Derechos Reales

Derecho argentino. Legislación en Argentina. Derecho Registral. Seguridad estática y Seguridad dinámica. Publicidad. Fe Pública registral. Registro Personal Típico. Principio de legalidad, rogación, inscripción, especialidad, de tracto sucesivo

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Dº Civil IV (Reales) Bol. 12 y 13.-

Dº REGISTRAL

Origen y Evolución:

La Publicidad Registral evolucionó más rápidamente en el campo inmobiliario. Luego se hizo extensiva a los dº sobre bienes muebles de gran valor y fácil identificación, 1º los buques y en la actualidad, aviones y automotores, por eso que hace la referencia a la distinción entre cosas muebles e inmuebles que históricamente es la clasificación de las cosas, ya que en la actualidad es reemplazada por la clasificación de bienes registrables y no registrables.

Bienes Registrables y No Registrables:

En Occidente la distinción entre cosas de mayor y menor importancia no se vincula tanto con las viejas categorías entre bienes muebles e inmuebles, sinó en el valor de los bienes y su función económica; por eso, hace más de medio siglo, la doctrina propone la distinción entre bienes registrables y bienes no registrables como la categoría de mayor trascendencia.

Bienes Registrables:

No se atiende a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sinó a su importancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser objeto de la registración, y darán impulso al Dº Registral, permitiendo que se extienda desde los inmuebles, como había nacido originariamente, a una cantidad de cosas muebles, e incluso a otros dº que no son cosas, ej. la propiedad intelectual, propiedad industrial, los títulos valores, etc., que tienen importancia social y pueden individualizarse.

Seguridad Estática y Seguridad Dinámica:

  • Seguridad Estática: se expresa en que el dº debe proteger al derechohabiente y la relación que existe entre un sujeto y un objeto, una cosa frente a las turbaciones y ataques de terceros (T) que se inmiscuyen en esa relación.

  • Seguridad Dinámica (ó de Tráfico): procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza, lo cual se proyecta en 2 aspectos:

1º) los acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto como garantía de su crédito y no deben verse burlados por enajenaciones fraudulentas; y

2º) los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les transmite se encuentre gravado o embargado y ellos desconozcan ésta situación jurídica del bien.

La Seguridad Estática encuentra defensa suficiente en la exteriorización posesoria del dº y la prohibición general de turbar la tranquilidad y la paz públicas. En cambio, en la Seguridad Dinámica la exteriorización posesoria resulta insuficiente, entonces suele aparecer la Publicidad Registral como medio idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situación jurídica del bien y su libre disponibilidad o no, ej. gravámenes, cargas, etc. que pesan sobre él.

PUBLICIDAD: Definición:

Es la actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación jurídica, o una relación jurídica. En materia de Dº Reales se la define como “la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real que persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico jurídico” (Moisset de Espanés).

Clases de Publicidad:

1º).- Publicidad Material: es la que produce efectos sustantivos (constitutividad, oponibilidad a terceros, seguridad en el tráfico):

A) Ésta publicidad encuentra fundamento en la fe pública de que gozan los registros, base sin la cual carecería de razón el sistema publicitario.

B) Su máximo exponente se da en el valor constitutivo de la registración (en nuestra legislación es obligatoria para, por ej. automotores, equinos de pura sangre de carrera, etc.).

C) Otro efecto de ésta clase de publicidad es la cognoscibilidad de los asientos: el registro brinda la posibilidad de conocer la situación jurídica de las relaciones publicadas, ó el estado jurídico de las relaciones o bienes. Se considera suficiente y produce sus efectos como si el adquirente hubiera conocido los asientos, aún cuando de hecho no los haya consultado, y no podrá ampararse en la sola ignorancia del estado de las cosas, sinó que se le exige una Buena Fe Diligente (no buena fe creencia); a éste respecto sólo hay una norma expresa en el régimen de los automotores, en el resto del régimen registral no hay norma expresa pero toda la doctrina está de acuerdo con ésta buena fe exigida.

D) Otro efecto sustantivo es la protección del tráfico: el mismo se materializa en la publicidad de embargos, medidas cautelares, etc. que pueden ser conocidas por todos los interesados con anterioridad a la realización de los negocios jurídicos.

Éstos efectos se traducen finalmente en las presunciones de exactitud e integridad del registro aunque no tengan carácter absoluto, son el cimiento necesario de la fe pública que otorga a sus asientos.

2º).- Publicidad Formal: es el sistema en el que se emplean ciertos elementos o herramientas publicitarias, ej. la exhibición de los libros del registro, informes y certificados, integran la publicidad formal y producen un efecto sustantivo (prioridad y oponibilidad) que son parte de la publicidad material.

Todo los actos destinados a dar FORMA al registro integran éste aspecto de la publicidad. No se reduce a la salida de información, sino también a su ingreso.

Todos los pasos que se siguen en el procedimiento de incorporación de la cosa al registro, se genera al mismo tiempo la cognoscibilidad potencial de la situación jurídica que se está publicitando.

No sería conveniente que todos tuvieran libre acceso a la intimidad de los dº registrados, de los bienes de los titulares; es por eso que la Ley 17.801 exige que accedan a la información quienes tengan “interés legítimo” (art. 21).

El acceso a la información que contiene el registro se da a través de las herramientas de ésta publicidad formal; actualmente se optó por informar a través de los certificados e informes, evitando así la consulta directa que producía graves deterioros en los libros.

El llamado “Principio de Publicidad” no es otra cosa que el que se desprende del objeto primordial del Dº Registral, esto es, lograr la adecuada publicidad de las relaciones o situaciones jurídicas existentes. Ya sabemos que ésta publicidad se produce en sede registral (art. 2.505 CC) para los terceros, salvo lo dispuesto por el art. 20 de la Ley 17.801, que Moisset De Espanés hace extensivo a quienes tuvieran conocimiento del acto.

Éste principio está consagrado en el art. 21 de la Ley 17.801.

Por su parte las provincias, a través de sus leyes locales (ver Decr. Ley 3.335 de LR) reglamentan las formas en que se producirá el acceso.

Éstas 2 formas de publicidad en realidad no están separadas, pero se distinguen a fines didácticos.

Acceso Directo al Registro: los interesados efectúan personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados o las fichas registrales. Es riesgoso, trabajoso y produce el peligro de que terceros de mala fe, deterioren documentos de importancia. Por ello, La Ley 17.801 restringe al máximo sus posibilidades en el art. 21 al establecer que las legislaciones locales determinarán la forma de consulta sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

Constancias expedidas por el Registro. La Fe Pública registral:

los certificados e informes que se expiden son instrumentos públicos que hacen plena fé de su contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situación registral del bien, con lo que se alcanza la llamada “Fe Pública Registral”.

Nuestro sistema de la fe registral es de carácter relativo. Es lo que establece el art. 4 Ley 17.801.

Si por cualquier causa se registró un título defectuoso o nulo, su inscripción no borrará los vicios (nuestro sistema es “no convalidante”) y tanto el asiento registral como las constancias que en su virtud se otorguen, solamente servirá de prueba de que esos títulos existen y están inscriptos.

Los dº cuyos títulos no estén registrados o inscriptos no serán oponibles a terceros (protección del tráfico).

