Derecho Real de Garantía

Derecho Constitucional. Anticresis. Perú. Definición. Naturaleza Jurídica. Características Jurídicas. Extinción

  • Enviado por: GUIDO OJEDA TORRES
  • Idioma: castellano
  • País: Perú Perú
  • 70 páginas

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INTRODUCCION

En el presente trabajo se concibió el estudio e investigación del Derecho Real de Garantía correspondiente a la Anticresis.

La anticresis es un derecho real consagrado por nuestro código civil vigente y el tercero de los derechos reales de garantía, en virtud del cual se entrega un inmueble en garantía de una deuda. Confiriendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

Actualmente la anticresis esta desapareciendo paulatinamente, ello explicaremos en las conclusiones del presente trabajo, razón por la cual la hemos contrastado con la realidad.

Nuestro plan de trabajo técnicamente se ha desarrollado en lo que respecto antecedentes, conceptos, importancia, normatividad vigente analizada, legislación comparada casuística conclusiones y su bibliografía.

Los principales materiales que hemos empleado para la presente investigación son: Diccionario Jurídico, Gaceta Jurídica, Internet, Jurisprudencia, libros de derecho y el código civil. como el Internet

Finalmente esperamos que el presente trabajo monográfico cumpla con todas sus expectativa y dejamos en su conocimiento el esfuerzo y cariño con que fue realizado.

DERECHOS REALES DE GARANTIA

Son aquellos derechos que aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de un poder directo e inmediato sobre una cosa ajena, poder que faculta a su titular para, si aquella se incumple, promover la enajenación de ésta y hacerse pago con su precio de dicha obligación asegurada o de la suma a que asciende la responsabilidad por el incumplimiento.

Los derechos reales de garantía también se llaman derechos de realización de valor, en cuanto la garantía la proporciona realizando (al provocar su enajenación) el valor de la cosa sobre que recaen, y haciendo posible que con la suma de dinero a que ascienda tal valor, se satisfaga la obligación garantizada ().

El reforzamiento que el derecho real de garantía supone para las probabilidades de cobro de la obligación asegurada, se halla en que:

  • Sobre el precio obtenido por la venta de la cosa gravada, tiene preferencia para dicho cobro el acreedor garantizado por el derecho real, sobre los demás acreedores ordinarios de su deudor.

  • El poder y facultades que le derecho real de garantía otorga al acreedor garantizado, son aparte, es decir, además de las que normalmente le corresponden por su derecho de crédito contra el deudor ().

  • ANTICRESIS

    I. ANTECEDENTES HISTORICOS

    El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje de los griegos . Dicho de esa manera la anticresis es un vocablo compuesto por dos voces o palabras griegas que significan Contra y Uso, respectivamente, o uso contrario, ya que se ha formado de las voces griegas “anti” que significa contra y “Chresis” que significa uso. y consistía en un pacto de compensación de frutos por intereses. En otras palabras el deudor entregaba una cosa al acreedor para que este se hiciera pago de los intereses con el valor de los frutos que la cosa originaba. No se usaba la institución como medio para cancelar la deuda.

    1. En la Edad Media

    La anticresis se vio perturbada por la prohibición canónica del cobro de intereses. Como efecto de la prohibición de la usura en la Edad Media y por oponerse, al principio de la gratitud del mutuo, el Derecho Canónico, condeno la anticresis. Este hecho determino ciertos contratos que encubrían la institución, como el de venta con pacto de retroventa en el que el precio correspondía al importe del préstamo. Al vencimiento del plazo y al cumplirse la obligación, el bien volvía al poder del deudor.

    La anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibición del préstamo del interés y quedo referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles. que en España desapareció en las Partidas, pero que vuelve a aparecer en la codificación (arts. 1881-1886 CC). En Alemania no existe, aunque en España se utiliza poco.No fue considerado como un derecho autónomo, sino como una simple facultad que se añadía a la prenda o a la hipoteca como medio para asegurar, en los frutos, el pago de los intereses debidos por préstamo. Actualmente sí es considerado un derecho autónomo, siendo un derecho real por razón del cual el titular o acreedor tiene derecho a percibir los frutos de un inmueble de un deudor con el fin de aplicarlo al pago de los intereses y del capital que se le deba. En caso de incumplimiento de la obligación permite a su titular promover la venta del inmueble y así aplicar su precio a lo que todavía se le deba.

    2. En La Época Moderna

    La anticresis se extendió a la compensación de intereses y frutos pero así mismo, a la amortización del capital. Sin embargo, de su aceptación en el derecho contemporáneo, la anticresis no se ha convertido en un derecho real importante. El perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las enormes ventajas que concede, han hecho perder la importancia a la anticresis, que es ahora un contrato poco usado, sobre todo porque la tradición del inmueble priva de fuente de crédito al deudor, con cuanta mayor razón si en la anticresis no se admiten garantías sucesivas como en la prenda. La anticresis deviene en una institución paralela a la prenda, con la salvedad que su objeto son bienes inmuebles y no muebles. En ambos casos el deudor entrega el bien al acreedor en garantía del pago de una obligación. Es obvio pensar que este paralelismo existente entre ambas instituciones (prenda y anticresis), no implica identidad; independientemente de otras diferencias de menor significado, podemos señalar desde ya las más importantes.

    II. DEFINICIÓNES DE ANTICRESIS

    PLANIOL Y RIPERT definen a la anticresis como "Un contrato por el cual el deudor o un tercero pone al acreedor en posesión de un bien hasta el pago integro de su crédito, con autorización para que cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en caso de sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital únicamente, si no se le adeudan intereses". (GP. Cit., tomo XII, Pág. 276).

    ROCA SASTRE decía de este derecho que era tanto un derecho de garantía como de goce. Pero el goce, en la anticresis, presenta siempre una función instrumental, no autónoma, sino por razón de garantía- Sólo así se explica que los frutos tengan un destino necesario y predeterminado

    DR. JUAN GARCÍA MONTÚFAR indica que “se entiende por anticresis el derecho real de garantía en virtud del cual el deudor entrega al acreedor, en garantía de un deuda, un bien inmueble para que el acreedor lo explote, es decir lo utilice y obtenga frutos, hasta que se cobre el monto de la deuda”, asimismo el citado autor con relación a este tema nos indica citando al jurista LUIS DIEZ-PICASO Y ANTONIO GUILLÉN que la anticresis “Concede al acreedor un derecho de disfrute, que el código civil simboliza en la percepción de los frutos de un inmueble, para que la satisfacción de su crédito; por esto debe imputarlos al pago de los intereses del capital”

    SALVAT apunta que "el anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por el, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si no se deben intereses".

    ALBALADEJO estima que se trata del "Derecho real que puede tener el acreedor de una obligación principal, sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, esta facultado para poseerlo (si no se excluyo), percibir sus frutos y promover su enajenación si es incumplida, y que le sea hecho preferentemente el pago con el Precio". Nuestro Código Civil la consagra como un derecho real en virtud del cual se entrega un inmueble en garantía de una deuda. Confiriendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.de las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de orden general, que pasaremos a enumerar:

    1. Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que se constituye sobre un bien inmueble, y que como tal es oponible a terceros, siempre que se registre.

    2. Es un derecho de garantía que generalmente se concede al acreedor de una suma de dinero. No obstante ello, en aplicación del artículo 1091 del código vigente, entendemos que su ámbito de aplicación puede extenderse a otra clase de obligación, al no existir distinción en la norma.

    3. Concede al acreedor la posesión del bien anticrético, con las facultades de usar y disfrutar del mismo. Queda claro, asimismo, que su ámbito se encuentra circunscrito a los bienes inmuebles.

    4. Los frutos que rinde al inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligación, imputándose en primer lugar a los intereses y luego al capital.

    5. faculta al acreedor en caso de la obligación garantizada, a solicitar la venta del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.

    III. IMPORTANCIA

    la anticresis es de suma importancia ya que consolida el derecho real que garantizando una deuda con un bien inmueble que pasa a manos del acreedor y este con el derecho de explotarlo y percibir sus frutos se consolida un lazo fuerte y confiable, lo cual evita tramites engorrosos por algún reclamo, como a veces sucede con las hipotecas que para hacer efectiva esta hay que ir a órganos jurisdiccionales, en cambio con la anticresis se hace mas conveniente y seguro en caso de que el deudor no quiera pagar, se hace efectiva la anticresis ,es una facilita esa institución pero que esta desapareciendo producto de la hipoteca

    IV.NATURALEZA JURÍDICA

    La anticresis es un derecho real sobre la cosa ajena, accesorio en función de garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de derecho real, afirmando que se trata de un derecho personal, por no recaer sobre el inmueble sino sobre los frutos.

    Indudablemente es un derecho real porque como dice GUILLERMO BORDA solo queda perfecto entre las partes por la entrega del inmueble.

    El artículo 1091 del Código Civil define a la anticresis señalando: “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos” .
    Por ejemplo, si se hace constar que se recibió una suma o préstamo, por un tiempo determinado, durante el cual no se paga interés, y se estipula al mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo, tal contrato debe reputarse como anticresis .

    V. CARACTERISTICAS JURÍDICAS

    Como principales caracteres jurídicos de la anticresis podemos señalar los siguientes:

    4.1. Derecho real:

    El artículo 1091 del Código Civil define a la anticresis señalando: “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.

    Por ejemplo, si se hace constar que se recibió una suma o préstamo, por un tiempo determinado, durante el cual no se paga interés, y se estipula al mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo, tal contrato debe repurtarse como anticresis .

    Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de tas partes expresada contractualmente. No puede, por tanto, ser constituida por mandato legal o por pacto unilateral.

    En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un derecho real.

    Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la anticresis.

    Nosotros creemos que la garantía, que el deudor otorga a su acreedor, no son solamente los frutos que rinda el inmueble. La garantía reposa en el inmueble mismo, cuya explotación se autoriza para compensar la renta del bien con los intereses del capital. El que se establezca esta facultad del acreedor, no quiere decir, que la garantía reside solamente en los frutos. La garantía reside en el inmueble mismo, que podrá ser vendido, si es que la obligación no es cumplida. El destino del instituto es precisamente asegurar el cumplimiento de una obligación, no solamente con los rendimientos del inmueble, sino con el inmueble mismo.

    La anticresis, puede ser garantía de cualquier obligación y no solamente de un préstamo de dinero, en tanto por su naturaleza, como por la normativa que la regula.

    4.2 Derecho Accesorio:

    .La anticresis es un contrato accesorio.- El contrato principal es el muto o préstamo, y el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula el mutuo, desaparece la anticresis, puesto que siendo accesorio sigue la suerte del principal.

    Se trata un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada. Se desprende también de ello que seguirá la suerte de la obligación principal, en caso de extinción de la misma.

    En la anticresis, por lo mismo que se trata de la tradición del inmueble al acreedor, debe necesariamente concurrir una obligación antes que la garantía. Esta está destinada ha asegurar el cumplimiento de la obligación. Del mismo modo, una vez cumplida la obligación, obliga al acreedor a la devolución del bien dado en garantía, pues aunque no lo diga expresamente el código, al hacer aplicables a la anticresis las normas relativas a la prenda, según lo dispone el articulo 1096, se aplicará asimismo el articulo 1080, que obliga a quien guarda un bien prendado, a su devolución una vez cumplida la obligación.

