Derechos reales

Derecho. Propiedad. Patrimoniales. Valor. Posesión. Mueble. Inmueble. Romano

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Viernes 3 de Octubre de 2003

Derechos Reales

Derechos patrimoniales

Derechos reales Derechos personales

(De crédito, de obligación)

*Derechos patrimoniales: Son aquellos que tienen un contenido y un valor económico.

*Derechos reales: son los derechos que recaen sobre cosas.

Los derechos reales otorgan a su titular un poder sobre una cosa. El titular de ese derecho, tiene la facultad de exigir una conducta siempre negativa, frete a todos.

Ejemplo: Propiedad (derecho sobre un cosa).

*Derechos personales: Otorgan a su titular la facultad de exigir una conducta, que puede ser positiva o negativa, frente a un sujeto en virtud de una relación jurídica, existente entre ellos. Esa relación jurídica puede nacer de un contrato o un delito.

A presta B una cantidad de dinero. A es el acreedor y B el deudor. A tiene un derecho personal.

Ejemplo: Derecho de injurias (tiene derecho a una indemnización)

Esta distinción es moderna, los romanos hicieron una distinción de estas dos categorías en el ámbito procesal.

-Actio in Rem

-Actio in Personam

Actio in Rem y Actio in Personam: son acciones judiciales dirigidas a exigir los derechos reales o los derechos personales.

Esta distinción la tenemos gracias a un jurista de S.II d.c. llamado Gayo; en su obra “Instituciones”, en Instituciones 4,2 y 4,3

-“una acción es personal cuando reclamamos contra el que nos esta obligado a causa de un contrato o un delito”

-“Es real cuando pretendemos que un objeto real es de nuestra propiedad”

*Diferencias:

1. Los Derechos Reales recaen sobre cosas corporales mientras que los Derechos Personales recaen sobre actos que debe realizar la persona del deudor.

2. Los Derechos Reales se pueden ejercer frente a cualquier persona. “Estos Derechos Reales son apacibles ERGA OMNES (frente a todos)”. En cambio, los Derechos Personales solo son apacibles frente al deudor, o en caso de que muera el heredero.

3. Los Derechos Reales tienden a permanecer, los Derechos Personales tienden a extinguirse cuando el deudor paga su obligación.

*Clasificación de los Derechos Reales

Derechos Reales Propiedad

IURA IN RE ALIENA (Derechos Reales en cosa ajena)

-Servidumbre/usufructo/uso/habitación/enfiteusis/superficie

-Derechos reales de garantía -Prenda

-Hipoteca

Los Derechos reales en cosas ajena son establecidos a favor de un persona distinta del dueño.

Usufructo: Derecho Real que otorga a su titular el uso y disfrute de una cosa

TEMA 14.

LAS COSAS Y SU CLASIFICACIÓN

Cosa: las cosas son elementos del mundo exterior susceptibles de producir utilidad y evaluables en dinero.

Clasificaciones:

Gayo, un jurista del S.II recoge en su obra “Instituciones” diversas clasificaciones de cosa que han llegado (algunas) al código civil.

1)

-Res intra comercium: aquellas que pueden ser objeto de derechos reales o de crédito

-Res extra comercium: no pueden ser objeto de propiedad privada ni de negocio jurídico.

Hay dos razones por las que una cosa puede ser Res extra comercium:

-Derecho Divino:

-Sagradas: Aquellas que están consagradas a los Dioses superiores (Templos)

-Religiosas: Destinadas al culto de los antepasados (dioses manes) (Sepulcro)

-Santas: Protegidas por los Dioses (Murallas y puertas de la ciudad)

-Derecho humano:

-Comunes: Aquellas que por su naturaleza pertenecen a todos los hombres (aire, mar)

-Públicas: Cosas que pertenecen al pueblo romano. El Estado podía dar en concesiones administrativas a particulares a cambio de una cantidad anual al Estado. Este particular posteriormente explotaría la concesión administrativa cobrando a los particulares un precio.

-Res universitatis: cosas de uso público que pertenecen a los municipios.

2)

-Res Mancipi: cosas más importantes dentro de una economía agraria, como era la economía romana. Fincas de la península itálica, esclavos, animales de tiro y carga, servidumbre rústica...

Se adquiere su propiedad a través de dos negocios jurídicos solemnes que son: Mancipatio y In jure cessio.

-Res necmancipi: Todas las demás cosas

Se adquiere su propiedad a través de la Traditio

Esta distinción aparece en las XII tablas que son del S.V a.c. Cae en desuso en el S.III d.c y Justiniano en el S.VI d.c termina con esta distinción.

3)

-Bienes inmuebles: aquellos que se pueden trasladar sin detrimento de su sustancia (silla)

-Bienes muebles: aquellos que no se pueden trasladar son que sufran algún daño (finca)

4)

-Cosas pungibles: aquellas que se determinan o individualizan por su peso, número o medida (dinero)

-Cosas impungibles: aquellas que se determinan por sus cualidades individuales, no admiten sustitución. (cuadro de Las Meninas)

LA POSESIÓN: CONCEPTO ELEMENTOS Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN. CLASES DE POSESIÓN.

Posesión: la tenencia material de una cosa con la intención de tenerla como propia con exclusión de los demás.

A diferencia de la propiedad, la posesión, no es un derecho, si no un hecho, una situación fáctica, pero produce consecuencia jurídicas.

Se puede tener la propiedad de una cosa, pero no la posesión. (Te roban el coche, tienes la propiedad pero no la posesión)

Elementos:

-Objetivo: Corpus: tenencia física de la cosa

-Subjetivo: Animus: intención de tener esa cosas como propia con exclusión de los demás.

Con el tiempo estos requisitos se “espiritualizan” y en el S.III d.c (Diocleciano) los juristas romanos entienden que basta con que tengamos el animus para tener la posesión de una cosa, aunque realmente no podamos disponer de ella.

Ejemplo: fincas de invierno, sólo podemos ir en esa época.

17-octubre-2003

Tipos o clases de posesión:

-Posesión natural: mera tenencia material de la cosa. No hay animus. No hay protección jurídica.

-Posesión interdictal: concurren corpus, y ánimus, está protegida jurídicamente a través de los interdictus, que otorga el pretor al poseedor que hay sido privado de la cosa.

Interdictus: el magistrado jurisdiccional (pretor) lo otorga. Para que esta posesión esté protegida por el interdictus, el poseedor debe haber adquirido la posesión de la cosa de forma no viciosa (de forma violenta, clandestina, de la mala fe y sin conocimiento del anterior poseedor), y que no tenga título de precario (el precario es un negocio jurídico en virtud del cual se cede a título gratuito una finca para su explotación. Este precario es revocable en cualquier momento por el propietario de la finca.)

-Posesión civil: la posesión que es apta para adquirir la propiedad civil de una cosa mediante uusucapion.

Usucapion: un modo de adquirir la propiedad de una cosa por la posesión de la misma un determinado tiempo.

Requisitos que tiene que haber para que el poseedor de la cosa llegue a ser propietario civil:

  • Justa cosa de posesión: contrato de compra-venta. Que se sepa de donde viene.

