Derechos reales

Derecho civil. Registro de la propiedad. Créditos. Deudas. Compra-venta. Usufructo

  • Enviado por: Manulex
  • Idioma: castellano
  • País: España España
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  • TEMA 1 LOS DERECHOS REALES

  • EL DERECHO DE LAS COSAS Y LOS DERECHOS REALES. CONCEPTO; DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES DE OBLIGACIÓN Y LOS DE CRÉDITO.

  • Derechos de Crédito: son el poder de exigir al otro una determinada conducta o prestación.

    ej.: el comprador que ha pagado el precio tiene derecho a exigir al otro la entrega de la cosa. Por ello son derechos que establecen una relación entre dos personas.

    Derechos Reales: la relación surge entre la persona y la cosa. Podemos dar un concepto de los derechos reales como aquel poder directo e inmediato que tiene el titular sobre una cosa, atribuyéndole un señorío (es decir, una dominación) que será total en el supuesto de la propiedad y parcial en los demás derechos reales.

    ej.: el titular de un usufructo tendrá una dominación parcial, solo tiene derecho a usar y disfrutar la cosa.

    El titular de un predio tendrá una dominación total.

    En el derecho real, el tener recae sobre la cosa y el sujeto pasivo está indeterminado, esto significa que como propietario de un predio:

    • El sujeto activo, es el propietario.

    • El sujeto pasivo, es toda la colectividad y deberá tener una conducta de respeto sobre esa cosa del titular.

    El derecho de crédito; tanto el sujeto activo como el pasivo están predeterminados (en una compra-venta hay un comprador y un vendedor)

    Los derechos de crédito otorgan la posibilidad de exigir determinadas conductas que recaen sobre las cosas, pero lo que no se puede pretender es un poder directo (ej.: compra-venta) sobre la cosa, el comprador que ha pagado el precio puede exigir la cosa al vendedor, pero no sobre la cosa; para que nazca el derecho real tiene que morir el derecho de crédito, es decir, cuando se paga el precio y se entrega la cosa.

    En la doctrina alemana es donde el derecho de las cosas o derecho real se agrupa de un modo más completo, en una doble agrupación:

    • derecho real que cae sobre bienes muebles (propiedad de una mesa)

    • derecho real que recae sobre bienes inmuebles (propiedad de un piso)

    Esta doble agrupación, sin embargo, no se da en nuestro ordenamiento jurídico, ya que nuestro Código Civil es romano-francés y en este sistema existían dos bloques:

    • Crédito - aquellos derechos protegidos por una acción personal denominada “actio in personam

    • Reales - aquellos derechos protegidos por una acción real denominada “actio in rem

          • LOS ASPECTOS MAS IMPORTANTES DE LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO SON LOS SIGUIENTES:

    OBJETO:

    Derecho de Crédito: el objeto es la prestación, la conducta.

    Ej.: en la compra-venta hay dos prestaciones; la conducta del comprador (pago del precio), y la conducta del vendedor (entrega de la cosa).

    Derecho Real: el objeto es la cosa.

    Ej.: en el derecho de propiedad el objeto es la cosa donde recae el derecho de propiedad.

    SUJETOS:

    Derecho de crédito: hay un sujeto activo y un sujeto pasivo, y ambos están igualmente predeterminados.

    Derecho Real: el sujeto activo está determinado, el sujeto pasivo no está determinado porque es la colectividad.

    EN CUANTO A SU VIOLACIÓN O EJERCICIO:

    Derecho de Crédito: solo el deudor el quien puede violarlo.

    Ej.: un comprador entrega dinero y el vendedor será el que pueda violar el contrato no entregando la cosa.

    Derecho Real: cualquiera puede violarlos.

    Ej.: propietario de un predio, cualquier persona de la colectividad puede violarlo entrando en el predio.

    DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA EXTINCIÓN:

    Derecho de Crédito: si la pérdida es por culpa del deudor no se produce extinción del derecho.

    Ej.: compra-venta de una figura, si el vendedor no entrega la figura porque la ha perdido no se extingue el derecho de crédito, el deudor debe entregar otra igual y si no por el equivalente económico mas una indemnización.

    Derecho Real: la pérdida de la cosa, o destrucción de la misma, extingue el derecho real sobre la misma.

    Ej.: si al propietario de un edificio se le derrumba se produce una extinción del derecho real.

    PUBLICIDAD:

    Derecho de Crédito: no se da publicidad.

    Derecho Real: se da la publicidad o exteriorización, esa publicidad de los derechos reales se da:

    • Bienes muebles: la publicidad se da por tenencia.

    • Bienes Inmuebles: a través del Registro de la Propiedad.

