DEFINICIÓN DE CÉDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES GENERALES

CÉDULAS HIPOTECARIAS:

Son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un Banco Hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además de la garantía solidaria del Banco Hipotecario que interviene en su emisión.

El sujeto emisor es elemento principal que distingue a la Cédula Hipotecaria de su congénero, el Bono Hipotecario, y de la obligación hipotecaria, categoría de título a la que ambos pertenecen. La obligación es emitida por Sociedad Anónima; el Bono, por sociedad de crédito hipotecario; y la Cédula Hipotecaria, por particular.

El mecanismo de creación es el siguiente: Una persona que tenga la disposición de un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. Se establece en el Acta que el crédito hipotecario quedará dividido en tantas porciones como Cédulas Hipotecarias se creen, y en cada una de las Cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las Cédulas. Así, se da al crédito hipotecario gran movilidad, que hace fácilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicación a la Cédula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversión.

La sociedad o Banco Hipotecario intervendrá en el Acta de creación, para certificar la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de las Cédulas. El Banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situación de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las Cédulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante común obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos.

De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del Banco Hipotecario de El Salvador, definidas por la Ley del mismo, como Cédulas Hipotecarias, en realidad tienen las características del Bono Hipotecario.

Existen tres conceptos básicos o categorías que interesan de manera principal:

Banca Hipotecaria;

Cédulas Hipotecarias

Securitización.

Las Cédulas Hipotecarias son pues, obligaciones emitidas por Bancos que realicen operaciones de Crédito Hipotecario, las cuales conceden garantía preferente a sus titulares sobre la totalidad o una parte de los créditos hipotecarios constituidos a favor de la entidad emisora.

Es la obligación al portador, no reivindicable, emitida por un Banco Hipotecario o por una sección hipotecaria de otra clase de Bancos, garantizada con el capital y reservas del banco o sección y con el conjunto de sus préstamos hipotecarios de amortización gradual.

Cédulas Hipotecarias en Circulación: Significan el monto total de cédulas hipotecarias emitidas por un Banco, en poder del público, o del mismo Banco, y que no han sido remitidas o canceladas de conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del Banco.

Características:

Sanción penal a quién falsifique Cédulas

Se consideran en circulación las que estuvieren en poder del Público y las que no hayan sido redimidas y canceladas aún cuando se encuentren en poder del Banco

Los intereses se pagan a los tenedores de Cédulas al portador

No son reivindicables

Se redimen y amortizan dentro del plazo fijado para el pago de los préstamos a que corresponden

Garantizadas por el capital y reserva del Banco y con el conjunto de sus préstamos hipotecarios de amortización gradual.

Los préstamos que garantice la emisión están asegurados con Primera Hipoteca y no excederán del 50% del valor del inmueble gravado

Las vencidas o solicitadas para el pago dejan de ganar intereses desde la fecha en que se verifican los hechos anteriores

No pagan interés fijo

Se pueden emitir duplicadas

Se emiten por Escritura Pública de la Sociedad emisora. Si son Cédulas de Garantía General, en la Escritura se hará constar el monto de los créditos hipotecarios que le sirven de garantía. Si son de garantía específica, se hará constar el crédito que le sirve de garantía

Se emiten en serie

Clases:

Cédulas Hipotecarias de garantía general

Cédulas Hipotecarias de garantía especial

Diferencia con el Bono Hipotecario.

BONO HIPOTECARIO:

Es un título de crédito que representa parte de un crédito colectivo, constituido a cargo de la emisora (que siempre será institución de crédito), emitido por declaración unilateral de voluntad de esta y cubierto con garantía preferente: sobre créditos hipotecarios constituidos a favor de la misma emisora en los términos y condiciones que indica la ley, sobre Cédulas y Bonos Hipotecarios garantizados o emitidos por otras instituciones hipotecarias, o sobre bienes entregados a la emisora o a institución fiduciaria, en fideicomiso de garantía para asegurar prestamos hipotecarios por ella.

De la definición dada se ve que el Bono Hipotecario es obligación derivada de la declaración unilateral de voluntad de la institución emisora que cuenta con cobertura especial.

Nota que distingue al Bono Hipotecario del género obligaciones al que pertenece y de las Cédulas Hipotecarias que con posterioridad analizaremos, es que aquél solo puede ser emitido por institución de crédito que cuente con autorización legal para realizar operaciones de crédito hipotecario.

