Derecho Civil

Derecho español. Contrato de compraventa. Propiedad del terreno. Accesión. Código Civil español. Artículos. Derechos y obligaciones

  • Enviado por: Garra
  • Idioma: castellano
  • País: España España
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CASO Nº 3

Ana y Elisa concluyen un contrato de compraventa en documento privado por el cual aquélla transmite a ésta (se obliga a transmitir) un terreno determinado. Posteriormente, ya satisfecho todo el precio, Ana construye una casa en el mismo terreno, Elisa reclama la entrega del terreno y, por accesión, de la casa, ya que, dice, ella es propietaria del terreno desde el momento de perfección del contrato de compraventa o, al menos, desde que satisfizo íntegramente el precio, Ana se opone y, como máximo, está dispuesta a la entrega del terreno pero no a la de la casa.

El caso práctico plantea dos cuestiones:

  • En primer lugar, si se ha transmitido la propiedad del terreno con los actos llevados a cabo y,

  • En segundo lugar, el problema de la accesión.

  • Respecto a la primera de ellas podemos entender dos cosas:

  • O bien, que la propiedad del terreno se transmitió desde es momento en el que se perfeccionó el contrato o desde que se pagó el precio

  • O bien, que la propiedad no se ha transmitido porque no se han tenido lugar las formalidades legalmente previstas.

  • A continuación trataremos ambas posibilidades, comenzando por la segunda.

    B) Debemos acudir, en primer lugar, a la teoría general de las obligaciones.

    La compraventa es un contrato consesual, esto es, según el artículo 1450 CC, que la venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor y será obligatoria para ambos, si hubiera convenido en la cosa objejto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado.

    De este contrato de compraventa surgen obligaciones a cargo del comprador y del vendedor.

    La obligación que surge a cargo del comprador es fundamentalmente, la de pagar el precio de la cosa vendida, en el tiempo y lugar fijados en el contrato o , a falta de pacto, en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida (artículo 1500 CC).

    En el caso expuesto, Elisa , la compradora de la finca, entrega el precio, cumpliendo de esta forma su obligación principal.

    Por su parte, el vendedor tiene como primera obligación en el tiempo, la de entregar la cosa vendida (art. 1461 CC).

    La entrega habrá de realizarse en el momento pactado, o en el que resulte de las circunstancias de la obligación. Si no se ha pactado nada el vendedor está obligado a realizarlo desde que el comprador pague el precio, a menos que se haya señalado en el contrato un plazo para el pago, en cuyo caso la obligación de entregar surge inmediatamente.

    En este supuesto, no se ha señalado plazo alguno para la entrega de la casa, de tal manera que éste debe realizarse de modo inmediato desde el pago del precio.

    La cuestión que se nos plantea es, ¿cómo debe realizarse?.

    El Derecho español está fundado en la teoría del título y el modo. Esta teoría nace du una interpretación causalista de la traditio romana. La traditio por sí sóla no sirve para transmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente, que justifica la transmisión. Es necesaria, pues, la yuxtaposición de dos elementos que dan lugar a un supuesto complejo de formación sucesiva:

    • el contrato antecedente, al que se llamará causa remota o iusta causa y,

    • el traspaso posesorio, que será la causa próxima o el modo de adquirir.

    La conjunción de ambos elementos determinará la transmisión. Si únicamente ha existido titulus o iusta causa, habrá una simple relación con puro valor obligacional; si únicamente ha existido traditio no fundado en un titulus, habrá traspaso posesorio, pero no verdadera transmisión de la propiedad.

    Nosotros sabemos, pues lo especifica el supuesto práctico que ha habido titulo o iusta causa, pues Ana y Elisa, han concluido un contrato de compraventa en documento privado. Por tanto, de lo que nos tenemos que ocupar a continuación es del otro elemento exigido: la traditio.