  • Derecho Real Indivisible:

  • Se trata de un derecho indivisible, a que al igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado.

    Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el gravamen se extinga en la parte proporcional. Por el contrario, este continúa sobre la totalidad del bien.

    4.4 Derecho Convencional:

    La anticresis, es exclusivamente convencional. No puede emerger sino de la voluntad de las partes, no nace de la ley o de la decisión judicial Es el contrato, el acto jurídico la fuente del instituto. Consiguientemente para celebrado convendrá tenerse capacidad y quienes obrasen en representación de menores o incapaces, deberán hacerlo, previa la autorización judicial pertinente, otorgada solamente por razones de necesidad y utilidad y con audiencia del consejo de familia, en el caso de los tutores, tal como lo disponen los artículos 447 y 451 del código civil, en cuanto a la patria potestad y a la tutela y el articulo 568 en cuanto a cúratela. Solo si el acreedor recibió el derecho de retener el bien dado en garantía anticrética, por deuda distinta de la que originó la anticresis, podrá extenderse la garantía también para esa obligación. Pero si no se hubiese pactado no puede proceder ya que el artículo 1095 del código civil dispone lo contrario. Lo que quiere decir, que la anticresis no se presume, nace necesariamente de la voluntad de las partes.

    4.5 Derecho Inmobiliario:

    En la providencia en que la anticresis solo puede recaer sobre bienes inmuebles, asume el carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la prenda, que solo recae sobre bienes muebles. Pero no es suficiente que la garantía consista en una cosa inmueble. Es también indispensable, que esté en el campo del derecho privado. De ahí que no todos los inmuebles enumerados por el artículo 885 del código civil podrán ser dados en anticresis. Sólo podrán ser entregados en garantía, los inmuebles que pertenezcan al dominio privado, pues los inmuebles del estado no son susceptibles de gravamen.

    4.6 Eminentemente Temporal:

    Se trata de un derecho eminentemente temporal, ya que se extinguirá con su realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, en cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación principal.

    4.7 Contrato Solemne:

    Debe realizarse necesariamente por escritura pública, bajo sanción de nulidad. La infracción acarrea la nulidad del acto jurídico, conforme a los incisos 6 y 7 del artículo 219º concordante con el artículo 1092 del código civil .No podrá celebrarse anticresis por documento privado. Y si bien es cierto, que las partes podrían respetarlo, es también cierto, que podrían impugnarlo si no constase de escritura pública. La inobservancia de esta formalidad acarrearía pues, la inexistencia de la garantía. El contrato de anticresis, celebrado por escritura publica, podrá o no ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho obedece a que en el Perú el sistema registral es voluntario y no obligatorio.

    4.8 Acto Oneroso:

    Se trata de un acto eminentemente oneroso, puesto que siempre garantiza el cumplimiento de obligaciones de contenido pecuniario susceptible de serlo.

    4.9. Limitativa De Derecho De Propiedad

    Priva al deudor anticrético del jus utendi y jus fruendi (derecho de uso y disfrute) que pasan al acreedor anticrético, conservando aquél, solamente el jus abutendi (derecho de disposición) y por tanto el deudor puede vender el bien .

    4.10 .Imprescriptibles

    El poseedor anticrético no puede ganar el bien afectado por prescripción por ser un poseedor inmediato, y como tal, posee para el dueño.

    VI. SUJETOS

    La anticresis supone siempre la existencia de una obligación principal a garantizar. Las partes intervinientes en esta figura serán pues, de un lado el acreedor anticrético a cuyo favor se establece la garantía, y de otro lado el constituyente de la anticresis, denominado anticresista. Normalmente este último es el deudor principal pero nada impide que pueda tratarse de un tercero. Coincidimos pues plenamente con DIEZ PICAZO Y GUILECK cuando sostienen que se admite que por un tercero se constituya anticresis para garantizar una deuda ajena, o sea, el inmueble sobre el que recae tal derecho no tiene que ser en todo caso del deudor...".

    5.1. El Anticresista:

    Al igual que en el usufructo, la anticresis constituye una desmembración de la propiedad, por la cual para establecerla es preciso tener respecto al bien la máxima capacidad. El anticresista deberá por ello ser propietario del inmueble, gozar de plena capacidad de ejercicio y tener ­la facultad de disponer libremente del bien.

    Nada impide que el anticresista sea representado por otra persona, en concordancia con las normas generales de los artículos 145 y siguientes del Código Civil. Tratándose de un acto de gravamen, el encargo deberá alisarse de modo expreso y por escritura pública, con arreglo al artículo 156 del mismo cuerpo legal.

    5.1.1DERECHO Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO
    1) Tiene los mismos derechos que el acreedor prendario, por expresa disposición del artículo 1096 del Código Civil. En consecuencia, puede pedir la venta judicial del bien afectado en caso de incumplimiento, hacerse pago preferente con el producto del remate, etc.


    2) El acreedor anticrético tiene las mismas obligaciones que el arrendatario, excepto la de pagar renta, según el numeral 1094 de la ley acotada. En consecuencia, deberá cuidar el bien, pagar los servicios públicos, tributos, etc., conforme al artículo 1681 del código civil.

    a. Derecho de propiedad sobre el predio:

    Como todo derecho real de garantía, el deudor o el dueño del inmueble dado en garantía, no pierde el derecho de propiedad. Puede disponer del inmueble (sustituyéndolo por otro, o gravarlo) siempre que no se afecten los derechos del acreedor anticresista. Sin embargo, es de notar que si bien el deudor propietario puede enajenar el inmueble, en cambio no puede trasmitir la propiedad a un tercero, porque hallándose el acreedor anticresista en posesión del inmueble, no puede hacerle tradición de éste al comprador, requisito sin el cual el comprador no tendría acceso al dominio.

    Si no se paga la obligación garantizada, el acreedor podrá vender el bien dado en garantía. Pero mientras esté vigente la obligación y ella no es exigible, puede el deudor o el constituyente, disponer el predio dado en garantía, siempre que lo sustituya con otro, a satisfacción del acreedor y siempre que la relación posesoria del acreedor, lo permita. Puede el deudor hipotecarlo, o el constituyente hipoteca el bien dado en anticresis siempre y cuando el valor del bien consienta otro gravamen. Esto serán, actos en ejercicio de las potestades del dueño, porque el deudor no pierde el derecho de propiedad sobre el bien dado en garantía.

    Es ese el que determina que al cumplirse la obligación se reclame la restitución del predio y el que a su vez autoriza al deudor o al constituyente a oponerse al uso abusivo del predio.

    El ejercicio del derecho de propiedad, puede ser, sobre las facultades de uso y disfrute, como en el usufructo, puede ser ejercicio del derecho de propiedad sin tradición de la posesión como en la hipoteca.

    b. Derecho a oponerse al uso anormal del bien:

    Controla el modo como el acreedor administra y explota el inmueble.

    El acreedor anticresista, tiene la obligación de darle al bien su verdadero destino, sea que este destino aparezca del contrato o sea presumible de las circunstancias (Art. 1681, inciso 1°) y si además no ha de hacer uso imprudente del bien, ni contrarío al orden público ni a las buenas costumbres (Art. 1681, inciso 7°). Si el acreedor anticresista, ha desnaturalizado el destino del predio y lo ha cambiado sin consentimiento del propietario, o si usa imprudentemente el bien, dándole destino contrario a las normas de orden público y a las buenas costumbres, el deudor o el constituyente, podrán formular oposición, la que podrá ejercitarse extrajudicialmente, en forma directa al acreedor anticresista, para que corrija su conducta respecto del bien o judicialmente, recurriendo ante el juez para que imponga que el inmueble sea usado de acuerdo a su destino. La segunda parte del artículo 1078, aplicable por disposición del artículo 1096 concede derecho al propietario de la prenda a oponerse a su explotación, si ella constituye riesgo para el bien. Esta norma es aplicable a la anticresis. Si el acreedor anticresista abusa del inmueble dado en garantía, podrá el propietario oponerse a ese uso abusivo y pedir que cese.

    c. Derecho a la restitución del bien o a la indemnización por su deterioro:

    El acreedor anticresista, es responsable por el deterioro del predio o por su desaparición, aún que obedezcan a incendio, si no prueba que el siniestro se ha producido por causa no imputable a él. Es igualmente responsable por el deterioro causado por las personas, que haya admitido a la posesión del bien. Esa responsabilidad nace del artículo 1683 del código civil, aplicable por disposición del artículo 1094. El propietario del bien inmueble entregado en anticresis, tendrá el derecho a que se indemnice su deterioro o que reponga el bien, que se haya destruido totalmente. Esa responsabilidad del acreedor anticresista, será directa si proviene de sus actos o de las personas que haya admitido a la posesión del bien pudiendo así este demandar los daños y perjuicios inherentes a la culpa o negligencia en la administración y explotación del inmueble. Si el deterioro proviniese de defectos inherente a construcción del propio bien o a causas independientes del acreedor éste no tendrá responsabilidad frente al propietario consiguientemente, no existirá el derecho a la indemnización restitución del bien. Establece el articulo 1079, aplicable por disposición del articulo 1096 del código civil, parafraseando esta norma en el caso de la anticresis, resulta pues el derecho del propietario del inmueble entregado en garantía, de ser reembolsado por el deterioro parcial o total del bien, aunque ese deterioro provenga de caso fortuito o fuerza mayor, salvo que el acreedor demuestre, que la pérdida o el deterioro se habrían producido aún cuando no hubiese abusado del bien prendado.

    d. Derecho a reclamar la restitución del bien:

    Finalmente, puede exigir la restitución del inmueble cuando se extingue la obligación principal, reclamar la restitución del inmueble dado en garantía. Este es un derecho que nace no solamente del derecho de propiedad, sino que expresamente está señalado en el artículo 1080, aplicable al caso de la anticresis. El acreedor anticresista, que tiene la posesión del bien está obligado a restituir el bien, cuando se cumpla la obligación queden satisfechos los gastos de conservación, bajo responsabilidad.

    De este derecho asimismo, emanará el otro relativo a la sustitución del inmueble, por otro de la misma especie y calidad o el pago de su valor actual, en caso de destrucción total por culpa del acreedor. Así también, lo dispone el código civil en la parte relativa a la prenda (Art. 1081).

    e. Derecho a inspeccionar el bien:

    Este no es un derecho que pueda ejercitarse en cualquier momento. Deben concurrir necesariamente los dos requisitos establecidos por la ley, es decir, que debe existir una causa justificada para la inspección y avisarse con anticipación de siete días que ella va ha ser practicada.

    Debe entenderse como causa justificada, la que resulte de las circunstancias naturales o sociales, o de las propias relaciones entre el acreedor y el deudor.