NATURALEZA JURÍDICA DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS:

Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las Cédulas Hipotecarias, es necesario destacar que por sí mismas, son consideradas como Títulos Valores, esto en conformidad a lo preceptuado por nuestro Código de Comercio, ya que reúnen las siguientes características:

1. La Incorporación: El derecho es consustancial al documento y está indisolublemente unido a él desde el momento en que se cumplen los requisitos solemnes señalados en la ley, se opera de una transformación y se eleva el documento simple a la categoría de título de crédito. El derecho queda fusionado en el título.

2. Integración: Consiste en que en el título de crédito deben de constar textualmente todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la ley. En otras palabras, todos los actos relativos al mismo deben incluirse en el. De allí, que podemos decir, que solo lo que consta en el texto es lo que tiene validez.

Así, cuando un título de crédito es aceptado por una persona que se obliga a pagarlo, debe hacerse constar esa aceptación en el mismo; no bastará que el aceptante manifieste su conformidad ante el juez, notario público o testigo y que se ofrezcan como pruebas de su aceptación la fe pública del juez o del notario y del dicho de los testigos.

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3. La Literalidad: En palabras de Vivante, quién es el intérprete más inspirado del principio de la literalida, sostenía que es “la pauta y medida del derecho” y, por lo mismo, pauta y medida de la obligación a cargo del girador, es decir, en palabras de Ascarelli, que el derecho que brota del titulo es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a su contenido, extensión y modalidades; es decir, en su esencia y en su forma es decisivo exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del título.

Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el texto del documento es lo que constituye el derecho: el que lo suscribe se obliga a pagar tal día la cantidad de tantos colones al señor fulano de tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la obligación; y el que legítimamente, adquiere el título, tiene exactamente el derecho literal en él consignado

4. La Legitimación: Es la característica que tiene el título de crédito, según la ley de su circulación, de facultar a quien lo posee para exigir del suscriptor o endosante en su caso, el pago de la prestación en él consignada y de autorizar al obligado a solventar válidamente su deuda a favor del tenedor. En caso de que dicha deuda no sea cumplida voluntariamente por el obligado, por el que suscribió o endosó el título, es evidente que el poseedor de éste podrá exigir el cumplimiento en forma coactiva mediante la intervención de las autoridades judiciales correspondientes. El documento de legitimación, hace ver que en materia de títulos de crédito no importa quién sea el propietario real del derecho consignado en el título, sino quién es el poseedor del mismo de acuerdo con la ley de su circulación

5. La Abstracción: Consiste en la inoponibilidad de excepciones y defensas derivadas del negocio causal de un titulo de crédito contra cualquier tenedor de buena fe que no esté con aquel.

Parte pues, este principio de la circunstancia de que el tenedor de un título de crédito tiene un derecho autónomo por la necesaria separación que hay entre dicho título y la causa que lo origino, para proteger a posteriores acreedores contra excepciones, a menudo desconocidas, que podrían derivar del negocio subyacente.

6. La Sustantividad: Por sustantividad de los títulos de crédito debemos entender dos cosas: primera, que en virtud de este principio, llamado también de independencia, todos y cada uno de los actos integrados en un título valen en sí y por sí mismos con independencia recíproca; y segunda, que los títulos tienen en sí mismos vida jurídica plena, por lo que bastándose a sí mismos no necesitan, ni pueden ni deben integrarse a ningún otro documento.

Las Cédulas Hipotecarias son, de acuerdo al parecer de algunos autores, los documentos, de emisión y circulación controladas, necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho de crédito expresado en ellos, que constituye fracción de un mutuo colectivo, y cuyo pago se haya garantizado mediante la atribución a su beneficiario (Cédulas Nominativas) o a su simple tenedor (Cédulas al Portador), de un derecho, en caso de concurso, sobre créditos hipotecarios determinados (Cédulas con garantía especial), o sobre créditos hipotecarios no afectados a ninguna garantía especial (Cédulas con garantía global).

7. La Autonomía: El título de crédito endosado, destinado a circular y puesto ya en circulación, es independiente y autónomo respecto del negocio que le dio origen y lo que vale y obliga es únicamente lo que está inserto en el mismo.

Por virtud de los principios de integración y literalidad sólo son actos válidos los que están consignados y escritos en el documento y nada de lo que ocurrió en el negocio causal que dio origen al título de crédito puede prevalecer en la vida jurídica de ese documento.

