Derecho Registral español

Derecho Civil Patrimonial de España. Registro de la Propiedad. Dominio. Ley Hipotecaria. Inscripción de actos y contratos

  • Enviado por: Carles Castillo
  • Idioma: castellano
  • País: España España
  • 36 páginas
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Tendencias a la ampliación del ámbito funcional del Registro de la Propiedad de los bienes registrables y no registrables

El R. Prop. tal y como fue concebido tenía por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales impuestos sobre los mismos, pero además al R. Prop. acceden otros contratos o derechos que pueden ser objeto de inscripción, de registración; así nos encontramos a los arrendamientos, que al decir de Castán, son contratos de naturaleza personal sin que el simple hecho de su inscripción altere su naturaleza jurídica, que continuará siendo contrato de naturaleza personal. Además se extiende dicho ámbito a ciertas resoluciones judiciales en materia de capacidad, luego ya desde un principio el concepto del R. Prop. debe comprender, no solamente la inscripción de actos y contratos de naturaleza real, sino que además comprenderá todos aquellos otros que, siendo de naturaleza personal, necesitan una especial protección. Con base en dichos conceptos, empezó a ampliarse el concepto de R. Prop. Atendiendo a la consideración de hablar de bienes registrables frente a los bienes no registrables. La inicial legislación hipotecaria partió de la distinción civilista entre bienes muebles y bienes inmuebles, si bien se trató de proteger únicamente el tráfico de los inmuebles, en atención a la especial importancia que éstos revisten. Ante las ventajas de dicha protección se trató de usar el R. Prop. para cobijar o albergar otros bienes de naturaleza mueble, con lo que nos encontramos, primero (1º) con la Ley Hipotecaria Naval de 21 de agosto de 1893, que creó la ficción de desvirtuar la naturaleza mueble del buque para considerarlo inmueble, y con base en ello, poder ser objeto de garantía de hipoteca; en segundo lugar (2º) la Prenda Agrícola sin desplazamiento, Ley de 22 de diciembre de 1917, que siguiendo el mismo juego, considera inmueble a los depósitos de grano. En tercer lugar (3º) la Hipoteca Aceitera, Decreto de 29 de noviembre de 1935, la Hipoteca Industrial, de Decreto de 17 de mayo de 1940, la Prenda sin Desplazamiento, Ley de 5 de diciembre de 1941, que dio lugar, dadas las ventajas observadas con lo anterior, a la Ley de Prenda sin Desplazamiento e Hipoteca Mobiliaria (de 16 de diciembre de 1954). La inscripción de la Hipoteca de Aeronaves, dentro de la Ley del Registro Mercantil; para más moderna, la Ley de 17 de julio de 1965, para crear el Registro de venta a plazos de bienes muebles, dicho registro se lleva en los Registros mercantiles y lo más normal es, por ejemplo, cuando se compra un coche con financiación. Y digamos que las ventajas de dicho registro llegaron a tal extremo que, sin llegar a los 80, apareció la posibilidad de la Hipoteca sobre el derecho de explotar películas cinematográficas.

Ante dicha normativa se pone de manifiesto la dificultad de definir al propio R. Prop., así como de consagrar una denominación unitaria y pacífica de la legislación que lo regule. Ante todo esto Morell y Terry decía que el examen del concepto, fundamento, importancia, fines, organización y porvenir del R. Prop. impone que se pueda empezar a hablar del Derecho Inmobiliario Registral superando con ello la denominación de Derecho Inmobiliario, así como la propia de Derecho Hipotecario; si bien por todo lo alegado, a lo que hay que unir el incremento de valor de los bienes muebles, así como del crédito que incide sobre ellos, nos lleva a tratar de buscar a través de otro término, que será el de Registración, la propia fórmula para definir el Registro tras la comprobada amplitud del ámbito sobre el que recae. Así en el Congreso de Derecho Registral de Buenos Aires, se empezó a hablar del Derecho Registral. Ante dicha polémica, los autores optaron por distinguir entre bienes registrables y bienes no registrables, lo cierto es que, aún cuando se ha intentado superar el concepto del R. Prop., a través de su propio ámbito, nos volvemos a encontrar con que nuestra legislación hipotecaria arrancó de la distinción de los bienes muebles e inmuebles, dominante durante la Edad Media, surgida de la última etapa del Derecho y que había tenido gran importancia de Derecho Germánico, si bien es en éste el que, en fases más avanzadas, comenzó a construirse el concepto de bienes y a su amparo la distinción entre los reales y los personales en los que se cobijaba la posible ficción de bienes susceptibles de hipoteca. Por la propia evolución del Derecho alemán aparece nueva terminología que no hace más que ampliar el concepto de inmueble, dejando subsistente distinción anterior el “BGB” (Código Civil alemán) prescinde de hablar de bienes muebles e inmuebles, y distingue entre fincas y muebles. Dicha distinción, por avanzada se recogió en el C.C. austriaco, el cual sólo contemplaba la propiedad fundiaria (de “fundo”, es decir, de la tierra), que trata de la propiedad inmueble y de ciertos supuestos especiales.

Ya en nuestra patria, De Castro habla en nuestros días de cosas registrables y cosas no registrables, centrando la esencia de esa distinción en las normas de publicidad, y así afirma que ciertas cosas susceptibles de identificación podrán recibir el beneficio de la publicidad y ellas mismas podrán darse y constituir un sistema de garantía. Dicho concepto fue intuido por Leopoldo Alas en 1920, y por Royo Martínez en 1933, en los que todos ellos apuntaban la necesidad de acudir al criterio de la individualización, afirmando que siempre que la misma pueda ser objeto de individualización e identificación será apta para ser objeto de publicidad formal, y con ello, registral, afirmando el profesor que dicho concepto deberemos entenderlo superado, en el sentido de afirmar, que si dicha cosa en su doble concepto de bien mueble o inmueble, es susceptible de perfecta identificación, podrá gozar de un reflejo jurídico, que motivará la apariencia debida, propia en los libros del Registro, donde encontrará su nacimiento, desarrollo y en su caso, extinción, dando a las cosas, por naturaleza inerme, la apariencia de vida conectándolas en el tiempo con las personas que sobre las mismas ostentarán titularidades.

Cabanillas Gallas nos señala las grandes proporciones que el R. Prop. puede alcanzar. Los nuevos bienes imponen la necesidad de una circulación controlada en el sentido que ya apuntó Carnelutti al distinguir entre producción y distribución de bienes, exigiendo para esta última, la distribución, la necesidad de que se asiente en una posibilidad de control, circulatorio, que precisaba de una señalización de tráfico análoga a la del tráfico corriente, lo que implica un índice de publicidad. El Registro en principio tiende por lo tanto a la cognoscibilidad legal de ciertas situaciones jurídicas, y éstas, arrojan titularidades. Así la titularidad debe ser entendida con referencia a un bien jurídico. En conclusión, el concepto, y con ello la denominación del Derecho Hipotecario residirá en las consideraciones que la publicidad, titularidad y valor de los bienes en general se tenga de ellos.

El sistema registral español: formación histórica y legalidad vigente, la Ley Hipotecaria y el Código Civil

Empezaremos analizando la implicación histórica sobre la publicidad registral y la eterna lucha por alcanzar la seguridad del tráfico.

Diez Picazo dice que toda la evolución histórica sobre la publicidad inmobiliaria es una eterna lucha por alcanzar la seguridad del tráfico y por superar el secreto o el carácter privado de los actos o negocios relativos a bienes inmuebles, hasta alcanzar una publicidad legitimadora o constitutiva. Así tenemos, primero en Derecho Romano, que se caracterizaba por carecer de publicidad, no sólo las transmisiones de dominio, sino también lo referente a los gravámenes, que Alvaro d'Ors nos dice que se basaba en la falta de necesidad de la misma, ya que la soberanía radicaba en el Juez y el carácter de privilegio de clases la hacía innecesaria, si bien a partir de Augusto, se hizo obligatoria la inscripción para determinados actos, como eran la “testatio” o el “Ius Liberolum” (favor a los padres de tres o cuatro hijos si eran “libertas”).

Diez Picazo, al exponer el concepto de publicidad nos dice que el mismo nos va a permitir basarnos en él para deducir la existencia de diferentes sistemas registrales en el Derecho comparado, nos dice que la estática del Derecho impone que ningún titular puede ser privado de dichos derechos sin su consentimiento, mientras que la dinámica de esos mismos derechos impone que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o no debió ni pudo conocer al tiempo de llevar a cabo dicha adquisición.

Los sistemas registrales son aquellos que organizan de distinta forma el Registro, dando por lo tanto a los asiento que en dichos libros se practiquen una diversa fuerza publicitaria; así Sanz Fernández entendía por “Sistemas Registrales”, el conjunto de normas, que en un país determinado regulan las normas de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen de organización de esta institución. Ello equivaldría a entender el R. Prop. desde un punto de vista sustantivo o relativo al conjunto de normas reguladoras de la institución registral. Convendría aclarar que al hablar de los sistemas registrales casi todos los autores confunden las normas que regulan el R. Prop. con las propias normas del R. Prop. Existe una equivocación, pues, al tratar de mezclar la idea de organización y funcionamiento del R. Prop., una cosa es de cara al interior y otra de cara al exterior...

Clases de sistemas registrales

Hay unas teorías, la tradicional es la que atiende a la inscripción, la segunda al folio real o personal, y la tercera a los principios del Derecho Hipotecario.

  • En cuanto al sistema de la inscripción se podría hablar de aquellos que atienden a la prevalencia o no en el Derecho Civil a la inscripción, no existe acto civil sin que el mismo conste escrito, frente a los que afirman que sí que existe, si bien la inscripción lo complementa.

  • Folio Real o Personal, es el que comienza por la descripción de la finca y se le da vida mediante la entelequia del “folio” por el cual una finca aparece con vida propia. El sistema Personal, en cambio, es aquel en el que se abre el folio a nombre de una persona y se siguen sus vicisitudes.