    5.1.2. Obligaciones del deudor anticresista:

    Cancelado el mutuo y vencido el plazo, el deudor anticrético tiene el derecho de reclamar la devolución del inmueble afectado con el gravamen. Puede utilizar la acción personal y las acciones reales posesorias, tales como desalojo a ocupante precario y reivindicación.
    · Tiene derecho a reclamar por daño y perjuicio en casos de pérdida o deterioro del bien El deudor anticrético tiene la obligación de pagar el préstamo, sus intereses y gastos, vencido que sea el plazo convenido. La renta que produce el inmueble se aplica al pago de intereses y gastos, y el saldo al capital .
    Precisa destacar, el artículo 1094º indica que “Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta”.
    Según al párrafo anteriormente glosado, se tiene que las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el código materia de análisis para el arrendatario, básicamente relacionados con la protección y cuidado del bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien .
    De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel de conducta que asegure al deudor que la posesión ejercida por el primero no pondrá en riesgo o disminuirá su valor para el deudor, perjudicándolo indebidamente por actos del acreedor.
    Una disposición similar estaba contenida en el Código civil de 1936º y fue criticado por Eleodoro Romero Romaña, que sostenía que debía haberse hecho referencia a las normas de usufructo y no a las del arrendamiento. Según Max Arias-Schreiber, quien afirma que “… en la práctica, resulta equivalente, pues las obligaciones del arrendatario y las del usufructuario son similares, en la medida enque ambos utilizan un bien ajeno” .

    a. Obligación de entregar el bien:

    La anticresis constituye un derecho real de garantía que se establece sobre un predio inmueble cuya posesión se entrega al acreedor para que lo use y usufructúe, consiguientemente, no habrá anticresis, mientras no se haya hecho tradición del bien al acreedor, sea por el deudor directamente o por un tercero que ponga su inmueble en garantía.

    La anticresis se constituye solamente sobre cosas inmuebles.

    La realidad de la anticresis, deriva de la transmisión de las facultades de disposición del bien y también de su entrega y sometimiento a la posesión del acreedor. Consecuencia de la entrega, es la posesión del acreedor y derecho al uso y disfrute del inmueble dado en garantía.

    El acreedor no podría ejercitar esos derechos, si no se le entregase el inmueble, aunque su posesión no es gratuita y las rentas del predio, se compensarán con los intereses o el capital, en su caso.

    La anticresis, obliga a la entrega, es decir, a la tradición del bien y por" eso se ha sostenido que solamente hay anticresis sobre cosas inmuebles y no sobre derechos. Sin embargo podría constituirse anticresis, sobre el derecho de copropiedad, en la porción correspondiente al deudor, facultando al acreedor a percibir la renta correspondiente a dicha porción. Asimismo, se podrá constituir anticresis sobre un inmueble que haya sido objeto de usufructo. El usufructuario que tiene la posesión del bien, puede darlo
    en garantía y realizar la entrega del bien, por el plazo del usufructo. Pero en caso, de incumplimiento de la obligación no será vendido el inmueble, sino el derecho de usufructo del deudor.

    b. Obligación de no alterar la posesión del bien:

    La anticresis, tiene por objeto la entrega del inmueble dado en garantía, para que el acreedor lo explote y atribuya esa explotación o los rendimientos de esa explotación, al pago de los intereses o del capital. Es pues obligación del deudor o del constituyente, en su caso, no alterar la posesión del acreedor, no podrá ejercitar acto alguno que constituya perturbación de la posesión o desposesión del acreedor. Si esto ocurriese, puede el acreedor, como poseedor ejercitar la legítima defensa posesoria normada por el artículo 920 o los interdictos a que se refiere el artículo 921 del código civil. El artículo 990 del código de procedimientos civiles, concedía expresamente al el derecho de ejercer los interdictos de retener y recobrar, contra el propietario.

    El acreedor deberá tener su posesión tranquila, sin interrupciones, ni alteraciones.

    c. Obligación de realizar reparaciones necesarias:

    Existen dos clases de reparaciones, que pueden hacerse en el inmueble:

    Las ordinarias, que están a cargo del acreedor anticresista. Son aquellas que se hacen para la conservación de la cosa, cuyo desgaste ha sido causado por el uso normal y ordinario.

    Las reparaciones necesarias o extraordinarias que están a cargo del propietario. Son aquellas que la cosa exige debido a circunstancias especiales, cuando el desmedro se debe a hechos extraordinarios. En este caso, es obligación del acreedor anticresista, dar parte al propietario de las reparaciones urgentes que hacer. Y aún podrá realizarlas directamente, con conocimiento del propietario, con derecho a reembolso, si se tratase de reparaciones absolutamente urgentes, así lo establece el articulo 1682 del código Civil, aplicable por disposición del artículo 1094.

    d. Obligación de pagar los tributos relativos al bien:

    El propietario de bienes inmuebles, tiene diversas obligaciones tributarias relativas al bien. Se trata de impuestos, como el que grava el valor del patrimonio predial, la renta, o los tárenos sin construir Esos gravámenes tributarios, deben ser pagados por el propietario sea el deudor o el constituyente. En cambio, los gabelas municipales por alumbrado público, baja policía, cuidado de parques, etc. estimadas como servicios públicos, deben ser pagadas por el acreedor anticresista, de acuerdo con lo establecido por el inciso 3 del articulo 1681 del código civil, salvo que haya concierto entre la partes para el pago de los tributos, sea que pague todos los tributos o algunos de ellos.

    e. Obligación de rembolsar las mejoras:

    Nuestro código civil, reconoce en su artículo 916, tres clases de mejoras:

    • Las necesarias, que impiden la destrucción o deterioro del bien.

    • Las útiles, que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien.

    • Las de recreo destinadas al ornato, lucimiento o mayor comodidad del poseedor.

    En el caso de la anticresis, se reembolsarán las mejoras necesarias realizadas de buena o mala fe, porque conservan el valor del bien. Así lo establece además, la segunda parte del artículo 917 del código civil.

    En cambio las mejoras útiles, se reembolsarán solamente cuando hayan sido hechas antes del emplazamiento con la demanda para la devolución del bien. Las mejoras útiles deben resultar del convenio entre el acreedor y el propietario. Si no fuese así, no serán reembolsables.

    En cuanto a las mejoras de recreo, ellas no conceden derecho reembolso. La única acción que tiene el poseedor, es la de poder retirarlas, sin daña del bien. Esta acción la ejercitará únicamente mientras esté en posesión del bien, pues pérdida la posesión no podrá ejercitarse acción alguna.

    El acreedor anticresista, como todo poseedor tiene derecho a ser reembolsado de las mejoras, y podrá inclusive ejercitar el derecho de retención del bien, mientras no hayan sido reembolsadas. Así establece el artículo 918 del código civil.

    5.2. EL Acreedor:

    El beneficiario de la anticresis es el acreedor de la obligación principal. La capacidad que le es exigida dependerá, en consecuencia de la obligación de que se trate.

    5.2.1. Derechos del acreedor anticresista:

    El acreedor anticresista tiene los siguientes derechos:

    a. Derecho a la posesión y a los frutos:

    La anticresis otorga al acreedor, la condición de usufructuario del bien dado en garantía, autorizándolo pata percibir sus untos. Pata poder obtenerlos, el acreedor deberá ejercitar la posesión del bien, que es el ejercicio del valor de uso.

    Ese disfrute no es gratuito, pues los frutos se imputaran de todos modos, sea al pago de los intereses del capital o a la amortización de la deuda, es decir el disfrute del bien será necesariamente oneroso. El artículo 1092 así lo dispone pues se trata de una norma tutelar, de los derechos del deudor, para impedir que el silencio de la compensación entre ñutos e intereses pueda servir a la usura.

    Puede el acreedor disfrutar del bien, directa o indirectamente por medio de oirá persona. El acreedor podrá arrendar el bien dado en anticresis y percibir la renta, que es fruto civil. Pero en ningún caso podrá obtener mayor renta de la que se señalo en el contrato.

    b. Derecho a la retensión:

    El objetivo fundamental de este es, asegura el cumplimiento de la obligación. La entrega del bien inmueble, que hace el deudor o el constituyente, resulta el derecho que tiene el acreedor de retener el bien en su poder, mientras no haya sido pagada la obligación. Para ejercitar ese derecho, el acreedor deberá estar en posesión del bien, directa o indirectamente. Solo así podrá retener el bien en su poder, mientras no se pague la deuda.

    Sin embargo este derecho no podrá ser ejercido en cualquier caso. El artículo 1095 del Código civil establece: "el acreedor no puede retener” el inmueble por otra deuda, si no se le ha concedido el derecho", así el acreedor no podrá retener el inmueble dado en garantía de una obligación, por otra que existiese a cargo del mismo deudor, si es que expresamente no se le hubiese concedido dicho derecho. Solo podrá haber retensión del bien dado en garantía, por una segunda obligación si expresamente se le ha facultado al acreedor para ejercitarla. Sí no hubo esa autorización no podrá retener el bien del deudor.

    El acreedor puede hacer valer su derecho de retensión no solo contra el deudor sino también contra terceros adquirientes del inmueble.

    c. Derecho a que el bien dado en garantía sea sustituido

    d. Derecho a vender el bien dado en garantía:

    Si la deuda garantizada no es cumplida, podrá el acreedor pedir la venta del bien dado en garantía.

    El artículo 1096 del código dice: “Son aplicables a la anticresis, las reglas establecidas para la prenda en lo que no se oponga a las consignadas en este título". Consiguientemente, si se hubiese pactado en el contrato de anticresis, la forma de venta directa del inmueble entregado, deberá respetarse ese pacto y podrá venderse directamente el bien dado en garantía sin tener en consideración su naturaleza inmobiliaria. Pero si no se hubiese pactado la forma de la venta, deberá precederse a la venta judicial, en contrario con lo establecido por el artículo 1069 del código sustantivo que autoriza al acreedor a proceder a la venta, con solo la notificación del deudor, con anticipación de ocho días. Esta venta directa por el acreedor, puede ser atentatoria a la garantía del deudor, contenida en el artículo 1066, relativa a la nulidad del pacto comisorio.

    e. Derecho al pago preferencial:

    La norma remisiva del articulo 1096, hace aplicables a la anticresis las normas de la prenda, dentro de las cuales el articulo 1068, establece el derecho preferencia!, que tiene el acreedor prendario frente a otros acreedores. Sin embargo debemos esclarecer, que la anticresis como derecho real de garantía, determina el pago preferente del acreedor, frente a tos acreedores quirografarios, que no pueden tener la posesión del bien dado en anticresis y frente a los acreedores hipotecarios, posteriores a la constitución de la anticresis.

    Si la anticresis, fue celebrada por escritura pública, como lo dispone la ley, su fecha será la determinante de la preferencia. Serán preferentes las hipotecas anteriores, pero no las posteriores a la anticresis, pues ellas se constituyeron a sabiendas de la obligación, que garantizaba el inmueble hipotecado, y subordinándose en todo caso a los efectos de la anticresis.

    De la preferencia gozará el acreedor, mientras tiene el inmueble dado en garantía, en su poder. Si lo hubiese abandonado o hubiese renunciado a retenerlo, no podrá ejercitar el derecho a ser pagado preferentemente. Es que el pago preferente, es la consecuencia de la posesión y de la retención de la garantía. Carecería de objeto el propio derecho real de garantía, si el acreedor no ha de ser pagado preferentemente.

    f. Derecho a dar por vencido el pago:

    El acreedor anticresista, como cualquier acreedor, tiene derecho a dar por vencido el plazo de la obligación, en los toes casos establecidos en el artículo. 181 del código civil:

    • Cuando el deudor resulta insolvente después de contraída la obligación, salvo que garantice la deuda.

    • Cuando no otorgue las garantías a que se hubiese comprometido.