Mariani De Vidal estima que en virtud del art. 22 la única realidad existente para los terceros de buena fe, es la que surge de las constancias registrales. Otros utilizan el art. 1.051 del C.C. como argumento de esa protección (Teoría del Acto Inexistente). Para la C.S.J.N. si hay diferencia entre el título y lo registrado, prevalece el contenido del título. Mariani De Vidal agrega, en relación de lo expuesto, un “Principio de Legitimidad” por el cual los asientos se presumen veraces y el dº real existente, por lo tanto, la carga de la prueba pesa sobre quien alegue la inexactitud de las constancias del registro (art. 22 Ley 17.801).

Certificados e Informes: Concepto y Función:

Los Certificados constituyen una carga, una diligencia previa a la realización de cualquier acto jurídico sobre un dº real que puede causar reserva de prioridad y bloqueo registral, garantizando la inmutabilidad de la situación registral del bien durante su vigencia. El art. 23 Ley 17.801 exige el certificado para el otorgamiento de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de dº reales sobre bienes inmuebles.

El Informe, en cambio, no produce ninguno de esos efectos: No autentica nada. Sirve sólo para dar conocimiento de los dº en él inscriptos. Puede consistir en un extracto de datos o la copia íntegra del documento (art. 27 Ley 17.801).

PUBLICIDAD REGISTRAL:

Aparece como la consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de la riqueza mediante la información que se brinda a los interesados de los dº que existen sobre el bien que se registra, en especial, cuando se trata de dº que no tienen manifestación posesoria, como las hipotecas y los censos (en bs. inmuebles) y las prendas sin desplazamiento (en bs. muebles).

RESEÑA HISTÓRICA:

  • Egipto: éste es uno de los primeros países que organiza la Publicidad Registral inmobiliaria, porque las crecientes del Río Nilo confundía los límites entre las heredades ribereñas, y de año en año era necesario restablecer la situación de los poseedores de éstas tierras, lo que hace indispensable que se lleven registros que ayudaban a determinar el objeto de la relación jurídica. Y también las características del dº que ejerce el sujeto.

  • Roma: “traditio como modo de transmisión de los Dº Reales”. La idea de “publicidad” es extraña al Dº Romano, tanto en la transmisión de los dº reales, como en la constitución de los gravámenes, y los requisitos que se encuentran en la “mancipatio” no son más que las formas solemnes exigidas para el acto constitutivo del dº. Así, se presentan las siguientes características:

a) no existe ningún régimen de publicidad;

b) la transmisión del dominio, y la constitución de gravámenes, exigen la observancia de las formas solemnes.

  • Dº Germánico: desde antiguo se toma en cuenta la protección de los intereses de terceros, ya que las primitivas formas de transmisión de la propiedad tienen manifestaciones publicitarias, con el efecto de proteger al adquirente, incluso frente a posibles propietarios anteriores de la cosa que se les ha transmitido. Existía la “gewere” (que era la investidura posesoria), donde al título de transmisión se agrega la investidura formal con una serie de requisitos, con ele efecto de la persona que recibe la cosa por medio de la gewere, aunque el que la transmite no haya sido realmente el propietario, queda protegido contra el anterior propietario de la cosa, o contra cualquier otro sujeto que invoque dº sobre el bien, si no lo han hecho valer en el momento oportuno. La evolución culmina en los Libros Registrales como manera de brindar protección más perfecta a los intereses del tráfico, por medio de las informaciones que pueden ser consultadas en cualquier momento.

LOS REGISTROS: Aparición:

Publicidad: a) El Anuncio: es la primera forma histórica de publicidad.

b) La Oponibilidad a terceros.

c) Constitutiva.

Inconvenientes: falta de constancia escrita, elemento fundamental del concepto técnico de publicidad.

Posesión y Tradición: como anuncio también resulta insuficiente.

Así aparecen los primeros REGISTROS, en un principio, para dº que no tienen manifestación posesoria por ej. Hipoteca.

LOS REGISTROS: Clasificación:

1.- Personales = Sujeto

2.- Reales = Cosa

3.- Causales = Acto ó Negocio Jurídico

El fenómeno publicitario se encarga de hacer cognoscible una relación jurídica y toda relación jurídica está integrada por 3 elementos esenciales: Sujeto, Objeto y Causa Generadora; éstos elementos no pueden faltar en ninguna relación.

Sujetos = personas.

Objeto = en materia de Dº Reales: las cosas (res).

Causa Generadora = hechos o actos jurídicos que sirven de fuente a la situación jurídica.

Un registro puede organizarse sobre la base de cualquiera de éstos 3 elementos, y según cuál de ellos se tome en cuenta como referencia, será Personal si matricula a los sujetos; Real cuando matricula a las cosas (res); Causal cuando toma los títulos en que consta los hechos o actos jurídicos como base para la registración. Se trata de tomar en cuenta el elemento más permanente.

Nuestros viejos registros, eran registros de títulos, o sea de causas o causales, que se inscribían por orden cronológico y se confeccionaban índices para efectuar su búsqueda.

Registro Personal Típico:

Toma como base de imputación al sujeto, ej. Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas; aquí el elemento matriculado es el sujeto.

Vélez Sarfield anticipaba la idea de un buen registro de los dº reales, tenía que ser un registro real, por que cuando deseamos publicar una situación jurídica, para facilitar la técnica registral, se tiene que tomar el elemento más permanente, por eso es lógico que cuando se trate de dº reales sobre inmuebles, tenemos así un registro que tome como base la cosa, el inmueble, cuya situación y características son casi inmutables, luego se verifican cuáles son los cambios de la relación jurídica y porqué causas se realizan esos cambios, logrando de esa forma dar publicidad integral al fenómeno.

Sistemas de Registración:

  • Dº francés: transcripción del título. Declarativo.

  • Dº Alemán: hoja fundiaria. No le interesa el nexo jurídico causal. Constitutivo.

  • Dº Australiano o “Torrens”: (dado por Roberto Torrens) observando que los títulos de la Corona eran inatacables, quería que todos los demás títulos tuvieran esa misma condición.

Para ellos debían cumplir una serie de requisitos:

  • Topográficos: constatar que el dº que se invoca es concordante con el título y con la realidad parcelaria, (estudio realizado por profesionales especialistas en el tema, ej. Agrimensores)

  • Catastrales: ubicación.

  • Jurídicos: acreditar antecedentes jurídicos, certificar que es titular del dº real.

Para otorgar el título o certificado, se convoca por un plazo para oponerse a su otorgamiento; el Estado da o no lugar a dicha oposición; si no se opone nadie, se registra y se otorga un certificado equivalente al título.

Desventajas: al ser muy exhaustivo el trámite se tornaba lerdo y costoso.

Ventajas: por ser detallista otorga plena fé al dº que se estaba publicando; a demás el certificado que se otorga puede circular fácilmente de mano en mano.

  • Dº Argentino: sistema del C.C. adoptado por Vélez Sarfield, excepto para la hipoteca, al igual que las antiguas leyes españolas.

Leyes Provinciales: provincias = registro de hipotecas.

Inconstitucionalidad: agrega un requisito para la eficacia de los dº reales, pues las leyes provinciales imponían la registración a los fines de la “oponibilidad” a terceros.

Primer Registro en nuestro país: provincia de Bs. As. en 1.879 y en Capital Federal en 1.880.

En un principio se encontraban en manos de particulares, luego quedaron a cargo de oficinas administrativas dependientes del estado.

Efectos de la Inscripción:

  • Constitutivo: cuando reemplaza a la tradición como modo de adquisición de un Dº Real.

  • Declarativo: se limita al perfeccionamiento de la adquisición para su oponibilidad a Terceros.

