cuando sean aptas para ello y así se asegura que sus titulares cumplirán con los deberes que antes no cumplieron.

    A la hora de establecer derechos y deberes dentro del suelo urbanizable es importante diferenciar entre suelo consolidado y no consolidado:

    3.1.1 Suelo urbano consolidado:

    El primer derecho que tiene el propietario del suelo urbano consolidado es una actuación individualizada que consiste en la facultad de solicitar una licencia para poder edificar: tiene el derecho de pedirla al Ayuntamiento y éste la obligación de concedérsela siempre y cuando se ajuste al plan.

    Se suele acompañar esta licencia por unos plazos y si éstos se incumplen por parte del propietario deberá hacer frente a una intensa sanción administrativa; consiste en que si el propietario incumple de manera reiterada e intensa los plazos la Administración deberá proceder a la expropiación o venta forzosa del terreno. Se trata de una medida tendente a evitar la especulación urbanística.

    El Ayuntamiento, antes de conceder la licencia para edificar sobre ese suelo urbano que cumple con los requisitos de acceso rodado, alumbrado, alcantarillado y abastecimiento de agua, tendrá que fijar las alineaciones y las rasantes (altura) y ello da lugar a que ese suelo urbano tenga carácter de solar. En conclusión, antes de conceder la licencia de edificación tendrá que fijar las alineaciones y las rasantes y ello deriva en conjunto en lo que conocemos como solar.

    Si se ha obtenido la clasificación de suelo urbano a partir de la consolidación de la edificación, el Ayuntamiento también tendrá que fijar las alineaciones y rasantes para que el particular pueda comenzar a edificar. Al tiempo que se permite al particular edificar, la Ley exige que se complete la urbanización si falta algún elemento de la misma y ello deberá ser a costa del particular. Esta idea de autocoste parte de que en nuestro Derecho se entiende que el propietario siempre deberá pagar la urbanización en lo que falte.

    3.1.2 Suelo urbano no consolidado:

    Los deberes que se imponen a los propietarios para realizar todas las transformaciones para llegar a la urbanización son una síntesis del Derecho Español tradicional y consisten en toda una cadena de cesiones de suelos gratuitos y obligatorios que se imponen al propietario y que van a parar a la Administración. Y otro deber general es el de costear por parte del propietarios las transformaciones que sean necesarias realizar.

    Las cesiones están establecidas legalmente en diferentes términos, porque la Ley de Castilla y León ha tratado de integrar todas las leyes estatales en ella.

    Las plusvalías son el detonante de las cesiones.

  • Cesión dotacional local: los propietarios están obligados a ceder gratuita y obligatoriamente el suelo para, posteriormente, la Administración establecer las dotaciones (equipamientos y obras públicas) locales, es decir, colegios, espacios libres, calles, mercado municipal, iglesias…

  • Esas dotaciones son locales, esto es, que están al servicio de esa concreta unidad de actuación (suelo para construir el colegio al servicio de esa urbanización que se ha creado).

  • Cesión dotacional general o sistemas generales: esta expresión ha de ser contrapuesta a las dotaciones locales, las cuales están al servicio de una unidad de actuación. Pero son también necesarios servicios más grandes, generales, al servicio del conjunto del término municipal (carretera de circunvalación, auditorio, campus universitario…). Estos servicios, por sus propias características y naturaleza tienen carácter de generales.

  • En nuestra legislación esta distinción ha sido muy importante, sobretodo en cuanto a su forma de pago. Siempre se ha mantenido que los propietarios tenían que ceder parte del suelo para dotaciones locales, pero la Ley del 56 decía que, al beneficiar las dotaciones generales al conjunto de la sociedad, tendrá que conseguirlos la Administración por la vía expropiatoria. Esto se mantuvo hasta la Ley de 1990, en la que se obligó a los propietarios a ceder el suelo tanto para las dotaciones locales como para las generales. Por ello la propia distinción pierde trascendencia.

