Contrato de fideicomiso

Derecho Internacional Privado. Ley de Inversión extranjera. Propiedad. Bienes inmuebles. Derecho Propiedad Inmobiliaria. Comprador. Beneficiario. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Legislación de contratación

  • Enviado por: Cuata
  • Idioma: castellano
  • País: México México
  • 16 páginas
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'Contrato de fideicomiso'

Facultad de Derecho

Octavo Cuatrimestre

FIDEICOMISO

Información para extranjeros de cómo adquirir un inmueble en el Estado de Baja California

Derecho Internacional Privado

Tijuana, B.C. México Abril de 2006

MARCO TEÓRICO

Una persona física Norteamérica desea adquirir un inmueble lo más cerca posible del mar para vivir en él.

Tenemos al Sr. Jasper Brown (ficticio) al que le vamos a dar toda la explicación, fundamentos y requisitos para la adquisición del bien materia de este estudio.

Tijuana, B.C. 17 de abril de 2006

Estimado Sr. Jasper Brown

Presente.

Usted puede ser dueño de una propiedad en México, y nosotros estamos aquí para ayudar a hacer el proceso fácil y entendible. Nosotros le acompañaremos paso por paso y le presentaremos a todas las personas y los recursos que usted necesitará para comprar su propiedad con completa paz mental.

En el interior de México, usted puede comprar propiedad(es) con un ¨ simple emolumento ¨ a su propio nombre, tal como usted lo haría en Estados Unidos o Canadá. Pero la ley mexicana tiene excepciones especiales determinando propiedad(es) dentro de 31 millas de la costa y dentro de 62 millas de la frontera, un área conocida como la zona restringida. La mayoría de las propiedades mostradas en este sitio están localizadas dentro de esta zona.

Después de 1970, el Gobierno Mexicano dicto leyes para permitir a extranjeros, como individuos privados, a comprar propiedad(es) en la zona restringida a través de un fideicomiso.

Este fideicomiso, inicialmente establecido para un termino de 50 años y renovable por otros adicionales 50 años, le concede, al beneficiario, todo derecho de propiedad. Usted puede usar, modificar, rentar o vender su propiedad. En el evento de su muerte, la propiedad pasa al beneficiario que usted haya nombrado sin la necesitad de legalización. El costo actual para establecer un fideicomiso es de cerca de $ 2,500 USD, y la conservación anual de honorarios cobrados después del segundo año es actualmente de cerca de $ 400 USD. Los cargos varían de banco a banco, y la conservación anual de honorarios depende en el valor de la propiedad.

Sí usted tiene la intención de usar su propiedad para negocio, es fácil formar una corporación mexicana, y en la mayoría de los casos no es necesario tener un socio mexicano. La propiedad puede ser comprada por la corporación y ser 100% propia. Los costos de formar una corporación varían de $ 1,000 a $ 2,000 USD. El gobierno mexicano actualmente requiere impuestos mensuales, así planee pagar a un contador mexicano cerca de $50 a $ 100 USD al mes. Es también importante que los oficiales principales de la corporación soliciten y obtengan Visas FM3 en la secretaría de inmigración. Este proceso no es difícil - usted puede hacerlo por sí mismo -, o nosotros podemos recomendar asistencia legal.

Una vez que usted encuentre su propiedad, nosotros escribiremos un acuerdo de compra preeliminar con los detalles básicos de la transacción: cotización, fecha a cerrar el acuerdo (sujeta a la formación de el fideicomiso o corporación), y excepciones especificas o cualquier condición especial. El financiamiento no esta generalmente disponible en México, aunque en algunos casos un Comprador puede proveer un arreglo a corto plazo. Esto debe ser considerado prudentemente, ya que el título no será transferido hasta que el último pago haya sido hecho.

El acuerdo final de compra-venta será llevado a cabo por un notario público, una autoridad respetada con especial reconocimiento del gobierno para actuar en transacciones de bienes raíces. Es responsabilidad del notario revisar la escrituras y el título a la propiedad, asegurarse que no hay derechos de retención existentes, asistir al banco en la creación de su fideicomiso, y después formalizar el contrato final de venta, redactar la nueva escritura, recaudar y pagar los apropiados impuestos y registrar la transferencia tal y como es requerido por la ley.