PRINCIPIOS REGISTRALES

La Ley 17.801 junto con las modificaciones que la Ley 17.711 introduce al art. 2.505, establece la necesidad de registración para la oponibilidad de dº a terceros. Todas éstas leyes, en especial la 17.801, están inspiradas en una serie de principios básicos de la publicidad registral, que fueron elaborados por la doctrina alemana y la registralista española, de la que tomaron los autores de la ley: Scotti (actual director del Registro Inmobiliario de la Capital Federal) y Falbo (rector de la Universidad Notarial Argentina).

Los Principios Registrales no suelen estar enunciados en las leyes como tales, son una especie de idea-fuerza que inspiran a la ley y que fueron desprendidos con el esfuerzo de la doctrina, que interpretando a la normativa registral nos dice que éstos preceptos consagran tal o cual principio.

El primer autor en idioma castellano que se ocupó de éstos principios fue el hipotecarista español Gerónimo González. En nuestro país fue objeto de estudio detenido dentro de las Jornadas de carácter civilista que se han realizado en los últimos años, solamente se encuentra una ponencia del Prof. rosarino Gardella, presentada en el 4º Congreso Nacional de Dº Civil, donde hace una enumeración de los principios registrales contenidos, a su entender, en la Ley 17.801:

  • Prioridad.

  • Especialidad.

  • Inscripción.

  • Legalidad.

  • Rogación.

  • Tracto Sucesivo y Tracto Abreviado.

  • Otros: Legitimación para obrar.

La Fé Pública Registral.

Principio de Prioridad

(art. 5, 18, 19, 24, 25 Ley 17.801)

Se enuncia como un principio básico, en realidad la mayoría de los juristas lo enuncian como principio registral, pero no es exclusivo del fenómeno registral ni del publicitario, síno que es casi un elemento característico del dº real, el Dr. Moisset de Espanés opina que la prioridad no es un principio de la publicidad, síno un elemento de todos los dº reales, porque el principio de prioridad se ve afectado en cierta manera, por el sistema que se adopte para dar publicidad a los dº reales.

Es la recepción de aquél principio del Dº Romano “primero en el tiempo, primero en el dº”. El llamado “ius preferendi” implica que un dº real que tuvo debida publicidad, tiene preferencia sobre cualquier otro dº que, sobre la misma cosa, se constituya con posterioridad.

Éste Dº de Preferencia es regla en materia de Dº Reales y será relacionado con su fecha de constitución y publicidad.

En el C.C. el principio cardinal con respecto a la prioridad es el de la adjudicación automática de preferencia a los Dº Reales en razón del tiempo en que fueron constituidos éstos dº.

Éste principio está presente en nuestro C.C. por ej. en materia de privilegios y con relación a la hipoteca, en el art. 3.934.

En materia de Dº Personales, en cambio, éste principio no rige. Aquí el C.C. dispone conceder preferencia a quien tenga un título más antiguo.

Éste principio general, se ve afectado según el sistema que se adopte para dar publicidad a los Dº Reales.

Éste principio en el C.C. es el de la ADJUDICACIÓN AUTOMÁTICA DE PREFERENCIA A LOS Dº REALES EN RAZÓN DEL TIEMPO EN QUE FUERON CONSTITUÍDOS. Por ej. para el privilegio de los acreedores hipotecarios, éstos son preferidos sobre los bienes hipotecados y para establecer su orden se toma el día de celebración del acto constitutivo de la hipoteca, si se inscribió en término, de lo contrario, el día en que se tomó razón de la hipoteca (art. 3.934 - 3.137 C.C.).

Lo mismo sucede con los dº reales no inscribibles como la prenda, a tenor del art. 3.210 el dº de los acreedores sobre la cosa empeñada, seguirá el orden en que se fueron constituyendo los dº reales de Prenda.

El C.C. consagra diferentes normas para atribuir la preferencia estableciendo una distinción entre bienes muebles y bienes inmuebles, innecesaria ya que la solución es la misma. Se distingue también, y esto sí es importante, según se haya hecho o no la tradición de la cosa.

Es lo que determina para bienes muebles el art. 592 del C.C. y para los bienes inmuebles el art. 594 C.C. La fuerza de éste principio de prioridad queda puesta de manifiesto en el art. 3.269 que dispone: “cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la obligación de transferirle sus dº sobre una misma cosa, la persona que primero haya sido puesta en posesión de la cosa, es la preferida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal que haya tenido buena fe cuando la cosa le fue entregada”. En ésta hipótesis, la prioridad está dada por el momento en que se efectuó la tradición, puesto que en éste momento se adquirió efectivamente el dº real y tiene preferencia sobre todos los demás que sólo tienen un dº personal.

La Ley 17.801 influyó sobre éste principio de prioridad:

  • Por la extensión a las relaciones registrales del establecimiento de la prioridad por la fecha de presentación del documento, y su posibilidad de retrotraerlo a la fecha de celebración.

  • Por la introducción del mecanismo de reserva de prioridad por la expedición del certificado pertinente.

  • Por la posibilidad que confiere ésta ley a la voluntad de las partes para alterar el orden de la prioridad.

  • Reserva de Prioridad:

    Éste mecanismo fue creado por la Ley 17.801, con él se protege al adquirente para que no sea sorprendido por gravámenes o afectaciones que pesan sobre la cosa o ingresan antes de que ingrese su título. El certificado tiene validez desde la expedición y no desde la presentación de su pedido (para ello nació en mecanismo).

    Comienza a funcionar con la expedición del certificado registral. Los notarios o secretarios de los juzgados no podrán autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o creación de dº reales sobre bienes inmuebles, sin tener a la vista 2 cosas: el título y las certificaciones registrales.

    Para comprender la mecánica de éste principio y de la ley, debemos tener en cuenta 3 momentos principales:

    1.- Expedición del certificado.

    2.- Celebración del acto.

    3.- Toma de razón.

    1.- Expedición del Certificado: (art. 24 y 25 Ley 17.801, ver ley local). Los certificados son expedidos por el registro en los plazos establecidos en la ley, que se comienzan a contar a partir de las “0” (cero) horas del día de su expedición. Su duración es de 15, 25 o 30 días según el lugar de asiento del escribano (art. 24). Éstos plazos se cuentan por días corridos. De la expedición del certificado se toma nota en la matrícula y no se vuelve a expedir otra certificación sobre el mismo bien inmueble durante el plazo de su vigencia más el dispuesto por el art. 5 (45 días) en la que no conste que dicha certificación se ha expedido.

    La expedición del certificado reviste importancia por los efectos que produce:

  • Anotación Preventiva a favor del solicitante (art. 25).

  • Reserva de Prioridad y Bloqueo Registral: la expedición del certificado causa el llamado “bloqueo registral”: el mismo importa que a partir de ese momento, todo documento que ingrese al registro para ser inscripto o anotado en la misma matrícula, lo hará en forma condicional de manera tal que si el acto o negocio para el cual se expidió, se celebra e ingresa al registro en término éste adquirirá la “prioridad en forma definitiva” sobre los demás. Por ello el Bloqueo Registral es la mecánica a través de la cual se produce La Reserva de Prioridad.

  • 2.- Celebración del Acto: expedido el certificado, el acto deberá ser celebrado dentro del término de su validez (15, 25 o 30 días) para que conserve sus efectos.