  • Buena fe en el momento de iniciar la posesión (el que compra no sabe que tendría que haberse celebrado un mancipatio)

  • Tenemos que poseer la cosa durante un tiempo (2 años un bien inmuebles, 1 año un bien mueble)

  • Defensa o protección de la posesión: la posesión está protegida a través de los interdictus, a diferencia de los derechos que se protegen a través de acciones judiciales que persiguen el reconocimiento de un derecho.

    Interdictus: ordenes administrativas que emanan del pretor a instancias (solicitud) del poseedor y dirigidas contra aquel que prive o moleste en el disfrute de la posesión.

    Tipos o clases de interdictus:

    Hay interdictus de retener la posesión o recuperar la misma.

    *Interdictus para retener la posesión: proteger al poseedor frente a perturbaciones de cualquier tercero. Son interdictus prohibitorios.

    -Interdictum uti possidetis: defiende la posesión de los bienes inmuebles. Se protege al poseedor actual, que posee la cosa de forma no viciosa.

    -Interdictum utribi: se protege la posesión de los bienes muebles. Se protege a aquel de los dos contendientes que haya poseído la cosa más tiempo durante el año anterior a la solicitud del interdicto.

    *Interdictus para recuperar la posesión: protegen la posesión de los bienes inmuebles. Su finalidad es reintegrar en la posesión al poseedor que ha sido expulsado violentamente de la misma.

    -Interdictum unde vi: protege al poseedor que ha sido expulsado violentamente, de la posesión. El plazo para ejecutarlo es de un año desde la expulsión.

    -Interdictum de vi amata: protege al poseedor que ha sido expulsado de su posesión con violencia armada (una cuadrilla de hombres armados). El plazo para ejecutarlo no existe.

    TEMA 15.

    LA PROPIEDAD (I)

    Concepto de propiedad y formas históricas de la misma

    Las fuentes jurídicas romanas no nos dan este concepto. Nosotros teniendo en cuenta las propiedades que este derecho otorga la definiremos.

    Propiedad: es un derecho que otorga las siguientes facultades: el derecho de usar, el derecho de disfrutar, y derecho de dispones a la cosa. El derecho a usar incluye el derecho a obtener rentas. El derecho a disponer incluye enajenar la cosas (venderla)

    En la etapa arcaica se utiliza el término “mancipium”. En la época republicana y clásica se usaba el término “dominium”. A finales de la época clásica (finales S.II d.c) se utilizaba la palabra “propietas”.

    Formas / Tipos históricos

    *Propiedad civil o quiritaria

    Es la única reconocida en el ius civile. Se necesitan unos requisitos para ser propietarios.

    -Ser ciudadano romano

    -Cosas susceptibles de comercio según el ius civile

    -Los inmuebles deben estar dentro de la península itálica.

    -Debemos haber adquirido la cosa conforme a algunos de los modos legítimos establecidos por el ius civile

    -El transmitente de la cosas tiene que ser a su vez el propietario civil de la misma

    -La propiedad civil está protegida por una acción, la actio reivindicatio.

    *Propiedad pretoria o bonitaria

    Cuando la adquisición de una cosa no se ha hecho conforme al ius civile, (por ejemplo si hay un defecto en el título de adquisición (o bien porque no hayamos adquirido la cosa de un propietario civil, los compradores están desprotegidos. Sólo consiguen la propiedad civil de la cosa mediante la posesión continuada durante 2 años de los bienes inmuebles o 1 años los bienes muebles (ver usucapión)

    El pretor soluciona el problema de estos poseedores. Crea la actio publiciana. SI un tercero le despoja de la posesión, el pretor juzgará con esta acción como si el poseedor ya hubiese cumplido el plazo de la usucapión. Es una acción ficticia porque el pretor finge que ha pasado el plazo.

    *Propiedad peregrina

    Los extranjeros que residan en territorio romano no podían ser propietarios civiles, ni tenían una acción judicial para la defensa de su propiedad. El ius civile sólo les reconocía la posesión.

    El pretor crea una acción, acto reivindicatoria util, acción del ius civile que el pretor extiende a un supuesto análogo o similar.

    Cuando se concede la ciudadanía a todos los ciudadanos libres del imperio (212 d.c Caracalla) no tiene sentido esta propiedad.

    *Propiedad provincial

    Los territorios conquistados por los romanos pertenecían al estado. Estos territorios formaban el “ager publicus”. Estos territorios eran arrendados a particulares, que tenían que pagar un tributo anual. Con el tiempo la posición de estos arrendatarios se consolida y estos se comportan como propietarios aunque siguen pagando una renta anual.

    En el S.III d.c Diocleciano unifica el régimen de las fincas que se encuentran en Italia y en provincias deberán pagar impuestos al Estado.

    En los S.IV y V, se produce un proceso de unificación entre los distintos tipos de propiedad. Justiniano, en el S.VI d.c acaba con los distinto tipos de propiedad, y aparece sólo un tipo de propiedad, el actual.

    Limitaciones legales al derecho de propiedad.

    El derecho de propiedad no otorga en Roma un poder absoluto, hay limitaciones establecidas por la ley.

    Estos límites pueden ser limitaciones de derecho público o de derecho privado.

    Las de derecho público vienen dadas por razones de interés público, y son inderogables.

    Las de derecho privado vienen dadas por las relaciones de vecindad entre las fincas. Son derogables por particulares.

    *Limitaciones de derecho público

    -La expropiación forzosa por causas de utilidad pública. Se necesitan 2 requisitos: la previa indemnización al particular del Estado y la utilidad pública.

    -La dada por motivos religiosos: desde las 12 tablas se prohíbe enterrar o incinerar cadáveres dentro de la ciudad.

    -Se impone por ley que hay distancia entre los edificios y entre las fincas rústicas (desde las 12 tablas)

    -La altitud de los edificios

    -Se establecen limitaciones a los propietarios de fincas ribereñas a los ríos. Aunque las orillas son propiedad del particular, son de uso público, debe permitir la navegación y la pesca por las orillas.

    -Los propietarios de fincas contiguas a las vías públicas están obligados a mantenerlas en buen estado y, en caso de que sean transitables deben dejar pasar por su finca a los transeúntes.

    *Limitaciones del derecho privado (aparecen en las 12 tablas)

    -El propietario de una finca deber permitir la entrada en su finca al de la finca vecina para que éste recoja los frutos que se hayan caído de sus árboles.

    -El propietario de una finca debe soportar que el propietario de la finca vecina corte las ramas que proyecten de los árboles de ese propietario en su finca.

    Modos de la adquisición de la propiedad

    Son hechos jurídicos en virtud de los cuales se adquiere la propiedad de una cosa. La doctrina civilista distingue entre modos originarios y derivativos.

    En los modos originarios hay una relación directa entre el sujeto adquiriente y la cosa adquirida sin que haya una relación personal entre el anterior propietario. En estos modos están la ocupación, la adquisición del tesoro, accesión, especificación, confusión y comixtión.

    En los modos derivativos la propiedad se adquiere de un anterior propietario que nos transmite la cosa.

    1) Ocupación: es un modo de adquirir la propiedad de las cosas que no tiene dueño (res rullius). Para ello se requiere que se de una aprehensión material de la cosa, una intención de retener la cosa como si fuésemos propietarios, y que la cosa no tenga dueño. Las cosas que se pueden conseguir así son: los animales susceptibles de caza y pesca, las cosas arrojadas por el mar a la playa, las cosas conquistadas al enemigo (Ej. Botín de guerra), la isla descubierta en el

    mar y las cosas abandonadas por su dueño (res derelictae), cuando el dueño tiene intención de abandonar esas cosas. Con los bines inmuebles para adquirirlos por la ocupación (justo título de usucapion), se necesita buena fe y poseer la finca durante dos años.

