Arrendamiento urbano

Derecho Civil español. Arrendatario. Regímenes normativos. Vivienda. Contratos. Prórrogas forzosas. Legales. Enajenación. Ley 29/1994 de 24 de noviembre. Rentas. Subarriendo. Subrogación. Tanteo. Cesión. Indemnización. Fianzas

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Arrendamientos urbanos

Sumario:

Arrendamiento urbano

1. Concepto y caracteres del contrato de arrendamiento en el código civil.

Pluralidad de regímenes normativos en materia de arrendamientos urbanos.

La regulación del Cc, pensada principalmente para el arrendamiento de fincas rústicas, resultó pronto insuficiente e inadecuada para hacer frente al problema de la escasez de viviendas y locales que se empezó a notar, en nuestro país, a principios del presente siglo y que alcanzó su punto álgido tras la guerra civil (1936-39). Ante ello, el Estado se vio obligado a intervenir, aunque fuera a costa del principio de la autonomía de la voluntad, que contribuía a agudizar las consecuencias sociales del problema, convirtiéndose en un poderoso instrumento en manos de los propietarios de inmuebles.

La regulación pasaba por olvidar principios básicos del derecho común y reclamaba el establecimiento de normas imperativas que asegurasen, a costa de la libertad de pacto, una eficaz protección del arrendatario.

En la línea de algunas leyes que le precedieron, el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que prolongó su vigencia hasta la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reguló tanto el arrendamiento de vivienda -al que denominaba inquilinato- como el arrendamiento de local de negocio.

La calificación del contrato como de una u otra clase se basaba en el destino primordial que tuviera la edificación habitable: en un caso, proporcionar vivienda al arrendatario, con o sin mobiliario; y, en el otro, ejercer en el inmueble, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

El principal beneficio, y el único verdaderamente irrenunciable por el arrendatario era la prórroga forzosa del contrato a la llegada del vencimiento del plazo pactado. Se configuró como una prórroga obligatoria para el arrendador y como una prórroga potestativa para el arrendatario, funcionando incluso en los casos de transmisión o extinción del derecho que el arrendador tuviera sobre la finca objeto del contrato. Al arrendador sólo le estaba permitido oponerse a la prórroga en los casos taxativamente dispuestos en el texto legal.

Como ley especial, el Texto Refundido de 1964 era de aplicación preferente al Cc. en los contratos de arrendamiento que integraban su objeto. Las normas del Cc. quedaron reservados para regular los arrendamiento excluidos de la Ley especial y para suplir las lagunas de ésta.

Esta regulación llevaron paulatinamente a que fuera cada vez menos atractivo ofrecer fincas para alquilar.

Por ello, con objeto de mejorar el sector de la construcción y aumentar la oferta de viviendas para alquilar, se introdujo una importante reforma por medio del Real Decreto Legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, más conocido como «Decreto Boyer».

En esta nueva regulación se suprime la prórroga forzosa. Así, de acuerdo con su artículo 9: «los contratos de arrendamientos urbanos tendrán la duración que libremente estipulasen los contratantes, sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Cc y sin perjuicio, tampoco, de la posibilidad de los contratantes de acogerse, voluntariamente, al régimen de la prórroga indefinida».

No obstante, esta nueva regulación sólo se aplicaría a los nuevos contratos que se celebrasen a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto, rigiéndose los concertados con anterioridad seguirían rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964.

Posteriormente, se aprobó la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que es la actualmente vigente.

Por lo tanto, en la actualidad, son varios los regímenes normativos que coexisten:

  • El Texto Refundido de 1964, con las modificaciones contenidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que es aplicable a los contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985.

  • El Real Decreto Legislativo de 1985, completando con las normas del Texto Refundido de 1964 y con las modificaciones introducidas por la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Rige para los contratos de arrendamientos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.

  • La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aplicable a los contratos que se celebren a partir del 1 de enero de 1995.

  • A los anteriores, hay que añadir las normas del Cc relativas al contrato de arrendamiento que quedan reservadas para los arrendamientos excluidos de la legislación especial.

    Características de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

    La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) consta de 40 artículos, 10 Disposiciones Adicionales, 6 Disposiciones Transitorias, 1 Disposición Derogatoria y 4 Disposiciones finales.

    Es de aplicación general en toda España, si bien el propio texto hace remisiones expresas a las normas de las CCAA para determinadas cuestiones relacionadas con el régimen de las viviendas de protección oficial y el depósito de las fianzas.

