En los últimos años el comercio minorista español, y en general toda la distribución comercial, se ha movido en un contexto de alto dinamismo y ha sufrido un proceso de cambio bastante importante basado en la modernización del sector.

En este trabajo se analiza la situación actual de los centros comerciales, especialmente el caso español, que permite apreciar la evolución del sector, así como proyectar las tendencias futuras en dicho formato, con el fin de descubrir si la evolución de los distintos tipos de centros comerciales es una respuesta a la evolución de la demanda de los consumidores, o bien es consecuencia de la propia dinámica interna de los diferentes formatos que integran el formato comercial, ante un contexto competitivo altamente incierto y dinámico, que es el que caracteriza a las actuales economías desarrolladas.

Concepto y tipología

El concepto de centro comercial sirve para identificar tanto a las aglomeraciones comerciales no planificadas como a las agrupaciones comerciales planificadas con una imagen unitaria y gestión externa común, que conforman uno de los formatos comerciales más importantes y revolucionarios de las últimas décadas.

Casi todos los autores están de acuerdo con la definición de centro comercial que ofrece la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC): “Un Centro Comercial es un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria”.

Bajo esta denominación, la Asociación Española de Centros Comerciales recoge un conjunto de distintos tipos de centros comerciales existentes en la realidad española, que responden básicamente a criterio de superficie, aunque considerando asimismo algunos tipos de centros que se diferencian entre sí en función de los distintos establecimientos que forman parte de los mismos. Así, cabe diferenciar:

• Centros comerciales regionales: Son aquellos que tienen una “superficie bruta alquilable” de más de 40.000 metros cuadrados.

• Centros comerciales grandes: Aquellos que presentan una superficie comprendida entre los 20.001 y 40.000 metros cuadrados.

• Centros comerciales pequeños: Los que se caracterizan por poseer una S.B.A. que va desde los 5.001 hasta los 20.000 metros cuadrados.

• Galerías comerciales urbanas: Aquellas con una S.B.A. de hasta 5.000 metros cuadrados.

• Centros comerciales fundamentados en un hipermercado: Poseen una galería comercial con aproximadamente cuarenta establecimientos junto con el hipermercado, que constituye su establecimiento “ancla”.

• Parques de actividades comerciales: Aquellos con un espacio urbanizado común, que realizan actividades minoristas y que se componen fundamentalmente de grandes y medianas superficies.

• Centros temáticos: Centros formados por establecimientos agrupados en un mismo tema o actividad, como los dedicados al ocio o los parques de fabricantes.

• Mercados municipales: Centros comerciales dedicados fundamentalmente a actividades de alimentación, ubicados en entornos urbanos y que satisfacen las necesidades de compra frecuente de la población.




• Según la ubicación

• Centro urbano

• Periferia de la ciudad

• Semiurbano (próximo al núcleo urbano)

• Según el grado de integración

• Gestión

• Propiedad

• Comunidad de propietarios

• Según las actividades comerciales

• Alimentación

• Moda y complementos

• Hogar, bricolaje y electrodomésticos

• Servicios (banca, tintorería, peluquería, etc.)

• Diversos (regalos, discos, juguetería…)

Evolución del formato centro comercial

La aparición y el éxito en el mercado de los centros comerciales responde a un conjunto de factores cuya interacción da lugar a la mayor o menor relevancia del formato a lo largo del tiempo. Casi todos los autores reconocen que las fuerzas de la demanda, las de oferta y las actuaciones de los distintos agentes involucrados en el comercio minorista, explican conjuntamente la evolución de este formato. Así, la transformación del sector de la distribución comercial minorista se manifiesta claramente en el desequilibrio de la oferta, con unas formas de venta en progresivo ascenso (como los supermercados, por ejemplo) y otras claramente descendentes (como el comercio minorista tradicional de alimentación ubicado en áreas urbanas). El desarrollo de los centros comerciales como formato comercial moderno es un fenómeno relativamente reciente, vinculado a la evolución de los estilos y hábitos de vida de los consumidores actuales, y cuyo éxito se debe a la capacidad de los mismos para satisfacer las demandas y preferencias de los consumidores en cada momento del tiempo, frente a otro tipo de fórmulas comerciales alternativas cuya pérdida evidente de cuota de mercado responde en gran medida a la dificultad para comprender la evolución de las demandas de sus clientes.

Casi todos los análisis acerca de la dimensión de la industria de los centros comerciales en España afirman que se trata de un sector en pleno desarrollo, cualquiera que sea el indicador que se utilice para medirlo.