Es costumbre en México que la mayoría de los costos finales sean pagados por el comprador. Los costos estarán basados en el valor tasado de la propiedad el cual puede ser más bajo que el precio actual de venta. Hay un impuesto de traspaso de 2% más honorarios del abogado el cual generalmente ascenderá a 2-3% del valor tasado de la propiedad. En suma, debe considerar el costo de formar su fideicomiso o corporación.

Comisiones de bienes raíces son generalmente pagadas por el vendedor, al menos que hayamos sido contratados como el Corredor del Comprador. En la mayoría de los casos las comisiones son 6% del precio de la venta.

Puede tomar tan pronto como una semana para formar una corporación y cerrar una transacción. La formación de un fideicomiso tarda de dos a tres semanas, ya que un permiso tiene que ser obtenido. Sí la propiedad está ya en un fideicomiso existente, este proceso puede ser expedito y costar menos cerca de $600 para sustituir su nombre en documentos bancarios. Como sea, pueden haber excepciones, particularmente en el caso de propiedades históricas o antiguas, lo cual puede tomar más tiempo cerrar. Cuando los documentos son muy viejos y el título no ha sido recientemente transferido, puede haber inconsistencias las cuales tienen que ser legalmente remediadas ante el banco para obtener un permiso. Cuando la herencia esta involucrada, los juzgados se mueven muy lento y el sistema es incomodo. En estos casos excepcionales, es difícil predecir cuan largo puede tomar cerrar.

Poco a poco, con paciencia y atención a detalles, la belleza histórica y turística de Baja California está siendo restaurada por personas como usted. Las propiedades disponibles aquí ofrecen Calor Latino y una Ubicación Tropical a un precio muy razonable. ¡Estas propiedades son realmente únicas!

Para cualquier duda o aclaración estamos a sus órdenes.

PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD EN BAJA CALIFORNIA SIENDO EXTRANJERO

Los ciudadanos extranjeros pueden comprar terrenos en México. Si la propiedad no se encuentra en la zona restringida (dentro de 50 kilómetros desde la costa ó a 100 kilómetros de la frontera), entonces la propiedad puede ser escriturada directamente al extranjero. Si el terreno se encuentra dentro de los límites de una zona restringida, entonces el extranjero podrá hacerse dueño de la propiedad a través de un “Fideicomiso” o a través de una Asociación Mexicana.

Existen dos formas de poseer títulos de propiedad para los extranjeros en México. Estos son: EL FIDEICOMISO o a través de una CORPORACION MEXICANA.

La siguiente información explica cómo poseer un Título de propiedad por medio de un FIDEICOMISO. Un notario público o un abogado pueden ofrecerle una mayor orientación con relación a estas dos formas de títulos de propiedad.

¿Qué es un FIDEICOMISO y quién requiere de un FIDEICOMISO de propiedad?

A partir de 1973, una enmienda constitucional conocida como Ley de Inversión Extranjera, permite a quienes no son mexicanos, adquirir propiedades en la costa y en la frontera por medio de un FIDEICOMISO, el cual se establece por medio de un banco mexicano. Este FIDEICOMISO asegura al comprador extranjero todos los derechos y privilegios de posesión, y se requiere para poseer propiedades de lo que se conoce como la "zona restringida".

Cualquier propiedad localizada dentro de los 50 kilómetros (32 millas) de la costa o de 100 kilómetros (64 millas) de cualquiera de las fronteras es conocida como la "zona restringida", de acuerdo con lo establecido en el artículo 27 de la Constitución Mexicana de 1917. Desde 1994, la Ley de Inversión Extranjera dictamina que el FIDEICOMISO debe ser por un término de 50 años, y con renovación en cualquier momento durante su existencia con la simple petición. El beneficiario puede alquilar, vender o transferir la propiedad inmobiliaria en cualquier momento.