    Los principios inspiradores de la nueva regulación tratan, como indica su preámbulo, de hacer de los arrendamientos urbanos pieza básica dentro de una política de vivienda orientada por el mandato del artículo 47 de la Constitución. Para ello se estima que debe existir un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, tomando, como punto de partida, las diferentes realidades económicas subyacentes ea los arrendamientos de vivienda y a aquellos que persigan otra finalidad distinta, con vistas a proporcionarles un tratamiento que se haga eco de esas diferencias.

    Para ello, introduce la distinción entre contrato de arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

    El régimen previsto para el arrendamiento de vivienda está presidido por el principio de protección del arrendatario, a quien se reconocen una serie de beneficios mínimos (establecimiento de un plazo mínimo para la duración del arriendo en cinco años, mantenimiento durante este plazo de las mismas condiciones del arrendamiento, derechos de adquisición preferente y subrogación mortis causa para determinados familiares).

    Los arrendamientos para uso distinto al de vivienda quedan bajo el imperio del principio de la autonomía de la voluntad (art. 4,3º LAU). Las partes son libres para configurar los elementos del contrato de la manera que estimen más conveniente a sus respectivos intereses, limitándose la Ley a ofrecer una normas -las del Título III- que van a regir sólo en defecto de pacto de los interesados. Supletoriamente se aplicará el Cc.

    Más concretamente, el art. 4 establece la normativa general que ordena el sometimiento de todos a las disposiciones de los tít. I, IV y V, y a continuación el de los arrendamientos de viviendas al tít. II (normas imperativas) y de los otros arrendamientos para fines distintos al de vivienda al Tít. III (normas dispositivas en defecto de las partes). Por último exceptúa viviendas superiores a 300 m2 y las de renta 5,5 veces superior al salario mínimo (el salario mínimo es de 460,50 euros/mes, por lo que el tope es 2532,75 € /mes) para los que el Tít. II también es dispositivo.

    2. El contrato de arrendamiento urbano. Concepto.

    a. Los contratos sometidos a la LAU

    Se da en las fincas urbanas que pueden ser viviendas u edificios destinados a otros usos. Las normas reguladoras del arrendamiento de viviendas se aplicarán también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje etc.…

    Tales contratos tienen que tener las siguientes características:

    • Que sean contratos de arrendamientos (véase el artículo 1543 del Cc.)

    • Que tengan por objeto fincas urbanas. Aunque el artículo 1 no aporta dato alguno acerca de lo que haya de entenderse por finca urbana, de los arts. 2 y 3 se deduce claramente que la Ley identifica con edificación, sin que sea absolutamente determinante, a estos efectos, la clasificación urbanística del suelo dónde se encuentre.

    Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU).

    La habitabilidad de la edificación exige la concurrencia en la finca de las condiciones mínimas de construcción y salubridad que garanticen el disfrute de una vivienda digna y adecuada. Estas condiciones mínimas han de existir en el mismo momento de la celebración del contrato y mantenerse durante toda la vigencia del mismo, correspondiendo al arrendador la obligación de realizar las obras necesarias a tal fin (arts. 21, 26 y 28 de la LAU).

    El arrendamiento de vivienda también está llamado a satisfacer una necesidad «permanente», para diferenciarlos de los arrendamientos de temporada (que están excluidos de la LAU).

    Los arrendamientos para uso distinto al de vivienda están designando contratos de fines muy diversos (vivienda no permanente, explotación de negocio, ejercicio de una profesión...). Vale cualquier uso que las partes pactes, con tal que no sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

    Concretamente, aunque no de forma exhaustiva, la LAU enumera una serie de supuestos que el legislador considera incluidos en esta categoría: arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industria, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

    Los arrendamientos de temporada son contratos con una duración pactada inferior al año, acorde con la necesidad o conveniencia puramente transitoria que se pretende cubrir.

    b. Los contratos excluidos de la LAU

    La L.A.U. en su art. 5 excluye de su régimen a:

    • las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

    • El uso de las vivienda militares, cualquiera que fuese se calificación y régimen. Se regularán por su legislación específica

    • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable a los arrendamiento rústicos.

    • El uso de viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas y que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla. Se regirán por la normativa que la Universidad haya dispuesto.

    3. Pluralidad de regímenes en la LAU

    El contrato de arrendamiento para uso de vivienda. Título II. Carácter imperativo de la regulación.

    En la LAU hay normas de aplicación común a las dos modalidades de arrendamientos contempladas.