  • Principios que regulan efectos del R. Prop.,

  • Don Jerónimo González i Alguer fue el que tradicionalmente orientó los sistemas registrales atendiendo a los efectos y contraponiendo al sistema romano o de clandestinidad (los nobles tenían suficiente con su palabra); dicho autor los clasifica:

    • Sistema Francés o de Trascripción, se caracteriza por copiar únicamente el título civil al folio registral.

    • Sistema Alemán o de Publicidad, la inscripción es constitutiva y únicamente cuando aparece se perfecciona el negocio.

    • Sistema del Acta Torrens o del Título Real, sólo el título que sale del Registro inscrito es título de propiedad.

    Frente a dicho sistema del sistema del Derecho Romano, hay otros sistemas registrales que atienden al aspecto sustantivo y formal, y así Sanz Fernández los clasifica:

  • Sistema de trascripción (francés).

  • Sistema de inscripción, que tiene una doble variante:

  • Con valor, la inscripción, de publicidad y convalidante (sistema español).

  • La inscripción con valor constitutivo (sistema alemán y suizo).

  • Sistema de inmatriculación, con efecto constitutivo absoluto (sistema australiano o de Acta Torrens o Título Real), no existe nada si no aparece inscrito.

  • Lacruz Berdejo se ciñe exclusivamente al punto de vista formal para distinguir los criterios de trascripción y de inscripción, y los confronta con el concepto de folio real y de folio personal. Así, nos dice que lo que es objeto de registración son los negocios jurídicos y los derechos, más lo que dicho autor entiende que podremos hablar de un Registro de negocios y un registro de derechos, si bien Núñez Lagos le opone su cortedad de visión al no entender que al Registro ingresan hechos, así como gravámenes, que ni son todo negocios jurídicos, ni tampoco derechos (todo lo relativo a la capacidad civil de las personas).

    Roca Sastre dice que lo único y exclusivamente importante son los efectos que produce la inscripción, y así los mismos pueden ser:

  • La inoponibilidad (sistema francés).

  • La exactitud (sistema de inscripción).

  • La inatacabilidad (sistema australiano).

  • Sistema Español

    En el Derecho antiguo deberemos distinguir tres etapas, una primera época (1ª), la primitiva, que se caracteriza por la falta de publicidad, así como de solemnidades especiales para la transmisión y gravamen de los inmuebles. Una segunda etapa (2ª), de recepción científica del Derecho Romano, que se caracteriza por la introducción por la figura de la “traditio”; y una tercera (3ª) etapa de toma de razón, que se inicia en el s. XVI, que crea una publicidad por medio del Registro de cargas y gravámenes, ya que la existencia de determinados derechos que no tenían contacto posesorio con la persona u objeto, suponían una auténtica dificultad para su aparición, censos, rentas, tributos, hipotecas, eran derechos que existían y necesitaban publicidad.

    Aparecen dos pragmáticas, la primera de 1529, de Don Carlos y Doña Juana, que tratan de instaurar un Registro de cargas igual al que Felipe II en 1558, que creó para Castilla, y en cuyo decreto se establecía la necesidad de que existiera un R. Prop. en cada cabeza de partido, ciudad o villa. En segundo lugar la pragmática de 1513 que Felipe V en las Cortes de Valladolid impuso a todo el territorio del Estado.

    Es a partir de 1768 cuando aparecen por primera vez los Oficios o Contadurías de Hipotecas, que los sistematizaremos:

  • Lugar: se establecen en cada una de las cabezas de partido.

  • Persona al cargo: empiezan a aparecer los registradores.

  • Forma de llevanza: mediante libros.

  • Actos sujetos a “toma de razón”: cargas, gravámenes.

  • Curioso fue el edicto del Gobernador de Catalunya de 11 de julio de 1774 en el que da aplicación en Catalunya a la Real Pragmática, pero por primera vez se incluyen en los Oficios o Contadurías de Hipoteca todas las transmisiones de inmuebles.

    Por Decreto de 1957, se permite a los registradores de la propiedad entregar a los archivos.

    El sistema registral español tiene una proyección en el encuadre de los sistemas de publicidad, de los sistemas latinos, al recoger el principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artículo 32 LH: <<Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero>>), ese es el primer rasgo fundamental. Por razones de influencia germánica, también se recoge el principio de exactitud registral a favor del adquirente protegido (artículo 34 LH: <<El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente>>, que también recoge el principio de fe pública registral). Ello nos lleva a que Lacruz Berdejo llegue a encuadrar nuestro sistema como un sistema “sui generis” puesto que el artículo 32 LH limita su acción al conflicto entre título inscrito y otro no inscrito, mientras que el artículo 34 LH protege al adquirente que reúna los requisitos exigidos por el mismo artículo contra las posibles nulidades o resoluciones del título del que lo transmitió y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

    Para estudiar el sistema español distinguiremos:

  • Organización.

  • Funcionamiento.

  • Principios Hipotecarios.

  • 1) Organización: el sistema registral español presenta como principios de organización externa los 3 siguientes:

    • Se trata de registros múltiples y descentralizados. Recordar que viene recogiendo la idea ya consagrada en la 1ª Real Pragmática en el sentido de que existirá un R. Prop. en cada cabeza de partido judicial. Ello se consagra en primer lugar en la LH de 1861, si bien atendida a la evolución de la propia sociedad, se produce la división de registros, pudiendo existir en cada cabeza de partido, en la actualidad más de un registro; ello lleva ahora a la necesidad de hablar de “Distritos Hipotecarios”, o como dice el artículo 1.2 LH, que las expresadas inscripciones o anotaciones se practicarán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los bienes inmuebles.

    • Los registros los sirve un funcionario público, el Registrador de la Propiedad. Al frente de cada registro existe un registrador de la propiedad, que bajo su exclusiva responsabilidad ejerce las funciones propias de su cargo, con la única excepción de lo dispuesto en el artículo 275 LH cuando se refiere a los registros en división personal, y así el artículo 274 LH nos dice que cada R. Prop. estará a cargo de un registrador (art. 275.2: <<Podrá asimismo la Dirección General proceder a la división personal de algún Registro, una vez acordada por el ministro su división material y en tanto se lleve a cabo ésta, previo expediente y con arreglo al Reglamento. Esa división, que tendrá carácter provisional, se llevará a efecto, en todo caso, vacante el Registro, el cual se anunciará en concurso para su provisión de dos Registradores. Los Registros que en lo sucesivo se dividan funcionarán con un solo libro Diario, común para los que se establezcan como consecuencia de la división.>>)

    • El Registrador de la Propiedad está sujeto a una jerarquización orgánica. El conjunto de registradores que sirven los R. Prop. están agrupados en un organismo llamado “Colegio Nacional de Registradores” dependiente del Ministerio de Justicia y dentro del mismo, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

    2) Funcionamiento: supone la contemplación de esta institución a través de los medios técnicos de que se sirve para el logro de sus fines, así podremos señalar:

    • La oficina pública. Cada registro supone la existencia de una oficina pública a cargo de uno o varios registradores, y en la que se desarrollan bajo la exclusiva responsabilidad del registrador las operaciones necesarias para la publicidad de los derechos inscritos.

    • El conjunto de libros. De conformidad con el artículo 1.3 LH los asientos se practicarán en los libros existentes en el R. Prop., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, y producirán todos sus efectos mientras no se decrete su inexactitud en los términos que establece la Ley, estando por lo tanto dichos asientos bajo la salvaguarda de los tributos. Es necesario saber de antemano que cada título según entra en el registro, se asienta primero en el Libro Diario, y de aquí al Folio de Inscripciones. En la actualidad, todos los R. Prop. se encuentran informatizados, a la vez que existe el intento de recoger todas las bases gráficas del catastro, de manera que la titularidad de la finca se dará con el plano catastral de la misma.

    • El Folio Real. El R. Prop. se lleva a través del Folio Real (artículo 243 LH: <<El R. Prop, se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos>>); se llevará abriendo un folio particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros entre los asientos (concatenación). Esto nos lleva a decir que nuestro registro es de fincas.

    • La publicidad. Los registro serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos (artículo 221 LH: <<Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos>>). Así el registro es público para el que, a juicio del registrador, y notificado el interés legítimo, juzgue conveniente.

    Fueron razones de urgencia y necesidad, lo que motivó la aparición de la legislación hipotecaria, junto con otras leyes de carácter especial que con posterioridad debería de unirse a dicho texto legal (Cc, por ej.). En virtud a ello, en la propia legislación hipotecaria se contienen normas de carácter civil sustantivo, por un lado, y por otro, se contienen normas de carácter procesal y procedimental; las primeras deberían recogerse en el Cc, y las segundas deberían recogerse en las leyes de procedimiento. Es por ello necesario, señalar que la nueva LEC, recoge todas las normas procedimentales de ejecución hipotecaria, de forma que lo recogido en LH en su artículo 131, pasará a ser regulado por los preceptos de la nueva LEC (en vigor desde el 8/1/2001), luego en parte la nueva legislación solventa la recopilación de las normas procesales de la legislación hipotecaria. Por lo demás subsistirán normas de carácter sustantivo en la legislación hipotecaria, pudiendo conectar el Cc con la LH mediante las diferentes normas que, primero se remiten a la LH, segundo atribuyen a la legislación hipotecaria la regulación de relaciones civiles y tercero, aquellas normas que regulan en el propio Cc relaciones del propio registro, así como la eficacia de su publicidad.

    En la actualidad no basta con señalar la posible coexistencia y relaciones de Cc con la LH, sino que habrá que tener en cuenta toda aquella legislación (LEC, por ej.) que desarrolla, cuando no, amplía, la propia normativa hipotecaria. Ello implica que la mayoría de autores se haya planteado el problema de qué norma debe prevalecer en el caso de conflicto de legislaciones, ante lo cual hay tres posturas diferentes:

  • Primacía de la LH sobre el Cc, así La Rica Maritorena nos dice que habrá que distinguir entre propiedad inscrita frente a la propiedad no inscrita, de manera que para todo lo relativo a la inscrita, prevalecerá la LH, y por el contrario cuando sea propiedad no inscrita prevalecerá el Cc.