    Con independencia de que la dotación general se integre dentro de una unidad de actuación u otra habrá que compensar los derechos de los propietarios de una y otra actuación, ya que donde se encuentra la dotación general el aprovechamiento de los propietarios disminuye, pero donde no, el derecho aumenta.

  • Cesión de aprovechamiento de un porcentaje del suelo al Ayuntamiento para incluirlo en el patrimonio municipal: la regla es que sobre esos terrenos se construirán viviendas de protección oficial. Tiene finalidad redistributiva y se creó en la legislación del 76.

  • El quantum del porcentaje en el 76 era del 10% y en la del 90 se eleva al 15%, volviendo a bajar al 10 en la del 96; en la de 2007-08 varía del 5 al 15, pudiendo llegar al 20%. Estas horquillas se fijan por el Estado y detrás la CCAA correspondiente será la que quantum concreto. Es una cuestión competencial, en la que el Estado fija las condiciones básicas y la CCAA la concreta. La Ley de Castilla y León lo fija en un 10%.

    Estos porcentajes también se aplican para el suelo urbanizable debido a que en ambos las plusvalías son cuantiosas.

    En este suelo urbano no consolidado nos vamos a encontrar con que los propietarios van a tener que hacer estas cesiones de suelo y en determinados casos no va a existir esa cesión de aprovechamiento; éstos son:

  • Conjunto históricos declarados como tales: es una medida de fomento y favorecimiento de los mismos.

  • Municipios menores de 20000 habitantes o que no tengan plan general: porque se cree que en éstos no hacen falta viviendas de protección oficial.

  • En lo relativo a la no cesión del aprovechamiento, el suelo urbano no consolidado se acerca más al consolidado que al urbanizable.

  • Deber de los propietarios de costear la urbanización: el principio del que parte el Derecho español es que los propietarios se costean la urbanización por completo.

  • Y la realización concreta de la urbanización se puede realizar bien por la Administración, bien por los propietarios o bien por terceras personas previa delegación de la Administración, pero siempre a cargo de los propietarios del suelo.

    5. Deber de actuación conjunta: los propietarios están obligados a incorporarse a esa actuación de la Administración.

    Todos esos deberes y cesiones a realizar por el propietario no las podrá realizar individualmente, sino que para que se puedan realizar racionalmente las actividades de la Administración se tendrá que llevar a cabo el proceso conjuntamente. Deben de juntarse en una unidad de actuación y así se llevan a cabo esas clases de cesión y una vez retrotraído el suelo objeto de cesión se redistribuyen entre los mismos propietarios las fincas resultantes, en principio donde estaban las originales, si se puede.

    3.2 El suelo urbanizable

    Todo suelo que no esté inserto dentro de las categorías del rústico y que no se clasifique como urbano será urbanizable.

    La relación entre lo urbanizable y lo no urbanizable ha sido objeto de gran polémica durante una década (1998-2008), ya que la Ley de 1998 partía de lo que se denominaba la liberalización del suelo (que sobretodo hacía alusión a su clasificación).

    La legislación anterior al 98 partía de la idea de que se clasificaba como urbanizable aquel que el Ayuntamiento planeaba edificar a corto o medio plazo en función, fundamentalmente, del aumento de población.

    Esto significaba que en relación entre lo urbanizable y lo no urbanizable lo residual era el suelo no urbanizable, en el sentido de que se detraía del conjunto del suelo no urbanizable una parte y se clasificaba como urbanizable y lo demás seguía siendo rústico. Ello daba lugar a una subclasificación del suelo no urbanizable en común y en especial o protegido; el protegido es el suelo que se clasifica en el art. 15 y todo lo demás será el común que no necesita de especial protección y podrá ser susceptible de ser clasificado como urbanizable.

    La Ley del 98, a través del mecanismo de la liberalización del suelo, le dio la vuelta a lo anterior, estableciendo el criterio de que el suelo no urbanizable iba a ser sólo el protegido, el productivo y el inadecuado y todo lo demás sería suelo urbanizable. Ello abría la puerta a la edificación de mucho territorio en España.