Desde que tiene lugar la llegada del formato centro comercial a España hacia finales de los años setenta, se han producido muchos cambios en el sector, respondiendo casi siempre a la capacidad de adaptación a las tendencias de la época. Se trata, en definitiva, de un sector dinámico, con continuos cambios en los diversos tipos que forman parte del concepto centro comercial, así como en la gama de productos y servicios comercializados, horarios de apertura al público, servicios ofrecidos al cliente, etc.

Examinar el fenómeno de los centros comerciales requiere el análisis de las diferentes situaciones de partida que se observan en cada uno de los tipos que forman parte de la clasificación establecida por la AECC. Mientras que, en términos generales, se puede observar la tendencia creciente de los mismos, un análisis individualizado para cada tipo de centro comercial nos lleva a encontrar importantes diferencias en cuanto a la evolución particular de cada uno de los tipos considerados.

• Centros temáticos:

Constituyen una fórmula comercial que arranca con fuerza hacia la segunda mitad de los noventa, con una estrategia basada fundamentalmente en la localización de los centros en zonas de la periferia o de las afueras de las ciudades bien comunicadas y con un área de influencia importante, o en zonas de gran afluencia turística. Gran parte del éxito de este tipo de centro responde a su localización en zonas de coste no elevado. En la actualidad el componente comercial de ocio y restauración constituye el elemento fundamental de su estrategia competitiva, llegándose a identificar una segunda generación de centros comerciales temáticos (frente a la anterior, basada casi exclusivamente en el precio).

• Parques comerciales:

Surge a principios de los noventa, en respuesta a un intento de diferenciación del formato frente a otros tipos de centros y a otras fórmulas comerciales, y en el que la oferta de ocio y restauración constituye un atractivo importante.

Los parques de actividades comerciales experimentan un crecimiento sustancial en la superficie media de los centros comerciales considerados, especialmente en la primera mitad de los 90. Básicamente, las ubicaciones preferidas son no urbanas, lo que tiene que ver con los elevados requerimientos de superficie de este tipo de centro comercial.

• Centros comerciales fundamentados en hipermercado

Es uno de los tipos más consolidados y presenta un perfil de madurez. Numerosos autores señalan la pérdida de importancia de este formato en la misma medida en que disminuye la relevancia del hipermercado como locomotora o principal atracción hacia el centro comercial.

El interés de los promotores de centros comerciales fundamentados en hipermercados ha ido encaminado en un primer momento a la expansión geográfica y a la penetración en los mercados elegidos, tratando de captar una clientela muy diversa que elige los establecimientos de compra fundamentalmente en función de su ubicación. De ahí que las estrategias de diferenciación en el surtido hayan empezado a tener éxito en épocas muy recientes. El análisis detallado de este tipo de centro comercial permite apreciar cómo el ritmo de apertura de centros comerciales fundamentados en hipermercados se ralentiza hacia la década de los noventa, especialmente a partir de la segunda mitad de la misma.

Ante esta situación, renovar el formato que constituye la locomotora básica del centro comercial fundamentado en hipermercado se convierte en la principal estrategia a llevar a cabo por parte de los gestores de los mismos, con el fin de responder a la necesidad de fidelizar a la clientela diferenciándose frente a otros formatos que compiten por similares públicos objetivos.

Puesto que el negocio fundamental de los hipermercados consiste en dirigirse a amplios segmentos de mercado, la respuesta de los mismos parece ir encaminada a incorporar un surtido muy amplio que incluye desde productos y servicios financieros, hasta servicios de agencias de viaje e incluso de venta de automóviles.

• Centros comerciales regionales:

Es uno de los más veteranos y el tamaño medio apenas ha variado en esta forma comercial casi desde sus inicios, manteniéndose constante en torno a los 60.000 metros cuadrados de superficie. Este tipo de centro ha venido experimentando un crecimiento importante a lo largo de la década de los noventa, aunque actualmente se encuentra en una etapa de madurez que se explica tanto en términos de número de aperturas como de la S.B.A. media total acumulada en este tipo de centro. Aun cuando las ubicaciones urbanas son las predominantes, las implantaciones que se producen en la segunda mitad de los noventa son básicamente periféricas y semiurbanas, asociadas al tamaño del centro comercial considerado.

• Centros comerciales grandes:

Su crecimiento se produce de manera especialmente notable a lo largo de la década de los noventa, sobre todo en la primera mitad de la década, ralentizándose a partir de 1998. En cuando a las ubicaciones de los centros comerciales considerados, la fórmula parece responder a un tipo de centro predominantemente urbano, sin diferencias apreciables a lo largo del tiempo.