  • Predominio absoluto del Cc, el autor más relevante es Núñez Lagos, que atiende sólo al criterio de rango legislativo, señalando que por lo tanto, al ser el Cc de fecha posterior, el mismo debe prevalecer frente a la LH.

  • Unidad legislativa e igualdad de rango. Lacruz Berdejo estima que al promulgarse la LH de 1861, sus numeroso preceptos civiles modificaron lo relativo al Derecho Civil, no se trata de derogar ni oponerse, sino de complementarse, cuando no simplemente ampliar los propios conceptos del Derecho Hipotecario. Así, se dice que la forma, extensión y efectos de la Hipoteca, así como lo relativo a su constitución, modificación o extinción, y a lo demás no comprendido en el título regulador de la hipoteca en el Cc, queda sometido a las prescripciones de la LH, que continúa vigente (artículo 1880 Cc), y en iguales términos el art. 608 Cc: (<<Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria>>).

  • Por su parte, Amorós Guardiola señala que el problema fundamental es sólo el de la concurrencia y coexistencia de dichas normas, problema que no ha de dar lugar a entender que la propia legislación hipotecaria, lo único que hace, es ampliar el campo del Derecho Civil mediante la garantía de la publicidad y de la aplicación de determinados principios al campo civil.

    3) Principios hipotecarios (concepto, fines, etc...): lo que la doctrina llama principios hipotecarios se pueden estudiar distinguiendo según sean:

  • Previos a la inscripción.

  • Simultáneos a la inscripción.

  • Posteriores a la inscripción.

  • A) Previos a la inscripción:

  • Principio de rogación o instancia: la inscripción de los títulos en registro podrá pedirse indistintamente:

    • Por el que adquiera el derecho.

    • Por el que transmita el derecho.

    • Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

    • Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

    Dicho principio de rogación no es otra cosa que la manifestación de voluntad por parte de la persona física o jurídica mediante el que se inicia el procedimiento registral o de registración, normalmente implica la aportación al R. Prop. como oficina pública del documento o documentos susceptible de provocar una inscripción; de ello se deduce que la petición puede ser expresa o tácita, e incluso podemos hablar de petición presunta para los supuestos regulados en artículo 353 RH. La petición tácita se entiende por el simple hecho de aportar documentos (artículo 39 RH: <<Se considerará comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción>> ), y la presunta es la que conforme al artículo 353 RH permite al registrador cancelar todas las inscripciones, anotaciones o notas marginales que estuvieren caducadas y que son objeto de apreciación por el registrador, por ej. anotaciones preventivas cuya vigencia son de cuatro años, salvo que la Ley señale plazo inferior de vigencia (artículo 86 LH: <<... No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.>>); se hace esta última, por tanto, de oficio.

  • Principio de calificación registral o de legalidad: implica que los registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro (artículo 18 LH). Ello implica que dicha calificación, que ejercita el registrador bajo su exclusiva responsabilidad, se extiende a tres extremos:

    • Legalidad, implica confrontar el acto o negocio jurídico con el Derecho vigente, encuadrándolo en la norma que le sea de aplicación.

    • Capacidad, implica examinar el estado civil de las personas, tanto físicas como jurídicas, intervinientes en el acto, atendiendo en las físicas, a sus aspectos de mayoría de edad, estado civil, poder de disposición, etc... y lo que resulte del libro de incapacitados, que llevará el propio registrador.

    • Validez del acto, implica confrontar la realidad civil con la realidad registral.

    La calificación es única y exclusivamente del registrador, el notario y el juez sólo tienen la apreciación.

    B) Simultáneos a la inscripción:

  • Principio de prioridad: se consagra en el artículo 17 LH (<<Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento. >>); a través de éste se afirma el principio del Derecho Hipotecario, que es lema de los registradores “Prior Tempore Potior Iure”. Este principio implica que inscrito o anotado preventivamente en el registro, cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos NO PODRÁ INSCRIBIRSE O ANOTARSE NINGÚN OTRO DE IGUAL O ANTERIOR FECHA que se le oponga o contradiga, por el que se transmita o grave la propiedad del inmueble o derecho real mismo, pero con una excepción, si sólo se ha practicado el asiento de presentación no podrá inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes dicha durante el plazo de 60 días (vigencia del asiento, artículo 97 RH: <<Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y , en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el art. 17 de la LH....>>) contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

  • Principio de especialidad: implica que en los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales para que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaiga. Las servidumbres reales también podrán constar en la inscripción del predio dominante como cualidad del mismo. El artículo 13 LH recoge el principio de especialidad, y responde a la llevanza del Registro por fincas o Folio Real (<<Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.>>).

  • Principio de Tracto Sucesivo: (artículo 20 LH) implica que para anotar o inscribir títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite que fuere inscribible con arreglo al artículo 205 LH (inmatriculación) los registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 LH (son 60 días de su fecha prorrogables por 180 días más, siempre por justa causa y en virtud de providencia judicial) [excepción al principio de que la primera inscripción será de dominio]. El Principio de Tracto Sucesivo no es riguroso, admite excepciones de manera que no será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes, pero además tampoco es necesaria dicha inscripción previa para inscribir los derechos otorgados por los herederos:

  • Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante siempre que consten por escrito y firmados por éste (por el causante).

  • Cuando vendieran o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, si bien en este caso en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así conste.

  • Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta, verificada en nombre de los herederos del ejecutado, en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

  • Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste, los bienes que a aquél correspondan, se inscribirá a favor de los adjudicatarios pero haciéndose constar en la inscripción las transmisiones realizadas.

  • C) Posteriores a la inscripción:

  • Principio de legitimación o presunción de exactitud del R. Prop. y de lo que publica, mientras no se demuestre lo contrario: el artículo 1 LH consagra el principio de salvaguardia y vigencia de los asientos del registro, los cuales producirán todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria; por eso dicho principio implica que a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio, de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos (se trata de una presunción “iuris tantum”); como consecuencia de ello, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa la LH cuando haya de perjudicar a terceros (sentencias de 7 de abril de 1981, de 7 de diciembre de 1982, de 29 de diciembre de 1995, etc...).

  • En cambio, en caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos bienes o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos por certificaciones del R. Prop. que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la que se decretó el embargo, o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiera dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el registro, al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor o ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de la LH (art. 134 LH: <<Si antes de que el acreedor haga efectivo su derecho sobre la finca hipotecada pasare ésta a manos de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Secretaría, y el Juez lo acordará sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose con él las diligencias ulteriores, como subrogado en el lugar del deudor. Se considerará también como tercer poseedor el que hubiere adquirido solamente el usufructo o el dominio útil de la finca hipotecada, o bien la propiedad o el dominio directo, quedando en el deudor el derecho correlativo; pero en tales casos se entenderán con ambos las diligencias del juicio.>>); las mismas reglas se aplicarán después de efectuado en el registro alguna de las anotaciones preventivas reguladas en el artículo 42.2 y 42.3 LH, en el supuesto de que pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor. Dicho principio de legitimación se recoge en el artículo 38 LH y para la extinción de los derechos inscritos en el artículo 97 LH (<<Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.>>).

    • Principio de la fe pública registral o la presunción sin posibilidad de prueba en contra de lo que dice el registro: este principio se manifiesta a través de que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral de la que tuviese su causante o transferente (artículo 34 LH: <<El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente>>). Además, los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el R. Prop. no perjudican a tercero (artículo 32 LH: <<Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.>>). El artículo 32 LH enfrenta título inscrito frente a título no inscrito, mientras que el artículo 34 LH consagra el principio de la fe pública registral.

    Publicidad formal del R. Prop.

    La primera manifestación de la publicidad formal del R. Prop. es dar a conocer lo que el mismo publica, lo que en el mismo existe, por ello, Diez Picazo señala que la labor protectora del R. Prop. que ejerce en el tráfico jurídico, consolida las situaciones jurídicas que publica: PUBLICIDAD MATERIAL.

    Si bien esa publicidad material que el R. Prop. recoge en sus asientos sería incompleta, si no pudiese salir del mismo, con lo que aparece la publicidad formal, que consiste en la cognoscibilidad potencial de conocer el contenido del R. Prop. para todos los que puedan tener interés en ello. Así como los medios utilizados para sacar esa publicidad y la cual en unas -->ocasiones [Author:C]... y en otras, probará fuera del R. Prop., su contenido.

    Por ello, la publicidad formal y la material están en íntima conexión hasta el extremo que Roca Sastre afirma que cognoscibilidad legal se equipara a conocimiento efectivo de los asientos del R. Prop.

    La esencia de la publicidad formal está en la Exposición de Motivos de la LH'61, al comparar la publicidad formal con la material, diciéndonos que el R. Prop. se franquea a todo el que quiera adquirir un inmueble, ... sobre él, comprobar los derechos que puedan corresponderle, y para todo el que tenga “vit legit” para conocer el estado de la propiedad y sus gravámenes. Con base a ello los Registros de la Propiedad serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos (artículo 221 LH: <<Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.>>). Su regulación está en los artículos 221 a 237 LH, y en los artículos 332 a 355 RH. Su finalidad formal es, primero (1º), averiguar el estado del bien inmueble o derechos reales inscritos; segundo (2º), acreditar frente a tercero, no sólo la titularidad, sino además la libertad o el gravamen de los bienes inmuebles; y tercero (3º), conocer las posibles discrepancias o desacuerdos entre la realidad jurídica extra-registral, y el contenido de los libros del R. Prop.

    Los medios o instrumentos para la obtención de la publicidad exigen:

  • Necesidad de interés legítimo. Esto implica que el registrador ante petición de publicidad, debe exigir que en instancia o cualquier documento en el que se solicite la publicidad, se acredite ese interés legítimo; caso de que, por cualquier circunstancia, el registrador se opusiera, se admitirá un posible “Recurso de Queja”, que se evacua ante el Juez, para que acredite porqué no da la publicidad.

  • Interés conocido. Lo que obliga en primer lugar a manifestar en qué consiste el Interés y después, para qué desea esa nota, la publicidad (presentación de instancia diciendo para qué lo solicito).