    3.- Toma de Razón: celebrado el acto en término, deberá presentarse el documento al registro. Al efecto, la ley establece un plazo de 45 días posteriores a la celebración del acto (art. 5). Cumplidos éstos 2 requisitos: 1) celebración del acto en el término de validez del certificado y 2) presentación e inscripción dentro de los 45 días posteriores, la escritura pública se considerará registrada a la fecha de su instrumentación (art. 5), y además se consolida la prioridad registral, cuya reserva se había producido, en cabeza del solicitante.

    De acuerdo a lo prescripto por el art. 25, a partir de la expedición del certificado y durante su vigencia más los 45 días subsiguientes, las demás certificaciones que se expidan, llevarán constancias de las certificaciones anteriores. Esto no se produce si se expidió un certificado sin reserva de prioridad. En éste caso, se publicita recién cuando se produzca su inscripción.

    En un esquema de ej.:

    Expedición del Certificado: 15, 25 o 30 días ------------ Celebración del Acto: 45 días ----------- Presentación al Registro --------- Toma de Razón.-

    Cuando se producen cancelaciones no es necesaria la expedición de certificados con reserva de prioridad. Cuando no se expide certificado con reserva de prioridad, hay simple prioridad otorgada por la fecha de presentación del registro (art. 19).

    Completar con el art. 18 inc. b) y c) de la Ley 17.801.-

    La Ley 17.801 sobre el Principio de Prioridad influyó sobre 2 aspectos:

  • haciendo extensible a todas las relaciones registrales aquello de “que la prioridad se establece por la fecha de inscripción del Dº” (art. 19); y

  • b) pero que puede retrotraerse a una fecha anterior, la de celebración del acto, cuando es inscripto dentro del plazo de 45 días (art. 5).

    Hipoteca: continuó un tiempo aplicándose el plazo de 6 días fijado por el art. 3.137. Luego la Ley 20.089 modifica los art. 3.137 y 3.149, y por último el art. 5 de la Ley 17.801 unifica todos los plazos en 45 días.

    La Ley 17.801 da un paso más en ésta materia, porque establece una verdadera Reserva de Prioridad desde el momento en que el registro expide el certificado para la realización del acto, como surge de lo dispuesto en el art. 24, que fija los plazos de vigencia de dichos certificados en 15, 25 y 30 días según donde tenga su domicilio el funcionario público que debe autorizar el acto y la parte final del art. 25 (leer).

    Automotores (R.P.A.): aquí ocurre lo mismo, donde también se crearon registro reales, aunque con carácter constitutivo (art. 1 Decr. - Ley 6582/58). La preferencia allí va a estar dada la expedición de un certificado, que tiene un plazo de validez de 15 días.

    Registro de Buques: sucede algo similar en la Ley 19.170, sancionada en agosto de 1.971, que modifica la reglamentación del Registro de Buques, tratando que coincida en lo fundamental con los lineamientos y principios que inspira a la Ley de Registro Inmobiliario, llegando en algunos casos a adoptar los mismos plazos que fija la Ley 17.801.

    Autonomía de la Voluntad: en el régimen del C.C., si el Dº real era objeto de publicidad registral (hipoteca), la prioridad se establecía por el momento de celebración del acto (inscripto en término) o por la fecha de toma de razón (art. 3.834 y 3.137 de manera automática y obligatoria). En la actualidad, el art. 19 de la Ley 17.801 admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus Dº reales, con independencia de la fecha de constitución, siempre y cuando, respeten el principio de la especialidad, y se brinde la debida publicidad a éste acuerdo de partes; y en el caso de que las partes no hubiesen fijado voluntariamente un orden de preferencia, cuando el acto se inscriba dentro de los plazos legales la prioridad estará dada por la fecha de expedición del certificado, que origina un bloqueo registral y hace nacer una reserva de prioridad; si no se inscribe en término deberá estarse a la fecha de toma de razón. El art. 19 de la Ley 17.801 es más amplio que el art. 3.135 del C.C., pues no sólo admite la reserva de rango, sinó que consagra la facultad de las partes de introducir todo tipo de cambios o alteraciones en el orden de preferencia, ya que después de establecer el principio de atribución automática de prioridad agrega “no obstante las partes podrán ................ compartida”.

    La Voluntad de las Partes: puede alterar totalmente el orden de prioridad que resultaría de la mera atribución automática en razón de la fecha de constitución de los Dº reales, y esto demuestra que las leyes registrales, en lugar de coartar el funcionamiento de la autonomía de la voluntad, ensancha su campo de aplicación y permite conceder mayor libertad a las partes, por que al dar publicidad a sus actos, se brinda seguridad suficiente a los terceros y al tráfico jurídico.

    Insistimos: la expedición del certificado va a establecer la reserva de prioridad, durante todo el plazo de validez, por vía de una mecánica registral a la que denominamos el “BLOQUEO”.

    Normalmente, y de acuerdo a lo establecido por el art. 19, la prioridad entre 2 o más inscripciones relativas al mismo bien inmueble, se establecerá por la fecha y número de presentación asignados. Si son documentos otorgados en forma simultánea, la prioridad debe resultar de ellos mismos.

    Lo particular es el último párrafo del art. que permite que las partes se sustraigan de éste mecanismo y fijen por sí mismos la prioridad, estableciendo otro orden de prelación, compartiendo la prioridad o autorizando a que sea compartida.

    En concordancia, el art. 3.135 del C.C. fue modificado admitiendo la reserva del rango hipotecario. Esto da mayor actuación a la autonomía de la voluntad de las partes que en principio se creía peligrar por el funcionamiento de la registración.

    Así, el art. 19 admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus dº reales, con independencia de la fecha de su constitución, siempre y cuando se respete el principio de especialidad, en la hipoteca, y una adecuada publicidad a ese acuerdo de partes.

    Si las mismas no fijaron un orden, cuando el acto se inscriba dentro de los plazos legales, la prioridad estará dada por la fecha de expedición del certificado, que origina un bloqueo registral: hace nacer la reserva de prioridad. Si no se inscribe en término, debe estarse a la fecha de presentación (art. 19).

    Vale aclarar que hay quienes diferencian la fecha de presentación de la fecha de toma de razón por cuánto ésta última es aquélla en que efectivamente se produce el asiento de inscripción o anotación. Sin embargo, parte de la doctrina no hace la diferencia, y consideran fecha de toma de razón como aquélla de la efectiva presentación en el registro, desprendiéndose de la circunstancia, que por imposibilidad material, éste último no tenga tiempo de producir las inscripciones o anotaciones (esto sino media ningún impedimento) el mismo día del ingreso del documento al registro; es por eso que en las caducidades, la fecha a partir de la cual se cuentan los plazos es la de la toma de razón.

    Bloqueo Registral: nombre técnico que sirve para caracterizar los efectos que produce la certificación, al garantizar la inmutabilidad de la situación registral.

    Art. 24 plazo de validez del certificado según el domicilio del funcionario autorizante.

    Los plazos se cuentan desde la hora cero (0) del día de la expedición del certificado, aunque la ley no lo aclare, son días corridos.

    El certificado se anota en el folio, bloqueándose el dominio, éste bloqueo no significa que en ese lapso no se expida o anoten otros certificado o embargos por ej., por el contrario, implica que de expedirse otro certificado se hará la prevención de que existe una prioridad, y si es un embargo se lo anota condicionalmente por el término del bloqueo, dándose 2 posibilidades:

    1.- Si el escribano es diligente e instrumenta el documento en el plazo de validez del certificado y presenta el mismo al registro dentro del plazo de 45 días de su autorización, la medida cautelar se rechaza.