• Centros comerciales pequeños:

Su crecimiento aparece diseminado a lo largo de las dos décadas, siendo más acusado en la de los ochenta, sobre todo en la segunda mitad. Sus ubicaciones son preferentemente urbanas.

En cualquier caso, parece significativo observar como el tamaño medio de los centros ha ido creciendo a lo largo del tiempo, en una tendencia a incorporar un surtido más amplio y más profundo, un mezcla comercial más vinculada a aspectos de compra lúdica y de placer especializada en el equipamiento de la persona y en una oferta relevante de ocio y restauración.

• Galerías comerciales:

Representan un tipo de centro comercial en plena fase de madurez, pero con tendencia a entrar en fase de declive, en términos de ciclo de vida de las formas comerciales, y con aperturas que, si bien nunca han sido especialmente numerosas, cada vez son menores. Sus implantaciones son fundamentalmente urbanas.

Tendencias de futuro en los centros comerciales planificados

El futuro de los centros comerciales se puede considerar que está en pleno auge, motivado por las siguientes tendencias:

• Auge importante de las actividades de ocio y entretenimiento. Hasta hace poco, la locomotora de los centros comerciales era el hipermercado. Sin embargo, el crecimiento de la demanda de las actividades de ocio y de entretenimiento lleva a que éstas se conviertan en la locomotora de las nuevas implantaciones de centros comerciales, materializadas en forma de cines, restaurantes, etc. o bien, en forma más reciente, como las boleras, pistas de patinaje, juegos infantiles y de realidad virtual, etc.

• Expansión de nuevas áreas de influencia. Un análisis exhaustivo de la evolución histórica de las localizaciones de los centros comerciales abiertos a lo largo del tiempo nos permite comprobar cómo, en un principio, las aperturas se producían fundamentalmente en las principales capitales españolas de provincia, muy especialmente en Madrid y Barcelona.

En cualquier caso, se trataba siempre de ciudades por encima de los 100.000 habitantes, y en ubicaciones cercanas a importantes redes de comunicación que garantizaban un fácil acceso a una extensa área de influencia. Por el contrario, en la actualidad, se observa que las localizaciones de los grandes centros comerciales tienden a producirse en ciudades grandes y en otras no tan grandes, de modo que se pueden identificar proyectos de apertura en ciudades de menor tamaño poblacional aún por explotar, que se convierten en cabecera de nuevas áreas de influencia comercial. Este fenómeno se manifiesta fundamentalmente en las siguientes tendencias:

• La apertura de los centros comerciales en áreas de menor influencias, consecuencia del crecimiento de la motorización de estos núcleos de población, la mejora en la red de carreteras y la modernización de los hábitos y estilos de vida, de compra y de consumo de los habitantes de estas poblaciones.

• La implantación de los parques o centros comerciales en áreas de influencia turística, con el fin de beneficiarse del importante efecto de arrastre de la gran afluencia de tráfico de personas y turistas de estas zonas, la gran densidad de población que se produce en determinados momentos del año y el crecimiento económico potencial de las localidades del litoral mediterráneo.

• Revitalización de núcleos urbanos. Junto a los fenómenos anteriores, no habría que olvidar la actual tendencia a la remodelación de los cascos históricos de las zonas más céntricas de las ciudades como estrategia de revitalización del comercio minorista, fomentado desde la Administración. La localización de proyectos de apertura de centros comerciales planificados en entornos urbanos contribuye a recuperar el atractivo de las ciudades como focos de atracción importantes, alternando usos comerciales, culturales, de ocio, etc., a través de la rehabilitación de edificios emblemáticos obsoletos que disponen de una privilegiada ubicación urbana, antiguas naves o almacenes industriales, talleres, bodegas, plazas de toros o puertos marítimos, uniendo intereses comerciales e inmobiliarios. Una característica de las rehabilitaciones del centro de las ciudades consiste en la fuerte orientación hacia centros comerciales con múltiple oferta de ocio, basada en los cines, restaurantes temáticos, juegos, ocio y diversión.

Marco legal

Los centros comerciales se encuentran regulados legalmente en lo que concierne a su implantación y a su gestión a nivel estatal, regional y local.

• Implantación de centros comerciales:

• Marco General de Urbanismo:

• Constitución Española

• Estatutos de Autonomía

• Transferencias de competencias a las comunidades autónomas

• Régimen de Suelo:

• Normas estatales

• Normas autonómicas

• Normas municipales

• Gestión de centros comerciales:

• Marco General del Comercio:

• Constitución Española

• Estatutos de Autonomía

• Régimen de Comercio y Licencias de Actividad:

• Normas Estatales

• Normas Autonómicas

• Normas Municipales

- Normas sobre Asociación de Comerciantes