Las personas comprando propiedades inmobiliarias por propósitos comerciales estarán felices saber que le enmienda de 1998 a la Ley de Inversión Extranjera proporciona oportunidades de propiedad directa para compradores extranjeros buscando comprar propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos comerciales. Con tal que el propósito comercial no esta limitado por la Ley de Inversión Extranjera, el comprador puede comprar a través de una corporación Mexicana la cual es 100% adueñada por extranjeros o una compañía de responsabilidad limitada.

Una vez que el comprador ha determinado como comprar la propiedad inmobiliaria, es necesario revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria. El sistema registro Mexicano no es igual de conveniente o fácil de usar como los registros en los Estado Unidos. Mientras que algunos registros han sido computarizados, otros todavía tienen que ser buscados a mano y requieren de expertos locales para encontrarlos. Todas las transacciones de propiedades inmobiliarias deben ser registradas con el Registro Publico de la capital o cualquier otra ciudad grande dentro del Estado en donde la propiedad inmobiliaria se localiza.

Para revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria, los compradores deben obtener copias del titulo enseñando el propietario de la propiedad. Copias de los títulos pueden ser obtenidos en la Oficina de Registro del área en la cual el terreno se localiza. La mayoría de residencias y terrenos urbanos serán registrados. La falla de registrar es casi siempre una mala seña. La propiedad inmobiliaria puede ser registrada en una de las dos secciones del Registro Publico. El terreno que tiene derecho claro y sin gravámenes esta registrada en la sección reservada solamente para posesiones; esto significa que el propietario solo puede reclamar que tiene posesión, no necesariamente propiedad. El otro registro puede significar que otros pueden reclamar la propiedad, y, en el mejor caso, pueden hacerlo difícil de vender en el futuro.

¿Por qué FIDEICOMISO de propiedad?

El acuerdo del FIDEICOMISO fue establecido por el gobierno mexicano como un medio para proteger a los extranjeros que tienen propiedades en México. Por medio del FIDEICOMISO hay un repaso autorizado automático de la transacción para asegurarse de que es legal. Antes de que el acuerdo sea firmado por el comprador, el banco debe corroborar la información del vendedor, como por ejemplo la auténtica posesión, el seguro y el derecho de retener la propiedad hasta que se pague la deuda. Todo aquello que garantice la protección al propietario extranjero.

¿Cómo funciona el FIDEICOMISO?

El banco, en este caso el fideicomisario, retiene las escrituras para el comprador, quien en este caso es el beneficiario.

La propiedad no es parte de los bienes del banco y no puede ser sujeta al derecho de retener la propiedad que no ha sido pagada o apegada a las obligaciones que tenga el banco. Mientras el banco es el propietario técnico del bien inmueble, tiene obligaciones estatutarias de acatar las instrucciones del beneficiario concernientes a la propiedad.

¿Qué derechos tiene el beneficiario con respecto a la propiedad?

El beneficiario tiene todos los derechos de propiedad y puede vender, arrendar, hipotecar, transferir como herencia o hacer cualquier otro acto legal que desee con la propiedad. El beneficiario puede transferir o asignar sus intereses beneficiosos a cualquier persona y guardar las ganancias por concepto de la venta de la propiedad, esto sujeto a las leyes aplicables en materia de impuestos y a los gastos ocasionados por la venta.

La propiedad retenida bajo el FIDEICOMISO puede ser transferida a los herederos sin que la herencia implique impuesto alguno. Esto se lleva a cabo nombrándolos como beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento.

¿Qué duración tiene el FIDEICOMISO?

Los FIDEICOMISOS se conceden en periodos que se extienden en 50 años. Originalmente eran por 30 años y al adquirir una propiedad que en ese momento está con un FIDEICOMISO, se puede establecer un nuevo periodo de 50 años o el FIDEICOMISO existente puede ser asignado.

Los FIDEICOMISOS son renovables en cualquier momento con la simple petición.

¿Cuánto cuesta la cuota de fideicomisario?

Los costos para el establecimiento de un FIDEICOMISO varían de un banco a otro. El costo aproximado parte desde 2,300 dólares para el establecimiento del FIDEICOMISO, y de $300 a $500 dólares por año por la administración del FIDEICOMISO.