LA CEDULA COMO TITULO DE CRÉDITO:

La Cédula Hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido a favor de una persona determinada (Cédula Nominativa) o de indeterminada persona (Cédula al Portador), que forma parte de una emisión seriada, en cuyo texto han de indicarse su clase (Cédulas con garantía especial o Cédulas con garantía global), la letra o número que le corresponde, y otras menciones.

Nada impide que en el texto de la Cédula figuren otras cláusulas o estipulaciones que el Banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que tales cláusulas o estipulaciones no alteren ni desvirtúen su naturaleza propia.

Lo que se pretende es que en el cuerpo de la Cédula aparezca diáfanamente identificado el Banco deudor, y que allí mismo se señalen las características de la emisión y se puntualicen aquellas circunstancias acreditativas de que la misma ha sido válidamente expedida.

De la definición que nos hemos permitido dar de la Cédula Hipotecaria, fluye con meridiana claridad que ella es un título de crédito, contentivo de una promesa de pago emanada del Banco emisor: tal promesa puede ser “nominativa” o al “portador”, esto es, hallarse formulada en beneficio de determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que la Cédula Hipotecaria es un título de crédito, por que es encuadrable en la especie de documentos necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho expresado en ellos, el cual, por exigencias propias de la circulación, siempre que ésta se realice conforme con la ley respectiva, se considera literal y autónomo en cabeza de los adquirientes de buena fe.

Por ser un título de crédito, la Cédula hipotecaria se haya regida por los principios de la autonomía, de la literalidad y de la necesidad.

En virtud del principio de la autonomía, quien adquiera una Cédula Hipotecaria, adquiere el derecho expresado en ella en forma originaria, lo que quiere decir que ese derecho no podrá sufrir disminución, o resultar atenuado o enervado por hechos o circunstancias vinculadas a los precedentes poseedores del título; el beneficiario o el tenedor de la Cédula lo que adquiere es el derecho expresado en ella y no el derecho que tenía el transmitente.

En fuerza del principio de la literalidad, el derecho de crédito incorporado a la Cédula está delimitado por su expresión escrituraria: El derecho tiene la medida que se le asigna en la Cédula, y ningún alcance distinto puede pretender otorgarle ni el beneficiario ni el portador al banco emisor.

Finalmente, de acuerdo al principio de la necesidad, la Cédula Hipotecaria debe ser presentada (documento de presentación o exhibición) cuando se quiera ejercer el derecho incorporado a ella, y el banco emisor, al satisfacer su importe, puede (y debe) exigir que la Cédula le sea entregada (documento de recuperación o de rescate)

Resulta, de lo que precede, que la Cédula Hipotecaria es una promesa escrita de pago; en virtud de la declaración inserta en ella, y el Banco emisor se obliga a pagar una determinada cantidad de dinero, en un cierto momento; el derecho a su beneficiario o tenedor al exigir el pago de dicha cantidad de dinero, y sus réditos, se ejerce con independencia del derecho de los precedentes poseedores del título; los límites del derecho se hallan determinados por el tenedor del documento, y la presentación y entrega de este es indispensable para tener derecho al pago de la cantidad señalada en el texto.

CLASES DE CEDULAS HIPOTECARIAS:

Dos clasificaciones pueden hacerse de las Cédulas Hipotecarias, a saber: a) Una que las agrupa según su manera de circular, es decir, el modo de efectuar su transferencia, y b) otra, que lo hace tomando en cuenta la garantía que les sirve de respaldo.

Tomando en cuenta su manera de circular, las Cédulas Hipotecarias pueden ser “nominativas” o al “portador”.

De la posibilidad de que las Cédulas Hipotecarias puedan ser nominativas o al portador, se infiere claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la orden.

Al establecerse la posibilidad de que las Cédulas puedan ser nominativas o al portador, se hace referencia a la división de los títulos de crédito, que es aquella que los clasifica en títulos al portador, títulos a la orden y títulos nominativos, clasificación ésta que aparece dispuesta en un sentido de progresiva complejidad, pues a medida que se pasa de un título a otro, en el orden en el cual hemos enunciado, se constata un creciente grado de seguridad.

De acuerdo a los principios que rigen la antes mencionada clasificación de los títulos de crédito, las Cédulas Hipotecarias al portador son las que no precisan la designación de la persona autorizada para ejercer el derecho expresado en ellas; tales Cédulas, cuyo régimen de circulación es el más sencillo, se transfieren por la simple entrega, por lo que constituyen títulos de legitimación real, en oposición a los títulos a la orden y a los nominativos, a los cuales se les conoce con la denominación de títulos de legitimación nominal.