    La traditio consiste, según se repite en la doctrina, en un acto muy sencillo: entrega de la cosa transmitida, que hace el tradens al accipiens, y que éste acepta. En esencia, por tanto, consiste en un traspaso posesorio.

    ¿Cuáles son las formas de tradición en nuestro Código Civil?.

    Hay que acudir básicamente a los artículos 438, que determina las formas de adquirir la posesión:

    “La ocupación se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseido, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”.

    Y, a los arts 1462 a 1464, que si bien están referidos al cumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de la cosa vendida, permiten una extensión general:

    Art. 1462 CC: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesion del comprador.

    Cuando se haga la venta mendiante escritura pública, el otorgamiento de ésa equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o su dedujere claramente lo contrario”.

    Art. 1463 CC: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de losbienes muebles se efectuará: por la entreaga de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el sólo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo”.

    Art. 1464 CC: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafor segundo del art. 1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consistiéndolo en vendedor”.

    De estas normas se extrae una especie de sistema en cuanto a las formas de tradición:

  • Traditio real: Es la entrega material de la cosa. Puede ser el paso de mano a mano tratándose de muebles, o la ocupación material si son inmuebles.

  • Traditio simbólica: Se produce cuando la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa, sino a la entrega de una accesoria en la que queda simbolizada la principal. Nuestro CC recoge dos casos muy significativos:

    • La entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallen almacenados o depositados los muebles, si se trata de la entrega de éstos. Aunque el art. 1463 menciona esta forma de tradición para referirse a los bienes muebles en exclusiva, no existe inconveniente en extenderla a los inmuebles, como de hecho se considera en el tráfico ordinario (como forma de entrega del piso se dan las llaves).

    • La entrega al adquiriente de los títulos de pertenencia.

  • Acuerdo de las partes. En relación con la tradición de bienes muebles, el artículo 1463 dice que se efectuará por el sólo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta ( es decir, una imposibilidad que puede ser momentánea), o si la tenía ya en su poder por algún motivo (traditio brevi manu).

  • Por razones de analogía hay que añadir el supuesto del constitutum posessorium, esdecir, cuando el transmitente va a seguirposeyendo la cosa, pero por otro título distinto.

  • Otorgamiento de escritura pública. (art. 1462 CC: “el otorgamiento de escritura pública equivaldría a la entrega de la cosa”).

  • Vistas las formas posibles de tradición que se derivan de los artículos mencionados, podemos llegar a la conclusión de que no se produce ese traspaso posesorio real, simbólico o instrumental que se exige.

    De este modo, su conducta daría lugar a un incumplimiento de las obligaciones del contrato.

    Hay incumplimiento de la obligación del contrato siempre que la conducta de prestación debida no se realiza por el deudor exacta y oportunamente. No obstante, para que la no realización por el deudor , de la conducta de prestación, pueda considerarse como un incumplimiento de la obligación es preciso que aquella sea realmente debida, lo que comporta:

    • Que la obligación sea existente y válida.

    • Que la obligación subsista, esto es, que no se haya extinguido.

    • Que la obligación esté vencida y sea exigible.

    En este orden de cosas, la respuesta correcta sería la de considerar que la propiedad no se ha transmitido, es decir, que la propietaria de la finca sigue siendo Ana.

    Ante el incumplimiento de las obligaciones el CC establece una serie de mecanismos, en virtud de los cuales el deudor cumple con su deber de prestación.

    En primer lugar, tenemos el cumplimiento forzoso en forma específica. Esto se da cuando el cumplimiento es perfectamente posible, pero el deudor no realiza en absoluta la conducta debida (arts. 1096 y ss CC).

    Esta pretensión de cumplimiento forzosa en forma específica deriva de la fuerza vinculante de la obligación misma. Por ello, para que la pretensión prospere, al acreedor le basta con probar el hecho objetivo de su incumplimiento.

    En segundo lugar, tenemos el cumplimiento por equivalente que se da cuando, subsistiendo la obligación, el cumplimiento forzoso en forma específica resultare irrealizable o, aún siendo todavía materialmente factible, no fuera idóneo parasatisfacer el interés del acreedor.