  • En cuanto a los medios de publicidad o instrumentos formales, tenemos tres:

  • Manifestación de los libros del R. Prop.: consiste éste justamente, en la proyección del aspecto formal de la publicidad, a través de la exhibición del libro del R. Prop., y en la parte interesada del mismo. En la actualidad esto ya no ocurre porque leyes posteriores así lo han modificado, la ley especial deroga la ley general, y así ha sucedido con la Ley de Defensa y protección de los consumidores, Ley del Honor, Ley de Protección de datos sensibles de la persona; se prohíbe el acceso directo a los libros del Registro, pues aunque la Ley Hipotecaria lo mantiene en su articulado, debe considerarse derogado.

  • Nota simple informativa: es la más extendida, no lleva consigo ninguna formalidad. Extendida en papel común, sólo sirve para conocer el R. Prop. en un momento determinado. Ante su carente valor y eficacia, sólo el Colegio Nacional de Registradores sacó un papel timbrado a los efectos, en su caso, de poder extender en dicho folio la nota simple.

  • Certificaciones: copia, trascripción o traslados, “literalmente” o “en relación”, del contenido del R. Prop., que constituyen el medio de acreditar documentalmente-->[Author:C] la situación hipotecaria de las fincas o derechos. En terminología de LEC (la nueva, claro), son documentos públicos, a través de los cuales, sólo se acreditará, en perjuicio de tercero, la titularidad, cargas y gravámenes que puedan existir sobre las fincas.

  • Certificaciones

    El concepto de la certificación en la actualidad y de conformidad con el artículo 317.5 LEC, son documentos públicos, todas las certificaciones que expidan los registradores de la propiedad y mercantiles de los asientos registrales. Según Diez Picazo es el medio oficial de hacer constar fuera del registro el contenido del mismo y por su parte Roca Sastre nos dice que es el contenido del registro. Campuzano, siguiendo teoría del documento público nos dice que son documentos públicos en los que el registrador, bajo su responsabilidad, y con la fe pública que le da su cargo, hará constar el contenido de los libros del registro. De todo ello, son dos las notas fundamentales que constituyen la esencia y el valor que las mismas tienen. La primera de ellas (1ª), el carácter público del documento llamado certificación, así lo regula el artículo 335 RH al decir que los registradores de la propiedad son los únicos funcionarios que tienen la facultad de certificar lo que resulte de los libros del registro. Ello no hace más que confirmar lo que la
    Real Orden de 6 de enero de 1883 decía, al afirmar que sólo los registradores tienen la facultad de certificar lo que resulta de los libros del registro, convirtiéndose dicha facultad en obligación cuando dichas certificaciones se deben expedir con arreglo a determinadas formalidades, de ahí que podremos afirmar que la certificación será siempre un documento de carácter registral y expedido por y bajo la exclusiva responsabilidad del registrador de la propiedad mediante el tratamiento profesional de la información de la que es depositario. En segundo lugar (2º), han de referirse a lo que resulte de los asientos del registro, si bien dichos asientos del registro no son solamente los practicados en los libros de inscripciones, sino también en aquellos otros que los registradores están obligados a llevar, por ejemplo “Libro de Incapacitados” o también denominado “Libro de alteraciones de las facultades dispositivas”.

    [artículo 513 LEC]

    En cuanto a las clases de certificaciones, las podremos agrupar en:

  • positivas y negativas, siendo las primeras todas aquellas de las que resulten titularidades y cargas del Registro, mientras que las negativas serán aquellas de las que, por el contrario, no resulte carga o gravamen alguno. Dentro de dicha clasificación se comprenderán:

  • las certificaciones de asientos DE TODAS CLASES, que existan en los registros relativos a bienes o personas que los interesados señalen (artículo 337 RH: <<Las certificaciones de asientos de toda clase relativas a bienes determinados, comprenderán todas las inscripciones vigentes de propiedad verificadas en el período respectivo y todas las inscripciones y notas marginales de derechos reales impuestos sobre los mismos bienes en dicho período que no estén canceladas.>>).

  • de asientos determinados que los interesados mismos designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre ciertos bienes o a cargo o a favor de personas determinadas. En este caso se contemplarían las certificaciones de asientos determinados o certificaciones de asientos cancelados (artículo 338:<<Las certificaciones de asientos de clase determinada comprenderán todos los de la misma, que no estuvieren cancelados, con expresión de no existir otros de igual clase.>> y 339 RH: <<Las certificaciones de inscripciones extendidas a favor o a cargo de personas señaladas, comprenderán todas las practicadas y no canceladas sobre los bienes de los nombrados o sobre los de terceras personas.>>).

  • certificaciones de no existir asientos de ninguna clase o especie determinada sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas. Serían las certificaciones negativas, que se regulan en el artículo 340 RH (<<En las certificaciones de que tratan los tres artículos anteriores, y en las que tengan por objeto hacer constar que no existen asientos de especie determinada, sólo se hará mención de las canceladas cuando el Juez o Tribunal o los interesados lo exigieren y en los casos prevenidos en el art. 234 LH.>>).

  • en segundo lugar las certificaciones se clasifican por razón del tiempo que contemplan. Se distingue entre:

  • certificaciones que comprenden un periodo de tiempo fijo.

  • certificaciones que comprenden la totalidad de la historia registral de la finca (artículo 224 LH: <<Las certificaciones expresadas en el artículo anterior podrán referirse, bien a un período fijo y señalado, bien a todo el transcurrido desde la primitiva instalación o reconstitución, en su caso, del Registro respectivo.>>).

  • en tercer lugar, por la forma de expedir la certificación:

  • la certificación se expedirá literal, que consiste en el traslado total de historia registral de la finca.

  • la certificación se expedirá en relación, que implica la extracción de los datos como son las circunstancias de descripción y titularidad, así como cargas que contuviere la finca respecto de las que se solicita certificar.

  • Su regulación la encontramos en el artículo 232 LH (<<Las certificaciones se expedirán literales o en relación, según se mandaren dar o se pidieren. Las certificaciones literales comprenderán íntegramente los asientos a que se refieren. Las certificaciones en relación expresarán todas las circunstancias que los mismos asientos contuvieren, necesarias para su validez; las cargas que a la sazón pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que el interesado señale o juzgue importante el Registrador.>>) y el artículo 344 RH (<<En las certificaciones en relación, cuando se haya solicitado expresamente que se limiten a determinadas circunstancias de un asiento o de varios, se comprenderán únicamente los datos señalados, sin expresarse los demás, salvo que los omitidos contradigan o desvirtúen aquéllos, en cuyo caso se consignarán. Cuando los datos omitidos no contradigan o desvirtúen los relacionados en la certificación, el Registrador lo hará constar así.>>) y 336 RH (<<En las solicitudes deberá expresarse si la certificación ha de ser literal o en relación y el tiempo a que haya de referirse. Si no se expresare la clase de certificación, se entenderá que ha de expedirse en relación. Cuando no se determinare el tiempo a que haya de referirse, se hará la correspondiente busca desde la fecha de la expedición hasta la del asiento de que deba certificarse y, en su defecto, hasta la del establecimiento o reconstitución, en su caso, del Registro.>>).

  • en cuarto lugar, certificación según el objeto de la misma, y así podremos hablar de:

  • certificación de asientos, que se refiere a todos aquellos comprendidos en el artículo 41 RH (<<En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.>>).

  • certificación de documentos, que implica la posibilidad de certificar respecto de los documentos que el registrador conserve en su archivo y respecto de los cuales pueda considerarse archivero natural.

  • en quinto lugar, certificaciones de dominio y cargas, que son las más importantes a expedir y solicitar por parte del R. Prop.:

  • certificación de dominio, que implica acreditación de la titularidad que una determinada persona ostenta de un bien.

  • certificación de cargas o gravámenes, es el único medio acreditativo de todos aquellos extremos que puedan afectar a los bienes inscritos.

  • Por lo tanto, primero, en cuanto a las certificaciones de dominio, tienen por finalidad acreditar la titularidad de una o varias personas sobre el dominio de una o varias fincas, la importancia de las mismas conlleva que determinados artículos de la legislación hipotecaria hagan descansar sobre la misma todos los efectos de los principios hipotecarios, como puede ser el artículo 38.3 LH, a los efectos de paralizar un juicio ejecutivo de embargo, el artículo 41 LH, a los efectos del ejercicio de las acciones reales, como con anterioridad a la reforma de la LEC se recogía en el artículo 131.4 y 131.5, recogido hoy en el procedimiento de ejecución dineraria afectante a bienes inmuebles de la LEC. A su vez dicha manifestación se recoge en otros procedimientos, cuales son el expediente de dominio o el expediente de liberación de cargas y gravámenes (artículo 210 LH).

  • En segundo lugar y por lo que se refiere a las certificaciones de cargas, implica que el registrador, a través de dicha certificación dará fe de la existencia de las cargas o gravámenes existentes que puedan pesar sobre la finca de la que se certifique; caso de que no apareciera ninguna carga, el registrador así lo expresará.

  • La importancia de dichas certificaciones se pone de manifiesto, no sólo a nivel particular, de titulares o terceros, sino sobretodo en los procedimientos de ejecución, conforme a la cual serán citados, y en su caso, oídos en dicho procedimiento, las personas que de la certificación resulten titulares de algún derecho o gravamen inscritos o anotados con posterioridad al asiento del que se certifica, entendiéndose que todos aquellos asientos o inscripciones posteriores a la fecha de la certificación, su derecho o gravamen se cancelará sin necesidad de que en el procedimiento conste que hayan sido notificados, ni tan siquiera personados; determinando dicha certificación de cargas, una nota marginal que implica una especie de advertencia o notificación respecto de aquellos posteriores titulares de derechos o cargas (artículo 233 RH: <<En el auto de adjudicación de bienes a que se refiere la regla 17 del art. 131 LH, se determinarán las inscripciones y anotaciones posteriores y las anteriores pospuestas al crédito del actor que hayan de cancelarse, con referencia expresa al número o letra, folio y tomo donde consten, sin que sea suficiente ordenar que se cancelen todas las posteriores a la hipoteca del actor. Se exceptúan las practicadas con posterioridad a la extensión de la nota prevenida en el párrafo cuarto de la regla 4ª del artículo citado, para cuya cancelación bastará la referida expresión genérica.>>).