Estas cuotas se pagan directamente al banco que lleve el FIDEICOMISO.

¿Cómo se establecen estos FIDEICOMISOS?

Los FIDEICOMISOS se establecen con el Banco de su elección por medio de un notario público con el recibo del permiso otorgado por el Ministerio de Asuntos Extranjeros. Existe un gran número de extranjeros que son dueños de propiedades en México, donde los notarios públicos utilizan las formas estándares.

Residencial vs. No-residencial

El artículo 5 de las regulaciones de 1998 al FIL enumera algunas actividades que serán consideradas non-residenciales. Éstos incluyen ésos:

  • que dependen de multipropiedades;

  • pretendidos para alguna actividad industrial, comercial o de turismo, y el cual se puede usar simultáneamente para propósitos residenciales;

  • adquirido por institutos de crédito, corredores financieros, y organizaciones auxiliares del crédito, recobrado para recuperar deudas en su favor;

  • usados por entidades legales para llenar objetivos sociales que pueden consistir en la transferencia, urbanización, construcción, y cualesquier actividades inherentes en el desarrollo de los proyectos de las propiedades inmobiliarias hasta que se comercializan o se venden a los terceros; y

  • bienes de propiedades inmobiliarias usados para comercial, industrial, agrícola, ganado, pesca, aplicaciones de la selvicultura, y para rendición de servicios.

  • Los característicos de un Fideicomiso

    Como se declaró anteriormente, los compradores que compran las propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos residenciales deben comprar a través de un Fideicomiso. el vendedor (el "otorgante") transfiere el título de las propiedades inmobiliarias a una institución financiera mexicana (el” administrador") en un Fideicomiso que se utilizará para los propósitos señalados por el donante, para la ventaja del comprador, o la persona(s) o la entidad(es) señalados por el comprador (el "Beneficiario o los Beneficiarios"). las partes de cualquier acuerdo de Fideicomiso están libres de negociar la mayoría de los términos y de las condiciones del acuerdo.

    Los Otorgantes

    El Otorgante transfiere el titulo de la propiedad inmobiliaria al Fideicomisario para mantenerlo en un Fideicomiso para el beneficio del Beneficiario(s) bajo el acuerdo de Fideicomiso. El acuerdo debe expresar que el Fideicomiso es irrevocable y que el vendedor no reserva derecho ninguno. En otras palabras, el Otorgante puede retener algunos derechos bajo el Fideicomiso durante o al final de su plazo.

    El Fideicomisario

    El Fideicomisario administra el Fideicomiso como un fiduciario para los Beneficiarios, y es responsable de llevar a cabo los términos del acuerdo. En México, solo un una institución financiera Mexicana autorizada puede actuar como Fideicomisario. El Fideicomisario puede resignar solo por una causa suficiente, y solo después de que un juzgado Mexicano ha confirmado que una causa suficiente existe. El Fideicomisario no puede hacer nada con la propiedad inmobiliaria más de lo que se permita en el contrato. El Fideicomisario es responsable por cualquier pérdida o daño sufrido por el Beneficiario como resultado de la negligencia del Fideicomisario.

    El Comprador/Beneficiario

    Típicamente, el comprador es Beneficiario del Fideicomiso. Sin embargo, el comprador puede nombrar otros Beneficiarios. Es mas, recomendamos que el contrato de Fideicomiso permite, a Beneficiarios de substituto, por si acaso que el Beneficiario inicial se muere, el derecho de usar y disfrutar de la propiedad inmobiliaria es pasado a los substitutos sin la necesidad de la legalización del documento.