    ADQUISICIÓN:

    Derecho de Crédito: no se pueden adquirir por usucapión porque no son susceptibles de posesión.

    Derecho Real: se pueden adquirir por usucapión (prescripción adquisitiva) y por la traditio o la entrega.

  • ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES. ELEMENTO INTERNO: PODER DIRECTO E INMEDIATO; ELEMENTO EXTERNO: EFICACIA ERGA OMNES.

          • ELEMENTO INTERNO DEL DERECHO REAL.

    Es un poder del titular sobre la cosa, es un poder directo, sin intermediarios, si se nos arrebata la cosa tenemos una acción sobre cualquier persona que la posea para que nos la restituya; cosa que no ocurre con el derecho de crédito.

    Ese poder directo e inmediato no significa que el titular deba tener la cosa siempre en la mano (yo no tengo que llevar un coche siempre en la mano).

    • existen derechos reales que aparentemente no se diferencian de los derechos reales de crédito:

    Ej.: usufructo (derecho real) - arrendamiento (derecho de crédito)

    Pero desde el punto de vista interno existen diferencias,

    Usufructo: el propietario le otorga al usufructuario un poder directo sobre la cosa.

    Arrendamiento: no otorga la cosa como un poder directo, sino para que proporcione una utilidad continuada.

    Las diferencias son:

    Si al usufructuario le arrebatan la cosa dada en usufructo tiene acción judicial contra la persona que le perturba, en el caso del arrendamiento la acción no es del arrendatario sino del arrendador (propietario).

    • Otros derechos son el de opción, tanteo y retracto. Existen autores como Castán que los calificó como Derechos Reales.

    D. Tanteo: adquisición preferente, debe ofrecerse antes que a otro.

    D. Retracto: puede subrogarse en la posición de un tercero que adquiere la cosa.

    • Son derechos reales porque persiguen la cosa independientemente de quien sea el propietario.

    Ej.: si el actor vende a un tercero, el arrendatario puede ejercitar el retracto para subrogarse en la posición del tercero, eso es así porque persigue la cosa y da igual quien sea el propietario.

    • Limitan la dominación del propietario, impidiéndole vender la cosa a cualquiera.

    • Según la mayoría de la doctrina son derechos reales.

    • Derecho de Retención; la mayoría de la doctrina también lo ve como un derecho real. Es un derecho que concede la ley a determinados acreedores a retener la cosa hasta que se le satisfagan determinados créditos que existen contra la misma.

    Ej.: “X” me deja un predio para disfrutarlo, hago unos gastos necesarios y tengo que devolver el predio a su propietario. Éste tiene la obligación de pagarme los gastos necesarios o útiles. Si no me los abona, tengo derecho a retener la cosa hasta que los abone.

          • ELEMENTO EXTERNO DEL DERECHO REAL.

    Eficacia erga omnes, el derecho real puede hacerse valer contra cualquiera.

    Excepciones:

    Bienes Muebles: art. 464 Cc

    Art. 464

    La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.

    Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.

    Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.

    En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

    Bienes inmuebles: art. 42 Lhip

    Los Derechos Reales son absolutos, y tiene como notas características su persecución, persiguen la cosa independientemente de su propietario y son preferentes en caso de colisión con un derecho de crédito. Si hay colisión entre dos derechos reales, el primero en el tiempo es preferente.

          • LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATRAVES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

    Los derechos reales están protegidos y amparados por el registro de la propiedad, que les da publicidad y exteriorización.

    Los derechos de crédito no son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin embargo esta regla no es absoluta, tenemos excepciones:

  • La posesión como simple hecho de poseer no es susceptible de inscripción, aunque se trate de un derecho real.

  • Solo pueden inscribirse aquellos DR que recaigan sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico jurídico.

  • No precisan inscripción aquellos DR que provengan de la ley, como servidumbres legales o bienes de dominio público.

  • Algunos DC sí son susceptibles de inscripción, como por ejemplo el contrato de arrendamiento.

  • También se inscriben en el Reg. Prop. las resoluciones judiciales sobre incapacitación, de limitación de la capacidad de las personas, porque los incapacitados si tienen una propiedad podrán inscribirla y es interesante saber sus limitaciones (representante, nulidad, ...).

  • También se inscriben las prohibiciones de disponer.

  • También las anotaciones preventivas, crea una expectativa de adquirir un DR. (Ej.: tengo inscrito mi piso en el Reg. Prop. y otra persona dice que es de ella. Inicia una acción reivindicatoria y anota preventivamente dicha demanda en el Reg. Prop., si alguien quiere comprar esa casa verá que en ese momento está pendiente de juicio.