    2) Adquisición del tesoro

    El jurista Paulo (S.III d.c) define el tesoro como un depósito antiguo de dinero del que ya no queda memoria y cuyo dueño no existe. Es ampliada en el S.V ya que se considera que tesoro no es sólo dinero, sino también otros bienes muebles de valor.

    Es necesario que el tesoro esté oculto para poder adquirirlo, y el descubrimiento del tesoro debe producirse por casualidad.

    El propietario de una finca se hace propietario del tesoro si lo descubre por casualidad en ella. Si el descubrimiento se produce en una finca de otra persona, Adriano (S.IId.c) dice que ½ es del propietario de la finca y el otro ½ para el descubridor. Lo mismo pasa si la finca es del Estado.

    3) Especificación

    Modo de adquirir una propiedad originaria mediante la transformación de materia ajena en una cosa nueva. (Uva - vino) (Mármol - estatua)

    -Tiene que haber buena fe en el especificador (el que realiza la cosa nueva)

    -La transformación tiene que hacerse sin conocimiento del dueño de la materia.

    El propietario de la cosa nueva es:

    -Época clásica: (S.I) había dos escuelas de juristas.

    *Sabinianos: el propietario es el dueño de la materia

    *Proculeyanos: el propietario es el especificador

    -S.II d.c (Gayo)

    La propiedad de la cosa nueva será del dueño de la materia si ésta, puede volverse a su estado primitivo. (oro- jarra de oro - oro)

    Será propiedad del especificador si no pudiese esa materia volver al estado primitivo. (uva - vino).

    -Justiniano S.VI d.c (añade a Gayo)

    Será propiedad de la cosa nueva el especificador, si este a puesto parte de los materiales

    En el caso de que se haga propietario de la cosa nueva el especificador, deberá indemnizar al propietario de la materia y viceversa)

    4) Accesión

    Modo de adquirir la propiedad originaria, y se da cuando a una cosa principal se le une natural o artificialmente una cosa accesoria formando un todo inseparable.

    El propietario de la cosa principal adquiere la propiedad de la cosa accesoria, pero estará obligado a indemnizar al propietario de la cosa accesoria.

    Cosa principal: mayor valor económico

    Cosa accesoria: menor valor económico

    Tipos de accesión

    1) De inmueble a inmueble (2 fincas)

    -Alluvio: (aluvión) incremento paulatino que experimenta una finca ribereña por la acción de la corriente de las aguas.

    -Avulsio: incremento repentino que por fuerza de las aguas, experimenta una finca ribereña a causa de otra.

    El propietario que ha perdido terreno, puede reivindicar su parte, y si no se le debe indemnizar.

    -Alveus de relictus: (cauce abandonado), cauce abandonado de un río por causas naturales. Se adquiere la propiedad de dicho cauce abandonado proporcionalmente por lo propietarios de las fincas ribereñas.

    -Insula in flumine nata: (isla nacida en el río). El propietario es el dueño de la finca ribereña más cercana. Si la isla nace en la mitad del río, se divide proporcionalmente entre los propietarios de las fincas.

    2) De mueble a inmueble (cosa principal). Se basa en el principio jurídico de “superficies solo cedit” (superficie accede al suelo)

    -Satio: siembre de semillas en el suelo ajeno. El propietario pasa a ser el dueño del suelo, y debe indemnizar al dueño de las semillas.

    -Plantatio: plantación de árboles o plantas en suelo ajeno. El propietario de los árboles y plantas sería el dueño del suelo, y debe indemnizar al dueño de éstos.

    -Inaedificatio: construcción de un edificio en suelo ajeno. El propietario pasaría a ser el dueño del suelo y debe indemnizar al constructor.

    3) De mueble a mueble (la cosa principal es la que mayor valor tiene)

    -Ferruminatio: fundición de 2 trozos de un mismo metal, de tal manera que n se pueden separar.

    (EJ. Un ánfora de plata, a la que se le une un asa)

    El propietario de la cosa principal, se hace propietario de la cosa accesoria. Y debe indemnizar al propietario de la cosa accesoria.

    -Scriptura: cuando se escribe en papel ajeno.

    El propietario del papel se hace propietario de lo escrito en el papel, pero deberá indemnizar a que lo ha escrito.

    -Pictura: cuando se pinta sobre lienzo ajeno.

    Justiniano establece que “será propietario del cuadro el pintor, y deberá indemnizar al dueño del lienzo”.

    -Textura: cuando en una tela ajena se hace una labor de bordado.

    Se hace propietario el dueño del tejido de lo bordad, y debe indemnizar al que lo bordó.

    5) Confusion y comixtion

    Confusio: mezcla de líquidos de una misma especie, pertenecientes a distintos propietarios.

    Comixtio: mexcla de sólidos de una misma especie, pertenecientes a distintos propietarios.

    Si la mezcla se ha producido con el consentimiento de los propietarios, entre ambos se existe una situación de copropiedad. Tendrían el derecho de el Actio commundi dividendo, para solicitar la separación de la mezcla.

    Si la mezcla se ha producido sin el consentimiento de los propietarios, se da una situación de comunidad o copropiedad accidental, y los propietarios tendrían el derecho del Actio exhibitoria (la persona que tiene la mezcla, la lleva ante el pretor para demostrar que sigue teniendo la cosa), y el Actio reivindicatoria (el propietario puede exigir la propiedad de la cosa)

    6) Otras formas de adquisición a título originario

    Frutos: son las cosas producidas por un cosa matriz.

    Hay dos tipos de frutos, los naturales y los civiles.

    *Naturales: los produce la naturaleza (fruta)

    *Civiles: producto o creación del derecho (intereses de un capital)

    Los frutos se adquieren de forma originaria. El propietario de la cosa matriz adquiere los frutos por separación de la cosa matriz.

    TEMA 16. La Propiedad (II)

    b) Modos de adquisición derivativos:

    Se adquiere la propiedad mediante la trasmisión del propietario de la cosa a otra persona.

    1) Mancipatio: El modo solemne de transmitir la propiedad civil de las cosas mancipi. (Fincas de Italia, los esclavos, animales de tiro y carga y servidumbres rústicas).

    Sólo podía ser utilizada por los ciudadanos romanos, y los latinos a los que se le hubiese concedido el ius comercii..

    El origen de la mancipatio es anterior a las XII tablas.

    *Ritual de la mancipatio

    Adquiriente y transmitente, tenían que estar presentes ante 5 testigos (ciudadanos romanos, varones, y mayores de edad), más un sexto testigo que sostenía una balanza.

    El adquiriente pronunciaba las siguientes palabras:

    “Afirmo que esta cosas es mía, conforme al derecho civil”.

    Golpeaba con un trozo de bronce la balanza. Este trozo de bronce después lo entregaba al transmitente a modo de precio simbólico.

    Antes de las XII tablas, no existían las monedas, y se usaban trozos de metal como medio de cambio.

    Cuando existieron las monedas, el ritual de la mancipatio, pasó a ser un acto simbólico.