    El Contrato de Fideicomiso, el Registro y los Gastos

    Como se declaro anteriormente, las partes pueden negociar la mayoría de los términos y condiciones del contrato de Fideicomiso. El Fideicomisario tiene que obtener un permiso de la SRE para adquirir la propiedad inmobiliaria en Fideicomiso si los Beneficiarios son extranjeros. El contrato de Fideicomiso tiene que ser ejecutado frente de un Notario Mexicano, que se registrara en el Registro Público de Propiedades. Aunque el precio de establecer un Fideicomiso y cerrar la compra depende del valor de la propiedad inmobiliaria, el Fideicomisario, y la localización de la propiedad inmobiliaria, los gastos se varían del 5% hasta el 10% del precio de compra. Los gastos típicos incluyen los honorarios para obtener un certificado de no gravamen, el avaluó, honorarios del notario, y la transferencia del IVA de la propiedad inmobiliaria, dependiendo del Estado, se varia del 2% hasta el 4% del precio valorado de la propiedad inmobiliaria. El Fideicomisario también cobra una comisión anual, que puede variar desde $300 hasta $2,000, y gastos adicionales en el evento de una transferencia en una fecha mas tarde.

    El Plazo/Rescisión del Fideicomiso

    El Plazo inicial de un Fideicomiso lleva un máximo de 50 años, esto puede ser extendido por aplicación al SRE. A la rescisión del Fideicomiso (y proveído que el Otorgante no reservo ningún derecho bajo el contrato), la propiedad inmobiliaria será transferida a la persona designado por el Beneficiario, proveído que la persona es calificada para adquirir el titulo (por ejemplo, si el recipiente no es de un país extranjero o de una entidad que no puede adquirir propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida).

    Los Pasos Necesarios Para el Cierre

    Con la excepción de que el comprador esta comprando a través de un Fideicomiso, la transacción de compra es esencialmente la misma como cualquier otra transacción de propiedades inmobiliarias en México. El comprador deberá asegurarse que:

  • El vendedor tiene un titulo valido y libre a la propiedad inmobiliaria;

  • la propiedad no debe impuestos o lleva gravámenes;

  • los términos de la venta son evidentes por un contrato de compra o contrato de promisorio si el dinero es pagado por adelantado del fin del cierre;

  • el contrato de Fideicomiso describe correctamente los términos negociados con el vendedor y el banco;

  • el comprador obtiene un certificado de no gravámenes;

  • el comprador obtiene el seguro de titulo (tal seguro puede ser obtenido por las siguiente compañías Stewart Title Guaranty Company, First American Title Insurance, Chicago Title, para nombrar algunas)

  • el comprador obtiene un avalúo de la propiedad inmobiliaria;

  • la SRE otorga un permiso para el Fideicomiso;

  • el contrato de Fideicomiso, que no esta incorporado en la escritura, proporciona protecciones adecuadas al comprador; y

  • la escritura esta registrada con el Registro Publico de Propiedades (Public Registry of Property)

  • Finalización

    Aunque la compra de propiedades inmobiliarias a través de un Fideicomiso puede aparecer complicado, el proceso no deberá impedir la compra de su casa ideal en la playa. Los Fideicomisos han sido probados y usados a través de los años. Hoy en día hay un enorme cantidad de inversiones extranjeras entrado a México a través de compras de residencias para extranjeros en propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida. El gobierno de México no quiere perder este recurso de inversión extranjera. Es mas, el proceso se facilitara en el futuro. Mientras tanto, con tal de que tenga paciencia y busca ayuda legal competente, deberá tener confianza en la estructura de un Fideicomiso Si tiene alguna pregunta sobre como comprar  propiedades inmobiliarias en México favor de contactarnos y con gusto aclararemos todas sus dudas:

    MARCO JURÍDICO

    CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

    Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión

    Secretaría General

    Secretaría de Servicios Parlamentarios

    Dirección General de Bibliotecas

    Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponden originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.

    Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

    La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad.

    Corresponde a la Nación el dominio directo de todos los recursos naturales de la plataforma continental y los zócalos submarinos de las islas; de todos los minerales o substancias que en vetas, mantos, masas o yacimientos, constituyan depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los terrenos, tales como los minerales de los que se extraigan metales y metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas directamente por las aguas marinas; los productos derivados de la descomposición de las rocas, cuando su explotación necesite trabajos subterráneos; los yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; los combustibles minerales sólidos; el petróleo y todos los carburos de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos; y el espacio situado sobre el territorio nacional, en la extensión y términos que fije el derecho internacional.