Las Cédulas nominativas sujetas a un régimen de transmisión más complejo, son las extendidas a favor de una persona determinada; su transferencia, comporta la notificación al Banco emisor, lo cual puede hacerse medianta declaración inscrita en los registros del mismo.

CEDULAS CON GARANTÍA GLOBAL:

Las Cédulas con garantía global son respaldadas con créditos hipotecarios de que sea titular el Banco emisor no afectados a alguna emisión de Cédulas con garantía especial. De esto resulta que los créditos hipotecarios del Banco emisor que sirven de respaldo a Cédulas Hipotecarias con garantía global son determinables en forma residual; dichos créditos hipotecarios son todos los del Banco emisor menos los que respaldan Cédulas con garantía especial.

Cuando un Banco Hipotecario no ha expedido Cédulas con garantía Especial, entonces todos los créditos hipotecarios de los cuales sea titular respaldan las Cédulas con garantía global que haya emitido.

El valor de las Cédulas con garantía global -lo mismo que el de las Cédulas con garantía especial- solo lo tiene regulado la ley venezolana, no puede exceder de la parte no pagada de los créditos hipotecarios que las respaldan; a este efecto, y con el objeto de vigorizar la garantía de la Cédula, del importe no pagado de los créditos hipotecarios es menester deducir el monto de las amortizaciones que no hayan sido satisfechas por los prestatarios dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. Y en caso de que el importe de los préstamos sea menor que el valor de las Cédulas, el Banco emisor deberá establecer la correspondencia entre el monto de la garantía y el valor de las Cédulas, a cuyo efecto tendrá que depositar en una cuenta especial, en el Banco Central, en dinero en efectivo, o en títulos de la Deuda Pública Nacional u otros garantizados por la Nación, estimados a su valor de mercado, en una cantidad que restaure el equilibrio entre el valor de los créditos hipotecarios y el importe de las Cédulas en circulación. Este es un registro que no lo menciona nuestra ley, el cual sería un buen objeto de estudio.

Los créditos hipotecarios que en un momento dado respaldan las Cédulas con garantía global son todos aquellos de los cuales sea titular el Banco emisor, no afectados a ninguna emisión de Cédulas con garantía especial, sin que importe que tales créditos sean anteriores, contemporáneos o posteriores de las Cédulas emitidas.

Los créditos hipotecarios de los cuales es titular el banco emisor tienden a desaparecer por efecto de las amortizaciones y de las cancelaciones, pero los nuevos créditos que se constituyan a favor del banco vienen a incorporarse a la masa de los que respaldan las Cédulas con garantía global.

Los deudores de los créditos que sirvan de respaldo a las Cédulas con garantía global pueden pagar al Banco con Cédulas cuyo vencimiento no sea posterior al del préstamo que se pretenda amortizar, para que vaya a la par el momento de conclusión del ciclo vital del préstamo con la oportunidad de terminación del período circulatorio del título utilizado como medio de pago. La Ley Venezolana distingue de una forma amplia las clases de Cédulas que se pueden emitir, lo cual es muy bueno, al contrario de nuestras leyes que apenas dan la clasificación, de una forma breve.

CEDULAS CON GARANTÍA ESPECIAL :

Según la garantía que les sirva de respaldo, las Cédulas Hipotecarias pueden clasificarse en Cédulas Hipotecarias con garantía Especial y Cédulas Hipotecarias con garantía global.

Las Cédulas Hipotecarias con garantía especial, son aquellas que los Bancos emiten con el respaldo de uno a varios préstamos hipotecarios determinados que se hayan otorgado a su favor antes de la respectiva emisión.

En la legislación Venezolana, más no en nuestra legislación que no dice nada al respecto, el valor de las Cédulas Hipotecarias con garantía especial no puede sobrepasar el monto de la parte no pagada de los créditos hipotecarios que respalden dichas Cédulas; a este efecto, es menester deducir del importe no pagado de los créditos hipotecarios, aquellas amortizaciones que no hayan sido satisfechas dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. Según el artículo 12 de la Ley General de Bancos de Venezuela.

En el texto de las Cédulas con garantía especial, deben identificarse, con señalamiento de su importe, cada uno de los créditos que las respaldan, y también deben identificarse los inmuebles que garanticen tales créditos.