    • Cuando el bien dado en garantía disminuyese de valor, por acto del deudor o por hechos no imputables a éste.

    El derecho a dar por vencido el plazo, es un derecho del acreedor, sobre todo si se trata de un derecho real de garantía, como la anticresis, en que no se ha cumplido con la entrega del inmueble que debe garantizar la obligación.

    El articulo 1071, relativo a la prenda, aplicable a la anticresis establece dos supuestos, en los que el acreedor podría solicitar la caducidad del plazo otorgado al deudor

    • Cuando el deudor no cumple con entregar el bien ofrecido en garantía, norma que coincide con Art.181 inc.2 código civil.

    • Cuando no cumple con sustituir el bien dado en garantía, en los casos señalados en el artículo 1072, es decir, cuando el bien dado en garantía resulta no ser del deudor o del constituyente; o Cuando el bien dado en garantía es insuficiente por culpa del deudor o por vicio inherente al bien; o cuando el acreedor ha sido engañado sobre el bien dado en garantía.

    No todas las normas son aplicables a la anticresis por ejemplo: pues como sabemos la anticresis se perfecciona con la tradición del inmueble, es decir deberá entregarse el inmueble y no podríamos hablar de una norma relativa a la promesa de anticresis. Sólo serán aplicables a la anticresis, los casos en los que el inmueble no sea del deudor o del constituyente; o haya habido engaño del acreedor sobre la situación material o jurídica del inmueble dado en garantía, cuando el inmueble resulte insuficiente por culpa del deudor o por vicio del inmueble.

    En estos casos, si no es sustituido el bien dado en garantía, tendía el acreedor que dar por vencido el plazo y exigir el cumplimiento de la obligación.

    g. Derecho al reembolso de los gastos de conservación:

    El acreedor utiliza el inmueble dado en garantía y esa utilización, puede ocasionar su desmedro. Consiguientemente, deberá hacer las reparaciones ordinarias, para conservar la productividad del predio, las cuales no serán reembolsables (Art. 1013 y 1014 C.C.). Pero si realizase gastos extraordinarios para la conservación del bien, es lógico que esos gastos serán reembolsados, salvo que en el contrato de anticresis se haya pactado otra cosa. Serán reembolsables solamente los gastos en reparaciones extraordinarias, destinadas a la conservación del bien, que se devolverá al deudor. El reembolso de las reparaciones, esta más bien subordinado al acuerdo de las partes, antes que a la ley.

    h. Derecho al reembolso de mejoras:

    Se aplicaran a la anticresis, las reglas relativas a las mejoras necesarias, en cualquier caso, dado que estas están destinadas a evitar la destrucción del bien.

    Estas mejoras, serán de todos modos reembolsadas. Dada su naturaleza y su destino, no es necesaria autorización previa alguna y el acreedor podrá realizarlas, aun sin conocimiento del deudor, o del propietario.

    Tratándose de las mejoras útiles, es decir de aquellas que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien, no pueden realizarse sin estar concertadas. Si las mejoras útiles hubiesen sido hechas sin autorización del deudor o del propietario del predio, no serán reembolsadas.

    i. Derecho del ejercicio de las acciones posesorias y petitorias:

    El derecho al ejercicio de las acciones posesorias, no es solamente el derecho a la defensa judicial de la posesión. Puede como cualquier poseedor-, el amparo del artículo 920 del código civil, Ejercitar la legitima defensa posesoria y por si solo sin la presencia de la autoridad rechazar la turbación de la posesión o recuperarla, si ha sido desposeído, sin que medie intervalo de tiempo entre la turbación y el rechazo o entre la desposesión y la recuperación.

    Podrá asimismo, ejercitar los interdictos legítimamente posesorios, es decir, los de retener y recobrar y podrá finalmente ejercitar también, las denominadas "acciones posesorias", estimadas como una variedad de acción judicial destinada a la defensa del mejor derecho de posesión. En ese sentido, el anticresista, podrá confrontar su título posesorio, con el de usufructuario o el del arrendatario.

    El acreedor anticresista que involuntariamente haya perdido la posesión por más de un año, podrá ejercitar las acciones reivindicatorias que corresponderían al deudor o constituyente. Ese derecho nace de la propia naturaleza del derecho real de garantía, que reside fundamentalmente, en la posesión del inmueble dado en garantía, pero además, resulta de la naturaleza del derecho real de garantía, frente a la cual, no hay un sujeto pasivo de la obligación de hacer poseer el bien en garantía. Una vez entregado el inmueble al acreedor, asumirá directamente la defensa de su posesión, sea a través de la legítima defensa, los interdictos, las acciones posesorias o las acciones reivindicatorias, que corresponderían al constituyente.

    La retención del inmueble en poder del acreedor anticresista, es el aspecto más importante de la garantía. Consiguientemente, el acreedor, deberá estar autorizado no sólo para ejercitar las acciones posesorias, sino también, para el ejercicio de las acciones petitorias, pero además, deberá gozar del derecho a reivindicar el bien, si hubiese sido privado de la posesión, por más de un año.

    5.2.2. Obligaciones del acreedor anticresista:

    a. Obligación a conservar el bien dado en garantía:

    (Art. 1681 inc. 1, 10 C.C.). Es obligación del acreedor anticresista, que entra en posesión del inmueble dado en garantía, autorizado para explotarlo y percibir sus frutos el conservar dicho bien, concediéndole su verdadero destino, sin desnaturalizar" su finalidad, ni cambiándole su contenido. Pues deberá devolverlo al cumplirse la obligación, sin mas deterioro, que el causado por el uso normal y ordinario.

    b. Obligación de pagar los servicios públicos:

    (Art. 1681 inc.3 aplicable por disposición del Art. 1094 C.C.). Se consideran como servicios públicos, aquellos que presta la administración, central o municipal al exterior del predio. Constituyendo obligación del anticresista, el pago de los servicios públicos suministrados en beneficio del predio, debe considerarse que ese pago no es reembolsable por el deudor, ni puede ser imputado como incremento de la obligación del deudor. Se trata de una obligación impuesta por la ley y su cumplimiento no puede ser descargado en el deudor.

    c. Obligación de dar aviso en caso de usurpación, perturbación o imposición de servidumbre:

    El acreedor, podría en forma directa, rechazar las pretensiones de usurpación, la perturbación de su posesión o la pretensión de imponer una servidumbre. Sin embargo, por disposición del inciso 4º del artículo 1681, debe el cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre, que se intente contra el bien.

    • Debe entenderse como usurpación, el despojo total o parcial del inmueble dado en garantía; es decir, la privación de la posesión del anticresista sobre todo o sobre parte del bien dado en garantía.

    • La perturbación, no constituye desposesión, pero si alteración de la relación posesoria por un hecho de persona extraña, contra la cual, bien podría el anticresista, como poseedor, ejercitar el interdicto pertinente, tal como lo autoriza el articulo 921 del código civil.

    • En cuanto a la imposición de servidumbre, se trataría de una forma de perturbación de la posesión, pues la servidumbre solamente nace de la voluntad de la ley. No se puede imponer servidumbre de hecho.

    d. Obligación de permitir la inspección del predio:

    (Art.1681 inc. 5 C.C.). El arrendatario, esta obligado: "A permitir al arrendador, que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días".

    El acreedor anticresista deberá permitir que el deudor o el propietario, en su caso, inspeccionen el predio, previo aviso y solo cuando concurran circunstancias importantes que justifiquen la inspección.

    e. Obligación de hacer las reparaciones que le correspondan:

    (Art. 1681 inc. 6 C.C.). En la locación - conducción, las reparaciones son resultado del contrato, es decir, de la voluntad de las partes. Consiguientemente, el acreedor anticresista, estará obligado a realizar reparaciones concertadas con el deudor o el propietario. Si no hubiese concierto sobre las reparaciones, serán de aplicación las normas de los artículos 1680 y 1682 código civil.

    En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario (en este caso el anticresista) está obligado a darle aviso inmediato al arrendador (en este caso al propietario), bajo responsabilidad de los, perjuicios que sobreviniesen por falta de ese aviso. Pero por disposición del propio articulo 1682 en caso de reparaciones urgente podrá hacerlas directamente el arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de reembolso. Si en el curso de la anticresis tuviese que hacerse reparaciones urgentes que no pueden diferirse, el anticresista deberá tolerarlas, aunque importen la privación del uso de una parte del bien dado en garantía. Así lo establece el artículo 1673 del código civil que también será aplicable a la anticresis.

    f. Obligación de no hacer uso imprudente del bien:

    La desnaturalización del bien o de su utilización imprudente en contra de las normas de orden público y las buenas costumbres, constituiría un abuso del bien dado en garantía, que justificaría la oposición del deudor o del propietario, en su caso.

    El uso imprudente del bien, no constituye causal de fenecimiento de la anticresis, debido a que ella esta vinculada a la obligación principal.

    g. Obligación de no introducir cambios en el bien, sin asentimiento del deudor:

    (Art. 1681 inc 8 C.C.). Aplicando esta norma a la anticresis, resulta que el acreedor anticresista, no podrá hacer ninguna modificación en el bien, sin el consentimiento del deudor o del propietario.

    Se comprenderá únicamente la alteración física del predio, realizada sin consentimiento del deudor o del propietario. Esa alteración significara, el cambio de la apariencia del bien, realizado sin el consentimiento del propietario.

    h. Obligación de restituir el bien al finalizar la anticresis:

    (Art. 1080 y 1681 C.C. aplicables a la anticresis.).

    Existe pues, departe del acreedor anticresista la obligación de devolver el predio en garantía, al cumplirse la obligación garantizada; pero no podrá reclamarse la devolución del predio, al vencerse el plazo del contrato, pues el acreedor, tiene el derecho de retensión sobre el predio hasta el momento en que sea pagada la obligación. Una vez pagada la obligación, el acreedor no puede demorar la restitución del predio del deudor o del constituyente. Si no lo hace será responsable por el perjuicio que la demora en la devolución ocasione.

    i. Obligación de responder por el deterioro del bien:

    El acreedor anticresista esta obligado a responder por el deterioro que sufra el predio dado en garantía. Constituyen sus obligaciones, cuidarlo diligentemente y no causarle modificaciones no autorizadas. Consiguientemente, cualquier menoscabo o deterioro del predio, aun cuando deriven de incendio si no se prueba que no ha sido por causa no imputable, deberá ser de responsabilidad del acreedor. (Art. 1683 C.C.).

    "Es también, responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causa imputables alas personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien". Tratándose de la anticresis, que se constituye sobre bien inmueble, no seta aplicable la norma relativa a la pérdida. Solamente, pueden perderse, extraviarse las cosas muebles.

    j. Obligación de no ceder el usufructo del bien sin conocimiento del deudor:

    El acreedor anticresista, no tiene derecho a obtener del inmueble mayor beneficio que la renta señalada en la escritura, con la cual se compensará el interés. Si el acreedor anticresista arrendase el bien dado en anticresis y por ese arrendamiento cobrase una cantidad excedente a la renta convenida, estaría obteniendo utilidad negatoria de la compensación equitativa entre renta e intereses.