    Las partes acordaban la compra-venta, y se celebraba la mancipatio.

    Duró hasta el S.III d.c que cayó en desuso. Y con Justiniano desapareció definitivamente.

    Requisito necesario para adquirir la propiedad de una cosa mancipi

    2) In jure cessio: modo de adquirir la propiedad para cosas mancipi, y no mancipi.

    Sólo podía ser utilizada por los ciudadanos romanos, y los latinos a los que se le hubiese concedido el ius comercii..

    Se celebraba ante el magistrado en la fase in jure del proceso, y consistía en:

    El demandante (adquiriente), y el demandado (transmitente) se habían puesto previamente de acuerdo antes de acudir al magistrado. Ante él en la fase in jure, el demandado (transimitente) se allanaba (decía que sí) ante el magistrado. Ante el allanamiento del demandado el pretor otorgaba la propiedad de la cosa al demandante (adquiriente).

    Desaparece antes que la mancipatio, tiene origen anterior a las XII tablas.

    3) Traditio: Significa “entregar”, deriva de trajere. Traditio es la entrega de la cosa. Desde el punto de vista jurídico es un modo de adquirir la propiedad mediante la entrega de una cosa por el transmitente al adquiriente.

    La simple entrega de la cosa (traditio) no basta para que se transmita la propiedad. Son necesarias la intención de entregarla del transmitente, y la de adquirirla del adquirente. Es también necesaria una justa causa.

    La justa causa sería por ejemplo un contrato de compra-venta.

    Es el modo normal de transmitir la propiedad de la cosas mancipi. No se adquiere la propiedad civil sino la bonitaria. Para conseguir la civil se necesita la usucapión.

    El transmitente tiene que ser propietario de la cosa que transmite y tener capacidad de disponer. El adquiriente debe tener capacidad para adquirir la cosa. La entrega de la cosa es también necesaria, entrega del transmitente al adquiriente. Debe ser una entrega material. Con el tiempo esa entrega material se puede sustituidas por formas “espiritualizadas” de traditio.

    Formas espiritualizadas de traditio

    *Traditio LOGNA MANU: (Ej. Una finca que recorren juntos). Consiste en el señalamiento o indicación de distancia de la finca desde una torre (por ejemplo), por parte del transmitente al adquiriente. Ese señalamiento equivale a la entrega.

    *Traditio BREVI MANU: son las cosas en las que el adquiriente detentaba ya la cosa bajo título distinto, por ejemplo como arrendatario. No es necesaria la entrega material porque ya está detentada la cosa.

    *CONSTITUM ROSSESEORIUM: es el caso contrario a la traditio brevi manu: el transmitente (propietario) continúa teniendo la cosa en virtud de un negocio jurídico. EJ. Reserva de usufructo: una persona trasmite la propiedad de la finca pero se reserva el usufructo.

    Traditio SIMBÓLICA: cuando la entrega material de la cosa es sustituida por un objeto que lo simboliza (EJ. El propietario entrega las llaves del almacén donde están las mercancías).

    También es necesaria la intención del transmitente y adquiriente de adquirir la propiedad. Es necesaria la justa causa de la traditio: el por qué del traspaso de la propiedad: el negocio jurídico que celebran transmitente y adquiriente y cuya finalidad es el traspaso de la propiedad.

    Los comentaristas medievales, tomando como base a los juristas romanos clásicos, elaboran la teoría del título y del modo para explicar la transición de propiedad (El título es la justa causa y el modo la traditio)

    4) Usucapion y Praescriptio

    Es un modo derivativo de adquirir la propiedad civil de una cosa mediante la posesión de la misma durante un periodo de tiempo establecido en la ley. Sólo podía ser utilizada por ciudadanos romanos. Es una institución muy antigua, que ya a aparece en la XII tablas.

    En los casos donde ha habido un defecto en el título adquisición (Ej. Venta de una cosa mancipi sin mancipatio, in jure cessio) o donde se ha transmitido una cosa por un no-propietario, no se adquiere la propiedad civil, se convertía en propietario pretorio. El transmitente seguía teniendo la propiedad civil de la misma.

    Estoas adquirientes podían adquirir la propiedad civil mediante la usucapión.

    Requisitos:

    1) Debe tratarse de una cosa susceptible de usucapión (res habilis). En principio son susceptibles de usucapión las cosas dentro del comercio pero hay excepciones (EJ. No se pueden usucapir las cosas robadas, ni adquiridas violentamente, ni las de la iglesia, las cosas litigiosas (las que están en juicio).

    2) La posesión ha tenido que adquirirse de forma no violenta, sin clandestinidad ni a título de precario.

    3) La posesión debe ser continuada, no interrumpida. La posesión se puede interrumpir de forma natural y civil. Natural: (Ej.: pierde la posesión de la cosa el poseedor). Un ejemplo de civil es, según Justiniano, que el verdadero propietario interponga la acción reivindicativa.

    4) Buena fe: el poseedor ha tenido que adquirir la posesión de buena fe, es decir, creyendo que el que le vendió la cosa era propietario, o bien en caso de una cosa mancipi, (Ej: que se haya celebrado la mancipatio con 4 testigos en vez de 6 o que el adquiriente crea que no está perjudicando a terceros.

    Basta con que la buena fe sea inicial, para adquirir la cosa por usucapió. La mala fe sobrevenida no importa para que yo adquiera la propiedad por usucapion.

    5) Justo título de al usucapión (lo que seria en la traditio, justa causa).

    Acto jurídico que legalmente bastaría para trasmitir la propiedad de la cosa. En nuestro caso al haber un defecto de forma o fondo es el acto que nos da la propiedad por usucapión.

    Los juristas romanos recogen diversos justos títulos para adquirir la propiedad de una cosa por usucapión.

    -Pro Emptore: justo título en un contrato de compra-venta, para adquirir la propiedad por usucapión en casa de que el vendedor no fuese propietario.

    -Pro Donato: justo título de donación. Una persona dona una cosa a otra, pero el donante no es propietario de la cos.

    -Pro legato: justo título del legado.

    El que hace el legado no es propietario de la cosa.

    -Pro suo: cuando el poseedor cree con buena fe que existe un justo título, cuando en realidad no existe.

    -Pro derelicto: cuando el no propietario abandona una cosa y una persona adquiere posteriormente la propiedad de la cosa abandonada.

    6) Plazo o tiempo de usucapion

    Las XII tablas establecían el siguiente plazo para usucapir una cosa.

    *1 año para bienes muebles

    *2 años para bienes inmuebles.

    Justiniano cambia los plazos

    *3 años para los bienes muebles

    *10 años para los bienes inmuebles entre presentes (cuando el verdadero propietario está en la provincia)

    *20 años para los bienes inmuebles entre ausentes (cuando el verdadero propietario está en otra provincia)

    Si se muere el poseedor y no ha cumplido el plazo de usucapion su heredero puede completar el tiempo que queda para poder usucapir la cosa.

    Igual ocurre si el poseedor trasmite intervino la cosa, el nuevo poseedor puede completar el tiempo que le faltaba al anterior poseedora para usucapir la cosa.

    -Praescriptio longi temporis-

    Con la usucapio sólo se podían adquirir como inmuebles fincas en Italia.

