Arrendamientos

Derecho Civil español. Contratos. Actualización de renta. Prórroga

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DERECHO CIVIL II

Arrendamientos

1.- Adelia vive en piso en la calle Amparo Usera, conforme a un contrato de arrendamiento suscrito en 1966. Don Angel, propietario del inmueble le comunica en el 2004 que su renta se va a incrementar un 900 %. ¿le asiste a Don Ángel razón en su requerimiento? Argumente su respuesta analizando las probabilidades que ofrece la Ley.

A pesar de que el Titulo I de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre tiene por nombre “Ámbito de la ley”, la relación de ésta ley con los contratos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del “Decreto Boyer” se regula en la Disposición Transitoria 2ª. Con respecto a la materia que nos interesa, la modificación de la renta del contrato, sólo está permitida su actualización, y siempre bajo las condiciones del apartado D). En principio este apartado además de obligar al arrendador a hacer previo requerimiento “fehaciente” al arrendatario, cosa que hace Don Angel. Ésta subida del 900 % de la renta sólo es válida si es esa la proporción existente entre el IPC del mes anterior a la fecha del contrato y el IPC del mes anterior a la fecha de la actualización, y además Don Angel debe aportar como prueba de ello un certificado del Instituto Nacional de Estadística que lo corrobore. Aún así se establece el siguiente método para la actualización de rentas basado en la aplicación de porcentajes sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994: se aplica el 12% cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efecto con posterioridad a 1989 y el 24% para el resto de supuestos. De los dos métodos de actualización expuestos Don Ángel ha de elegir aquel mediante el cual Adelia pague menos, y cualquiera que sea el método elegido, la actualización ha de ser progresiva dependiendo de la renta de Adelia. Si la renta de Adelia no excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, la actualización ha de realizarse en 10 años, y en caso contrario se hará en 5 años. Esto se traduce en que, según ésta norma, el aumento en la renta del 900% sólo es correcto si la actualización total a realizar de la renta es del 9.000% y el 4.500% respectivamente. Pero a pesar de la voluntad de esta ley de acabar con los privilegios que la ley del 64 daba al arrendatario, se establecen algunas medidas encaminadas a su protección. El arrendatario puede negarse a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato quedará extinguido en un plazo de 8 años. También cabe otro supuesto en el que no es posible realizar la actualización de la renta: si Adelia vive sola (así lo supongo por omisión en el enunciado) y su renta no excede 2.5 veces el salario mínimo interprofesional.

2.-Antonio decide arrendar a Pablo el ático de su propiedad ubicado en la c/Bailén, de Madrid. ¿Qué forma debe tener este contrato? Argumente.

La forma de los contratos sujetos a la LAU de 1994 se rige por el principio de libertad de forma, si bien cada una de las partes pueden obligar a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento. En tal caso el art. 37 de dicha ley establece la obligatoriedad de que figure la identidad de los contratantes, identificación de la finca arrendada, duración pactada, y la renta inicial del contrato.

3.-A su despacho de Abogado, acude Ramón y Clara a fin para que Ud. le informe sobre un contrato de arrendamiento de inmueble para vivienda que pretenden suscribir con Inés, Begoña y Claudia. El tema que más le preocupa es la duración que pueden pactar ¿Qué indicación Ud. le daría?

El plazo mínimo de duración del contrato viene regulado por el art 9.1 que establece una duración mínima de 5 años, por lo que si la pactada fuese inferior, a la fecha del vencimiento se prorrogará por periodos anuales hasta alcanzar dicho plazo mínimo. Es sólo el arrendatario el que decide si hace uso de ésta prórroga forzosa, entendiéndose así siempre que no notifique lo contrario al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación al vencimiento del término de duración pactado o de cualquiera de sus prórrogas. El artículo 10 recoge otro supuesto en que la prórroga se basa en la voluntad de ambas partes. Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel tanto arrendador como arrendatario pueden impedir la prórroga del contrato en periodos anuales hasta un máximo de tres años.

Sobre estas prórrogas obligatorias existe una excepción recogida en el artículo 9.3. Si al tiempo de la celebración del contrato se hace constar en el mismo, de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, podrá evitarse la prórroga forzosa. Si llegado este punto el arrendatario la deja libre, se establece para el arrendador la obligación de ocupar la vivienda por sí, bajo la sanción si no lo hace de reponer al arrendatario del uso y goce de la misma con indemnización de los perjuicios provocados por el desalojo o de una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedan hasta completar los cinco del plazo mínimo de duración.

4.-Emilio acuerda a Nicolás la formalización del contrato de arrendamiento de vivienda con una renta mensual de 400 euros. Al momento de firmar el contrato, Emilio solicita que sea incluida una cláusula en virtud de la cual Nicolás entregue, también, en ese acto otra mensualidad idéntica (otros 400 euros).

4.1-¿Cómo se conoce la cláusula solicitada por Emilio?¿Qué función cumple?

Ésta cláusula es conocida con el nombre de fianza la cual se regula en el Titulo IV de la ley. Cumple la función de garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario

4.2-¿Puede negarse Nicolás a dicha solicitud? Argumente su respuesta.