    La Ley 2007-08, apoyándose en ese concepto del desarrollo urbano, vuelve al criterio tradicional de la clasificación del suelo y que versa sobre que el plan clasificará como no urbanizable, además de los supuestos del art. 15, todos los terrenos que no son necesarios para una próxima expansión edificativa; y el suelo urbanizable será únicamente aquel suelo necesario para el proceso de transformación y aquel previsto en el plan como tal.

    La Ley de Castilla y León prevé en el art. 13 cuáles son los suelos urbanizables. En principio, nuestra legislación nunca ha establecido un criterio estricto de cuáles eran los suelos urbanizables, clasificándose como tal sobre la marcha. Frente a ello, la nueva Ley de Castilla y León tiene la pretensión de establecer unos criterios para guiar a la Administración en la clasificación del suelo como urbanizable.

    1. Se clasificarán como suelo urbanizable los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:

  • Que su transformación en suelo urbano se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos.

  • Que sean colindantes al suelo urbano de un núcleo de población. Este requisito puede excusarse de forma justificada, y con las limitaciones que se señalen reglamentariamente:

  • Cuando el uso predominante sea industrial.

  • Cuando los terrenos estén separados del suelo urbano por otros sectores de suelo urbanizable o por terrenos protegidos por la legislación sectorial.

  • Cuando se trate de actuaciones previstas en un instrumento de ordenación del territorio.

  • 2. Asimismo podrán clasificarse como suelo urbanizable terrenos que, cumpliendo requisitos para ser clasificados como suelo rústico conforme a la legislación sectorial o al artículo 15, sea conveniente calificar como sistema general de espacios protegidos a efectos de su obtención para el uso público. Estos terrenos no podrán ser urbanizados. Los efectos de la clasificación se limitarán a las actuaciones necesarias para su obtención y en su caso recuperación y adecuación, en el marco de la normativa que los proteja.

    3. El suelo urbanizable se agrupará en sectores, en los que la ordenación detallada podrá ser establecida por los instrumentos citados en el artículo 10 o ser remitida al planeamiento de desarrollo.

    La clasificación versa sobre un suelo urbanizable contenido, necesario para la expansión prevista de la ciudad, y se trata de buscar también que esos suelos urbanizables sean colindantes a los urbanos y que se cumplan con los requisitos del art. 13, siguiendo un criterio de economía y racionalidad.

    La Ley de 1998 clasificaba el suelo urbanizable en dos categorías:

  • Delimitado: el suelo que el Ayuntamiento consideraba necesario transformar para tender a las necesidades de la población.

  • No delimitado: era una consecuencia de los criterios de la clasificación del 98, ya que no eran rústicos, pero tampoco el Ayuntamiento consideraba su urbanización.

  • Esta distinción hoy no existe, pues la Ley 2007-08 ha abandona este criterio de clasificación. Así, se considera que el antiguo suelo urbanizable no delimitado no se encuadra ahora como suelo urbanizable, sino como suelo no urbanizable.

    Aunque se intentó que la planificación del suelo fuere sólo competencia autonómica, la Ley estatal fija, como ya hemos visto, a grandes rasgos los criterios de clasificación; éstos necesitarán ser aplicados en el plan para fijar los terrenos que se incluyen en éste.

    ¿Qué ocurriría en el supuesto de que no haya plan elaborado por el Plan? Algunas veces se resolvía diciendo que si un municipio no tenía plan era un defecto achacable al mismo y, por lo tanto, debería elaborarlo. Esto no es realista y al final se prevé en la ley estatal y en la autonómica que esos municipios tendrá terreno urbano y se clasificará éste en atención a los criterios que recoge la ley estatal a través de la delimitación del suelo urbano y todo lo demás era suelo rústico. De esta manera se obligaba a los municipios que si querían crecer y, por tanto, obtener suelo urbanizable, deberían realizar un plan. Ello se recoge en el art. 30 de la Ley de Castilla y León:

    En los Municipios sin planeamiento urbanístico, el suelo se considerará como urbano o rústico de acuerdo a los siguientes criterios:

  • Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que formen parte de un núcleo de población y cuenten con acceso público integrado en la malla urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica.