    Ahora bien, ¿qué debemos entender por cargas?. Se debe de entender todo gravamen o afección que esté vigente en el momento de expedir la certificación, de tal manera que el registrador habrá de cancelar todas aquellas cargas o gravámenes que en el momento de expedir la certificación se encuentren extinguidas o caducadas. Las anotaciones son, por esencia, duraderas sólo por un periodo de cuatro años, prorrogables por otros cuatro años más (artículo 86 LH: <<Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.>>).

    Por ello, se entiende solicitada la cancelación de cualquier carga extinguida por el sólo hecho de solicitarse la certificación, pero además no se comprenderán la certificación las “menciones”, derechos personales, legados, ni evidentemente las anotaciones o inscripciones de hipoteca que hayan caducado o de las que deba solicitarse su cancelación. Tras la reforma de 1998 se introdujo en el RH el artículo 177, en virtud del cual, por simple instancia de los particulares o interesados podían cancelarse derechos caducados, siendo apreciado por el registrador los términos de prescripción relativos, no sólo a hipoteca, sino también a condiciones resolutorias y opciones de compras, si bien por STS de 31 de enero de 2001 dicho artículo se declara nulo por entenderse que el precepto innova a la Ley, por lo tanto, su aplicabilidad queda sujeta a un apoyo legal.

    En cuanto a la solicitud o normas de expedición de las certificaciones, toda expedición de certificación requiere, en virtud del principio de rogación o instancia, petición expresa mediante instancia o escrito del que, a juicio del registrador, tenga interés en averiguar el estado del inmueble o derecho real, o en virtud de mandamiento judicial.

    Con base a todo ello distinguiremos:

  • Solicitud.

  • Recursos.

  • Expedición.

  • I. Solicitud. La instancia o escrito deberá señalar cuando menos:

  • la especie de certificación.

  • los datos o indicaciones que permitan al registrador identificar la finca o persona respecto de la que se solicita certificar.

  • el periodo de tiempo que queremos que dicha certificación comprenda.

  • En cuanto a la solicitud por jueces, tribunales o funcionarios públicos o autoridades; los mismos habrán de aportar al R. Prop. el correspondiente “mandamiento” (los jueces o tribunales), dichos mandamientos habrán de presentarse por duplicado devolviendo el registrador uno de ellos y archivando el duplicado. En segundo lugar, los “oficios” por parte de la administración pública, que será igualmente por duplicado; y en tercer lugar el resto de funcionarios públicos, que lo será por “comunicación”.

    II. Recursos. Para los tres supuestos, el registrador calificará el interés que puedan tener, caso ya de que para todos los supuestos sea desfavorable y deniegue el registrador la certificación por no apreciar un interés legítimo, cabe un recurso, denominado “Recurso de Queja”, ante el Juez de 1ª instancia del partido en que radique el R. Prop., que se resolverá por parte del mismo con audiencia del registrador.

    III. Expedición:

    • Forma de redacción de las certificaciones o expediciones: el registrador habrá de ajustarse, en primer lugar, en cuanto a su extensión, a lo que resulte de los asientos de los libros del R. Prop., con relación sólo a los bienes, personas y periodo de tiempo solicitado con dos excepciones, primera (1ª), lo relativo a los títulos pendientes de inscripción, y segunda (2ª), caso de que el registrador dude de que un determinado asiento de cancelación esté válida y eficazmente practicado. En cuanto al primer supuesto, el registrador lo insertará en la certificación aún cuando nada se haya pedido, y en cuanto al segundo supuesto, lo expresará haciendo constar los motivos de su duda, y los relativos a la eficacia de la inscripción.

    • Forma de la devolución de las certificaciones: la regla general es que las certificaciones le serán devueltas al propio peticionario; con base a ello el artículo 343 RH establece que se devolverá a los jueces, tribunales o funcionarios, o a los propios interesados los mandamientos judiciales o solicitudes que tengan por objeto la expedición de la certificación. La certificación se entregará al que pide la certificación, no al interesado (caso de procuradores, abogados, gestores, etc...), siempre al peticionario.

    • Formalidades intrínsecas de la certificación: las certificaciones se expiden en papel timbrado. Dicho papel, es el proporcionado por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre (FNMT) con el sello del Colegio Nacional de los Registradores de la Propiedad, pudiendo siempre hacerse uso del emblema nacional. Su característica fundamental es la de evitar duplicados o falsificaciones, y para ello dicho papel esconde la denominación de “R. Prop.” a lo largo de todo el folio.

    Independientemente de lo dicho, destacar que la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) de 31 de octubre de 1975 admitió la certificación literal por fotocopias de los asientos del registro, ello implica que la misma habrá de encuadrarse forzosamente en el tipo de certificaciones literales, no “en relación”, y quedará encuadernada tras un primer folio en el que el registrador dirá que dicha certificación se expide por fotocopias, y cerrada con un último folio comprensivo de aquéllas páginas que contiene.

    Las certificaciones se entenderán expedidas después del cierre del libro diario (a las 14h) y si se expidieren antes, el registrador expresará la fecha y la hora en que la firma (artículo 350 RH, último párrafo).


    En cuanto al tiempo para expedir las certificaciones, debe ser el más breve posible, si bien el artículo 236 LH establece un tiempo máximo de cuatro días por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravámenes se trate de acreditar; lo que implica que una finca son cuatro días, dos fincas son ocho días, y así sucesivamente, salvo circunstancias accidentales del propio registrador, atendiendo a los diferentes supuestos en los que se ha de certificar, por ejemplo, procedimientos ejecutivos, en que la certificación no puede soltarse del registro hasta tanto y cuanto no conste que se ha notificado a todos los titulares de derechos posteriores (con acuses de recibo).

    Normas especiales en cuanto a la certificación

  • La relativa a las certificaciones “en relación”. Que se han de pedir, en general, sin concretarse “petitum” alguno. Los registradores sólo deberán certificar de aquellos datos que consideren relevantes con relación a la finca que se certifica, siempre que aquellos datos que omita no contradigan o se opongan a lo que certifica.

  • Asientos rectificados. Cuando el registrador certifique de algún asiento que se encuentre rectificado por otro, insertará literalmente los dos asientos.

  • Cuando el registrador certifique de inscripciones concisas (se opone a lo que es inscripción extensa, la que obliga a recoger todas las circunstancias del artículo 9 LH y 51 RH) se insertará lo que resulte de la extensa que corresponda o a la que se remita, teniendo siempre muy en cuenta todas aquellas notas marginales de segregación, agrupación, agregación, división y otras análogas.

  • Las certificaciones relativas a diferentes fincas o personas, no comprendiéndose todas ellas más que en una sola certificación (no hace falta una certificación independiente para cada cosa).

  • Normas prohibitivas en cuanto a las certificaciones

  • Certificación de asiento de presentación (Libro Diario), existiendo prohibición expresa de certificar de dicho libro, salvo en los casos que previene el artículo 230 LH (<<Las certificaciones se darán de los asientos de los libros de inscripciones. Cuando al tiempo de expedirlas existiere algún título pendiente de inscripción en el Registro que debiera comprenderse en la certificación pedida, y cuando se trate de acreditar la libertad de alguna finca, o la no existencia de algún derecho, el Registrador certificará también de los correspondientes asientos del Diario.>>), complementado por el artículo 345 LH, petición de autoridad judicial o de estimarlo conveniente el registrador (<<Siempre que deba comprenderse en las certificaciones algún asiento de presentación, por hallarse pendiente de inscripción el título a que se refiera, se copiará literalmente, cualquiera que sea la forma en que se extienda el resto de la misma certificación.>>).

  • En cuanto a las certificaciones de los libros auxiliares o de las provisionales de inscripción; respecto de las segundas, se podrán certificar cuando los mismos estén abiertos, mientras que en cuanto a los primeros, sólo de pedirlo la autoridad judicial.

  • Certificación de antiguos libros de contadurías de hipoteca, únicamente podría certificar el registrador si dichos libros aún los guardara en su archivo.

  • Asientos de cancelación y asientos cancelados. Solamente en caso de duda se podría certificar de los mismos, y siempre dejando aparte la decisión o voluntad de la autoridad judicial.

  • Con la nueva LEC, todo ello queda supeditado a las normas que procedimentalmente vienen a regular la necesidad y extremo de las certificaciones; en cuanto al valor de las certificaciones señalaremos que según Morell y Terry implica sacar fuera del R. Prop. toda la información contenida dentro de sus asientos, y aún cuando hoy día su discusión es baladí, en cuanto no solamente el Cc, sino también la nueva LEC establece el carácter de documento público a todos los efectos legales de las certificaciones. Ello conlleva a que las dos teorías que discutían el carácter de documento público, o simplemente medio de justificar frente a terceros el estado de libertad o gravamen de los inmuebles, decaiga por imperativo de la ley.

    La coordinación notarías-registros para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario

    La necesidad de la garantía que implica la información registral se establecerá por el R.D. 1867/1998, de 4 de septiembre en su artículo 2, una especie de certificaciones especiales, imponiendo a las notarías la necesidad de solicitar previo al otorgamiento o autorización de cualquier documento público, una solicitud que contendrá todos los datos del acto a autorizar para que el registrador, en vista de la misma, y por medios telemáticos o fax, le remita una nota simple relativa a la descripción, titularidad, y cargas de la finca, con fecha la misma de la firma de documento. Dicha nota simple, el notario la unirá a la copia de la escritura que expida, advirtiendo a los interesados que esa es la situación jurídica, civil y registral en el momento de la firma, y conforme a dicha nota, si bien, la no presentación del documento o presentación fuera de plazo (10 días) implicará que la situación del registro sea la que, en el momento de la presentación de la copia de la escritura, proceda, es decir, lo que se busca es que el notario cuando autorice, recoja las cargas o limitaciones del dominio, titularidad y descripción, no que le manifiesten, sino las que le resultan del R. Prop., y por lo tanto, que se le opone al tercero. No obstante, dicha obligación que se impone al notario se exceptúa cuando los propios particulares se someten a lo que le manifiesta la otra parte, o en aquellos supuestos de actos a título gratuito, en los cuales el notario puede prescindir de dicha comunicación, pero siempre advertirá de sus consecuencias, luego la coordinación se manifiesta en dos momentos:

  • Petición de la nota simple a los efectos de poder autorizar la escritura.