    Son propiedad de la Nación las aguas de los mares territoriales en la extensión y términos que fije el Derecho Internacional; las aguas marinas interiores; las de las lagunas y esteros que se comuniquen permanente o intermitentemente con el mar; las de los lagos interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes constantes; las de los ríos y sus afluentes directos e indirectos, desde el punto del cauce en que se inicien las primeras aguas permanentes, intermitentes o torrenciales, hasta su desembocadura en el mar, lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional; las de las corrientes constantes o intermitentes y sus afluentes directos o indirectos, cuando el cauce de aquéllas en toda su extensión o en parte de ellas, sirva de límite al territorio nacional o a dos entidades federativas, o cuando pase de una entidad federativa a otra o cruce la línea divisoria de la República; las de los lagos, lagunas o esteros cuyos vasos, zonas o riberas, estén cruzadas por líneas divisorias de dos o más entidades o entre la República y un país vecino, o cuando el límite de las riberas sirva de lindero entre dos entidades federativas o a la República con un país vecino; las de los manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de los lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional, y las que se extraigan de las minas; y los cauces, lechos o riberas de los lagos y corrientes interiores en la extensión que fija la ley. Las aguas del subsuelo pueden ser libremente alumbradas mediante obras artificiales y apropiarse por el dueño del terreno, pero cuando lo exija el interés público o se afecten otros aprovechamientos; el Ejecutivo Federal podrá reglamentar su extracción y utilización y aún establecer zonas vedadas, al igual que para las demás aguas de propiedad nacional. Cualesquiera otras aguas no incluidas en la enumeración anterior, se considerarán como parte integrante de la propiedad de los terrenos por los que corran o en los que se encuentren sus depósitos, pero si se localizaren en dos o más predios, el aprovechamiento de estas aguas se considerará de utilidad pública, y quedará sujeto a las disposiciones que dicten los Estados.

    En los casos a que se refieren los dos párrafos anteriores, el dominio de la Nación es inalienable e imprescriptible y la explotación, el uso o el aprovechamiento de los recursos de que se trata, por los particulares o por sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas, no podrá realizarse sino mediante concesiones, otorgadas por el Ejecutivo Federal, de acuerdo con las reglas y condiciones que establezcan las leyes. Las normas legales relativas a obras o trabajos de explotación de los minerales y substancias a que se refiere el párrafo cuarto, regularán la ejecución y comprobación de los que se efectúen o deban efectuarse a partir de su vigencia, independientemente de la fecha de otorgamiento de las concesiones, y su inobservancia dará lugar a la cancelación de éstas. El Gobierno Federal tiene la facultad de establecer reservas nacionales y suprimirlas. Las declaratorias correspondientes se harán por el Ejecutivo en los casos y condiciones que las leyes prevean. Tratándose del petróleo y de los carburos de hidrógeno sólidos, líquidos o gaseosos o de minerales radiactivos, no se otorgarán concesiones ni contratos, ni subsistirán los que en su caso se hayan otorgado y la Nación llevará a cabo la explotación de esos productos, en los términos que señale la Ley Reglamentaria respectiva. Corresponde exclusivamente a la Nación generar, conducir, transformar, distribuir y abastecer energía eléctrica que tenga por objeto la prestación de servicio público. En esta materia no se otorgarán concesiones a los particulares y la Nación aprovechará los bienes y recursos naturales que se requieran para dichos fines.

    Corresponde también a la Nación el aprovechamiento de los combustibles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de sus aplicaciones en otros propósitos. El uso de la energía nuclear sólo podrá tener fines pacíficos.

    La Nación ejerce en una zona económica exclusiva situada fuera del mar territorial y adyacente a éste, los derechos de soberanía y las jurisdicciones que determinen las leyes del Congreso. La zona económica exclusiva se extenderá a doscientas millas náuticas, medidas a partir de la línea de base desde la cual se mide el mar territorial. En aquellos casos en que esa extensión produzca superposición con las zonas económicas exclusivas de otros Estados, la delimitación de las respectivas zonas se hará en la medida en que resulte necesario, mediante acuerdo con estos Estados.