  • Tendrán la condición de suelo rústico los demás terrenos del término municipal.

  • De entrada, el estatuto del suelo urbanizable es el mismo que el del urbano no consolidado; sin embargo, ello es matizable porque la equiparación no es absoluta, ya que:

  • En el no consolidado la cesión del aprovechamiento puede existir o no; por el contrario, en el urbanizable no hay excepción alguna, porque en todos los supuestos los particulares tendrán que ceder terreno ya que siempre va a existir una amplia plusvalía.

  • Tanto en el régimen del no consolidado como en el urbanizable, el propietario tendrá que ceder suelo tanto para las dotaciones locales como para las generales.

  • En el urbano no consolidado es normal que haya las mismas necesidades de dotaciones locales que en el urbanizable, pero no es fácil que en el no consolidado se vea esa necesidad respecto de las dotaciones generales, porque al estar dentro del suelo urbano esas dotaciones ya estarán construidas; sin embargo, no ocurre lo mismo en el suelo no urbanizable, donde serán necesarias esas cesiones, tanto para construir dotaciones locales como para construir dotaciones generales.

    Por tanto, aunque en la teoría el régimen en este punto debía ser el mismo, en la práctica tendrá que ceder más suelo el que sea propietario de suelo urbanizable que el que sea propietario de suelo urbano no consolidado.

  • Así como en el consolidado es muy difícil que esa dotación general no esté ya construida, en el urbanizable la ley prevé, vinculando a esas cesiones el costear las infraestructuras de conexión con los sistemas generales.

  • Así pues, el propietario no sólo tendrá que ceder el suelo, sino que tendrá que costear las infraestructuras de conexión (alcantarillado, acceso rodado…).

    Este problema sobretodo se planteaba en la ley estatal de 1998, en la que se distinguía entre el suelo urbanizable delimitado y el no delimitado y ello conllevaba que los propietarios de las nuevas urbanizaciones debían costear esas infraestructuras que les conectaban con los sistemas generales.

    Este supuesto es muy difícil que se de en el suelo urbano no consolidado, ya que está dentro del suelo urbano y éste ya tiene las infraestructuras montadas.

  • En la Ley del 98 surge el derecho a promover la trasformación del suelo y todavía está vigente en nuestros días. Consiste en que los propietarios o promotores pueden plantear a la Administración un plan (plan parcial) para que ésta apruebe obligatoriamente los términos de esa actuación urbanística y ellos la ejecuten siempre bajo la supervisión, tutela y gestión del Ayuntamiento.

  • Este tipo de procedimientos siempre han estado en nuestro derecho, ya que es el supuesto de las urbanizaciones particulares, pero antes de 1998, aunque se podía presentar el plan, el Ayuntamiento no estaba obligado a aprobarlo porque se entendía que era una facultad discrecional de la Administración. Ahora se entiende que si lo que el particular presenta se ajusta al plan la Administración está obligada a aprobarlo. Ello se recoge en la Ley Autonómica de Castilla y León, aunque es cierto que no encaja muy bien con la ley estatal de 2007/08 porque ésta entiende que el procedimiento urbanístico es una facultad exclusiva de la Administración.

    3.3El suelo no urbanizable o rústico

    Se recoge este tipo de suelo en el art.15 de la Ley de Castilla y León:

    Se clasificarán como suelo rústico los terrenos que no se clasifiquen como suelo urbano o urbanizable, y al menos los que deban preservarse de la urbanización, entendiendo como tales:

  • Los terrenos sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su urbanización, conforme a la legislación de ordenación del territorio o a la normativa sectorial.