    Consiguientemente, el acreedor anticresista no podrá sin conocimiento del deudor o del propietario ceder el usufructo del bien. Esta es una obligación, que resulta de la aplicación del artículo 1681 inciso 9 del código civil que prohíbe al arrendatario, subarrendar o ceder el arrendamiento total o parcial sin asentamiento escrito del arrendador.

    k. Obligación de rendir cuentas:

    Puesto que el acreedor anticresista esta obligado a imputar los frutos percibidos al pago de los intereses y del capital adecuado, obvio es que esta obligado a rendir cuentas, a menos que se trate de una anticresis compensatoria.

    VII. OBJETO

    La anticresis es una garantía real cuya aplicación se encuentra restringida a los bienes inmuebles. Cabe anotar, al respecto que dada la naturaleza de la institución, el inmueble debe ser "fructífero", es decir, capaz de ser sometidos a relaciones jurídicas Susceptibles de producir frutos.

    Puede que los frutos sean naturales, civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto de Anticresis los inmuebles productores de éstos, en principio, todo inmueble podrá calificarse de fructífero, porque frutos naturales podrá no darlos, pero si frutos civiles e industriales (así arrendamientos).

    Por último, la anticresis no requiere que el inmueble esté produciendo frutos cuando se constituya, sino que precisa sólo de su potencia productora.

    VIII. REQUISITOS DE LA CONSTITUCIÓN

    8.1. Condiciones de Fondo:

    Como en la prenda, las condiciones de fondo son tres:

    • La legitimación del constituyente: La anticresis puede ser constituida por el propietario, los condóminos y el usufructuario, aunque en este último caso, la duración está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no está legitimado para establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidación.

    La capacidad de las partes: el Código Civil la exige necesaria para disponer. Corno la enajenación de frutos futuros entra en la categoría de los actos de disposición, no puede constituir anticresis el que únicamente tiene poder pata ministra.

    La entrega del inmueble: como el contrato que da nacimiento a la anticresis es real, sólo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor. El modo queda subsumido en el título.

    8.2. Condiciones de Forma:

    La constitución del derecho real de anticresis es formal: porque exige el otorgamiento de escritura pública, conforme al articulo 1092 del Código Civil deviniendo esta formalidad AD SOLEMNITATEM, porque es bajo sanción de nulidad; y pata oponerla a terceros se necesita también la inscripción en el Registro de la propiedad inmueble. Además es indispensable la tradición de la cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

    8.3. Pactos Permitidos y Prohibidos:

    Está permitido en cambio pactar la compensación de los frutos con los intereses en su totalidad o hasta determinada concurrencia. Con el propósito de evitar negocios usurarios y perjuicios derivados de la situación apremiante en que pueda encontrarse un deudor, el Código prohíbe los siguientes pactos:

    • Toda convención que le atribuya al acreedor el derecho de hacer vender por sí el inmueble que tiene en anticresis; la venta debe ser siempre judicial.

    • Las cláusulas que autoricen al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagara en su vencimiento.

    • Las cláusulas que hicieran al acreedor propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio

    Bien entendido que estas cláusulas son nulas solamente cuando figuran en el contrato de anticresis, pero no si se convienen con posterioridad. Esta conclusión se impone en vista de que el deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis antes o después del vencimiento de la deuda.

    IX. DIFERENCIAS CON OTROS DERECHOS REALES

    9.1 Con el Derecho De Propiedad:

    Existe cierta semejanza dada por el hecho de que ambos son derechos reales, lo que determina que tanto el acreedor anticrético corno el propietario tengan sobre el bien un derecho prioritario y preferente sobre el de cualquier persona que ostente un mero derecho de crédito Es evidente, sin embargo, que el contenido de la anticresis difiere por completo del que es propio del derecho de propiedad. En primer lugar" presupone siempre la existencia de un propietario, calidad que no puede coincidir con la del acreedor anticrético. En segundo lugar, es un derecho con contenido limitado al uso y disfrute del bien, y no autoriza a disponer del mismo o gravarlo. La anticresis configura, en realidad, una desmembración del derecho de propiedad, parte de cuyo contenido se confiere temporalmente al acreedor en garantía de un préstamo.

    9.2 Con la Copropiedad:

    Pese a que se asemejan en que una pluralidad de sujetos ostentan derechos de naturaleza real sobre un mismo bien, no cabe duda de que la anticresis es una figura enteramente distinta de la copropiedad.

    La anticresis no hace surgir comunidad alguna entre el propietario el acreedor, no hay concurrencia de derechos iguales ni existe por tanto acción de división posible entre ellos.

    9.3 Con el Arrendamiento:

    Existe cierto parecido entre ambas instituciones, ya que tanto el arrendatario como el acreedor anticrético tienen derecho a poseer, usar y disfrutar del bien.

    Pese a ello, hay diferencias saltantes, empezando por señalar los derechos de naturaleza real que nacen de la anticresis, de los derechos de carácter personal a que da lugar el contrato de arrendamiento. No obstante, debemos admitir que la naturaleza real o personal de los derechos que origina el arrendamiento constituye un tema sumamente discutido y discutible, pese a lo cual nos hemos inclinado por sostener que éste suscita derechos fundamentalmente personales.

    A diferencia del arrendamiento, la anticresis es un derecho de garantía que se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación. Se trata, pues de una figura accesoria, característica que no presenta el arrendamiento, que es un contrato principal y autónomo. Otra distinción radica en que el arrendamiento puede tener por objeto toda clase de bienes, mientras que la anticresis se circunscribe a los inmuebles.

    .4. Con el Usufructo:

    Existen semejanzas dadas por el hecho de que ambas instituciones constituyen derechos reales que confieren al beneficiario el uso y disfrute de un bien.

    Las distinciones, son importantes. En primer termino, la condición accesoria de la anticresis, derivada de su naturaleza de derecho de garantía, a diferencia del usufructo que es un derecho principal y autónomo.

    De otro lado, el contenido de los derechos de disfrute también es distinto, ya que en el usufructo el beneficiario es libre de explotar o no el bien, y de aplicar los ñutos y rendimientos corno mejor le convenga. En la anticresis, por el contrario, el bien debe ser explotado y sus ñutos deben ser aplicados al pago de la deuda.

    Otra diferencia radica en que el usufructo puede establecerse sobre todo tipo de bienes, mientras que la anticresis se limita a los inmuebles. Finalmente, en la anticresis el propietario puede recuperar la posesión del inmueble mediante el pago de lo debido, extinguiendo así la deuda principal y por consiguiente la accesoria. En el usufructo, en cambio, el propietario no puede recobrar el uso y disfrute mientras no concluya el plazo estipulado o se produzca alguna circunstancia que determine su extinción, tal como la muerte del usufructuario, por ejemplo.

    9.5 Con la Prenda:

    a) la anticresis concede el uso y disfrute del bien, la prenda, no, salvo autorización expresa del propietario

    .
    b) La anticresis grava bienes inmuebles, la prenda, en cambio, sólo grava bienes muebles

    .
    c) La anticresis sólo garantiza deuda, según el artículo 1091 del código civil, en cambio la prenda puede garantizar cualquier obligación conforme el numeral 1055 de la norma acotada .
    d) La prenda tiene forma libre, en tanto la anticresis, exige forma solemne, bajo apercibimiento de nulidad .

    Ambas instituciones tienen en común su calidad de garantías reales, su naturaleza accesoria, y el desplazamiento que se produce del bien, de poder de quien las constituye, al acreedor de la obligación garantizada.

    Pese a ello, las diferencias son notorias y vienen dadas, por la naturaleza de los bienes sobre los cuales recaen. La prenda, recae sobre bienes muebles, mientras que la anticresis lo hace sobre bienes inmuebles.

    De otro lado, los derechos de uso, disfrute y explotación del bien que son inherentes a la anticresis se encuentran ausentes de la prenda común, el uso del bien por parte del acreedor prendario requiere de un acuerdo expreso con el deudor.

    Sí bien ambas figuras permiten que el acreedor haga suyos los ñutos, el objetivo principal de la prenda es que el bien sea vendido en el supuesto de incumplimiento; mientras que en el caso de anticresis su función principal es la explotación del bien, es decir la percepción de los frutos como forma de cobrar el monto adeudado, de ahí que en doctrina se haga referencia a un supuesto de "permuta de rentas".

    En efecto, mientras que la prenda es la afectación de un bien mueble al cumplimiento de una obligación con el objeto de permitir al acreedor su venta para cobrarse con el producto de la realización del mismo, la anticresis consiste en la entrega del bien al acreedor para que a través de su explotación proceda al cobro de su acreencia.

    Por consiguiente, la prenda consiste en otorgar al acreedor el derecho de vender el bien en caso de incumplimiento (evento futuro), mientras que la anticresis consiste en la entrega inmediata del bien al acreedor (evento presente) pata permitirle a través de su uso el cobro de la acreencia.

    9.6 Con la Hipoteca:

    Posiblemente se trate de la figura que más semejanza guarda con la anticresis, lo que ha determinado incluso que algunos autores consideren a esta como una subespecie de la hipoteca.

    Ambas instituciones tienen en común el hecho de tratarse de garantías reales que recaen sobre bienes inmuebles.

    La diferencia fundamental radica, en la entrega de la posesión y disfrute propios de la anticresis, y que se encuentran ausentes en la hipoteca. Esta última garantía no lleva implícita la entrega del bien, como tampoco su explotación, es decir no requiere la tradición del bien al acreedor.

    Por esta razón en doctrina se ha denominado a la anticresis como la "prenda sobre inmuebles", esto es un derecho real de garantía sobre inmuebles que requiere pata su constitución de la entrega física al acreedor y no de la inscripción del gravamen.

    Otra distinción radica en que la hipoteca no agota las posibilidades del inmueble en cuanto al otorgamiento de garantías, se admite la constitución de segundas y ulteriores hipotecas, ya que no es necesario proceder a su entrega física para constituir la garantía Por el contrario, no puede constituirse sino una anticresis sobre el mismo inmueble, ya que no se podría cumplir con el requisito de la entrega física del bien a todos los acreedores pata que cada uno de estos pudiese explotarlo y obtener sus frutos.

    Sin perjuicio de lo antes expuesto, podrían darse casos en los que la hipoteca y la anticresis coexistan y ello puede generar que surjan interrogantes como, ¿cuál de las dos garantías, anticresis o hipoteca, debe primar?, ¿cómo se ejecuta la preferencia entre una y otra?:

    a) Caso en que la hipoteca se constituyó primero

    Si la hipoteca ha sido constituida en primer lugar y luego el deudor entrega el inmueble en anticresis a un tercero, podríamos sostener que se va a producir una disminución del valor del bien, razón por la cual el acreedor hipotecario debería ejercer su derecho de aceleración previsto en el artículo 1110 del Código Civil y en esa medida proceder al remate del bien. En este caso el juez debería respetar el derecho preferente del acreedor hipotecario, por tratarse de un derecho real constituido con anterioridad.

    b) Caso en que la hipoteca se constituyó con posterioridad

    La constitución de la anticresis no priva al acreedor hipotecario de su derecho de rematar el bien en el caso de que el deudor incumpla con ejecutar su prestación, aunque la hipoteca se haya constituido con posterioridad. Sin embargo en este supuesto el acreedor anticrético seria un acreedor preferente y por lo tanto a el le correspondería el monto obtenido del remate, siendo el acreedor hipotecario uno se segundo rango.