    La jurisprudencia clásica en el S.II crea una figura jurídica paralela a la usucapio, la Praescriptio longi temporis, para adquirir la propiedad de las fincas situadas en provincias mediante la posesión continuada.

    En un primer momento sólo fue para bines inmuebles, luego también se admitió para bienes muebles, y más que un medio para adquirir la propiedad de la finca de provincias, servía como medio de defensa procesal que se concedía al demandado frente al verdadero propietario que le reclamaba la cosa.

    Requisitos:

    -Posesión continuada

    -Justo título

    -Buena fe

    -Plazo: (tanto para bienes muebles, como inmuebles)

    *10 años entre presentes

    *20 años entre ausentes

    En el S.III d.c desaparece la distinción entre fincas de Italia y de provincias. La distinción entre usucapio y praescriptio, no tiene sentido.

    Justiniano unifica estas 2 figuras, la usucapio y la praescriptio y establece que la usucapio se aplique a los bienes muebles, (plazo de 3 años, con buena fe, justo título, y posesión continuada). Y la praescriptio a los bienes inmuebles (10 años entre presentes, y 20 entre ausentes, con justo título, buena fe, y posesión continuada).

    Se crea la Praescriptio Longissimi temporis, para adquirir la propiedad mediante la posesión continuada de 1 cosa (bien mueble o inmueble), con buena fe, en un plazo de 30 años, pero no hacía falta justo título.

    Medios de defensa que tiene el propietario frente a cualquiera que le prive de la cosa o ante un tercero que le perturbe del ejercicio de su cosa.

    1) Actio reivindicatoria

    2) Actio negatoria

    1) Corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para que le restituya la cosa previo reconocimiento de su derecho de propiedad

    Acción real del ius civile. Sólo corresponde al propietario civil.

    Los peregrinos tienen el actio reivindicatoria útil, creada por el pretor.

    El propietario pretorio tiene una accion publiciana que es ficticia (usucapión)

    Si el demandado es vencido en juicio por le verdadero propietario, debe restituir la cosa, con sus frutos y accesiones.

    Problemas:

    -En relación con los frutos.

    *Si el poseedor no propietario tiene buena fe, tiene que devolver los frutos percibidos después de la litis contestatio.

    *SI el poseedor no propietario tiene mala fe, tiene que devolver los frutos percibidos e indemnizar al propietario por los frutos consumidos.

    -Daños que haya podido sufrir la cosa mientras estuvo en manos del poseedor.

    *Si el poseedor es de buena fe, deberá indemnizar al propietario por los daños producidos por su culpa después de la litis contestatio

    *Si el poseedor es de mala fe, deberá indemnizar al propietario por los daños producidos por su culpa, antes y después de la litis contestaio, y también por los daños producidos por coso fortuito (que alguien le hubiese hurtado la cosa al poseedor)

    -Gastos que haya podido realizar el poseedor, de la cosa.

    1. Gastos necesarios: los que son necesarios para la conservación de la cosa.

    Si son gastos necesarios, se indemniza siempre (con buena o mala) al poseedor

    2. Gastos útiles: gastos para mejorar el rendimiento de la cosa.

    Si son con buena fe, se indemniza siempre al poseedor

    Si son con mala fe, no se indemniza la poseedor.

    3. Gastos de lujo o recreo: gastos para el embellecimiento de la cosa

    Los gastos de lujo no se indemnizan nunca. Pero se el poseedor de buena fe, puede retirar esos objetos de lujo, siempre que no supusiese un menos cabo de la cosa.

    2) Corresponde al propietario frente a cualquiera que pretenda tener un derecho real sobre la cosa. (usufructo, servidumbre…)

    El propietario pretende que se le reconozca que su derecho de propiedad no está sometido a limitación, y que el tercero deje de perturbarle o molestarle.

    El condominio y su reglamentación

    Condominio = copropiedad

    Cuando varias personas tienen la propiedad de una misma cosa, por igual o de diversa manera.

    Cada propietario, tiene derecho a una cuota ideal de la cosa, no a una cuota material.

    Origen: el origen de la copropiedad está en el CONSORTIUM ERCTO NON CITO (institución muy antigua, anterior a las XII tablas), que consistía en una sociedad que se formaba entre sus herederos, a la muerte del pater familias, y hasta que se repartía la herencia.

    Facultades de los copropietarios:

    -Cada copropietario tiene derecho a la propiedad de los frutos que produce la cosa en proporción a su cuota.

    -Cada copropietario puede disponer de su cuota (venderla, donarla..)

    -Cada copropietario puede constituir un derecho de usufructo en su cuota.

    Los gastos que se realicen de la cosa, corren proporcionalmente entre las cuotas.

    Si uno de los copropietarios renuncia a su cuota, ésta acrece las demás cuotas de los demás propietarios.

    Uso de la cosa: cada copropietario puede usar la cosa común siempre que no altere o modifique el estado e la cosa. Para alterar o modificar la cosa necesitará el consentimiento de todos los copropietarios.

    Los copropietarios tienen derecho de veto, para prohibir que se realice cualquier modificación o alteración de la cosa.

    Este derecho de veto se llama Ius prohibendi

    Si alguno de los copropietarios altera o modifica la cosa común y los demás copropietarios no usan el derecho a veto, sólo tienen derecho a una indemnización por daños.

    Si no lo ejercitan al estar ausentes, tienen derecho a exigir que la cosa vuelva a su estado primitivo.

    Extinción de la copropiedad:

    Son nulos los pactos por los que se prohíbe que los copropietarios puedan extinguir la propiedad.

    Si son válido s los patos que se establecen para mantener la copropiedad durante algún tiempo. El tiempo máximo son 10 años.

    La copropiedad cesa con la división de la cosa común. La división puede ser voluntaria o judicial.

    -Voluntaria: hay acuerdo entre las partes.

    -Judicial: no hay acuerdo entre las partes.

    Si no hay acuerdo entonces las copropietarios tienen la ACTIO COMMUNDI DIVIDUNDO.

    Acuden al juez. Para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.

    Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este indemnice a los otros en proporción a su cuota.

    TEMA 17. Servidumbres

    Concepto y clasificación. Principios clásicos de las servidumbres. Constitución, extinción y defensa de la servidumbre.

    Justiniano distingue entre servidumbres prediales y personales.

    *Prediales: son aquellas que suponen una relación de dependencia entre un previo (finca, fundio) dominante, y un previo sirviente.

    *Personales: usufructo, uso y habitación

    La servidumbre es un derecho real en cosa ajena, en virtud de la cual, el titular del derecho que es el dueño de la finca dominante puede exigir al dueño de la finca sirviente una determinada conducta.

    Esa conducta, siempre va a ser negativa, es decir el propietario de la finca sirviente estará obligado a permitir o no hacer.

    Principios generales de la servidumbre:

  • Las servidumbres consisten siempre en una actividad negativa por parte del fundo sirviente.

  • Las servidumbres no pueden constituirse sobre fincas que pertenecen a un mismo propietario

  • Las servidumbres son inherentes e inseparables al fundo dominante ( no se puede vender el derecho de servidumbre independientemente de la finca, porque la servidumbre es un cualidad de la finca)

  • La servidumbre ha de proporcionar una utilidad objetiva al fundo dominante.

  • La servidumbre ha de ser posible. (esto se traduce en que normalmente las fincas deben ser vecinas.