  • En cuanto a la presentación por fax, de la autorización del documento para el cual se solicitó la nota.

  • Por su parte el registrador notificará a la notaría todos aquellos actos que puedan afectar a la finca sobre la que se solicitó la nota, para que el notario pueda tener conocimiento y advertir en su caso a los comparecientes de aquellos extremos que puedan afectarles. La presentación de la copia implicará un asiento en el Libro Diario con término excepcionado de 10 días que le dará prioridad durante ese plazo.

    Diremos que nuestra legislación hipotecaria no ha perfilado con exactitud cuál es el objetivo directo de las inscripciones o anotaciones, y por consiguiente cuál es el objetivo inmediato directo de la publicidad registral. Lacruz Berdejo situó la cuestión en tratar de examinar qué es lo que se inscribe, es decir si son los actos o contratos, los títulos, los derechos reales o las fincas; lo cierto es que el artículo 7 LH ya nos dice que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de esta LH (relativo a la “Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”), y al igual el artículo 8, cuando nos dice que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo; consagran que lo que se inscribe en primer lugar es la finca. Por ello podemos concluir afirmando que se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. Inmatricular es igual a ingresar por primera vez la finca, salvo alguna excepción rara.

    Por ello, de las dos formas de llevar los registros, personal y real, nuestro sistema atendió a la finca o entidad registral; con ello la finca se constituye como la base física que abre el folio registral; de esta manera el Registro se llevará por fincas abriendo un folio a cada una de ellas, donde se irá reflejando todo el historial jurídico de la misma. Con base a eso es por lo que se afirma hipotecariamente que la finca es la unidad básica del sistema registral, la entidad cuyas vicisitudes serán conocidas a través del registro.

    Dificultades del concepto “finca”

    Desde un principio ya diremos que ninguna legislación “in tratado” consagra un concepto de lo que debemos entender por fincas, a ello se une una dificultad relativa a su aspecto etimológico y legislativo, así como la propia evolución de lo que se debe de entender por fincas a los efectos económicos (se refiere a los registros de bienes muebles, que también dificultan el concepto de lo que se debe entender por “finca”).

    Su concepto etimológico no aclara nada, la voz “finca” deriva de un verbo antiguo, “fincar”, y éste a su vez del verbo “ficar”, cuyo único significado era la idea de permanencia, que sólo se encuentra en los bienes inmuebles por naturaleza. Por su parte, el Diccionario de la Real Academia de la Lengua tampoco aclara nada porque al hablar de finca sólo mezcla los conceptos de “rústicos” y “urbanos”, pero incluso en nuestra legislación, en el artículo 334 Cc (Castán) complica aún más su concepto cuando considera bienes inmuebles a las estatuas (... colocadas permanentemente en edificios o heredad sin que puedan moverse de las mismas...). Y nuestra legislación hipotecaria no nos da un concepto de finca, establece la distinción entre bienes muebles e inmuebles, dominante en la Edad Media, proveniente del Derecho Romano y que tuvo importancia en la primera fase del Derecho Germánico, si bien con posterioridad nuestra legislación distinguía entre los bienes de naturaleza personal y los bienes de naturaleza real, dependiendo de aquellos que correspondan únicamente a las personas o correspondan a los derechos que recaen sobre los bienes. Toda nuestra legislación recurre a la distinción y oposición entre bienes muebles e inmuebles, si bien en la actualidad se atiende más a la distinción entre bienes registrables y no registrables; esta última goza de gran aceptación en virtud a la posibilidad de amparo de aquellos susceptibles de abrir folio registral. Según Samuelson (economista) lo que debe de presidir la idea de bien es la posibilidad de su individualización, de manera que todo bien identificable e individualizable se puede entender susceptible de abrir folio registral.

    Panorama legislativo

    El propio Cc, no sólo no establece un concepto de bienes, sino que lo obstaculiza al considerar como tales a las fondas, mesones, etc... Conforme al Cc la propiedad de la tierra es la única propiedad, así habla como bien lo que entiende como cosa o bien raíz, suelo, predio, pero en ningún momento define la “finca”.

    La legislación hipotecaria consagra las circunstancias que debe contener la finca para que pueda abrir folio registral, pero tampoco la define, habla de finca, de inmueble y además de edificios y solares, así como de “Aprovechamiento por turnos” y derechos de edificación, suelo y vuelo, pero nada concreta sobre “finca”.

    Tratando de recurrir a la legislación especial, tanto la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como las leyes del suelo en materia urbanística, la Ley de Expropiación Forzosa y la de reforma y desarrollo agrario no nos dan un concepto de lo que debemos entender por “finca”. Y ello nos lleva forzosamente a buscar dentro de la doctrina que es lo que debemos entender por “finca”, y así en frase muy sencilla diríamos que finca implica todo aquello susceptible de abrir folio registral. Con ello tendríamos la entidad jurídica hipotecaria, si bien, ante su insuficiencia distinguiremos lo que es finca en sentido material de lo que viene siendo la finca en sentido registral, diciendo que la primera será una superficie delimitada por unos determinados linderos, que responderá al sitio donde se encuentre y susceptible de negociación. Dicha finca en sentido material implica una idea de horizontalidad, si bien frente a dicha idea se encuentra la de la verticalidad, en teoría de Savigny, se es dueño de todo lo que hay sobre el suelo y debajo del mismo, en proyección vertical.

    Un primer intento de definir la finca, lo encontramos en la Ley de Concentración Parcelaria de 23 de marzo de 1906, que intentó definir lo que debería entenderse por la parcela rústica catastral. Así, decía, que era la porción de terreno formada por una línea poligonal que pertenece a un solo propietario o a varios pro indiviso, dentro de un término municipal. Parcela urbana catastral era todo edificio, o grupo de edificios en relación de dependencia, comprendidos bajo una sola linde material, además de todo solar o extensión de terreno edificado o propio para la edificación.

    Hay que esperar a un Decreto de 10 de diciembre de 1949, cuando al hablar de regular la propiedad de la tierra en el África occidental, propuso la siguiente definición de “finca”: entidad registral formada por uno o varios trozos de terreno que constituye una unidad física o económica, y los diversos elementos a ella unidos permanentemente por vínculos de naturaleza material o jurídica, para su explotación o destino, bien corresponda a un solo propietario o a vario pro indiviso, e incluso a diferentes dueños.

    El sentido de finca en el aspecto registral, según Larrica Maritorena, es una entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular. Y complica aún más, si cabe, el concepto de finca, la aparición de la denominada “finca funcional”, que con posterioridad analizaremos.

    Para hablar de delimitar y definir el concepto de finca, atenderemos a las siguientes circunstancias:

    1.- al concepto de parcela catastral en su doble ámbito de rústica y urbana, si bien quiebra dicha idea las fincas funcionales y especiales. Ello nos lleva a entender por finca, la que resulte del R. Prop., que englobará tanto a las fincas en su aspecto material, como funcional y especial.

    2.- se tiene que encontrar en un término municipal, pero puede abarcar diferentes términos municipales.

    3.- en la delimitación poligonal o perimetral que ha de hacerse en toda finca.

    Finca material y funcional

    Debemos entender por una finca material, trozo de superficie terrestre cerrada por una línea poligonal de carácter jurídico, y que ha de pertenecer a un propietario o a varios en pro indiviso. Frente a las mismas nos encontramos con la finca funcional, que se define por la unidad de destino económico, que implica una ampliación del concepto de finca material, al poderse considerar como una sola finca varios trozos de terreno discontinuos o separados que formaran una unidad orgánica en virtud de dicho destino económico. Por ej. Una explotación familiar, supuestos de patrimonios familiares y de unidades de cultivo (en Catalunya).

    El Derecho, cuando se trata de definir las fincas, las define contraponiendo las fincas rústicas frente a las fincas urbanas, encontrando ambas edificaciones una regulación especial dentro de la legislación común y especial. Así, las fincas de carácter rústico son aquellas que por su destino se circunscriben al campo agrícola, ganadero o de otro tipo de explotación. Mientras que las fincas de carácter urbano son aquellas que reguladas por la legislación urbanística, se encuentran comprendidas en áreas metropolitanas.

    La distinción, y con ello, la definición de una y otra, puede llevarse a cabo atendiendo a cuatro puntos:

  • Su situación, una está en el campo y la otra en la ciudad.

  • Su construcción, en la rústica su posibilidad de construcción está limitada de acuerdo con la Ley Agraria, a los fines agropecuarios; y en la urbana queda sujeta al planeamiento urbanístico, apareciendo un nuevo concepto que es el de solar, derecho de edificación.

  • Su destino, entendiéndose que mientras las rústicas se destinan al cultivo, la vivienda se destinará a la habitación, o como posible vivienda habitual de su adquirente y familia.

  • Accesoriedad, cuando una finca sea accesoria de otra principal, ésta tendrá el carácter de la misma (la principal).

  • Fincas especiales:

  • La primera finca de carácter especial son las concesiones administrativas (las típicas son las de ferrocarril, canales y minas...). Dichas concesiones administrativas serán susceptibles de abrir folio registral, así como, cuando afectan a una determinada finca ya inscrita, pueden hacerse constar como cualidad de las mismas.

  • En segundo lugar, el agua puede abrir folio registral (su aprovechamiento).

  • En tercer lugar, el dominio directo sobre varias fincas dadas a foro [...]

  • En cuarto lugar, las fincas discontínuas, que pueden figurar en el R. Prop. como una sola (ej. Explotación agrícola o industrial, pero siempre han de formar un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí con base a razones económicas.

  • Las fincas urbanas y los edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños (propiedad horizontal) en dominio pleno o menos pleno. Con ello nos enfrentamos al problema de definir qué se debe entender por edificio, estableciéndose en el artículo 8.3 LH, simplemente, que se trata de una finca urbana.