    Vemos que aquí coinciden dos formas distintas de dar publicidad a la existencia de derechos reales. Así, la anticresis se hace pública con la posesión, mientras que en el caso de la hipoteca basta con la inscripción.

    En vista de ello, el acreedor hipotecario podría sostener que al amparo del artículo 2022 del Código Civil, conforme al cual para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.

    En este sentido, el derecho real de anticresis no inscrito no sala oponible al acreedor hipotecario, por cuanto no se encuentra inscrito en el Registro Público con anterioridad a la hipoteca, aun cuando se hubiese administrado posesión al acreedor anticrético primero.

    X. EXTINCIÓN

    Ha de estimarse como modos o formas de extinción de la anticresis, todas aquellas causas que extinguen la relación de derecho real entre el acreedor y el bien dado en garantía. Nuestro Código Civil no se pronuncia de modo expreso sobre las causas de extinción de la anticresis, por lo que debemos considerar aplicables aquellas que determinan la extinción de la prenda, siempre y cuando no sean incompatibles.

    De ese modo, por remisión del artículo 1096 del Código vigente, podemos enumerar como causas de extinción de la anticresis las siguientes: Pueden ser de dos clases

    :

    10.1 Modos Directos:

    Los modos directos de la extinción de la anticresis, aquellos que emanan de la propia cosa dada en garantía. Consiguientemente pueden ser.

    a. La destrucción del bien:

    Cuando se habla de la destrucción del bien, como modo extintivo de la anticresis, hay que entenderlo como el bien inmueble dado en garantía. Cuando nos referimos a que la anticresis se extingue por destrucción del bien, nos estamos refiriendo a la desaparición física de la cosa dada en garantía. Sin embargo, la desaparición física de la cosa, no libera al deudor de garantizar la obligación si ella está pendiente. Desaparece la anticresis sobre el bien destruido, pero no desaparece la obligación de garantizar la deuda.

    Cabe mencionar que la hipótesis de destrucción del bien objeto de la garantía, sea por culpa del acreedor, o sin mediar causas imputables a éste, se ve regulada por los artículos 1081 y 1082 del Código Civil. Estos dispositivos se ubican en la normativa relativa a la prenda, pero son de aplicación a la anticresis en virtud de la norma remisoria del artículo 1096 del código civil.

    Aún en los casos, en que el acreedor hubiese tenido que proceder a la demolición del predio que amenaza ruina; el deudor siempre tendrá la obligación de garantizar el pago de la deuda.

    Es decir, que desaparece la cosa dada en anticresis, pero no desaparece la relación obligacional principal, ni la relación de garantía.

    b. Renuncia a la anticresis por el acreedor:

    La renuncia del acreedor se admite en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad. Dada la formalidad impuesta para la constitución de la anticresis, estimamos que la renuncia debe ser expresa y revestir la misma forma, es decir, la escritura pública.

    Si se produce la manifestación de voluntad del acreedor de renunciar a la garantía anticrética, acaba la anticresis, por extinguirse la relación de garantía. De obligación con garantía real, se habrá pasado a una obligación simple, sin garantía o a una obligación con garantía sin tradición del bien sobre el cual se constituye la garantía. En este caso, se extinguirá la anticresis, ya no existirá la obligación de entregar al acreedor un bien inmueble, autorizándolo para su disfrute, pero se sustituirá la garantía, por otra que no obligue al deudor a la entrega del bien.

    La renuncia ha de constituir manifestación de voluntad expresa o tácita (Art 141 C.C.). Si el acreedor devuelve la posesión del inmueble al deudor o al constituyente, expresando que no desea la garantía, porque tiene suficiente confianza en el deudor, se tratará de una renuncia expresa. Si el acreedor, sin expresar su voluntad, simplemente devolviese la sesión del bien, se tratará de una renuncia tácita. Pero en todo caso de renuncia, la posesión del bien dado en garantía, debe volver al deudor o al constituyente.

    c. Confusión o consolidación:

    Si el acreedor adquiere el derecho de propiedad sobre el bien dado en garantía, se producirá la consolidación de las condiciones de acreedor y de propietario de la garantía, en una sola persona. En este caso también extingue la anticresis, pues el sujeto no puede garantizarse así mismo y otorgarse garantía real. La confusión o consolidación significa que una sola persona adquiere las condiciones de acreedor y deudor. Tratándose de la anticresis, la confusión o consolida solamente puede operarse en la persona del acreedor, cuando este adquiere el predio dado en garantía. Esa adquisición no podrá ser en ningún modo el pago de la obligación con el predio dado en garantía, sino que debe obedecer a una causa distinta y extraña a la obligación. Consiguientemente, puede suceder que se extinga la obligación principal, o que subsista dicha obligación, con garantía diferente. Se extinguirá la obligación, si con el precio de venta, o con parte de él, se ha hecho pago de la deuda. Y no se extinguirá la obligación, si el precio de venta se ha entregado al deudor o al Constituyente, lo que puede suceder en obligaciones a plazo (no vencido).

    No podrá producirse la consolidación a favor del deudor, porque este tendría que adquirir el derecho a la obligación, es decir, pagarla y esta es otra forma de extinción de la anticresis.

    d. Venta y expropiación del bien:

    Cuando nos referimos a la venta del bien, nos referimos a la que haga el acreedor para el pago de la obligación. La venta que haga el deudor en ejercicio de su derecho de propiedad, puede constituir una sustitución de la garantía, que es otra forma de extinguir la anticresis.

    Si el acreedor saca a la venta el bien dado en garantía y se realiza dicha venta, entonces se habrá acabado la relación de garantía; no solo se habrá extinguido la anticresis sobre determinado inmueble, sino que se habrá producido la extinción de la relación de garantía, por mucho que la obligación principal no haya sido totalmente pagada. Se habrá acabo la anticresis constituida sobre determinado inmueble aunque su valor no haya alcanzado para pagar totalmente la obligación.

    Teniendo su fundamento en el "ius imperium” del Estado, en caso de expropiación deberá considerarse extinguida la anticresis. El predio dado en garantía pasa a poder del Estado o de la entidad paraestatal expropiante y se liberara de la carga que pesaba sobre el. La expropiación, es también una forma de enajenación compulsiva por parte del estado, aun en contra de la voluntad del propietario. En todo caso, el predio dado en garantía, cambiaria de dueño y consiguientemente se libraría del gravamen.

    Esto es consecuencia de la teoría exclusivista recogida por nuestra legislación relativa a expropiación, que excluye a los terceros del procedimiento de expropiación y exime al Estado de cualquier responsabilidad frente a los mismos.

    e. Sustitución de la garantía por otra:

    La anticresis, se extingue también cuando la cosa es sustituida por" otra de la misma naturaleza, o cuando cambia la naturaleza de la garantía. Puede suceder que se haya constituido anticresis, sobre un predio y que este predio tuviese que ser vendido. Podrá en este caso, el deudor o el propietario, sustituir el inmueble dado en garantía por otro, mientras está vigente la obligación, o puede suceder que el acreedor" prefiera una garantía prendaría o una garantía hipotecaria sobre el mismo bien inmueble o sobre otro. Puede haber muchas formas de sustituir la garantía, pero mientras esté vigente la obligación, existirá siempre la obligación de garantizarla. Esto es que se acabará la anticresis sobre determinado inmueble, pero no se acabara la obligación de garantiza la deuda. Quiere decir, que la Sustitución de la garantía, extingue la anticresis sobre determinado inmueble, pero no extingue ninguna relación de garantía, ni la obligación principal.

    10.2. Modos Indirectos:

    Son aquellos que hacen cesar la relación de derecho real, por haberse extinguido la obligación principal. Consiguientemente, serán modos indirectos de extinción, todos los modos de extinción de las obligaciones o deudas en dinero, tales como:

    a. El pago:

    El pago de la deuda constituye la forma más importante de extinguir la anticresis. La anticresis, como derecho real de garantía, es un derecho accesorio a la obligación principal. No tiene existencia autónoma. Existe solamente, si existe la obligación principal y se extingue cuando dicha obligación se acaba.

    Se estimará pagada la obligación, cuando haya sido ejecutada íntegramente la prestación en que dicha obligación consiste (Art. 1220 C.C.). Es decir, cuando se haya pagado la deuda en que consistía la prestación y sus intereses y demás los gastos de conservación del bien (Art. 1080 C.C.).

    b) El pago puede realizarse:

    • En forma de consignación (Art. 1251 C.C.), si esta no ha sido impugnada, o si la impugnación ha sido rechazada.

    • Por subrogación, (Art. 1260 C.C.)

    • Dando en pago, es decir, cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse (Art. 1265 CC)

    • Por novación, (Art. 1297 C. C.), caso en el cual no se transmitirán a la nueva obligación las garantías de la obligación extinguida (Art. 1283 .)

    • Por compensación, (Art. 1288 C.C.).

    • Por transacción.

    En cualquiera de las formas de extinción de la obligación principal, se extingue también la garantía anticrética.

    c. La prescripción extintiva de la deuda:

    Si la obligación principal, ha prescrito porque el acreedor no ejercitó oportunamente las acciones destinadas a su pago, dejará de tener existencia la anticresis. El deudor o el propietario, en su caso, podrán reclamar la devolución del bien dado en garantía.

    Los términos de prescripción de las obligaciones, están señalados en el artículo 2001 del código civil. La inexistencia de la obligación principal, conllevará la desaparición o extinción de la garantía anticrética.

    d. La anulación, rescisión o resolución de la obligación:

    En el caso de la anulación, dejará de existir la obligación, sea desde que se constituyo, o desde la declaración judicial de nulidad, en caso de anulabilidad. Se trata de la presencia de elementos que hacen ineficaz el acto jurídico.

    El artículo 1370 del código civil, define la rescisión, como "que deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo".

    El articulo 1371, define la resolución del acto jurídico, como aquella que "deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración".

    La diferencia entre la rescisión y la resolución reside en la oportunidad en la que se presenta el germen de la ineficacia del acto jurídico. Si ese germen existía ya en el momento de celebrar el acto jurídico, habrá rescisión, y si naciendo válidamente el acto jurídico, el germen de su ineficacia se presenta después, habrá resolución. En ambos casos resulta ineficaz la obligación principal.

    Con la sentencia rescisoria es retroactivo el acto jurídico, vale decir, la obligación principal en la anticresis dejará de tener eficacia desde el momento mismo en que fue celebrado, mientras que el caso de resolución, esta no opera retroactivamente. Entonces el acto jurídico dejara de tener eficacia desde el momento de la demanda o cuando se presentaron las circunstancias que hicieron ineficaz el contrato.

    DERERCHO REALES

    XI-COMETARIO SISTEMATICO DEL TITULO II

    ANTICRESIS

    Artículo 1091.- Definición de anticresis

    Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

    Este articulo 1091.es una reproducción casi total del art.1004 del código civil derogado, salvo la expresión “préstamo por “deuda”.

    Esta modificación semántica pudiera prestarse a considerar que el actual código modifica substancialmente esta garantía que tradicionalmente respalda solamente al mutuo

    Pero a esta posible interpretación se opone el artículo 1093 que se refiere al capital y a los intereses por lo que hay que concluir que el termino deuda que utiliza el presente articulo se refiere exclusivamente a deuda dineraria y n de otra naturaleza.