    La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se regirá por las siguientes prescripciones:

    I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud de lo mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

    El Estado de acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

    Ley de Inversión Extranjera

    ARTÍCULO 1o.- La presente Ley es de orden público y de observancia general en toda la República. Su objeto es la determinación de reglas para canalizar la inversión extranjera hacia el país y propiciar que ésta contribuya al desarrollo nacional.

    ARTÍCULO 2o.- Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:

    VI.- Zona Restringida: La faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, a que hace referencia la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

    Capítulo II

    De los Fideicomisos sobre Bienes Inmuebles en Zona Restringida

    ARTÍCULO 11.- Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro del la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean:

    I.- Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la fracción II del artículo 10 de esta Ley; y

    II.- Personas físicas o morales extranjeras.

    ARTÍCULO 12.- Se entenderá por utilización y aprovechamiento de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa,

    a través de terceros o de la institución fiduciaria.

    ARTÍCULO 13.- La duración de los fideicomisos a que este capítulo se refiere, será por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado.

    La Secretaría de Relaciones Exteriores podrá verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones bajo las cuales se otorguen los permisos previstos en el presente Título, así como la presentación y veracidad del contenido de los avisos dispuestos en el mismo.

    Párrafo reformado DOF 24-12-1996

    ARTÍCULO 14.- La Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá sobre los permisos a que se refiere

    el presente capítulo, considerando el beneficio económico y social que la realización de estas operaciones implique para la Nación.

    Toda solicitud de permiso deberá ser resuelta por la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de su presentación ante la unidad administrativa central competente, o dentro de los treinta días hábiles siguientes, si se presenta en las delegaciones estatales de dicha dependencia. Concluidos dichos plazos sin que se emita resolución, se entenderá aprobada la solicitud respectiva.

    Párrafo reformado DOF 24-12-1996

    REGLAMENTO DE LA LEY DE INVERSIÓN EXTRANJERA Y DEL REGISTRO NACIONAL DE INVERSIONES EXTRANJERAS

    Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión

    TÍTULO SEGUNDO

    DE LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES, LA EXPLOTACIÓN DE MINAS Y AGUAS, Y DE LOS FIDEICOMISOS

    Capítulo I

    De la adquisición de bienes inmuebles

    ARTÍCULO 5.- Para efectos de lo establecido en el Título Segundo de la Ley, bien inmueble con fines residenciales es aquél destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros.

    De manera enunciativa pero no limitativa, se consideran bienes inmuebles destinados a la realización de actividades no residenciales:

    I. Los que se destinen a tiempo compartido;

    II. Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial;

    III. Los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto;

    IV. Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros, y

    V. En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios.

    En caso de duda respecto de si un inmueble se considera destinado a la realización de actividades residenciales, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la consulta respectiva en un plazo que no exceda de diez días hábiles. Concluido dicho plazo sin que se emita resolución, se entenderá que en el inmueble de que se trate se realizan actividades no residenciales.

    ARTÍCULO 8.- En los términos de lo dispuesto en el artículo 10 A de la Ley, para que las personas físicas y morales extranjeras puedan acceder al dominio de bienes inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la explotación de aguas en territorio nacional, deben:

    I. Convenir por escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 Constitucional, en relación a las concesiones o inmuebles de que se trate, precisando en este último supuesto, la forma y porcentaje de adquisición;

    II. Acreditar la capacidad jurídica del solicitante. Las personas físicas deberán acreditar, en su caso, su legal estancia en el país y la calidad migratoria que, en los términos de la ley de la materia, les permita realizar el acto jurídico de que se trate. En el caso de personas morales, deberá acreditarse su legal existencia mediante la presentación de los documentos previstos en la fracción I del artículo 21 de este Reglamento o mediante la presentación de una copia de la autorización a la que se refiere el artículo 17 de la Ley.