  • Son indivisibles: el uso no se puede dividir. Si hay varios copropietarios todos tiene derecho de servidumbre

  • Clasificación de servidumbres.

    Rústicas: son aquellas cuya función económico-social es hacer posible o mejorar la explotación agrícola de la finca dominante.

    S. de paso: son las más antiguas. Hay 3 tipos. Las servidumbres de paso son Res mancipi.

    Iter: atribuye a su titular el derecho de pasar por la finca sirviente a pie, a caballo y en litera

    Actus: atribuye a su titular el derecho a osar por la finca sirviente con animales y vehículos.

    Via: camino más ancho que engloba a los anteriores. Y además, permite también el transporte de mercancías por ese camino.

    S. de agua:

    S. de acueducto: confiere a su titular el derecho a conducir agua de la finca sirviente hasta la finca dominante, mediante cañerías, canales, tuberías. Es una res mancipi.

    S. de sacar agua: consiste en el derecho a extraer agua de un pozo o fuente de la finca sirviente.

    S. de abrevadero: consiste en el derecho a llevar ganado a beber a la finca sirviente.

    S. de pastos: consiste en que su titular, pueda llevar a pastar a la finca sirviente su ganado.

    S. de extracción material: Consiste en el derecho a la extracción de materiales de la finca sirviente, para construir una obra en la finca dominante.

    Urbanas: su finalidad económico-social es proporcionar una utilidad permanente a un edificio de la finca dominante.

    S. de construcción:

    S. de apoyo de viga: da derecho a su titular a apoyar la vida en una pared o edificio situado/a en la finca sirviente.

    S. de muro: da derecho a su titular a apoyar el edificio que se encuentra en la finca dominante sobre un edificio de la finca sirviente.

    S. de balcones o tejados: el dominante puede proyectar balcones tejados sobre la finca sirviente.

    S. de luces y vistas:

    S. de 1ª: da derecho a su titular a prohibir al propietario de la finca siguiente a edificar construcciones más allá de una altura.

    S. de 2ª: da derecho a su titular a prohibir al propietario de la finca siguiente que le prive de luces (luz natural)

    S. de 3ª: otorga a su titular el derecho a que el propietario de la finca sirviente no le prive de vistas.

    S. de 4ª: da derecho al titular a abrir puertas o ventanas sobre un edificio de la finca sirviente.

    S. de desagüe:

    S. de 1ª: da derecho a su titular a verter agua de lluvia del tejado sobre la finca sirviente.

    S. de 2ª: lo mismo que la primera, pero a través de canales.

    S. de 3ª: da derecho a verter aguas residuales mediante tuberías de desagüe (cloacas) a través del fundo sirviente.

    Constitución de las servidumbres

    Distinguimos entre la época clásica y la Justiniano.

    En la época clásica, se constituye la servidumbre mediante mancipatio o in iure cessio.

    También se constituye mediante la deductio, que se da cuando el propietario de 2 fincas maneja una de ellas, y reserva a favor de la que queda en su poder, el derecho de servidumbre sobre la otra.

    Otra forma es mediante un legado. El testador atribuye la propiedad de dos fincas suyas a dos personas distintas y constituye una servidumbre en una de ellas.

    Otra forma es la adiudicatio (adjudicación), que consiste en que los juicios divisorios donde el juez reparte una cosa común, el juez pueda crear una servidumbre. Ej: entre 2 fincas.

    En la época arcaia y preclásica se podía constituir una servidumbre por usucapion, pero en la época clásica no.

    En la época de Justiniano se podían constituir las fincas mediante deductio, por legado, por adiudicatio, pero ya no por mancipatio e in iure cessio.

    Se podían constituir servidumbres mediante praescriptio (prescripción). Esto se da cuando una persona no tiene ese derecho y la ha estado ejercitando con justo título y durante el tiempo determinado por la ley (10 años)

    Otra forma es por pacto o estipulación (acuerdo entre los propietarios de las fincas). Otra forma es por patientia (por tolerancia expresa del propietario de la finca sirviente) y por vetustas (por el ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial).

    Por último se da la constitución tácita de servidumbre por destino del padre de familia: si una persona es propietaria de 2 fincas entre las que hay una relación de servicio y éste propietario vende una de las fincas (la que presta servicios) se entiende constituida tácitamente, una servidumbre a favor de la otra finca.

    Extinción de las servidumbres

    Se extinguen en primer lugar por renuncia del propietario de la finca dominante, por transformación o pérdida de la finca sirviente de tal forma que no presta utilidad al fundo dominante, por destrucción del edificio dominante o sirviente a no ser que se haya derribado el edificio para reconstruirlo.

    Se extingue también por el no uso del derecho en 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. También se extingue por confusión: por cualquier razón la finca dominante y sirviente pasan a ser propiedad de la misma persona. (Ej. testamento)

    El titular del derecho real de servidumbre, dispone de una acción real vindicatio servitutis en casa de que el propietario de la cosa no le permita disfrutar de su derecho. En época de Justiniano pasa a llamarse actio confessoria. El derecho real pasa a ser frente a todos.

    TEMA 18. Usufructo. Concepto y contenido de este derecho. Constitución, extinción y defensa del usufructo. Cuasiusufructo. Uso y habitación.

    Paulen dice que es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena dejando a salvo la sustancia de la misma.

    El límite en el derecho de usufructo está en dejar a salvo la sustancia de la misma. El usufructo no puede modificar la casa, ni modificar o cambiar el destino económico de la cosa.

    El límite del usufructo se llama principio salva reum substantia.

    Derecho de usufructo: se divide en 2 partes

    -Usufructuario: titular del derecho de usufructo.

    -Nudo propietario: dueño de la cosa

    Por fuentes literarias (Cicerón), sabemos que existía en el S.II a.c. Surge para garantizar a la viuda, el nivel de vida de ésta una vez muerto el marido.

    Si el marido le legaba el usufructo, por ejemplo la casa, para que pudiese vivir en ella mientras viviese, los hijos eran los nudos propietarios.

    El objeto de usufructo en principio son cosas inconsumibles, (bienes inmuebles y bienes muebles).

    Características del derecho real de usufructo

  • Es un derecho real en cosa ajena oponible “ergo monees”

  • Es un derecho temporal limitado en el tiempo porque se extingue en última instancia con la muerte del usufructuario.

  • Es un derecho personalísimo y por tanto intransmisible. No puede donar o vender el derecho, pero si ceder de forma gratuita u onerosa, el ejercicio del derecho (aunque la cosa sigue siendo del usufructuario)

  • El usufructo recae sobre cosas inconsumibles

  • Contenido del derecho de usufructo

    El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar de una cosa ajena.

    Disfrutar de los frutos: los frutos tanto naturales, como civiles (renta de un capital y el arrendamiento)

    El usufructuario adquiere la propiedad de los frutos por percepción (cuando los percibe), los frutos que estuvieses pendientes en el momento en que se extingue el usufructo, pertenecen al propietario.

    Obligaciones:

  • Tiene la obligación de conservar la cosa y no destruirla

  • No puede modificar ni alterar la cosa o el destino económico de la cosa (Ej. Una finca de recreo, no puede convertirla en un huerto)

  • El usufructuario debe realizar lo necesario para conservar la cosa, pero no puede realizar cambios en la cosa (excavaciones mineras)

  • Devolver la cosa cuando el usufructo se extinga

  • Pagar los tributos y cargas que pesan sobre la cosa

  • Prestar una fianza “cautio usufructuaria” que debe prestar antes de comenzar el usufructo para garantizar que va a usar la cosa como un hombre honesto, y que la devolverá al terminar el usufructo.