Los deudores de los créditos que sirvan de respaldo a Cédulas Hipotecarias con garantía especial, pueden efectuar pagos ordinarios y extraordinarios al Banco con Cédulas de la emisión a la cual el préstamo adeudado sirva de garantía: El Banco informará a los deudores de dichos créditos el numero y las características de la emisión de Cédulas con garantía especial a la cual tales créditos sirven de respaldo, una vez que la correspondiente emisión haya sido efectuada. Todas estas especificaciones que menciona la Ley Venezolana no la tiene ninguna de las leyes del ramo nuestro.

TASA DE INTERÉS DE LA CÉDULA:

El tipo de interés devengado por las Cédulas y las oportunidades en las cuales dichos intereses serán satisfechos deben hacerse constar en los correspondientes títulos de créditos (Cédulas)

En nuestro país, en materia de intereses, las Cédulas Hipotecarias emitidas por el Banco Hipotecario de El Salvador se rigen todavía por los artículos

RAZÓN DE LA EXISTENCIA DE CÉDULAS CON GARANTÍA ESPECIAL Y GLOBAL.

Es interesante tratar de investigar por qué el legislador previó dos distintas clases de Cédulas desde el punto de vista de la garantía que les sirve de respaldo, esto es, por qué concibió estos dos tipos de Cédulas, una con garantía especial y otras con garantía global.

LA CEDULA HIPOTECARIA ENTRE PARTICULARES:

Se podría decir que los bienes inmuebles además del servicio que conforme a su naturaleza prestan, representan un valor pecuniario que puesto en circulación sirve para allegar recursos cuando se necesitan y para proporcionar ganancias al propietario, mediante provechosas negociaciones.

La hipoteca común ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus condiciones especiales, no facilita suficientemente la movilización del crédito territorial. De allí que para lograr este objetivo se hayan imaginado diversos medios más o menos adecuados, entre los que se distinguen de modo notable las

CÉDULAS HIPOTECARIAS.

Nada se sabe acerca del verdadero origen de esta institución; unos como Georges Randel, creen que es de procedencia germánica; al paso que otros, como Paul Gide, sostienen que la Ley Francesa del 9 de Messidor del año III de la República, inspiró a los alemanes la idea, la cual desarrollaron en las Handfesten primero, y en las Grundschuld, más tarde.

Pero si bien en Francia y en Alemania se encuentran procedimientos de cedulación hipotecaria bastante parecidas, es posible, y tal vez lo más seguro, es que cada uno de esos países la idea brotara de modo espontáneo, bajo la presión de las necesidades del momento.

BIBLIOGRAFÍA:

• TESIS PRESENTADA POR ENRIQUE ALBERTO PORTILLO PEÑA, sobre el tema: LAS CEDULAS HIPOTECARIAS EN EL SALVADOR.

• CURSO DE DERECHO MERCANTIL, JOAQUÍN RODRÍGUEZ Y RODRÍGUEZ.

• DICCIONARIO JURIDICO. CABANELLAS.

• INTERNET: WWW. CSJ.GOB.SV

• CURSO DE DERECHO BURASTIL. ELVIRA LORENA DUKE CHAVEZ.

INTRODUCCIÓN

La emisión de Cédulas Hipotecarias nace a iniciativa del Organo Ejecutivo, con el propósito de solucionar problemas de liquide, que en algún momento podría estar pasando el Banco Hipotecario; para lo cual se configuró una serie de garantías que le dieran un mayor respaldo a la emisión de las Cédulas Hipotecarias, todo ello se regulo en nuestra legislación salvadoreña, para ser reguladas en la Ley del Banco Hipotecario de El Salvador y en el Código de Comercio.

Las cedulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un Banco Hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además de la garantía solidaria del Banco Hipotecario que interviene en su emisión.

En el presente trabajo, pretendemos dar solución a la interrogante de si la primera emisión de Cédulas Hipotecarias emitidas por el Banco Hipotecario de El Salvador, es o no un verdadero proceso de Titularización; para ello es necesario hacer una serie de consideraciones tanto técnicas como legales para poder dar una opinión más acertada acerca del tema.

CONCLUSIONES

El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. En el caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de “no pago” el acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco nunca perdió la propiedad de los activos.

La respuesta mas imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el Banco Hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado en El Salvador fue un proceso de titularización.