  • Como problemas aparte:

  • Tendente a su modificación.

  • Como supuesto de hecho que el Registro recoge, tras las modificaciones de 31 de enero de 2001 (por Sentencia), se procede por parte de los registradores a la incorporación de las bases gráficas del catastro al R. Prop. (planimetría), de manera que todo hecho de modificación de la finca implicará, por parte del registrador, modificar el plano.

  • Vivienda habitual y su régimen

    El tratar de entender lo que significa la vivienda habitual, implica la consideración de definir un interés superior, que será el de la familia o el de los convivientes en una determinada finca, que ya, por concepto, habrá de ser urbana y destinada a la convivencia habitual, y permanente de los miembros de una familia. Dicha protección a dicho bien comenzó con la L. 11/1981 de 13 de mayo, en la que se establecía que, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual, así como de los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o autorización judicial, en su caso. En el supuesto de venta de dicha -->vivienda[Author:C], [...] sobre el carácter de la vivienda, no perjudicará al adquirente de buena fe. Este artículo, recogido del Derecho Común (art. 1320), encontró su consagración y su amplitud en el “Codi de Familia” de 15 de julio de 1998, en su artículo 9, pero se vio además ampliado por la Ley, también, de 15 de julio, de Uniones Estables de Pareja (referida a las parejas de hecho), en la cual se amplió el concepto de vivienda a los efectos de su disposición, tanto a las parejas heterosexuales que convivan en una determinada vivienda, como a las parejas homosexuales, en los mismos términos (artículo 11, artículo 28).

    Identificación de la finca y sus circunstancias

    En cuanto a la identificación de la finca y sus circunstancias, implican los requisitos que, como mínimo, han de contener las inscripciones, para que aparezca dicha entidad. Y así señalaremos que, primero, habrá de constar la naturaleza de la finca, que se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre, con las que de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas (rústicas), si se dedican a cultivo de secano o de regadío, y en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro; si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite, se hará constar la calificación urbanística de la finca. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido, o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallare. Además sus linderos, por los cuatro puntos cardinales (norte, sur, este y oeste), que éste será un criterio de diferenciación con las fincas urbanas; señalando también la naturaleza de las fincas colindantes, y cualquier circunstancia que impida confundir con cualquier otra finca la que se inscribe, como el nombre propio de tenerlo. Se hará constar, siempre que se pueda, la referencia catastral.

    Por lo que respecta a las fincas urbanas, su situación se determinará expresando el término municipal o pueblo en que se hallaren, nombre de la calle o sitio, el número si lo tuviere, y, en su caso, los que haya tenido con anterioridad, el nombre del edificio, si fuere conocido por alguno propio, y sus linderos, que serán, por la izquierda (según se entra), derecha y fondo (el frente es, claro está, la propia calle en la que se ubica), y la referencia catastral, así como cualquier oatra circunstancia que sirva para darla a conocer.

    En cuanto a la referencia catastral, el artículo 53 de la Ley de acompañamiento de 31 de diciembre de 1997, consagraba por primera vez, la necesidad de la identificación de las fincas con arreglo a los planos y situaciones de las mismas, conforme al catastro, e impone la obligación a Notarios y Registradores de pedir y exigir, los unos para hacer constar en la escritura, y los otros para hacerlo constar en las inscripciones, el número de identificación, referencia catastral, de la finca en el catastro. Dicho número se corresponde con el de identidad de la finca, se compone de veinte dígitos (en ocasiones 21...) relativos al término, lugar, pago o municipio en el que se encuentran, a la naturaleza de la finca (rústica o urbana), a su situación, y en las urbanas, calle, número, piso y planta. Dicho número se corresponde con el plano catastral de la finca, que se encuentra en el catastro, y que será asumido por los registradores. Su importancia radica en que, desde el momento en que dicho número o referencia catastral, conste inscrito en el R. Prop., no se practicará ninguna modificación de la finca, en tanto y cuanto no se acredite la modificación en el propio catastro, mediante certificación descriptiva y gráfica de la misma, que resulte en iguales términos que la descripción de la finca en el propio Registro. El incumplimiento de la aportación de dicho número conlleva sanciones de 25.000 a 250.000 pts.

    También ha de hacerse constar, la superficie de las fincas, y la misma se expresará con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que se haga constar su equivalencia en la medida del país. La descripción de las fincas será fundamentalmente perimetral, pudiendo incorporarse un plano, el cual podrá ser archivado por el Registro; si bien dicho dato, tras la incorporación de las bases gráficas catastrales a los R. Prop., implicará que la fe pública registral se extenderá a lo que, hasta ahora, es una circunstancia de hecho, y tras la cual, el registrador unirá plano de identificación de la finca en cuestión, sin poder producirse alteración física ni descriptiva de la finca, si previamente no se ha inscrito dicha modificación en el R. Prop.

    Modificación de la finca:

    Modificación física: declaración de obra nueva, accesión o invasión de aguas, inexactitud originaria (excesos de cabida y menor extensión de la finca

    Albaladejo nos dice, que una vez ingresada la finca en el R. Prop. (inmatriculación) y constando desde entonces todas las circunstancias que la misma debe de reunir, la finca formaría un todo, cuya modificación implica la de la posibilidad de modificar el aspecto físico de la misma, por medios humanos o naturales, así como lo relativo a la titularidad de la misma. Para Roca Sastre, el problema de la modificación de la finca se limita única y exclusivamente aun problema de inmatriculación, si bien dicho autor olvida que dicho supuesto de inmatriculación es para excesos, pero no para quitar metros. Por ello, por “modificación” entenderemos, dejando a un lado las sucesivas transmisiones de los titulares de la finca, todo hecho, acuerdo o convenio, que pueda modificar, cuando no destruir, la descripción de la finca en los términos que resulten de la apertura del folio registral.

  • Declaración de obra nueva: se regula en los artículos 208 LH (<<Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejora de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal.>>)y en el 308 RH (<<Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 LH, la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse: 1º Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora. 2º Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida.>>); según Roca Sastre dichos artículos únicamente hablan de “nuevas plantaciones”, así como de construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, entendiendo dicho autor que el concepto de obra nueva debe ser más amplio, sin límites, y entender por obra nueva, toda mejora material de una finca. Así, Lacruz Berdejo sostiene que la obra nueva comprende, no solamente la edificación, sino cualquier obra que transforme las circunstancias materiales de la finca expresadas en el R. Prop. El típico caso de obra nueva es el de los edificios. Por ello, las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el R. Prop. por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrá inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que éste describa la edificación acompañando certificado del arquitecto director de la obra, o del arquitecto municipal. La problemática de la obra nueva se centra fundamentalmente en las fincas de carácter urbano, lo que implicará que las mismas se verán afectadas, no sólo por la legislación hipotecaria, sino además por la legislación urbanística, que exigirá para las declaraciones de obra nueva, los requisitos oportunos. La competencia de obra nueva es de las Comunidades Autónomas. Dichas declaraciones de obra nueva, por lo tanto, se realizarán:

  • Mediante la descripción en los títulos, referente al inmueble.

  • Mediante un título que es inscribible por sí sólo (la correspondiente declaración de obra nueva).

  • Mediante otra escritura pública descriptiva de la obra nueva, acompañada de otras circunstancias o documentos como serían, en su caso, la certificación del arquitecto, la certificación del Ayuntamiento y la certificación del catastro. En la consideración de que toda obra nueva debe sujetarse y estar dentro del Plan de Ordenación Urbana, que para el término donde radique, se encuentre aprobado. En Catalunya la legislación del suelo establece un plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas de cuatro años (4 a.). Toda declaración de obra nueva implica la descripción pormenorizada de los diferentes elementos, en su caso, susceptible de aprovechamiento independiente, que pueda ser objeto de propiedad separada (viviendas de edificios en régimen de propiedad horizontal).

  • Accesión o invasión de aguas: la propiedad de los bienes da derecho, por accesión, a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Luego la accesión implica un modo de adquirir el dominio, por unión o incorporación, que puede ser natural o artificial. Dejando a un lado el aspecto civil, y por lo que respecta única y exclusivamente a los bienes inmuebles, en tanto que dicha figura pueda modificar el objeto de la inscripción, deberá ser tenida en cuenta, a los efectos de su constatación registral, siendo a los efectos y consideración de la finca, la figura de las aguas y su comportamiento conforme a las fincas colindantes, de las que plantean más dificultades, en cuanto a la consideración de la descripción de la finca. Y así señalaremos:

    • Primero, que pertenecerá a los dueños de las heredades confinantes con los ríos, el acrecentamiento que aquella reciba, paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.

    • En segundo lugar, los dueños de terrenos colindantes con estanques o lagunas, no adquieren el terreno descubierto cuando bajan las aguas (a “sensu contrario” tampoco pierden cuando aquella sube).

    • Cuando el efecto del río, arranca y transporta una porción de terreno de una heredad a cualquier otro lugar, su dueño conserva la propiedad de ésta.

    • Cuando el cauce de los ríos son abandonados por variar el curso de las aguas, los mismos pertenecerán a los dueños de los terrenos ribereños (si son dos, se dividirá por mitad).

    • En el caso de las islas que puedan formarse en los mares adyacentes, así como los ríos navegables y flotables, pertenecerán al Estado.

    • Cuando un río abre cauce en una heredad privada, dicho cauce es de dominio público, si bien, caso de que recupere su cauce natural, recuperará también la propiedad.

    • Las islas formadas por sucesiva acumulación corresponderá al dueño de la margen que más próximo se encuentre de ella (se es en medio, por mitad).

    • Cuando se divide en brazos un determinado río o corriente de agua, dejando una finca enclavada entre ellos, el propietario conservará la propiedad.

    En todos estos supuestos de accesión, la forma de hacer constar dicha modificación en el R. Prop. será mediante el correspondiente documento, en el que se incorporará plano, levantado por arquitecto o técnico competente, relativo a la circunstancia de la finca. Dicho título habrá de inscribirse en el Registro con la modificación correspondiente.