  • Constitución del usufructo (normalmente el derecho de usufructo se constituye por legado)

  • Mancipatio

  • In iure cessio-->[Author:CGT]

  • Deductio

  • Adiudicatio

  • Praescriptio

  • Pacto o estipulación

  • Traditio

  • Extinción:

  • Se extingue el usufructo por muerte del usufructuario

  • Renuncia del usufructuario

  • Cumplimiento del término o plazo

  • Destrucción o transformación de la cosa

  • No uso. (en la época clásica 1 año entre presentes y 2 entre ausentes; con Justiniano pasa a 10 años entre presentes y 20 entre ausentes)

  • Consolidación: coinciden en una persona usufructuario y nudo propietario.

  • Cuasiusufructo

    En ocasiones se dejaba en el legado del testamento todo el patrimonio (cosas consumibles e inconsumibles)

    En cosas consumibles, el usufructuario adquiría la propiedad de las cosas consumidas, pero está obligado a devolver otro tanto de la misma especie y calidad (tantundem)

    Justiniano considera que esta situación es una figura especial de usufructo y lo denomina cuasiusufructo.

    Defensa del usufructo:

    El usufructuario tiene la acción real de la vindicatio usufructus para dirigirse contra el nudo propietario en caso de que le perturbe en el ejercicio de su derecho, o para dirigirse a cualquier tercero que le perturbe en el ejercicio de su derecho.

    Pasa a llamarse con Justiniano actio confessoria

    Además el usufructuario tiene los interdictos posesorios. El pretor le concede al usufructuario estos interdictos posesorios en vía útil (por extensión) porque no le corresponde al usufructuario, sino al nudo propietario.

    Uso y habitación.

    El derecho de uso es un derecho real que confiere a su titular el derecho a usar una cosa ajena. Normalmente recaía sobre cosas no fructíferas (no producen frutos).

    En época postclásica los juristas cuando se trataba de un derecho real sobre cosa fructífera permitieron al usuario obtener cierta cantidad de frutos para la subsistencia de la familia.

    El usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho a diferencia del usufructuario.

    El derecho de habitación es un derecho real en cosa ajena que permite a su titular y a su familia utilizar una casa o parte de ella.

    El habitacionista (titular del derecho), puede ceder el ejercicio del derecho a título oneroso.

    Es Justiniano el que crea como tal el derecho real de habitación, porque antes se dudaba si estábamos ante un derecho de uso o de usufructo.

    TEMA 19. Enfiteusis. Formación y contenido de este derecho. Superficie. Formación y contenido de este derecho.

    Institución de origen griego. Enfiteusis significa “hacer plantaciones”.

    Es un derecho real en cosa ajena, enajenable ínter vivos o mortis causa, que concede a su titular el derecho de usar y disfrutar de la cosa a cambio del pago de un canon que se llama vectigal.

    Es un derecho real en cosa ajena, que atribuye a su titular más poderes después del derecho de propiedad.

    Aparece en el artículo 1605 del código civil, y en una institución de origen antiguo en Cataluña y Galicia.

    El origen está en los arrendamientos de suelo público que hacía el Estado a particulares, a cambio éstos pagaban al Estado un canon.

    Estos arrendamientos solían hacerse por un período de 5 años. Con el tiempo se fue alargando y se realizaban por 99 años, e incluso a perpetuidad. Por lo tanto la finca se traspasaba de padres a hijos.

    La posición de estos arrendatarios se va consolidando y se comportan como propietario. Pueden venderla, hipotecarla, arrendarla. El pretor les protege de forma especial.

    Les otorga los interdictos posesorios, aunque no sean poseedores interdictales, y les concede una acción real para defenderse frente a cualquier tercero que les perturbe del ejercicio de su derecho.

    El problema de los juristas, era si era un contrato de arrendamiento o de compra-venta.

    Los juristas clásicos pensaban que era un contrato de arrendamiento porque pagaban un canon anual. Si fueran propietarios no pagarían nada.

    En el S.V d.c el emperador Zenon (de oriente), dice que no es un contrato de arrendamiento, ni uno de compra-venta, si no uno nuevo, un contrato de enfiteusis, del que nacía un deecho real a favor del que usaba y disfrutaba de la cosa.

    Con Justiniano S.VI d.c, se configura definitivamente al enfiteusis como un derecho real en cosa ajena. También los particulares pueden crear a favor de otro derecho de enfiteusis.

    Derechos y obligaciones de le enfiteusis

    Derechos:

  • A usar y disfrutar de la finca rústica

  • Puede también enajenar su derecho (vender su derecho a otro, tanto ínter vivos como mortis causa)

  • Construir sobre este derecho hipotecas, derecho s de servidumbre o usufructo.

  • Obligaciones:

  • Pagar el canon anual al propietario de la finca

  • Pagar los impuestos que graban la finca

  • En caso de que quiera vender su derecho, tiene que comunicárselo al propietario, ya que el propietario tiene derecho de tanteo (derecho preferente de opción de compra). Si el propietario no lo quiere comprar y lo vende el enfiteuta a un tercero, el propietario de la finca tiene derecho a un 2% del precio de la venta.

  • Si el propietario adquiere el derecho de enfiteusis, desaparece el derecho real, al consolidarse en a misma persona, propietario y enfiteuta.

    Superficie: derecho real en cosa ajena, transmisible ínter vivos y mortis causa, en virtud del cual el titular tiene la facultad de construir, usar y disfrutar de un edificio en suelo ajeno, o de disfrutar de un edificio ya construido en suelo ajeno, a cambio del pago de una renta anual al propietario del terreno.

    La renta es el pensio o solarium.

    -Superficie solo codit: el propietario de un terreno adquiera la propiedad de todo lo que se construye en el solar.

    Evolución jurídica: desde sus orígenes a Justiniano.

    Los orígenes hay que buscarlos en los arrendamientos de suelo públicos que hacían los magistrados romanos a particulares, normalmente banqueros y comerciantes, para que levantasen en suelo público sus tiendas, bancos, a cambio estos debían pagar al Estado una renta anual.

    Con el tiempo también podrán arrendar los particulares solares de su propiedad, para que otros construyan un edificio en ese solar, y éste deberá pagar una renta al propietario del terreno.

    Poco a poco la situación de los arrendatarios de suelo ajeno se consolida porque los arrendamientos cada vez se hacen por periodos más largos, llegando casi a 99 años. Paralelamente se les va protegiendo con un interdicto “interdicto de superficie”, más tarde se les otorga una acción real.

    Justiniano definitivamente configura el derecho real de superficie.

    Derechos del superficiario (titular del derecho de superficie)

    -Construir un edificio en suelo ajeno, usarlo y disfrutarlo.

    -Derecho a vender o transmitir su derecho tanto inter vivos como mortis causa.

    Obligaciones del superficiario (titular del derecho de superficie)

    -Pagar la pensio o solarium (renta anual).

    -No destruir o deteriorar el edificio.