          • FIGURAS INTERMEDIAS.

    Entre los DR y los DC, existe una categoría intermedia que carece de importancia desde el punto de vista teórico, “ius ad rem.

    Los DR (el ius in re) implican un poder en la cosa, la categoría intermedia ius ad rem implica un poder, no en la cosa como en los DR, sino alrededor de la cosa. Es decir, atribuye un mayor poder al DC sobre la cosa, pero no llega a ser un DR, atribuye expectativas reales de adquisición de un DR. (Ej.: la anotación preventiva, crea una expectativa de DR, pero no sabemos a favor de quien)

    En el Derecho Germánico, el ius ad rem es la llamada vocación de DR o la llamada al DR. en nuestra doctrina, Roca Sastre define que el ius ad rem aúna aquellas acciones personales dirigidas a modificar una situación jurídica que accede al Reg. Prop.

          • DERECHO REAL IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM.

          • Derecho real in faciendo:

          • Aun cuando lo normal es que el contenido del DR sea de carácter negativo (que impongan al sujeto pasivo la obligación de no hacer), de forma excepcional, existen DR de carácter positivo (que consisten en obligación de hacer)

            Ej.: servidumbre positiva, donde el titular del predio sirviente tiene la obligación de hacer algo, como la servidumbre de acueducto, una tubería para que el predio dominante pase sus aguas.

          • Obligaciones propter rem:

          • son gravámenes que se imponen al servidor de un feudo la obligación de pagar un canon. (Ej.: el que labra tiene que pagar un canon al señorito - constituir censo art. 1604 Cc)

                  • LA TIPICIDAD Y LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD EN LOS DERECHOS REALES: SISTEMAS DE NUMEROS CLAUSUS Y APERTUS.

            Las dos ideas que subyacen en esta pregunta y que dan lugar a dos posiciones contrapuestas: si los derechos reales son números clausus o apertus.

            Números clausus implica una lista cerrada de DR que se establecen en la ley, por lo que no existirían más derechos reales que los que especifican la leyes.

            La base de esta posición es el artículo 1.255 Cc , lo que ocurre es que este artículo está en el Libro IV (obligaciones y contratos) y no podemos aplicarlo a los DR.

            Números apertus, los partidarios de esta posición,dicen que en las leyes existen una serie de DR, pero que en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes cabe la posibilidad de crear nuevos derechos reales.

            El fundamento de las dos teorías es el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

            Para los partidarios de los números apertus, la frase “cualesquiera otros reales”

            Para los partidarios de los números clausus, establecen que no es cierto porque en esta lista de derechos reales no están todos los derechos reales que existen hoy en día en la ley, como por ejemplo la anticresis.

            La mayoría de la doctrina opina que los DR son números apertus, y que los DR existentes en la ley no son los únicos posibles; cabe la creación de ellos por los particulares en virtud de la autonomía de la voluntad. Es posible, aunque en la práctica no es fácil, crear nuevos derechos reales.

            Antiguamente la multipropiedad fue un derecho real (hoy día aprovechamiento por turnos), también por ejemplo la servidumbre (gravamen de un predio sobre otro), por tanto es posible crear nuevos derechos reales.

                  • CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

            La clasificación de los derechos reales mas importante es en 3 clases:

          • Derecho real pleno - propiedad

          • Derecho real provisional - posesión

          • Derechos reales limitados - los demás.

          • DERECHOS REALES PLENOS:

            Que es la propiedad o dominio.

            Características:

            a) plenitud de contenido: es el más amplio poder que en potencia y acto se puede tener sobre una cosa.

            b) autosuficiencia: se justifica por si misma, a diferencia de los demás derechos reales que recaen sobre cosa ajena.

            DERECHOS REALES PROVISIONALES:

            Es un poder que se concede sobre cosa ajena y que si colisiona con otro más fuerte decae.

            DERECHOS REALES LIMITADOS:

            Estos derechos reales a su vez se subdividen en otras tres categorías:

              • De goce o disfrute, recaen sobre el calor en uso de la cosa (usufructo, uso, habitación)

              • De garantía, recaen sobre el valor en cambio de la cosa (hipoteca, prenda, anticresis)

              • De adquisición, atribuyen una preferencia (tanteo, retracto)

            Estos derechos reales son:

          • Limitados; porque tienen una esfera de actuación menor que el derecho de propiedad.

          • Limitativos del derecho de propiedad.

          • Recaen sobre cosa ajena.

          • FIN DEL TEMA 1

            Derechos Reales.

            Derechos de Crédito.

            Art. 1.255 CC“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”

            Art. 2 Ley Hipotecaria

            En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

            Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

            Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

            Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

            Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

            Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

            Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.