    2.- Si el escribano deja vencer los plazos, en cuyo caso el embargo se anotará definitivamente y, si se trata de un certificado, habilita la registración del instrumento para el cual se solicitó. Con éste sistema se busca proteger al tercero que acude a inscribir su Dº, si actúa dentro de los plazos de los art. 24 y 5 de la Ley 17.801 no corre riesgo de ser desplazado de su prioritaria situación y su documento se considerará registrado a la fecha de su instrumentación.

    Por el art. 23 se exige al escribano que para escriturar tenga a la vista el título inscripto en el registro y el correspondiente certificado con las constancias del estado jurídico del inmueble y de las personas intervinientes en el acto.

    La certificación del dominio con valor de preanotación es obligatoria para la escritura. Todas éstas disposiciones tienen un solo objeto, la seguridad en el tráfico: quien actúa de acuerdo a la ley registral debe estar totalmente protegido, y ésta protección denominada bloqueo el cual comienza al expedirse el certificado, si el trámite se desarrolla sin ninguna dificultad hasta llegar a la inscripción, en ése momento cesa el bloqueo, y el titular no podrá ya ser desplazado por causas registrales.

    Pero pueden producirse distintos hechos que interrumpen ésta situación registral, por ej.:

    1.- Que se autorice el instrumento con certificado vencido, aunque dentro de los 45 días de registrado se presente para su registración, aquí el bloqueo cesó al vencer el certificado sin ser utilizado.

    2.- Que se solicite una ampliación del certificado, y ésta se expide dando publicidad a gravámenes u otros certificados que se habrán anotado condicionalmente; en efecto la ampliación produce una interrupción de la protección y los efectos de un nuevo certificado, y si se habían anotado otros instrumentos o certificados éstos tienen prioridad.

    3.- Que confeccionado el documento dentro del plazo del certificado, no se presente dentro de los 45 días que fija la ley, ej. si el día 1º se expide un certificado con plazo de validez de 30 días, normalmente algunos registros anotan en el folio o en el tomo al máximo plazo de validez, suman los 30 días más (+) los 45 dando por resultado los 75 días, pero éste es el término máximo que puede no ser el real, porque si el escribano, por ej. autorizó la escritura el día 7º, los 45 días empiezan a contarse a partir de éste, reduciendo el plazo de protección a 50 días. Todos los actos deben ejecutarse dentro de sus términos: la escrituración entre el día cero (0) y el día 30, y la presentación de ésta entre el día de su confección y 45 días más. Mientras el documento no ingrese, el agente desconoce su fecha.

    4.- Que el documento se presente en término pero se rechaza por estar afectado de una nulidad absoluta y manifiesta.

    5.- Que se de la misma situación anterior pero que la nulidad sea relativa, en cuyo caso se inscribe “provisoriamente” por 180 días, prorrogables por periodos determinados a petición fundada del requeriente; ej. supongamos que al cumplirse los 180 días no se solicita prórroga ni rectificación de la observación: “si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al registro que rectifique la decisión”. Ésta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional, si antes no se hubiere concedido.

    En ambos casos cesa el bloqueo.

    PRINCIPIO DE LEGALIDAD:

    (art. 8, 9, 15 Ley 17.801)

    Enunciación:

    Éste Principio de Legalidad también es un principio general del Dº Registral porque todos los actos deben ser realizados conforme a Dº. Todo el procedimiento del documento debe desenvolverse dentro de un marco de “legalidad”, de juridicidad. El registro asume una función activa, administrativa pero eminentemente registral, es por eso que la aplicación de éste principio en el campo de la registración se vincula directamente con la llamada “función calificadora” del registro, ya que tiene la obligación de realizar un análisis crítico de los títulos o documentos que se le presentan.

    Actos y Documentos que Acceden al Registro: Instrumentos Públicos y Privados:

    Al registro tienen acceso actos que sirven título o causa de mutación de una situación jurídica registral, actos que sirven de fuente a la constitución, a la transmisión, a la declaración, a la modificación o extinción de Dº Reales sobre bienes inmuebles (art. 2).

    De acuerdo a las exigencias de la ley de fondo, esos actos deben estar revestidos de ciertas formas; en éste caso particular es necesario que estén incorporados a un Instrumento Público = Escritura Pública traslativa de Dominio.

    Instrumento Público: es un acto en sí mismo, es el continente y también el contenido del acto, que así queda instrumentado.

    Función Calificadora: éste principio de legalidad se relaciona con la “función calificadora”, es decir, con la potestad (facultad y deber) del registrador de efectuar un estudio previo de los documentos intentan ingresar en el registro, y así “examinarlos” y declararlos admisibles sólo a aquéllos que estén en condiciones legales (art. 8) “formas extrínsecas”.

    Objeto: el registro debe brindar seguridad, por ello deberá controlar, calificar, analizar, examinar el documento.

    ¿Qué debe Analizar?

    Parte de la doctrina opina que sólo deben analizarse las formas extrínsecas (art. 8): la exterioridad, la manera en la que el sujeto expresa su voluntad, etc. es decir, los aspectos puramente formales; las formas extrínsecas se relacionan con el acto instrumental, y así el registrador verá por ej. si hay o no interlineados, raspaduras, enmiendas, si constan las firmas de todas las partes y del oficial público, si éste obró dentro de sus funciones, competencias y jurisdicción, etc. (requisitos formales del art. 973 del C.C.).

    Otros autores consideran, en cambio, que deberá también indagar los aspectos vinculados al contenido del acto (formas intrínsecas):

    • Capacidad del constituyente del Dº: de acuerdo con las constancias existentes en el registro de anotaciones personales previsto en el Cap. VI, no deben admitir actos otorgados por personas sobre las cuales pesan inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones.

    • Legitimación para Obrar o para Disponer: de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del Principio del Tracto sucesivo (art. 15). No debe admitir documentos de personas distintas del titular registral (titular inscripto). Opinión: el Dr. Moisset de Espanés considera que debe modificarse expresamente el art. 8 de la Ley 17.801 permitiendo así al registrador ver el contenido de la relación jurídica que se le presenta.

    En principio debemos distinguir el acto instrumental (medio o vehículo de exteriorización) del acto instrumentado (acto jurídico causal).

    Límites de la Función Calificadora:

    Para poder comprender esto debemos recordar el sistema de nulidades adoptados por el C.C.:

    Formas en que aparece el Vicio:

    • Nulos: nulidad ostensible y manifiesta.

    • Anulables: se requiere previa investigación de hecho y la declaración judicial de nulidad.

    • Nulidad Absoluta: no es susceptible de confirmación y es imprescriptible.

    • Nulidad Relativa: el vicio puede ser purgado o subsanado.

    Artículo 9º de la Ley 17.801: éste artículo es clave para determinar cuáles son las facultades del registrador; tiene 3 opciones: 1) aceptarlo; 2) rechazarlo; 3) observarlo.

    Variantes:

  • Si el acto no presenta fallas: lo inscribe.

  • Si hay nulidades manifiestas (vicio nulo de nulidad relativa): ej. falta de asentamiento conyugal. Lo observa (porque son defectos subsanables) se lo devuelve al interesado para que lo rectifique dentro de los 30 días subsiguientes; hay que recordar que se encuentra corriendo ya el plazo de la inscripción provisional de 180 días a partir de la presentación del documento al registro (inc. b).