    De la definición que brinda este precepto fluye sus notas consubstanciales; como ya lo dijimos en la introducción, la de ser un derecho real de garantía dado que esta legislado dentro de la sección correspondiente, su carácter exclusivamente inmobiliario; la obligada desposesión del deudor, quien debe efectuar el traditio del bien; y alguna de las dificultades que brinda el deudor; el ius utendi y fruendi. sin embargo no se preocupa este precepto del jus preferendi ni del venden, facultades del acreedor anticrítico alas que hay que llegar por vía de remisión o de interpretación analógica

    EN esta materia se observa en la doctrina nacional unanimidad sobre los graves inconvenientes que presenta la anticresis el Profesor romero nos dice Que la Hipoteca ha hecho desaparecer prácticamente a la anticresis señalando Así mismo que el código del 36 al igual del 84 la legisla en forma descuidada sin uniformidad ni lógica y la definición que se consigna es deficiente incompleta dado que se omite fundamentalmente en ella, esto es el derecho preferente del acreedor para hacerse pago en caso de incumplimiento no solo con los incumplimiento del inmuebles si no también con el importe del bien

    Artículo 1092.- Formalidades

    El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.

    Este numeral repite el articulo 1005 del derogado añadiendo solo que la observancia de la forma ad solemnita ten al sancionar la inobservancia con nulidad.

    Son también requisito ad solemnitatem el expresar la renta que produce el inmueble y el interés pactado para el mutuo

    Aquí se prueba una vez mas lo feble de las razones para seguir legislando una institución que ofrece tantas desventajas en relación a la hipoteca, en realidad la escritura publica, que resulta onerosa y complicada por la intervención de letrados y notarios, no es la forma adecuada ala realidad de pueblos remotos y asilados donde ,según se arguye, no se puede hipotecar los inmuebles por falta de registro

    Hubiere si mas acertado el simplificar los requisitos de la hipoteca, como ya lo efectuó un dispositivo, bastando la legislación notarial de las firmas del documento privado Y agilizar la inscripción en el registro

    Artículo 1093.- Imputación de la renta del inmueble

    La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital.

    La única modificación introducida por este numeral al articulo 1006 del derogado es que se suprime la posibilidad de que la anticresis se pacte sin interés, lo cual esta mas de acuerdo con la esencia de la institución definida también como “permuta de rentas” en la que el deudor propietario ceda la renta del inmueble a cambio de los interese que genera el capital del acreedor anticrítico.

    Esta alteración del precepto anterior esta así mismo en concordancia con la situación económica de la actualidad en la que resulta impracticable el pactar un mutuo sin intereses debido a desvalorización del signo monetario y a su consecuente perdida del valor adquisitivo

    La presente norma es otro caso de imputación legal contra la que no cabe el pacto en contrario, dado el carácter imperativo del precepto

    Artículo 1094.- Obligaciones del acreedor anticrético

    Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta.

    La vaguedad de impresión de las remisiones deja siempre mucho campo a la labor interpretativa; en el presente caso se pude concluir que son aplicables también al acreedor anticrítico los artículos 1683.1684 y 1685 que prolijamente disciplinan la responsabilidad del arrendatario

    Artículo 1095.- Retención del inmueble por otra deuda

    El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este derecho.

    A diferencia de la prenda en que si se permite lo que en la doctrina se denomina prenda tachita el art.1063 en este precepto prohíbe que el acreedor anticrítico retenga el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este derecho

    La razón de la diferencia en el tratamiento legislativo radica no son en el mayor valor que generalmente tienen los inmuebles respecto a los bienes muebles, si no también en las desventajas evidentes que impone la anticresis al propietario al privarlo del uti y el fruti

    Artículo 1096.- Normas supletorias aplicables

    Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a las consignadas en este título.

    Afortunadamente el articulo 1097 se refiere específicamente a que el acreedor hipotecario tiene derecho ala venta judicial el bien hipotecado, con lo que hay asidero para concluir, por analogía, que al acreedor anticrítico debe solicitar la venta judicial del inmueble y no puede proceder ala enajenación del mismo sin los requisitos y garantías que esta conlleve

    CONCORDANCIAS: R. N° 540-2003-SUNARP-SN, Reglam.Insc.Reg.Predios., Art. 122

    XII. ANTICRESIS EN EL DERECHO COMPARADO

    12.1. En el derecho Argentino:

    La anticresis es un derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital solamente, si no se da en intereses.

    La legislación argentina referente a esta materia expresamente sitúa a la anticresis en el ámbito matrimonial pues establece que el marido puede también dar en anticresis los frutos del inmueble de la mujer, mientras dure el matrimonio, o mientras no suceda una separación de bienes.

    12.2. En el Derecho Francés:

    La anticresis es un contrato por el cual el deudor o un tercero pone al acreedor en posesión de un bien inmueble hasta el pago integro de su crédito, con autorización pata que cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda, y en caso de sobrante, al capital de su crédito; sea sobre el capital únicamente, si no se le adeudan intereses.

    El artículo 1091, primer párrafo Código Civil la define como "La dación en garantía de un inmueble" Definición cierta en el estado de la Jurisprudencia moderna que reconoce al acreedor anticresista el derecho de preferencia.

    La anticresis tiene necesariamente su origen en un contrato: no existe anticresis tácita como hemos visto en materia de prenda.

    12.3. En el Derecho Español:

    Es el derecho real que puede tener el acreedor de una obligación principal sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aquélla y el cobro de intereses que devengue, está facultado para poseerlo (si no se excluyó), percibir sus frutos y promover su enajenación si es incumplida, y que le sea hecho preferentemente pago con el precio.

    12.4. En el Derecho Colombiano:

    Lo encontramos definido en el Art. 2458 del Código Civil Colombiano "La anticresis es contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con frutos". En el campo comercial que se encuentra en los artículos 1221 a 1225, esta concepción se amplia los bienes muebles.

    Usualmente se pacta acompañado de hipoteca, excepcionalmente lo encontramos independiente, ya que es empleado como garantía para respaldar la acreencia, en la manera como se puede satisfacer" la misma con los frutos.

    "La anticresis no da al acreedor, por si sola, ningún derecho real sobre la cosa entregada", según el Art. 2461 del Código Civil Colombiano

    12.5. En el Derecho Peruano:

    De acuerdo al Código Civil de 1936, la anticresis es un derecho real en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su acreedor en garantía de un préstamo de dinero, concediéndole al acreedor la facultad de explotarlo y percibir sus frutos.

    La legislación peruana exige como formalidad que el contrato conste por escritura pública expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte. Les son aplicables en lo que no se opongan, las reglas sobre la prenda.

    De acuerdo al Código Civil de 1984 el artículo 1091 dice: "Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediéndole al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos". Concordándolo con el articulo 1092: "El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte".

    12.6 Derecho Chileno

    La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos.La cosa raíz puede pertenecer al deudor, o a un tercero que consienta en la anticresis.El contrato de anticresis se perfecciona por la tradición del inmueble.

    La anticresis no da al acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa entregada. Se aplica al acreedor anticrético lo dispuesto a favor del arrendatario en el caso del artículo 1962. No valdrá la anticresis en perjuicio de los derechos reales ni de los arrendamientos anteriormente constituidos sobre la finca.

    Podrá darse al acreedor en anticresis el inmueble anteriormente hipotecado al mismo acreedor; y podrá asimismo hipotecarse al acreedor, con las formalidades y efectos legales, el inmueble que se le ha dado en anticresis.

    El acreedor que tiene anticresis, goza de los mismos derechos que el arrendatario para el abono de mejoras, perjuicios y gastos, y está sujeto a las mismas obligaciones que el arrendatario relativamente a la conservación de la cosa.

    El acreedor no se hace dueño del inmueble a falta de pago; ni tendrá preferencia en él sobre los otros acreedores, sino la que le diere el contrato accesorio de hipoteca si lo hubiere. Toda estipulación en contrario es nula.

    Si el crédito produjere intereses, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos.

    Las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los intereses, en su totalidad, o hasta concurrencia de valores.

    Los intereses que estipularen estarán sujetos en el caso de lesión enorme a la misma reducción que en el caso de mutuo.

    El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, sino después de la extinción total de la deuda; pero el acreedor podrá restituirla en cualquier tiempo y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales; sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario.

    En cuanto a la anticresis judicial o prenda pretoria, se estará a lo prevenido en el Código de Enjuiciamiento.

    12.7 Derecho Uruguayo

    La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos.La anticresis no produce, efecto, si no consta por escritura pública. Es aplicable a la anticresis lo que respecto de la prenda se dispone en el artículo 2294, inciso 1º.El acreedor anticrético no adquiere derecho real sobre la cosa vale la anticresis contra los derechos reales ni en perjuicio de los arrendamientos constituidos anteriormente en la finca. Pero serán obligados a respetar el derecho del acreedor anticrético, todos aquellos a quienes se transfiera el derecho del dueño de la caso con posterioridad a la constitución de la anticresis, siempre que ésta se haya inscrito en el Registro correspondientes.

    Podrá darse al acreedor en anticresis el inmueble anteriormente hipotecado al mismo acreedor ; y podrá asimismo hipotecarse al acreedor con las formalidades y efectos legales, el inmueble que se le ha dado en anticresis.El acreedor anticrético goza de los mismos derechos que el arrendatario para el abono de las mejoras, perjuicios y gastos ; y está sujeto a las mismas obligaciones relativamente a la conservación de la cosa.

    El acreedor no se hace dueño del inmueble por la sola falta de pago ; ni tendrán preferencia en él sobre los otros acreedores, sino la que le diere el contrato accesorio de hipoteca, si lo hubiere. Toda estipulación en contrario es nula, salvo lo dispuesto por la ley procesal para el caso de ejecución.Si el crédito produjere intereses, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos.Se puede estipular que los frutos se compensen con los intereses en su totalidad o hasta cierto valor. El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa sino después de la extinción total de la deuda ; pero el acreedor podrá restituirla en cualquier tiempo y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales, sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario.

    12.8.Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 19/2002, de 5 de julio, de Derechos Reales de Garantía.

    La anticresis

    Constitución

    1. La anticresis, constituida por cualquier título, requiere:

    a) El poder de libre disposición de la finca por la persona garante.

    b) La transmisión de la posesión de la finca a la persona acreedora o a una tercera, de acuerdo con la garante, por cualquier medio admitido por la Ley.

    2. El derecho de anticresis debe hacerse por escrito y debe ser formalizado en documento público para realizar su inscripción registral.

    Régimen

    1. Son aplicables al derecho real de anticresis las normas contenidas en los artículos 13, 14 y 18.1, en lo que resulten compatibles con su naturaleza.

    2. Cuando las fincas gravadas sean más de una, debe fijarse la cantidad del crédito que garantiza cada una de ellas.

    3. Cuando la finca gravada sea objeto de segregación o división, la persona acreedora y la propietaria pueden convenir, mediante documento público, la parte del crédito que cada una garantiza.

    4. Durante la retención, la persona titular del derecho de anticresis debe administrar la cosa con la diligencia necesaria para obtener de la misma los rendimientos normales. La garante puede exigir a la acreedora, anualmente, la rendición de cuentas de su gestión.

    .