Según el artículo 36.1 de la LAU “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas”. Se trata por tanto de un componente obligatorio de los contratos de arrendamiento, aunque en el artículo 36.6 se establece que quedan libre de esta obligación la administración pública en general. Sólo si Nicolás contrata bajo representación de la administración pública y utilizando para ello dinero público, se puede negar a pagar la fianza.

4.3-¿Podría Nicolás recuperar los 400 euros exigidos por Emilio? Fundamente.

Dice el artículo 36.4 “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”. De aquí por tanto se deriva que Emilio puede devolver el importe de la fianza en el momento de la entrega de llaves, aunque tiene como plazo máximo el final del contrato. Si Emilio no hubiera devuelto la fianza a Nicolás, éste tendrá derecho a exigirle además el interés legal devengado desde transcurrido un mes de la entrega de llaves a la fecha de devolución de la fianza.

4.4-¿Qué sucedería si Emilio se negara injustificadamente a devolver esos 400 euros?

Que Nicolás podría exigírselo judicialmente, como cualquier otra disposición incumplida de un contrato.

5.- Sonia, abogada de una consultora inmobiliaria, acude a un programa de radio para contestar interrogantes de los oyentes sobre la legislación de arrendamientos urbanos. Ese día el programa está centrado en la renta a pagar por el arrendatario. Argumente las respuesta que ofrecería Sonia a las siguientes preguntas:

5.1-¿Qué es la renta?

Es la contraprestación económica que el arrendatario ha de abonar periódicamente al arrendador por el uso de la cosa arrendada. La renta ha de determinarse en el contrato y se fijará en dinero o signo que lo represente. Aunque en principio ha de permanecer inalterable durante la vigencia del arriendo, cabe modificarla en los siguientes casos: cuando, a causa de las obras necesarias para reparación urgente, el arrendatario se viera privado del uso de la finca por más de cuarenta días consecutivos; cuando el arrendador no entregue o no ponga a disposición del arrendatario la totalidad del objeto convenido; cuando el objeto arrendado disminuya en su cantidad o calidad durante el plazo del arriendo (Código civil, artículos 1.558, y 1.574 a 1.576)

5.2-¿Cómo se fija la renta?

Según el artículo 17.1 “La renta será la que libremente estipulen las partes”. Por tanto no existe condición alguna mas que quede determinada en el contrato.

5.3-¿Qué periodicidad tiene el pago de la renta y cuándo debe hacerse efectiva?

La Ley establece normas sobre el tiempo, lugar y forma de pago pero son de tipo dispositivo. En el artículo 17.2 se dice “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes”. Se trata por tanto de una materia en la que prima el acuerdo de las partes.

5.4-¿Puede el arrendador exigir el pago anticipado de varias rentas?

En el mismo artículo 17.2 se establece que “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

5.5-¿Dónde debe efectuarse el pago?

Según el artículo 17.3 “El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”.

5.6-¿Cómo deberá efectuarse el pago?

Según el artículo 17.3 “El pago se efectuará[...] por el procedimiento que acuerden las partes, o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”. Se deja por lo tanto libertad a la hora de establecer la forma de pago. No obstante según el artículo 17.4 “el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”

5.7-Si el arrendador y el arrendatario no acuerdan expresamente el lugar y el modo del pago de la renta. ¿Qué solución ofrece la Ley?

Según el artículo 17.3 cuando no se determine lugar ni procedimiento para el pago este se realizará en metálico y en la vivienda arrendada.

5.8-¿Cómo prueba el arrendatario que ha satisfecho el pago de la renta?

Según el artículo 17.4 “el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”“Si el arrendador no hace entrega de recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago”. Por tanto puede exigir al arrendador todo lo necesario para dejar constancia del pago.

5.9-¿El arrendador queda obligado a percibir exactamente la misma renta que pactó en el contrato inicial?

No, caben varios supuestos (además de los recogidos en el Código Civil expuestos más arriba) en los que se puede aumentar la renta. Se establece la posibilidad de incluir en el contrato cualquier método de actualización de la renta o en su defecto el sistema que la ley desarrolla en su artículo 18. Además el artículo 19 permite al arrendador elevar la renta si éste realiza obras de mejora transcurridos cinco años de duración del contrato.

5.10-¿Cómo se realizan las operaciones de actualización de renta?

La LAU diferencia la actualización de la renta para los contratos antes y después de cumplir los cinco años de duración mínima. Durante los primeros cinco años el índice será necesariamente la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, que será aquella en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. A partir del sexto año de duración se continuará con este sistema o, si lo hubiera, entrará en vigor el sistema estipulado por las partes (art. 18.1 y 18.2).

5.11-¿Desde cuándo es exigible la renta actualizada?

El art. 18.3 responde a la pregunta“la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra persona por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación de INE o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado”.

6.- Manuel y José insertan en el contrato de arrendamiento la siguiente cláusula:

...

¿Es válido este acuerdo? Justifique su respuesta.

En el art. 20.1 se prevé que los gastos generales puedan ser pagados por el arrendatario siempre que así se pacte por escrito, con determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. En cuanto a los gastos derivados de servicios individualizados el art. 20.3 obliga a que sean pagados por el arrendatario. Por lo tanto es totalmente correcta la cláusula que Manuel y José insertan en el contrato.