  • Inexactitud originaria (exceso de cabida y menor extensión de la finca: cuando señalábamos los requisitos que debe contener la descripción de las fincas, hacíamos referencia a la extensión superficial, que deberá constar en metros, siempre. Así, debemos entender por inexactitud originaria, aquellos supuestos en los que la extensión de la finca, en los términos en que aparece en el Registro, y los que resultan en la realidad, no coinciden; si bien dicha inexactitud originaria, sólo podremos encuadrarla a los supuestos de venta de fincas verificadas, no por cabida, sino por linderos fijos, o de tal naturaleza que impidan la posible aparición de terceros perjudicados. Luego los términos “exceso de cabida” y “menor extensión de la finca”, siendo similares, en cuanto a la actuación registral, implicarán, en cuanto al exceso, una inmatriculación (acceso al Registro por primera vez de una mayor cabida de esa finca), por el contrario, el defecto de menor extensión de la finca implicará una simple reducción. Para que cualquiera de ellos pueda tener acceso al R. Prop., podrá hacerse, bien por lo que dispone el artículo 205 LH, o a través del expediente de dominio, o acta de notoriedad (artículo 199 y ss LH). Siendo siempre necesaria la certificación descriptiva y gráfica del catastra a los efectos de poder verificar la inscripción. El expediente de dominio (artículo 201) reunirá los requisitos establecidos y las actas de notoriedad (artículo 203 LH), de la que además haremos la salvedad de que, aunque se tramiten ante el notario, verificada que sea por éste la realidad de la finca, deberá remitir dicha acta al Juzgado de Instrucción correspondiente, y así el Juez, con intervención del Ministerio Fiscal, aprobarán o, en su caso, modificarán, la correspondiente descripción de la finca.

  • Modificaciones formales de la finca: agrupación, agregación, segregación y división

    Dichos cuatro supuestos son auténticas modificaciones de la realidad física de las fincas, y así debemos señalarlo, que cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola finca, se inscribirá con su nueva descripción, con un número diferente, y con sus linderos nuevamente determinados, haciendo constar, al margen de las fincas agrupadas, que se ha verificado dicha reunión. Cuando se reúnan dos fincas no colindantes, se describirán individualmente cada una de ellas, señalándose las características de ellas y las causas que den lugar a dicha reunión. Además, podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine la participación de cada uno en la finca resultante de la agrupación. Luego por agrupación deberemos siempre de entender, reunión de fincas inscritas.

    En el caso de que la totalidad de una finca inscrita, se divida en dos o más porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva, y bajo número diferente, haciéndose una breve mención mediante la correspondiente nota al margen de la finca que se divida. Tanto en la finca que se forma por agrupación como la que lo haga por división, se arrastrarán las cargas o gravámenes que pesarán sobre las fincas de las que se forman.

    Segregación: para formar una o varias fincas más, implicará la reducción de la finca matriz en aquella parte de superficie de la nueva finca que se forme. Para inscribir un acto de segregación, habrá de describirse la nueva finca, y el resto de la finca tal y como quede, y aún en el supuesto de que dicho resto no se describa, al menos habrá de indicarse por qué lindero se practica el acto de segregación. La descripción del resto de la finca se podrá hacer constar por nota marginal, o por nueva inscripción; a la finca segregada le corresponderá un nuevo folio registral y se le asignará un número. Dicha inscripción no sería inmatriculación, sino que se llamará “Primera Inscripción”, pues no es en realidad nuevo acceso en el R. Prop., porque la finca anterior matriz ya lo estaba.

    Agregación: agregar una finca a otra implica la suma en superficie de la finca que se agrega, conservando la finca matriz en número que le corresponda, y perdiendo la entidad, y con ello su número, la finca agregada. Pero es requisito esencial de toda agregación que la superficie de la finca que se agrega no exceda del quíntuplo (vigésima parte) de la finca a la que se agrega, pues en tal caso, de suceder, sería “agrupación”, donde no hay límite alguno.

    Requisitos esenciales de todos esos actos

  • Deberán constar en documento público.

  • Exigirán la correspondiente certificación descriptiva y gráfica catastrales.

  • Que tratándose de fincas de carácter urbano o de carácter rústico, les será aplicable las unidades mínimas de cultivo para las rústicas, y de edificabilidad para las urbanas.

  • En cuanto a la capacidad para realizar dichos actos, se consideran de “mera administración”.

  • Reparcelación urbanística

    Por reparcelación urbanística debemos entender la puesta en común de la titularidad de fincas de carácter urbano para, con transmisión fiduciaria de la propiedad de las mismas, sea entregada y recibida a cambio, otras fincas en la zona sujeta a reparcelación. La reparcelación urbanística es competencia de las Comunidades Autónomas, que se encargarán de la regulación del suelo, así como la determinación de su aprovechamiento, con independencia en la Ley del Suelo, que regula a nivel estatal toda la normativa aplicable a las fincas de naturaleza urbana, las cuales, a los efectos de conseguir un mayor aprovechamiento urbanístico, pueden ser aportadas por el propietario único, por los diversos propietarios reunidos en “Junta de Compensación”, o por la administración mediante los sistemas reparcelatorios o de expropiación, a través de los cuales, frente a unas fincas de reenvio o entrega, aparecerán las fincas de reemplazo, a las que se les atribuirá como un valor intrínseco, el concepto de “solar”, adquiriendo sus propietarios un nuevo derecho que urbanísticamente se denominará “derecho a edificar”. Es por ello que la reparcelación urbanística implica una puesta en común con dejación del derecho de propiedad, de aquellos bienes que se aportan, que para que, conforme al “Plan de Ordenación Urbano Municipal”, adquieran los diferentes derechos.

    La reparcelación urbanística podrá revestir alguno de los siguientes sistemas:

  • Sistema de cooperación. Implicará una actividad conjunta por parte de la entidad local (ayuntamiento) junto con los propietarios, en la que se aportarán bienes de carácter municipal y bienes de carácter privado, reorganizando la zona sujeta a actuación.

  • Sistema de compensación. Son particulares los dueños de los terrenos que promueven el proyecto de reparcelación y reordenación, con aportación de todas sus titularidades, y reordenación de la zona a urbanizar. Dentro de dicho sistema, cabe la reparcelación del propietario único, el cual, en virtud de ejecución del Plan de Ordenación Urbana Municipal, puede concretar sus derechos urbanísticos.

  • Sistema de expropiación. Puede darse en cualquiera de los anteriores, pero que tiene su origen en la ejecución de un determinado plan, del cual es titular el ayuntamiento y en el que, sin aportación por parte de los titulares de las fincas sujetas a dicho plan, se les expropia para reordenar urbanísticamente la zona. El título sujeto a inscripción será el documento administrativo del que resulte la aprobación del plan. Del mismo (del plan) saldrán fincas de dominio público, que serán de cesión obligatoria a los ayuntamientos, así como un determinado aprovechamiento urbanístico (se discute hoy día el 10 %) que habrá de cederse al ayuntamiento. En el Registro, la iniciación de cualquier procedimiento de reparcelación conllevará la expedición de la certificación registral de todas las fincas sujetas a reparcelación (artículo 102 Regl. Disciplina Urbanística). Dicha nota marginal implicará que todos los actos realizados con posterioridad a la fecha de dicha nota, se cancelarán con la simple presentación y despacho del documento de la reparcelación urbanística. En el apartado de cargas, habrá de citarse en el procedimiento reparcelatorio a todos los titulares de derechos que resulten del Registro, debiendo ser declaradas dichas cargas como conformes o no al Plan de Ordenación, y con ello, a la reparcelación. Presentado dicho documento, se cancelará el historial de todas las fincas registrales que hayan sido objeto de la reparcelación, así como aparecerán todas las nuevas fincas (de reemplazo) que se inscribirán a favor de sus nuevos titulares.

  • En adelante R.Prop.

    que se consideran muy avanzados.

    El tercero a que se refiere concuerda con el que señalan los artículos 28, 31, 207 y 220 de la Ley, y es un subadquirente al que no le afecta la nulidad, resolución o inexistencia o falsedad del título anterior de su transmitente, ni la nulidad o inexactitud de la inscripción previa; o bien, un adquirente en la venta de cosa ajena confiado en la titularidad registral del vendedor.

    Impresionante artículo, por extenso, de tres páginas en el código, que trata de las reglas a que se ajustará el procedimiento judicial sumario.

    De nuevo, excesivamente extenso...

    art. 6 LH: <<La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

  • Por el que adquiera el derecho.

  • Por el que lo transmita.

  • Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

  • Por quien la representación de cualquiera de ellos.>>

  • Todo este punto 3 se corresponde con la trascripción del artículo 20 LH.

    Art. 1 LH: <<El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (coincide con el art. 605 Cc). Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los art. 238 y ss., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.>>

    Art. 42.2 y 42.3 LH: <<Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración , modificación o extinción de cualquier derecho real. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. ...>>

    Art. 234 LH: <<Cuando se pidiere o mandare dar certificación de una inscripción o anotación, y la que se señalare estuviera extinguida conforme a los artículos 76 y 77, el Registrador insertará a continuación de ella, literalmente o en relación, el asiento que haya producido la extinción.>>

    Ojito con este tema...

    Ojito también con esto...

    Artículo redactado por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre.

    muy importante... VIP!!

    Art. 9 LH: <<Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: La ntza. , situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título. La ntza. , extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, el derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título. El derecho real sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción. La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción. La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse. El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice. La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción. La firma del Registrador, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado. / Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones.>>

    Que si acaso ya veremos más adelante...

    Art. 8.3 LH: <<Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: ... Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.>>

    Muy importante (VIP!!)

    art. 205 LH: <<Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.>>

    detalle éste último muy muy importante

    no sé qué pone en los apuntes por escrito...

    no sé si estas últimas palabras son correctas...

    no sé ké coño pone en los apuntes a mano

    T.1

    T. 2

    La base física del registro: la finca

    Dicho concepto de rústico y urbano se mantiene dentro de toda nuestra legislación

    En la nota simple el registrador no da fe de nada,

    es simple información.