    Los documentos señalados en el párrafo anterior deberán estar legalizados ante cónsul mexicano o, cuando resulte aplicable, apostillados de conformidad con el Decreto de Promulgación de la Convención por la que se suprime el requisito de Legalización de los Documentos Públicos Extranjeros. Los documentos que se presenten en un idioma distinto al español deberán acompañarse con su traducción hecha por perito traductor;

    III. Acompañar, en su caso, un anexo que contenga la superficie, medidas y colindancias del inmueble, y

    IV. Cubrir, en su caso, los derechos establecidos en la Ley Federal de Derechos.

    Para celebrar el convenio a que se refiere la fracción I del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos a través de representante legal, éste debe contar con poder especial, determinándose expresamente en una de sus cláusulas el convenio y la renuncia a que se refiere dicha disposición constitucional, o con poder general para actos de dominio que satisfaga los requisitos establecidos por la legislación aplicable.

    Tratándose de concesiones para la exploración y explotación de minas se estará a lo dispuesto en la legislación de la materia y su reglamento.

    Capítulo II

    De los fideicomisos sobre bienes inmuebles en zona restringida

    ARTÍCULO 9.- Las solicitudes que presenten las instituciones de crédito, a través de su delegado fiduciario, para obtener el permiso a que hace referencia el artículo 11 de la Ley, deben contener:

    I. Nombre y nacionalidad de los fideicomitentes;

    II. Nombre de la institución de crédito que fungirá como fiduciaria;

    III. Nombre y nacionalidad del fideicomisario y, si los hubiere, de los fideicomisarios en segundo lugar y de los fideicomisarios sustitutos;

    IV. Duración del fideicomiso;

    V. Uso del inmueble;

    VI. Descripción, ubicación y superficie del inmueble objeto del fideicomiso, y

    VII. Distancia del inmueble respecto de la Zona Federal Marítimo Terrestre.

    A la solicitud deberá acompañarse un anexo que contenga las medidas y colindancias del inmueble.

    REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

    • CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

    • Ley de Inversión Extranjera

    • Reglamento de la ley de inversión extranjera y del registro nacional de inversiones extranjeras

    • FORMULARIO DE CONTRATOS CIVILES Y MERCANTILES Ana Rosa Gutiérrez González, Francisco Marco Vélez Naranjo y Oswaldo G. Reyes Corona

    CONCLUSIONES

    En lo personal comprendí que los contratos en general, pero en especial el contrato de fideicomiso son herramientas muy importantes para mi carrera. Estos me permiten un mejor y fluido desarrollo de mis actividades.

    Es sumamente importante y necesario conocer nuestra Legislación de Contratación, los marcos jurídicos, los procedimientos, y toda la información importante, para así poder desenvolvernos eficientemente y favorablemente en nuestros futuros negocios.

    Ya sean contratos legislados por la ley o no, estos adquieren gran importancia entre las partes interesadas en un fin común, pues es aquí donde se estipularan todos los beneficios, restricciones y formas de manejar la situación.

    Me quedó claro que las empresas y los particulares que realizan negocios Internacionales, además de planear sus actividades en función de conocimientos técnicos, estrategias de mercado y optimización de costos, entre otros factores, deben considerar los aspectos jurídicos que regulan sus operaciones.

    Al firmar un contrato se comprometen todas las áreas de la empresa o los intereses de un particular, por lo que la comunicación es esencial durante el proceso de negociación.

    Ahora estoy convencida de que si cumplo un contrato como empresa o si brindo asesoría completa a un particular, en un futuro estaré firmando otros más, pues queda una buena imagen de mi negocio.

    Este trabajo me ha servido enormemente para darme cuenta, ahora en mi octavo cuatrimestre, que el derecho internacional privado es la línea que me gustaría seguir, ya que durante el desarrollo de mi carrera, tuve oportunidad de tener contacto con diversas informaciones de distintas áreas del derecho y hasta hoy, ninguna me había interesado tanto como esta.

    Es imprescindible que me prepare en esta área ya que me pude dar cuenta que hay mucha información, leyes y reglamentos que regulan todo lo que tiene que ver con la inversión extranjera en nuestro país.