    Extinción del derecho de enfiteusis y superficie

    -Por destrucción total del fundo

    -Por confusión

    -Por renuncia del superficiario

    -Por cumplimiento del plazo que se estableció ese derecho

    -Por el no pago de la renta anual

    En caso de enfiteusis se extingue se el titular del derecho no comunica al propietario del terreno la venta de su derecho.

    TEMA 20. Derechos reales de garantía: Fiducia. Pignus: Hypotheca. Constitución de la hipoteca. Pluralidad de hipotecas sobre una misma cosa. Extinción de los derechos.

    En el Derecho Romano se conocían tres formas de garantías reales: Fiducia; Pginus (prenda); Hypotheca (hipoteca).

    Los romanos preferían para garantizar las obligaciones las garantías personales (como la fianza) que las garantía reales.

    Derechos reales de garantía: prenda e hipoteca

    Se constituyen por un acuerdo entre un acreedor y un deudor, en virtud de ese acuerdo el deudor constituye a favor del acreedor un derecho real sobre una cosa suya o de un tercero (pero con el consentimiento del tercero).

    Sirve para garantizar el cumplimiento de la obligación que el deudor tiene pendiente con el acreedor.

    Si el deudor paga su deuda, se extingue el derecho real.

    Si el deudor no paga su deuda ejercita el derecho real de garantía.

    Fiducia: es la garantía real más antigua.

    Consiste en que el deudor transmita a su acreedor mediante mancipatio o in jure cessio una cosa de su propiedad. En el mismo acto de mancipatio o in jure cessio realizaban un pacto de fiducia por el cual el acreedor se comprometía a devolverle la cosa (retransmitirle la propiedad) una vez que el deudor pagase su deuda.

    Problemas:

  • Si el deudor transmite la propiedad al acreedor, éste se hace propietario de la cosa y puede venderla incluso a un tercero. Si el deudor cumple y el acreedor no se lo puede devolver, el deudor sólo podía exigir en vía judicial una indemnización por incumplimiento del pacto de fiducia, pero no recuperaban la cosa.

  • La cosa sólo podía usarse para garantizar una única obligación.

  • Prenda: derecho real de garantía en virtud del cual es deudor (pignorante), entrega al acreedor (pignoraticio) una cosa suya, o de un tercero (con su consentimiento), como garantía.

    A diferencia de la fiducia en la prenda no hay traspaso de la propiedad de la cosa, sino de la posesión.

    El acreedor (pignoraticio) era considerado en un primer momento como un simple poseedor natral. Más tarde se le concede la protección interdictal.

    El pretor le concede una acción real frente a todos, convirtiéndose entonces, en un titular de un derecho real en cosa ajena.

    El acreedor no pude usar la cosa pignorada, pero cabe que si la cosa es fructífera, que se pacte que el acreedor se quede con los frutos y que estos los destine a los intereses del capital (al pago de los intereses).

    Si el deudor (pignorante) no paga la deuda, entonces el acreedor (pignoraticio) procederá a ejecutar la prenda.

    1. Mediante el pacto o cláusula de la lex commisoria que añaden acreedor y deudor al contrato de prenda, en virtud de ese pacto, si el deudor no paga la deuda, el acreedor se quedará con la posesión de la cosa.

    Lo prohíbe Constantino, porque el valor de la prenda puede ser mayor que la deuda.

    2. Pactum distrahendo: el acreedor si el deudor no cumple, podrá vende la cosa y cobrar su crédito, si el precio de la veten es mayor que el valor de la deuda, entonces el acreedor deberá devolver el superfluum al deudor.

    El derecho real de prensa nace de un acuerdo entre acreedor y deudor. Ese acuerdo, va unido de la entrega de la cosa del deudor al acreedor. Ese es el contrato de prenda, y de éste nace el derecho real de prenda.

    Hipoteca: es un derecho real de garantía que se constituye mediante un acuerdo entre un deudor un acreedor, sobre una cosa del deudor o de un tercero (con el consentimiento del tercero), para garantizar el cumplimiento de una obligación del deudor.

    A diferencia que la prenda, en la hipoteca no hay ningún traspaso de la propiedad, ni traspaso de la posesión al acreedor.

    El deudor sigue teniendo la propiedad y la posesión de la cosa.

    Orígenes de la hipoteca

    El origen está en los arrendamientos de suelo rústicos.

    Era normal que los arrendatarios tuviesen deudas con los arrendadores, así que daban en garantía los animales de tiro y carga, y sus herramientas, pero seguían teniendo la posesión y la propiedad.

    Con el tiempo, la posesión de los arrendadores se va consolidando. En un primer momento se les concede la protección interdictal “interdicto salviano” para impedir que se saquen de las fincas los animales y los instrumento de labranza.

    Más adelante se concede una acción real, “acción hipotecaria o serviana”, desde ese momento, éstas personas pasan a convertirse en titulares de un derecho real en cosa ajena.

    Objeto de hipoteca (cosas que pueden ser hipotecadas)

    Bienes muebles y bienes inmuebles; derechos y patrimonios.

    Constitución de las hipotecas: (como nace, como se crea)

  • Por acuerdo de las partes

  • Por legado

  • Por decisión judicial

  • De forma tácita (por usos sociales). Se constituye una hipoteca tácitamente sobre bienes mubles que el arrendatario introduce en la casa arrendada.

  • Por la ley (hipotecas legales)

  • Hipoteca legar a favor del fisco, y que recae sobre todo el patrimonio del contribuyente garantizando las obligaciones que tiene todo contribuyente con el fisco.

  • Hipoteca legal que recae sobre todo el patrimonio del marido, para garantizar la devolución de la dote a la mujer en caso de divorcio.

  • Pluralidad de hipotecas: una misma cosa puede ser hipotecada varias veces, pero el deudor debe advertir al segundo acreedor que la cosa ya está hipotecada, sino incurre en un delito público.

    El problema está en ¿Cómo se ejecuta la hipoteca con varios acreedores?

    Usamos el principio “prior interpone potior in iure” (el primero en el tiempo es el mejor para el derecho)

    La hipoteca más antigua (la que se haya constituido antes), tiene un mayor derecho.

    El segundo acreedor o sucesivos acreedores pueden colocarse en el lugar del primer acreedor ejercitando un derecho “derechote ius offerendi” (pueden ofrecer al primero el pago de su hipoteca, y al quedar esta extinguida, el segundo pasa a ser el primero)

    Esto se hacía porque el segundo y sucesivos sólo tenían derecho a los superfluo, sino se quedaban sin nada.

    Existen unas hipotecas privilegiadas que son las hipotecas legales, y las hipotecas que se recogen en documento público o las confeccionadas por los notarios.

    Estas hipotecas, son privilegiadas y preferentes a las demás, aunque sean posteriores.

    Extinción de la prenda y la hipoteca

  • Cuando el deudor cumple la obligación garantizada

  • Porque el deudor incumpla, y se ejecute la hipoteca, vendiéndose la cosa por el acreedor.

  • Por confusión

  • Renuncia del acreedor hipotecario (pignoraticio)

  • Destrucción de la cosa hipotecada

  • Por prescripción, es decir, por el transcurso de 10 años entre presentes, y 20 entre ausentes desde que el deudor incumplió su obligación, y el acreedor no ejecuta la hipoteca.

  • Los 4 primeros época clásica (sólo) todos en época justinianea