    CONCLUSIONES

    • La anticresis se desarrolla en cuanto desaparece la prohibición del préstamo del interés y quedo referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles.

    • Al referirnos de anticresis estamos ante un tipo de garantía particular que consiste en el uso por parte del acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de una deuda.

    • La anticresis se presenta como una esencia del sostenimiento convenido entre sujetos que desean beneficiarse de mutuo acuerdo, en tal sentido las partes adquieren derechos y obligaciones establecido por la ley.

    • En la actualidad la gran mayoría de personas jurídicas o naturales en vez de crear una relación anticrética prefieren realizar una hipoteca, lo cual le permite mantener la posesión del bien, lo que conllevaría a poder ejecutar otros derechos reales. De esta manera el deudor no pierde su derecho a explotarlo, ya que con sus frutos puede cubrir los intereses y la obligación misma.

    • La anticresis beneficia al deudor, toda vez que el acreedor no puede apropiarse del bien jurídico.

    • Actualmente la anticresis esta desapareciendo paulatinamente, ello se explica, porque cuando una persona necesita dinero o garantizar una obligación le basta con hipotecar su inmueble sin tener que entregar su posesión, con todos los perjuicios que este acarrea al deudor; desde el punto de vista del acreedor lo que al el le interesa es tener una buena garantía del pago de su crédito y para ello le basta con la hipoteca que por lo demás, le evita las consabidas molestias y responsabilidad de tomar la posesión de un inmueble, hacerlo producir frutos, etc.

    • Se deben adaptar nuevas tendencias de normas legales que permitan facilitar la hipoteca.

    • Se mantiene la institución de anticresis porque el Código Napoleónico en su cuerpo legal le confirió autonomía y contribuye en la legislación debido a que esta figura es admisible en regiones de la sierra de nuestro país como es Puno y Cuzco cuyo empleo es con frecuencia.

    • La institución anticrética otorga mayores facilidades a un determinado sector de la población del país, considerando las zonas de menor desarrollo.

    ANEXOS

    ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL

    CASACIÓN Nro: 3178 - 99 / AREQUIPA

    • MATERIA: "EJECUCIÓN DE GARANTIA"

    • EJECUTANTE: IRMA ANAYA MEZ A.

    • EJECUTADO: PERCY EDUARDO PABLO.

    • HECHOS RELEVANTES:

    > La interposición del recurso de casación por parte de la ejecutante contra la resolución de vista emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa, quien revoca la sentencia de primera instancia y declara fundada la contradicción por la causal de inexigibilidad de la obligación e improcedente la demanda.

    > El recurso de casación fue declarado procedente al amparo del Art. 386 inc. 1 y 3 del Código Procesal Civil, que prescribe las causales de interpretación errónea y la contravención a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso.

    > La Sala casatoria al pronunciarse sobre la causal contemplada en el inc 1 del Art. 386 del Código Procesal Civil y analizando los fundamentos de la resolución recurrida emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa, esta argumenta que el Art. 1066 del Código Civil en cuanto prescribe sobre la apropiación en la que caería el acreedor en una probable adjudicación y a su vez en el Art. 1069 del mismo cuerpo legal, por el cual declara improcedente la demanda.

    Al dilucidar el criterio adoptado por la Sala Superior, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema fundamenta su resolución en la interpretación correcta del Art. 1069 del Código Civil, que si bien este articulo esta referido al capitulo de la prenda, no menos cierto es que el Art. 1096 del Código Civil señalan que se aplican las reglas de la prenda en cuanto no se opongan a las normas del capítulo de la anticresis; por lo que en caso de incumplimiento del pago tanto en la prenda como en la anticresis es permitida la venta del bien y así también fundamenta su resolución señalando que la Sala Civil Superior ha interpretado erróneamente el Art. 1066 del Código Civil, pues aduce la Sala Superior que existirá apropiación al poder darse una probable adjudicación; que este fundamento esgrimido por la Sala Superior se contravendría con lo dispuesto en el Art. 1069 del Código Civil, que permite la venta del bien en prenda mediante la ejecución de garantía.

    > Al haber interpuesto demanda de Ejecución de Garantías, esto implica un incumplimiento de pago por parte del deudor por lo que la ejecutante tiene el derecho a ver realizar el pago de la deuda por lo que tendría el derecho de pedir" tutela jurisdiccional interponiendo la demanda antes señalada como lo prescribe el Art. 1096 del Código Civil aplicable al caso de anticresis en aplicación del Art. 1096 del Código acotado.

    > La Sala Civil Superior declara fundada la contradicción planteada por el ejecutado amparándose en los Art. 1066 y 1069 del Código sustantivo por cuanto la ejecutante se estaría apropiando del bien inmueble anticresado en el supuesto caso que al llevarle a cabo la ejecución forzada la ejecutante se adjudique en pago el bien inmueble; y que esto significaría la vulneración del Art. 1066 del Código Civil.

    > La Sala Civil Suprema al interpretar de manera correcta el Art. 1069 del

    Código civil, en cuanto es derecho del acreedor anticretico vender el bien inmueble cuando se haya incumplido la obligación y para ver realizado su derecho debe interponer demanda de Ejecución De Garantías la cual de acuerdo al procedimiento que se sigue es inevitable la ejecución forzada, debiendo realizarse el remate del bien inmueble, que además no se ha realizado en autos por lo que la sala civil suprema declara fundado el recurso de casación interpuesto por" la ejecutante; y en consecuencia declararon NULA la resolución de vistas emitida por la Sala Civil de la Corte Superior- de Arequipa, y actuando en sede de instancia confirman la sentencia apelada en primera instancia en cuanto declara INFUNDADA la contradicción formulada por el ejecutado y en consecuencia se ordena el remate del bien dado en garantía.

    APRECIACIÓN CRÍTICA:

    > La resolución emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, esgrime como fundamentos que la resolución de vista ha interpretado erróneamente los Art. 1066 y 1069 del Código Civil, que estas normas están referidas a la prenda y le son aplicables a esta pues del Art.1066 se desprende que el acreedor no puede apropiarse del bien que en nuestra legislación nacional esta contemplado este hecho, constituyendo delito penal, como lo tipifica el Art. 193 del Código Penal; que en. el presente caso al poder darse una probable adjudicación esta se realizaría como consecuencia de la interposición de la demanda de Ejecución de Garantías, por lo que se estaría cumpliendo con las formalidades que exige la ley, no existiendo entonces ningún tipo de apropiación, ni mucho menos delito alguno. Que el Alt. 1069 señala que en caso de incumplimiento del pago el acreedor puede realizar la venta del bien ya sea de manera contractual, si es que así lo han pactado ambas partes, o De manera extracontractual a través del proceso ejecutivo de garantías, siendo esto así y en aplicación del Art. 1096 del Código Civil que faculta la aplicación de las normas antes señaladas en el caso de la anticresis, la facultad que tiene el acreedor de vender el bien es un DERECHO que le asiste, por lo que la Sala Superior al interpretar el Art. 1066 y en base a ello declarar FUNDADA la contradicción e IMPROCEDENTE la demanda en el supuesto de una probable adjudicación del bien y respecto al Art. 1069 del Código Civil al interpretarlo erróneamente, la Sala Suprema realiza la correcta interpretación de las normas antes señaladas por lo que "en caso de incumplimiento del pago es permitida la venta del bien, ya sea para el caso de la prenda o de la anticresis; por lo que debe desestimase la contradicción efectuada por el ejecutado, por la causal de inexigibilidad de la obligación pues por lo expuesto al haberse interpretado erróneamente las normas sustantivas por parte del colegiado superior, la resolución emitida por la Corte Suprema la encontraríamos arreglada a ley.

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    • Vasquez Rios, Alberto. Derechos Reales de Garantía. Tercera Edición. Editorial San Marcos .Lima-Perú, 2003.

    • ALBADEJO, Manuel. Derecho Civil, III, Derecho de bienes, Vol.2

    • CARLOS FERDINAND Cuadros Villena. Derechos reales de Garantía

    • http://html.rincondelvago.com/anticresis-en-peru.html

    • Jurisprudencia Citada por Wilder Zavaleta Carruitero, Código Civil Tomo II.

    INDICE

    INTRODUCCION

    DERECHOS DE GARANTIA

    I.-ANTICRESIS

    ………………………………………………………………………Pág. 4 6

    II.-DEFINICIONES DE ANTICRESIS

    ………………………………………………………………………Pág. 6- 8

    III.-IMPORTANCIA

    ………………………………………………………………………Pág. 9

    IV.-NATURALEZA JURIDICA

    ………………………………………………………………………Pág. 9

    V.-CARACTERISTICAS JURIDICAS

    ………………………………………………………………………Pág. 10 -14

    VI.-SUJETOS

    ………………………………………………………………………Pág. 15 -37

    VII.-OBJETO

    ………………………………………………………………………Pág. 38

    VIII. REQUISITOS DE LA CONSTITUCIÓN

    ………………………………………………………………………Pág. 39 - 40

    IX-.DIFERENCIAS CON OTROS DERECHOS REALES

    ………………………………………………………………………Pág. 41-47

    X. EXTINCIÓN

    ………………………………………………………………………Pág. 47 - 54

    XI-COMETARIO SISTEMATICO DEL TITULO II ANTICRESIS

    ………………………………………………………………………Pág. 55 - 58

    XII. ANTICRESIS EN EL DERECHO COMPARADO

    ………………………………………………………………………Pág. 59 -66

    CONCLUCIONES

    ANEXOS

    BIBLIOGRAFIA

    INDICE

    …………………………………………………………………………Pág. 72

    ALBADEJO, Manuel. Derecho Civil, III, Derecho de bienes, Vol.2. Pág.17.

    ALBADEJO, Manuel. op.citp. página 221).

    Derechos reales de Garantía, Carlos Ferdinand Cuadros Villena. Pág.299

    http://html.rincondelvago.com/anticresis-en-peru.html

    A Muro.P “Manuel de Derechos Reales de Garantia” Pág.233-234

    http://html.rincondelvago.com/derechos-reales_9.html

    Alberto Vàsquez Rios (2003), Los Derechos Reales de Garantìa. Capìtulo I y III ,pag 123 -189

    http://html.rincondelvago.com/anticresis-en-peru.html

    Arias-Schreiber Pezet, Max; Cárdenas Quiroz, Carlos. “Exégesis del código civil peruano de 1984” Pág.788

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    Jurisprudencia Citada por Wilder Zavaleta Carruitero, Código Civil Tomo II. Pág. 1149.

    WWWMONOGRAFIAS.COM/ANTICRESIS/PERU

    Código Civil comentado por cien especialitas, Gaceta Jurídica. Pág. 921.

    Derechos reales de Garantía, Carlos Ferdinand Cuadros Villena. Pag111 - 152

    Juan García Montújar, en su comentario de Gaceta Jurídica, “Código Civil Comentado por cien Especialistas, Citando a Luis-Diez Picaso y Gullón. Tomo V. Pág. 927.

    El ABC del Derecho Civil. EGACAL PAG 152

    Avendaño V. Jorge, Avendaño O. Francisco, Mejorada C. Martín, Derechos Reales, pag336

    www.monografias.com.anticresis/lostg

    Enciclopedia Jurídica Ameba. Tomo I-A. Editorial Bibliografía Argentina.1954, 15 de Febrero.