    Pues bien, Elisa, si el caso no estableciera nada más, podría exigir el cumplimiento forzoso, esto es, la entrega de la finca.

    Sin embargo, después de haber recibido el precio, Ana construye una casa en la finca objeto de litigio.

    Se nos plantea aquí la problemática de a quién pertenece la misma, debiendo enlazar el análisis con la figura de la accesión.

    El derecho de accesión está definido en el artículo 353 del Código Civil: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”

    Sin embargo, para que pueda darse este derecho previsto en el Código Civil (nos referimos a la incorporacion de forma artificial), es preciso que actúen dos sujetos, uno como propietario de la cosa principal y, otro como constructor de la cosa accesoria.

    En este supuesto nos encontramos con que el propietario de la finca es el mismo que el constructor de la casa y, por consiguiente, no podemos aplicar este derecho de accesión.

    Así las cosas, ¿cuál es la solución que debe tomarse ante esta situación?. Recordemos que una de las obligaciones del comprador es la de entregar las cosas en el mismo estado en el que se hallaba en el momento en que se perfeccionó el contrato (art. 1468 C). Resulta evidente, que la entrega de la finca no sera posible en el mismo estado en el que se encontraba cuando Ana y Elisa concluyeron el contrato de compraventa. Habría pues que acudir a la ejecución forzosa de la obligación entregando el equivalente, esto es, el precio convenido en el contrato y que había sido pagado por Elisa, sin perjuicio de la indemnización correspondiente por los daños causados por el incumplimiento (art. 1101 CC).

  • La otra posibilidad que planteábamos al principio era la posibilidad de que la propiedad se hubiera transmitido por la sóla perfección del contrato o, desde el momento en que se pagó el precio.

  • A nuestro juicio, esta no es la opción adecuada, no obstante la argumentaremos, dada la existencia de algunas pruebas y presunciones que avalan esta tesis.

    La cuestión se plantea en los siguientes términos: ¿es posible la existencia de otros medios de tradición? ¿o son los contemplados en el Código los únicos válidos para podrucir el traspaso posesorio y, por ende, la transmisión de la propiedad?.

    Pues bien, a la respuesta de esta pregunta se encamina la sentencia 31 de cotubre de 1983 en la que se afirma que la enumeración de las formas espiritualizadas de tradición qu contienen los artículos 1462 a1464 no son números clausus, y deben entenderse meramente, con carácter ejemplificativo.

    Por tanto, todos las formas de tradición que planteamos en la anterior posibilidad, no son los únicos posibles, existiendo otros que podrían permitir el cumplimiento del modo.

    Además, no podemos dejar de lado la progresiva espiritualización que está asistiendo el desarrollo de las formas de tradición, llegando a tener, cada vez más semajanzas con el sistema francés, en el que la transmisión del dominio se produce por el puro consentimiento de las partes.

    De este modo, ¿sería posible considerar la aceptación del precio como un signo suficiente que permita exteriorizar el cumplimiento de la obligación de entrega?

    En el caso de considerar dicha aceptación como el modo espiritualizado de tradición, la propiedad se habría transmitido y, efectivamente, la finca pasaría a ser de Elisa.

    En este punto, dada la conducta posterior de Ana (construcción de una casa en suelo ajeno) sí que se plantearía el problema de la inversión.

    Es preciso, primeramente, hacer un análisis de los principios rectores de la unión o incorporación de las cosas (recordemos el artículo 353, en el que se definía la accesión: “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente”).

    El principio básico para resolver los conflictos cuando las cosas pertenecen a distintos propietarios es el de que lo accesorio sigue a lo principal, acessoriun sequitur principale.