  • Si hay nulidades manifiestas (vicio de nulidad absoluta): lo rechaza. Aquí la nulidad se declara do oficio (inc. a).

  • Si hay nulidades que NO son manifiestas: no tiene facultades para observar ni rechazar el acto, ej. vicio del consentimiento por dolo o violencia.

  • Actos Anulables: el registrador no tiene atribución de rechazar, ya que en tal hipótesis, el acto se reputa válido mientras no haya una declaración judicial que lo declare tal y lo anule. El registrador cuenta con 30 días para observar el acto.

    Documentos Notariales: lógicamente son los que más ingresan al registro por proceder de aquéllas personas que tienen la función de hacer cumplir la ley. Aquí, previo al análisis del registro, el escribano también realiza una función calificadora (art. 1001 C.C.).

    Documentos Judiciales: cuando los documentos se inscriben el en registro se supone que hay una orden judicial de por medio, ya sea una sentencia o resolución, según el juez que intervenga en la causa.

    La doctrina debate si el registro tiene la misma extensión de la función calificadora de los documentos notariales con respecto a los documentos judiciales; algunos opinan que está limitada tal función por el contenido de la sentencia judicial, otros opinan que tiene la misma extensión de calificar.

    Vemos que la función calificadora del registro no está limitada al contralor de la legalidad extrínseca de los actos, sino por la aplicación de otras normas de la Ley 17.801 y del C.C. en su conjunto, se extiende a otros elementos.

    PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

    (art. 3, 6, 34 a 37)

    Éste Principio de Rogación indica el pedido de aquéllas personas interesadas para lograr matricular la cosa objeto del Dº Real.

    El registro sólo procede, en principio, a instancia de parte interesada; son legitimados a éste efecto las personas del art. 6 de la Ley 17.801. Algunas provincias establecen a demás, la intervención obligatoria de ciertos profesionales (ver ley pcial. de LR).

    Hay hechos y actos jurídicos que producen una mutación extra-registral a una determinada situación jurídica. Para lograr su acceso al registro, deben estar incorporadas a un instrumento público o privado (art. 3 Ley 17.801). Éstos últimos son los que ingresan al registro a través de “la rogación”.

    La forma de la petición está regulada por el art.7 Ley 17.801; ver Decr. Ley 3.335 de LR.

    La Rogación se compone de:

  • Presentación del documento a inscribir.-

  • Petición de Inscripción.-

  • En su caso, la intervención de un profesional o funcionario estipulado por la ley local.

  • Personas Legitimadas (art. 6):

  • Autorizante del documento o su reemplazante legal.

  • Quien tenga el interés de asegurar el Dº a registrar.

  • Forma (art. 7):

    La petición se tiene que redactar en la forma y con los requisitos determinados por la reglamentación local (LR Decr. Ley 3.335).

    Excepción al Principio de Rogación (art. 37):

    Es el hecho jurídico natural del transcurso del tiempo, que produce sus efectos propios dentro del mismo registro y la transformación de la situación jurídica registral debe ser realizada automáticamente por el propio registrador, sin necesidad de petición de parte es el caso de las caducidades.

    Los plazos recuentan a partir de la toma de razón:

    • Hipoteca: 20 años a partir de la toma de razón.

    • Anotaciones Preventivas: 5 años, salvo disposición en contrario de las leyes locales.

    • Caducidad de las Anotaciones Provisionales: pierden validez de manera automática al vencerse el plazo de 180 días, si antes no se acordó prórroga.

    • Caducidad del Bloqueo Provocado por los certificados: 15, 25 y 30 días.

    Rectificación de Asientos (art. 34 y 35):

    Puede existir discrepancias entre el documento y lo registrado; en tal caso la ley local tiene sus previsiones (ver pcial. de LR); pero por lo general se hace rectificación a petición de parte interesada, y como regla, se requiere su consentimiento.

    Se pueden producir inexactitudes registrales. Tal inexactitud si se produce en el mismo asiento, es una irregularidad registral; o puede provenir de un error externo que consta en el documento y en tal caso se produce una irregularidad por falta de contralor del registro.

    El art. 34 proporciona una definición: se produce una Inexactitud Registral cuando HAY DESACUERDO ENTRE LO REGISTRADO Y LA REALIDAD JURÍDICA EXTRA-REGISTRAL.

    Cuando nos referimos a un desacuerdo estamos hablando de un error, omisión, etc.

    De acuerdo al art. 35 la ley no abarcó todos los supuestos de asientos inexactos, y se ha circunscripto a 2 casos:

    1.- Discordancia Extra-Registral: cuando el documento que ingresó al registro no reflejaba la realidad. Debe rectificarse con un documento de la misma naturaleza.

    2.- Error originado en el Asiento: se corregirá teniendo a la vista el documento que lo originó.

    Supuestos no contemplado (ej.) doble inscripción, certificado que no refleja la realidad jurídica, documento falso, etc.

    Medios de Rectificación de las Inexactitudes: normalmente procede, igualmente, por Rogación. (ver ley Pcial. de LR).

    Posición del tercero frente a una Inexactitud Registral:

    En principio y por el alcance limitado de la fe pública en nuestro Dº, los asientos se presumen exactos y legítimos, y las inexactitudes serán oponibles a los Terceros. Su oponibilidad dependerá, en cada caso en concreto, de la buena o mala fe del Tercero y al momento de la celebración del acto, que será motivo de prueba. (ver ley Pcial. de LR).

    Caducidad y Cancelación de Asientos:

    • La Cancelación: es la extinción de un estado jurídico registral preexistente en virtud de la modificación de la situación extra-registral que le daba origen. Por ej. cancelación de medidas cautelares e hipotecas (antes de los plazos de caducidad de sus anotaciones o inscripciones), usufructos, servidumbres, y en general afectaciones o restricciones que graven el domicilio.

    • La Caducidad: en cambio, opera dentro del registro, no fuera de él, por el sólo transcurso del tiempo.

    Por ello, en la cancelación siempre debe haber un contra-asiento que la legitime y en la caducidad no hay necesidad de asiento alguno.

    Mariani De Vidal distingue en la cancelación de asientos:

    1.- Los que proceden a petición de parte (art. 36):

    a) solicitud acompañada de documento donde conste la extinción del dº;

    b) inscripción del Dº real a favor de otra persona;

    c) confusión;

    d) sentencia judicial;

    e) disposición de la ley;

    f) en el supuesto del usufructuario vitalicio basta acompañar el certificado de defunción del usufructuario.

    Señala a demás el art. que si la cancelación resulta de escritura pública, deberá tener el consentimiento del titular del dº inscripto, sus sucesores o representantes legítimos.

    Remite, por último, a la Legislación Local.

    2.- Los que proceden de pleno Dº (art. 37):

    Éstas son las llamadas caducidades de asientos producidas por el transcurso del tiempo fijado por la ley sin necesidad de instancia de parte. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón y son:

    a) para las hipotecas: 20 años si antes no se renovare.

    b) para los embargos y demás medidas cautelares: 5 años salvo disposición en contrario de la ley.

    Además, transcurridos los plazos respectivos (180 días más prórrogas si las hubiere, contados desde la fecha de presentación del documento) se produce la caducidad de las anotaciones provisionales, así como caducan los certificados si no fueran utilizados en término.

    Por razones materiales, el registro se ve imposibilitado de controlar e ir produciendo la cancelación de éstos asientos en el momento mismo en que se produce la caducidad. Por ello muchas veces se solicita. Pero dicha rogación es innecesaria, ya que cuando el asiento no se haya “cruzado” (cancelado), no tiene ya ningún efecto.

    PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

    (art. 2 y 3 Ley 17.801)

    Según el régimen jurídico de que se trate, la Inscripción Registral puede ser voluntaria (por ej. España) u obligatoria (Argentina, nuestra Ley 17.801).

    En el caso de disponer “la obligatoriedad” se fijan sanciones para el incumplimiento, por ej. multas y hasta la inexistencia del dº en casos de inscripción constitutiva (ej. Régimen de los Automotores).

    La obligatoriedad de la Inscripción Registral surge del art. 2. En el mismo se fijan los efectos de la registración (publicidad y oponibilidad a terceros) y los documentos que se inscribirán:

    1).- Los que constituyan, modifiquen, transmitan, declaren o extingan dº reales sobre inmuebles.

    2).- Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.

    3).- Los establecidos por leyes nacionales y provinciales; al respecto al doctrina se planteó cuáles serían esas otras leyes. Los casos son de excepción, como los boletos de compraventa de la Ley 14.005 o de la Ley de Prehorizontalidad 19.724.

    En el art. 3 se establecen los requisitos:

    1).- Deberán ser documentos de origen notarial, judicial o administrativo.

    2).- Los documentos deberán tener las formalidades legales.

    3).- Los documentos deberán ser auténticos y hacer plena fe por sí mismos.

    Respecto al vocabulario que aparece en éstos arts. La doctrina ha distinguido mayoritariamente llamando Inscripción a la de aquéllos asientos que tienden a perdurar en el tiempo; y Anotación a la de aquéllos asientos que tienen una duración limitada en el tiempo. La critica fue la hipoteca que se inscribe y es, sin embargo, un asiento sujeto a un plazo de caducidad.

    Otra postura distinguió como Inscripción a la de los dº reales; y Anotación a la de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.

    La inscripción otorga ventajas como la del art. 17 que impide la posterior registración de documentos incompatibles, y de manera indirecta impone una grave sanción: los dº reales cuyos títulos no estén inscriptos, aunque son válidos entre las partes, están afuera del tráfico jurídico, y por lo tanto, no son oponibles a terceros.

    Lo que se inscribe no son los dº reales, sino los títulos o documentos que contienen a esos dº reales. No se publican los dº , sino titularidades, porque la constitución del dº opera extra-registralmente.

    Clases de Asientos:

    1.- De Presentación: a cualquier título o documento que ingresa al registro, se le da número de orden y fecha correspondiente al asiento de presentación que consta en el libro respectivo. Es el acto registral a través del cual se toma razón de un título o documento que se pretende registrar.

    2.- De Inscripción: es el acto de registración de un título o documento que tiende a perdurar en el tiempo (ó dº reales).

    3.- De Anotación: es para medidas cautelares y expedición de certificados.

    4.- De Matriculación: es el 1º asiento del folio real. Implica la determinación sobre el bien inmueble y su descripción, individualización de su 1º titular, etc. Se le asigna un Nº de Matricula que ingresará al inmueble desde allí. Es el asiento del ingreso del inmueble al registro.

    5.- De Cancelación: está dirigido a producir la extinción del asiento de que se trate.

    PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

    (art. 12 y 13 Ley 17.801)

    Éste Principio de Especialidad no es otra cosa que la determinación de todos los elementos de la relación jurídica que deben surgir de los asientos registrales.

    Se receptó ya en el C.C. en el dº real de hipoteca (art. 3.109) que establecía para la satisfacción de éste carácter la determinación precisa del objeto (inmueble) y del crédito. Es igual para las medidas cautelares.

    Moisset de Espanés: ésta especialidad recae sobre los 3 elementos de la relación jurídica: objeto, sujeto y causa. Por eso, éste principio, que no es de origen registral, se traslada a éste campo por la necesidad de publicitar con exactitud la relación de que se trata, de tal manera que se “superpondrá” con otros principios, por ej. el del Tracto Sucesivo, que constituye su aplicación al campo específico de los sujetos.

    En la Ley 17.801 está receptado en los arts. 10 a 13 (ver ley local de LR. Decr. Ley 3.335).

    Su funcionamiento aparece en 2 instancias básicas:

    A).- Cuando el Documento Ingresa al Registro: y se efectúa, por el principio de legalidad, la calificación registral. La Especialidad funciona aquí en el contralor que efectúa el calificador de que estén todos los elementos esenciales del acto.

    B).- En la Redacción de los Asientos: hay que diferenciar cómo se determinan cada uno de los elementos de la relación:

    • Especialidad en cuanto a los Sujetos: (se analizará más adelante el Tracto Sucesivo).

    • Especialidad en cuanto al Objeto: implica básicamente la descripción del objeto. Ésta se introduce en el asiento de inmatriculación. Sólo necesito describir el terreno, no lo edificado, porque en nuestro sistema impera la regla de la verticalidad del dominio (art. 2.518 y 2.519, 2.520 del C.C.). Ésta regla no se aplica si se trata de unidades de propiedad Horizontal.

    Las servidumbres prediales integran la especialidad en el objeto (art. 3.006) porque deben figurar en la descripción. Por eso no es necesario (aunque de hecho se haga) la aceptación de las mismas por parte del adquirente.

    Se controla, en caso de adquisiciones derivadas, que el objeto transferido se corresponda con lo registrado.

    Se trata de individualizar el soporte físico del dº real: por eso, y a fin una mayor exactitud, admite tomar razón de su nomenclatura catastral e identificación del plano de mensura si existieren.

    También se prevé la posibilidad que el objeto sufra cambios o alteraciones, fraccionándose en objetos distintos o unificándose varios en uno solo. El principio de determinación exige la confección de nuevas matrículas y su coordinación con las anteriores para que el objeto que de individualizado.

    • Especialidad en cuanto a la Causa: es la especificación en los títulos de donde provienen esos dº. Se distingue:

    @ La Especialidad FORMAL: referida al instrumento que contiene al acto jurídico. Aquí se presenta el problema, por ej. de los contratos innominados, que contienen cláusulas especiales, algunas de las cuales, por tener trascendencia jurídica-real (como el pacto de retroventa) deben ser registradas para ser oponibles a erga omnes.

    @ La Especialidad referido a la CAUSA EFICIENTE O GENERADORA de la mutación real: el acto jurídico. en sí mismo. Sobre éste no pueden producirse verificación alguna porque es la causa misma incorporada al título lo que ingresa al registro.

    • Especialidad en cuanto al Crédito: su aplicación es propia de los dº reales accesorios y de las medidas cautelares. A partir de la Ley 23.928 (de Convertibilidad) se plantea el problema de si puede contratarse o no sobre sumas de dinero expresadas en dólares, y como se efectiviza la registración de las mismas. Establecida la convertibilidad por ley, esto es perfectamente posible y el precio o monto del crédito deberá reflejarse en el asiento registral en dólares.

    En el caso de los dº reales accesorios, acceden 2 actos al registro: el mutuo y el dº real de garantía. El 1º no reviste relevancia registral, pues es un dº personal, pero si es importante en cuanto a la causa. En el 2º por ej. en la hipoteca deben designarse el monto de capital, la tasa de interés y el plazo.

    Especialidad o Determinación: se habla de especialidad y determinación porque nos referimos a la determinación de los elementos de la relación jurídica, a su identificación, lo que hace a la propia existencia de la relación.

