Derecho mercantil mexicano

Compraventa civil y comercial. Fondo de comercio. Adquisiciones. Vendedor. Comprador. Obligaciones. Contrato. Pacto. Cláusula

  • Enviado por: Pola_xeneize
  • Idioma: castellano
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Trabajo práctico de derecho

Tema:

Compraventa civil, comercial y fondo de comercio

La compraventa

Es el contrato mas habitual e importante entre los contratos comerciales. En él intervienen el vendedor, que se obliga a transferir la propiedad de una cosa; y el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio en dinero. el contrato es, por tanto, bilateral, ya que intervienen dos partes, consensual, por que requiere el acuerdo de ambas, y oneroso y conmutativo, porque implica el cambio de dinero por otra cosa, conocida desde un principio. La compraventa puede ser civil o comrcial.

Existen clausulas accidentales:

las partes pueden introducir diferentes cláusulas que modifican los efectos naturales del contrato. Las más comunes son:

  • Pacto de retroventa: por la que el vendedor puede recuperar la cosa devolviendo el precio recibido, solo se permite en la venta de cosas inmuebles y no se puede establecer por mas de 3 años.

  • Pacto de reventa: por la que el comprador podrá devolver la cosa comprada, recibiendo el precio pagado. Sólo se permite en la venta de cosas inmuebles y no es válido por mas de 3 años.

  • Pacto de mejor comprador: podrá el vendedor dejar sin efecto la venta si se le ofrecen otros mejores precios, sólo se permite en la venta de cosas inmuebles y no por más de 3 meses.

  • Pacto de preferencia: el comprador podrá readquirir la cosa si el comprador decide venderlo, por el mismo precio ofrecido por un tercero

  • Cláusula de no enajenar: el comprador no podrá dar la cosa a una persona que se determina, esta cláusula no se puede establecer con carácter general.

Los pasos a seguir para la adquisición de un departamento

Tenemos que ir a la inmobiliaria, donde nos muestra el inmueble, si nos gusta, nos muestra una copia de las escrituras, y tenemos que dejar una reserva, referendum. Si el vendedor esta de acuerdo se hace un boleto donde debe decir las partes (vendedor - comprador), el objeto, el precio, la forma de pago, la escritura, el estado en el que se encuentra el bien a adquirir, si se vende con muebles o cosas, puede o no hacerse un inventario, debe indicar la jurisdicción en el caso de que haya un problema, y también debe indicar si tiene moras o no. Muchas veces este paso es obviado, y se hace directamente la escritura.

Para evitar que las documentaciones o los vendedores sean falsos o evitar cualquier problema con la propiedad, el escribano se encarga de ir al Registro de la Propiedad, y pide informes sobre dominio (significa si el inmueble esta habilitado para ser vendido) e inhibición (es si la persona lo puede vender).

También debe estudiar el título y a los vendedores; va a fijarse en le protocolo si el año de la escritura es la misma que figura ahí; los antecedentes hasta veinte años atrás (matrices); pide los certificado de dominio e inhibición con un plazo para que no se pueda embargar el inmueble. Además puede pedir el libre deudas de ABL -alumbrado, barrido y limpieza- y obras sanitarias (por Aguas Argentinas no tiene que pedirlo).

Si es una propiedad horizontal tiene que pedir el libre deuda al administrador y el reglamento actual del edificio.

A los firmantes se le suele pedir los documentos de identidad, la cédula, el pasaporte, los boletos y los títulos originales. También se puede usar un sistema de huellas digitales.

El protocolo debe ser firmado el mismo día y hora con hojas especiales y lapicera de tinta, ya que en el caso de problemas los peritos calígrafos pueden analizar con mas facilidad el documento.

Compraventa comercial

La compraventa comercial reune dos condiciones:

  • Tener por objeto cosas muebles, incluyendo bajo esta denominacion a la moneda metalica, los titulos publicos, acciones y papeles de credito.

  • Tener el comprador el proposito de revender o alquilar el objeto, para obtener de esa forma una ganancia. Este proposito de lucro tambien puede animar al vendedor.