  • Los terrenos que presenten manifiestos valores naturales, culturales o productivos, entendiendo incluidos los ecológicos, ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, educativos, recreativos u otros que justifiquen la necesidad de protección o de limitaciones de aprovechamiento, así como los terrenos que, habiendo presentado dichos valores en el pasado, deban protegerse para facilitar su recuperación.

  • Los terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnológicos incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas.

  • Los terrenos inadecuados para su urbanización, conforme a los criterios señalados en esta Ley, y los que se determinen reglamentariamente.

  • Este suelo rústico o no urbanizable incluye varios supuestos, todos centrados en la idea de que es un suelo que no va a ser urbanizado. Ello se puede deber a varias razones:

  • Aquel suelo que está protegido: esa protección a su vez puede proceder de diversas fuentes como, por ejemplo, de la Ley de Costas y ésta prevé que un Ayuntamiento costero tendrá que introducir dentro del plan la zona de servidumbre de protección 100m; por tanto, este acto será un acto obligatorio, ya que se trata de reproducir en el plan lo que establece la Ley de Costas o cualquier otra ley sectorial. Deberá ser incorporado a la planificación porque una norma exterior y superior al Ayuntamiento impone la incorporación. La voluntad protectora proviene de una ley superior y se incorpora al plan (costas, aguas, espacios protegidos…).

  • Otro supuesto de suelo protegido, es que la decisión de proteger unos determinados terrenos no proceda de una voluntad exterior al Ayuntamiento, sino que proviene directamente de éste, considerando por las razones que sea (paisajísticas, conservación de árboles…) que determinada zona debe estar protegida impidiendo que se edifique allí.

    Se trata de un criterio de protección que podrá ser de dos clases: protección impuesta por una norma superior o protección por voluntad del Ayuntamiento. El CP recoge en su art. 319 estos dos supuestos denominándoles protección legal y protección administrativa.

  • Aquellos terrenos que deben ser preservados por su valor económico o productivo, que pueden ser ganadero, para agricultura…: terrenos en que existen fundamentalmente razones económicas para impedir que se edifique sobre ellos. Por ejemplo, la Ribera del Duero.

  • Aquellos terrenos que son inadecuados para su urbanización o para su adecuación urbanística: esta inadecuación puede derivarse de varias razones; una de ellas puede ser física (zonas montañosas con grandes pendientes) y otra que puede coincidir con la física o no es que existan razones de tipo económico para pensar que no compense la edificación (urbanizaciones en montañas).

  • Cada vez tiene mayor importancia el tercer supuesto que se incluye en este punto: hay muchas zonas susceptibles de inundaciones, incendios, terremotos… por lo que la ley dice que son inadecuadas para su desarrollo urbano.

    El art. 16 habla de las categorías o distintos supuestos de suelo rústico: rústico común, entorno urbano, suelo rústico con protección cultural… y que encajan en las categorías anteriores.

    En principio, al ser un suelo no urbanizable o rústico, no hay nada que construir, pero esta afirmación no es rotunda, ya que la Ley 2007/08 parte de la distinción entre el suelo no urbanizable común y el protegido.

    Sobre esta distinción se montan una serie de derechos y deberes distintos, ya que en el protegido las posibilidades de edificación son casi inexistentes, y en el común, aunque sea de forma especial, se podrá llevar a cabo algún tipo de edificación.

    Tampoco es lo mismo que en ese suelo no urbanizable se levanten edificaciones destinadas a actividades agrarias, agrícolas o forestales, estas son, vinculadas a la propia actividad, a que se levanten construcciones propias de la ciudad.

    En definitiva, al partir de la idea de que esos terrenos no pueden ser urbanizados podemos deducir que habrá ciertas construcciones que sí que se podrán construir:

  • Los usos vinculados al sector primario, es decir, los agrícolas, agrarios, ganaderos o forestales se podrán realizar sin necesidad de ningún control de tipo urbanístico.