    Este principio, aplicado a la tierra, tiene su traducción en la regla superficies solo cedit. El propietario del suelo hace suyo lo que a éste se incorpora. Sin embargo, lo que debería tenerse en cuenta no es tanto ese dogmático poder absorbente del dominio del suelo que correspnde a una ideología en trance de superación, cuanto un criterio de utilidad social: el mantenimiento o la conservación de una obra que es socialmente útil y la búsqueda de una situación clara y segura, eludiendo la coexistencia de complicados derechos concurrentes.

    Puede ocurrir incluso que el valor social y económico de la construcción sea muy superior al valor del suelo, que se haya necesitado de una inversión de capital superior a ese valor del suelo (piénsese en obras de infraestructura o urbanización) y en todo caso una iniciativa empresarial (que es trabajo humano) que debe ser tenida en cuenta. Reflejo de esta concepción es la solución jurisprudencial dada a propósito de las construcciones extralimitadas, en las que se construye de buena fe sobre parte de la propiedad ajena. Aquí ya se valora como principal el edificio y como accesorio el suelo.

    Sin embargo, este no es el caso de nuestro supuesto, pues no se trata de una construcción extralimitada, sino que la casa se construye íntegramente sobre el suelo ajeno.

    Otro principio fundamental tenido en cuenta por el legislador es la buena o mala fe con la que se realiza la unión o incorporación. Ello es algo que se deduce de la naturaleza de las cosas. La unión o la incorporación no es muchas veces más que el resultado de un actuar humano, y el rígido principio de que lo accesorio sigue a los principal, es decir, que el dueño de la cosaprincipal hace suya la accesoria, no puede despojar toda la consideración que merece al que obra de buena fe, otorgándosele en consecuencia algunos derechos para remediar su empobrecimiento.

    De este modo, las consecuencias de una construcción en suelo ajeno serán diferentes en virtud de si el tercero actúa o no actúa con buena fe.

    La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo, pues cree que le pertenece, o sobre el alcance de su título, que cree facultarle para obrar como lo ha hecho. EL artículo 361 CC establece que la buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación.

    En estos casos, el artículo 361 no atribuye directamente la propiedad de los construido, plantado o sembrado al dueño del suelo, sino que tiene la opción de hacerlos suyos, pero previa la indemnización de los artículos 453 y 454 CC.

    Art. 453: “Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá tener la cosa hasta que se le satisfagan.

    Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento de valor que por ellos hayan adquirido”.

    Art. 454 CC: “Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe; pero podrá llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de logastado”.

    En el supuesto práctico que nos ocupa, no creemos que se de esta buena fe, dado que Ana es consciente de que la propiedad se ha transmitido a Elisa y que, por tanto, no tiene ningún dominio sobre el terreno. Pero además, aunque creyera que la propiedad no se ha transmitido, porque no se han llevado a cabo las formalidades precisas (recordemos lo que hablamos en el primer punto sobre la tradición), Ana es consciente de que tiene que entregar la cosa, que está obligada a cumplir la prestación debida y que, por consiguiente, no puede cosntruir nada en esa finca, pues debe de entregar la cosa en el mismo estado en que se encontraba en el momento de perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC).

    Por su parte, la mala fe provoca que el principio de accesión se imponga con todo vigor, es decir, que el dueño del suelo hasga suyo, sin ninguna obligación de indemnizar, el resultado del trabajo ajeno. Esto viene recogido en el artículo 361 CC: “El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización”.

    De este modo, Ana, siendo la que lleva a cabo la construcción de mala fe, perdería la casa, pasando a dominio de Elisa quien no tendría que hacer frente al pago de una indemnización.

    A nuestro juicio, suponiendo que se pueda considerar que la propiedad de la finca se ha transmitido, ésta sería la opción más adecuada, convirtiéndose Elisa en propiataria tanto del terreno, como de la casa cosntruída posteriormente.

    No obstante, después de haber analizado ambas posibilidades respecto al traspaso de la propiedad, creemos que debemos decantarnos por la primera que fue expuesta, esto es, por el incumplimiento de la obligación de entrega.