Este tipo de compraventa se diferencia de la civil por ser posible vender un objeto que no sea de nuestra propiedad, obligandose el vendedor a comprarlo para transferirlo al comprador, y por que la seña solo se considera una suma entregada a cuenta de precio (adelanto), que confirma el contrato.

El vendedor asume las siguientes obligaciones:

  • Conservar la cosa vendida como depositario de la misma, desde la firma del contrato hasta el momento de la entrega.

  • Entregar la cosa vendida, en forma real o simbolica, poniendo al comprador en situacion de disponer del objeto, en el lugar fisico donde se encuentra la mercaderiaa menos que se disponga lo contrario, dentro de las veinticuatro horas de firmado el contrato, siempre que primero se reciba el precio. a partir de ese momento el comprador es dueño del objeto.

  • Recibir el precio en el lugar y tiempo convenidos, no pudiendo negarse para no cumplir con sus obligaciones.

  • Entregar factura en la que indique cantidad, clase, precio unitario y total de las mercaderias vendidas, y el plazo de pago.

  • Garantizar por vicios redhibitorios, defectos ocultos que disminuyen o anulan la utilidad del objeto, de manera que si el comprador lo hubiera conocido no hubiera comprado, por un plazo de seis meses, dentro de los cuales el comprador puede, de ser oportuno, exigir la devolucion del precio a cambio de la restitucion de la cosa, o un ajuete del precio pagado al valor real del objeto.

  • Garantizar por eviccion, en caso de que el objeto sea robado o perdido, o cuando sea enbargado o prendado. Si esto ocurre el vendedor deberá devolver el precio, recuperar la cosa, y correr con todos los gastos ocacionados,e indemnizar al comprador.

El comprador asume las siguentes obligaciones:

  • Recibir la cosa, en donde estaba esta cuando se firmó el contrato, dentro de las veinticuatro horas de firmado el contrato, pudiendo negarse a hacerlo si lo recibido no corresponde a lo convenido. Para esto tiene tres dias de plazo, si la mercaderia estaba envuelta y no pudo ser controlada en el momento mismo de la entrega.

  • Pagar el precio en el momento convenido, en el lugar convenido. Si no se convino ningun lugar, se realizara en el lugar de la entrega, y si es un pago al contado, se efectuará en el domicilio del vendedor.

Fondo de comercio

El fondo de comercio puede ser un establecimiento comercial o industrial, y comprende todos los elementos materiales o inmateriales que sirven al comerciante en el ejercicio de su profesiones decir que no incluye solo al local, sino también a las mercaderías, la clientela, las marcas de fabrica y patentes de invención, los dibujos y modelos industriales, el personal, la llave de negocio, las instalaciones, las distinciones honoríficas y los créditos y las deudas.

La transferencia del fondo de comercio puede realizarse por venta, remate, o por cualquier otro titulo oneroso o gratuito. La operación se realiza con los mismos efectos que la compraventa. Para que surta efectos en relación a terceros, se deben seguir los siguientes pasos:

  • Publicar durante cinco días la transferencia en el boletín oficial y en una publicación del lugar donde esta ubicado el negocio, aclarando el ramo y domicilio del local y el nombre y domicilio del comprador y el vendedor.

  • El vendedor deberá entregar al comprador una nota firmada, declarando las deudas, su monto y el nombre y domicilio del comprador, junto con su fecha de vencimiento.

  • Dentro de los diez días siguientes a la aparición del ultimo edicto, los acreedores pueden solicitar al comprador que retenga el importe de las deudas en el precio de la operación, y lo deposite en una cuenta bancaria especial en el banco de la Nación.

  • El deposito se mantendrá durante veinte días, durante los cuales los acreedores deberán iniciar los tramites para retirar el importe correspondiente al pago de las deudas. En caso contrario el vendedor podrá retirar el dinero.

  • El instrumento de la venta puede ser entregado a los diez dias de publicado el ultimo edicto, si no se presentó ningún acreedor, y luego de realizar el deposito, en el caso contrario.

  • Dentro de los diez días posteriores a la firma del contrato, se lo debe inscribir en el registro publico de comercio.

  • El vendedor, el comprador y el intermediario, si hubo, son responsables solidariamente hacia los acreedores si no se cumplió con todos los tramites exigidos por la ley.