  • Dentro del conjunto del suelo no urbanizable nos encontramos al protegido y al común:

    • Si un suelo está protegido, en función del grado de protección, características y alcance de la misma se prohíbe todo tipo de edificación residencial, lo que no impide que puedan realizarse construcciones para atender a usos primarios.

    • Si se trata de un suelo no urbanizable común nos encontramos posibles construcciones con distintas finalidades:

      • Construcciones que justifican razones de interés público (hospital para enfermos respiratorios en la sierra). Son edificaciones aisladas que deben ser construidas por su naturaleza en terreno no urbanizable y, por tanto, en el suelo no urbanizable común.

      • Construcciones o instalaciones vinculadas a los usos agrarios, agrícolas, forestales o ganaderos. Con carácter general estos usos podrán ser autorizados sin mayores problemas por los Ayuntamientos.

      • El problema surge con la construcción de viviendas unifamiliares agrarias que no están vinculadas a actividades agrarias. En nuestro Derecho estarán sometidas a un régimen totalmente desconfiado, con unos criterios muy rigurosos para evitar que utilizando esta vía los particulares construyan donde les de la gana y nunca dando lugar a la formación de un núcleo de población, ya que ello daría lugar a la caída de la distinción entre suelo urbanizable y no urbanizable.

      El procedimiento para que se puedan construir viviendas unifamiliares aisladas es un proceso muy riguroso y estricto y el papel del Ayuntamiento es muy importante. Se trata de un procedimiento bicéfalo donde primero hay una autorización autonómica para construir en suelo rústico y, a continuación, será el Ayuntamiento el que dé la licencia correspondiente ajustándose a los términos de la obra, esto es, si ésta respeta los requisitos de la ordenanza municipal.

      Por tanto, sobretodo se van a permitir estas edificaciones con dos cautelas: primero el procedimiento bicéfalo y, en segundo lugar, que las parcelas sea muy amplias para evitar que se formen núcleos de población.

      En la ley estatal, y en muchas autonómicas, se distingue según que la construcción esté vinculada al servicio de usos primarios o no; si es así, basta la mera licencia municipal porque se entiende que forma parte de la propia actividad; sin embargo, en Castilla y León aunque la construcción estuviese vinculada a esa actividad sería también necesario el procedimiento bicéfalo.

      Todo lo anterior es un punto muy controvertido; en general, es muy difícil que los españoles entiendan que si tienen una finca de su propiedad no puedan edificar en ella, ya que tendrá que ajustarse primeramente a la clase de suelo que sea y, en segundo lugar, al régimen de derechos y deberes que tengan los titulares de esa clase de suelo.

    • CONCLUSIONES/REFLEXIÓN FINAL…

    • Con respecto a las conclusiones finales podemos establecer que con respecto a la legislación urbanística no hay una legislación unitaria para todo lo que la ley trata de abarcar, es de especial mención que la Constitución (art.149.1.1º) otorga a la Administración Central la capacidad de regular los principios básicos de Urbanismo a través de la Ley Estatal sobre Urbanismo para no crear un conjunto de desigualdades en la totalidad del Estado.

      Como acabamos de comentar la Ley Estatal sobre Urbanismo desarrolla el régimen básico sobre Urbanismo como además así lo ratificó la STC 61/97, dejando el posterior desarrollo de la ley a las Comunidades Autónomas las cuales han redactado leyes autonómicas sobre la materia.

      También hay que mencionar a los ayuntamientos por la importancia que representan ya que ellos son los encargados de clasificar el tipo de suelo.

      Por lo tanto queda claro que cuando nos referimos a temas Urbanísticos cobran especial relevancia la ley Estatal, la ley Autonómica y la clasificación del suelo de los Ayuntamiento ya que según clasifiquen éstos el suelo será de aplicación un tipo de derechos y deberes u otros.

    • BIBLIOGRAFÍA

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      GARCIA RUBIO, F.: La Gestión urbanística en el Estado Autonómico, 1ª Edición, Aranzadi, 2011, colección Rue y Monografía/Urbanismo

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