    Es necesario distinguir entre “determinación” como género, e “individualización” como especie. Para que la relación jurídica exista, basta que sus elementos sean determinables; pero para su ejercicio actual, esos elementos tienen que ser individualizados, es decir, que estén determinados. La Publicidad Registral requiere la “individualización” de sus elementos.

    En síntesis: se identificarán los elementos de la relación jurídica de acuerdo a lo prescripto por el art. 12: el objeto, los sujetos y la causa, y en su caso, el precio o el monto del crédito.

    PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

    El principio de Tracto Sucesivo (Especialidad en cuanto a los Sujetos, art. 12 a 15 Ley 17.801):

    A tenor del art. 12, se deberá individualizar en el asiento de inmatriculación “el nombre del o los titulares del dominio con los datos personales que se requieren para las escrituras públicas”; igual requisito es para las personas jurídicas, en las cuales se consignará “su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio”.

    Luego de la 1ª inscripción, y para individualizar los sucesivos titulares del dominio, aparece el Principio de Tracto Sucesivo: se trata de establecer la continuidad registral de las titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento, que conduzca desde el titular actual hasta cada uno de sus antecesores hasta el 1º titular.

    Cuando se practique un nuevo asiento, éste debe encontrar apoyo en el anterior, es decir, emanar de quien figura como titular inscrito (titular registral).

    El principio de Tracto Sucesivo tiene 2 Sub-Principios sustanciales:

    1).- Principio de Identidad: que el sujeto que figura sea quien produzca la mutación real (art. 1.001 C.C.).

    2).- Principio de Continuidad: acredita la identidad de los sujetos; interesa que quien transmite tenga dº a hacerlo.

    El Principio de Tracto Abreviado (art. 16 Ley 17.801):

    La ley prevé, por razones de economía registral, el Principio de Tracto Sucesivo Abreviado, o simplemente Tracto Abreviado, que no constituye una excepción al tracto sucesivo, puesto que se verifica que el encadenamiento de titularidades sea espetado y se refleje en el folio. La diferencia está en que aquí no es necesario practicar varios asientos distintos sino uno solo.

    Los supuestos están enumerados en el art. 16 de la Ley 17.801, pero al misma no se pronuncia estableciendo si ésta es una enumeración taxativa o enunciativa, por lo que cabe la posibilidad de que se produzcan otros supuestos.

    Mariani De Vidal explica los supuestos con ej.:

    1).- Ley 17.801, art. 16, inc. a): A suscribe a favor de B un boleto de compraventa de un inmueble anotado en el R.P.I. a su nombre. Antes de la escrituración muere A, y abierto el juicio sucesorio, son declarados sus herederos N y M, los cuales deberán, dado su carácter de herederos, firmar la escritura pública traslativa del dominio a favor de B. Pero en esa escritura aparecerán N y M transmitiendo el dominio mientras que en el registro de la propiedad ellos no figuran, como propietarios y, en consecuencia, conforme al principio de tracto sucesivo esa escritura no podrá inscribirse, sino que previamente habría de anotarse la declaratoria de herederos a favor de N y M en el folio del bien inmueble manteniéndose así el encadenamiento de los titulares. Justamente ésta disposición permite obviar un eslabón en la cadena (tracto abreviado), y en consecuencia, no sería necesaria a los efectos de inscribir la venta la inscripción previa de la declaratoria de herederos. Es claro que en el documento deberá expresarse la relación de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto -A- tal como lo indica el art. 16.

    2).- Ley 17.801, art. 16, inc. b): el inmueble “X” aparece inscripto como de propiedad de A. Muerto éste, son declarados herederos del mismo N y M, quienes venden a C dicho inmueble. Para anotar la escritura de dicha venta no será necesaria la inscripción previa de la declaratoria de herederos, sino que bastará la relación de antecedentes consignada en la misma escritura pública.

    3).- Ley 17.801, art. 16, inc. c): muere A a cuyo nombre está anotado el inmueble ”X”. Declarados herederos N y M, y producida la partición, en ella le es adjudicado a N el inmueble “X” y a M otros bienes relictos no inmuebles. Se anota directamente la cuenta particionaria, con la respectiva relación de antecedentes.

    4).- Ley 17.801, art. 16, inc. d): A vende a B un inmueble anotado a nombre de A, por el saldo de precio y en la misma escritura se constituye una hipoteca, por B a favor de A. Para respetar un estricto encadenamiento tendría que inscribirse el inmueble a nombre de B y luego recién la hipoteca constituida por éste a favor de A.

    OTROS ASPECTOS DE LA LEY REGISTRAL

    Anotaciones personales (art. 30 a 32 Ley 17.801)

    A demás de los folios o fichas correspondientes a cada inmueble, el registro deberá tener secciones donde se tomará nota de las inhibiciones e interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes y toda las circunstancias personales que, de acuerdo con las leyes, inciden sobre la disponibilidad jurídica de los inmuebles. Esas anotaciones deberán ser relacionadas, si fuera procedente, con el folio del inmueble que corresponda.

    El art. 32 se refiere a los requisitos que deben reunir los oficios que ordenen la inscripción de tales medidas a los efectos de producir una completa individualización de las personas y evitar el riesgo de los homónimos.

    Organización Funcional de la Registros (ver art. 38 Ley 17.801).

    Los Registros y las Leyes Impositivas (ver art. 41 Ley 17.801).

    Modificaciones al Régimen Registral de la Ley Nº 24.441 (1.995):

    Ésta ley incorpora en su art. 80 y 81 supuestas modificaciones al régimen registral. En realidad éstos art. “no dicen nada”. No se establecen cuáles son las normas modificadas. Ni siquiera es ha especificado cuál es el rég. registral modificado. Obviamente es el sistema inmobiliario pero es criticable la falta de técnica legislativa.

    El art. 80 intenta reemplazar el último párrafo del art. 3 de la Ley 17.801; reduce como fedatario sólo al escribano público, pero no se ordena la sustitución o derogación normativa alguna. En principio tampoco puede hablarse de derogación tácita, por lo cual ésta norma no ha producido efecto alguno modificatorio.

    Lo que en realidad plantea problema son los aspectos registrales del fideicomiso, introducido sin mayores precisiones en ésta ley.

    La otra modificación que se introduce es la inscripción del contrato de leasing, que la ley requiere íntegra, con todas sus cláusulas, a cuyos efectos se estima que deberá habilitarse un protocolo. Ahora hay que ver qué establece el nuevo rég. Del contrato de leasing (Ley 25.248).

    RECURSOS

    Introducción:

    Éste es el ámbito del rechazo y observación de los documentos (art. 9).

    Normalmente, ante la observación, el registro produce la inscripción provisional del documento por 180 días y debiera devolverlo al rogante dentro de los 30 días subsiguientes a efectos de que pueda subsanar los vicios (éste plazo, por lo general, no es cumplida por el registro debido al cúmulo de trabajo). Las observaciones deben formularse por escrito y en forma fundada.

    ¿Qué caminos puede tomar el rogante cuando el registro rechaza u observa un documento?

    1).- Si es observación y la considera justificada, subsana los defectos y vicios.

    2).- Si el rechazo u observación son injustificados, solicita al registro que “reconsidere” la calificación. Aparecen aquí los Recursos Internos (se articulan dentro del mismo registro).

    3).- Si el registro no rectifica la calificación, agotado el trámite interno (vía administrativa) puede promover el Recurso Jurisdiccional: Contencioso Registral.

    HxGOROMC.-

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