    Por lo que se refiere a los arrendamientos de vivienda, el tít. II es imperativo, y el art. 6 dice que serán nulas las estipulaciones en perjuicio del Arrendatario salvo norma que lo autorice expresamente. El contrato no se podrá ceder sin consentimiento del arrendador. Regula el subarriendo que no se puede hacer sin previo aviso y que nunca puede ser total y que se regirá por lo dispuesto en el tít. III.

    En todo caso, son válidos los pactos referidos a materias propias del Título II que beneficien al arrendatario en mayor medida que lo hace el régimen legal.

    Mayor ámbito de la autonomía de la voluntad lo encontramos, como ya se ha recogido, en los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea mayor de 3000 metros cuadrados o cuya renta inicial sea mayor de 5.5 veces el salario mínimo interprofesional.

    Contrato para uso distinto de vivienda. Título III. Carácter dispositivo de la regulación.

    Para este tipo de arrendamientos, de acuerdo con el artículo 4.3 de la LAU, la primera fuente de la regulación de este tipo de contratos es la voluntad de las parte, que no tiene más límites -aparte de los que impongan las normas de los títulos I, IV y V- que los genéricos de la autonomía privada (art. 1255 Cc.). En defecto de pacto, se establece la regulación recogida en el Título III de la Ley y, como supletorio de éste, las normas del Código civil.

    4. El contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

    Orden de prelación de fuentes de reglamentación (LAU, autonomía de la voluntad, Código civil)

    La prelación de fuentes, con carácter general, en los arrendamientos para uso de vivienda es la siguiente: las normas de la LAU, las cláusulas que hayan pactado las partes y que no contradigan lo indicado por la ley, y en caso de lagunas, lo establecido en el Cc.

    Más concretamente, y como hemos visto, el tít. II es imperativo y el art. 6 dice que serán nulas las estipulaciones en perjuicio del arrendatario salvo norma que lo autorice expresamente. El contrato no se podrá ceder sin consentimiento del arrendador. Regula el subarriendo que no se puede hacer sin previo aviso y que nunca puede ser total y que se regirá por lo dispuesto en el tít. III.

    En todo caso, son válidos los pactos referidos a materias propias del Título II que beneficien al arrendatario en mayor medida que lo hace el régimen legal.

    Mayor ámbito de la autonomía de la voluntad lo encontramos, como ya se ha recogido, en los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea mayor de 3000 metros cuadrados o cuya renta inicial sea mayor de 5.5 veces el salario mínimo interprofesional.

    La regulación del contrato de vivienda se extiende al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendadazo o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

  • Enajenación de la vivienda arrendada: el art. 14 dice dos ideas:

    • El arrendamiento no se extingue en principio.

    • Limitada eficacia del arrendamiento no inscrito.

    Queda claro que:

    • Si arrendamiento es inferior a 5 años, se subroga el adquiriente.

    • Si arrendamiento es superior a 5 años se soporta hasta que llegue a los 5 años, y si está inscrito hasta lo que esté pactado

  • Muerte del arrendatario: art. 16 dice que si existen personas con la facultad de subrogarse se subroga si se notifica en tres meses.

  • Duración del arrendamiento. Prórrogas legales

    Será la libremente pactada, pero si es inferior a 5 años se establecen prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Revocación mínimo de 30 días. No procederá prórroga si se hace constar expresamente y sí la duración pactada es de más de 5 años. La fecha que se tiene en cuenta para determinar la duración es la de la firma del contrato, si coincide con el de la ocupación real de la vivienda, en caso contrario, empieza a contar el día de la efectiva puesta del inmueble a su disposición.

    La prórroga es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. Constituye un derecho del arrendatario.

    La prórroga obligatoria sólo queda excluida cuando el propietario necesita la finca arrendada para destinarla a vivienda permanente propia. No cabe alegar otros usos ni tampoco la necesidad de otras personas, aunque sean familiares del arrendador.

    El derecho a la prórroga no es renunciable por anticipado por el arrendatario. Ahora bien, si transcurrido el tiempo del contrato, no desea hacer uso de la prórroga, puede hacerlo.

    El art. 11 permite el desistimiento del arrendamiento al arrendatario por su exclusiva voluntad. Ahora bien, esta facultad de desistir se reconoce solamente si la duración pactada es superior a 5 años y para cuando el contrato haya superado sus primeros cinco años. Sólo exige un preaviso con dos meses de antelación.

    Atención especial si vive con una persona (cónyuge o similar), que si manifiesta la voluntad de no renovar el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge, a lo que podrá requerir el arrendador.

    Duración de arrendamiento en supuestos especiales: resolución del derecho del arrendador, terminación del derecho de goce del arrendador, arrendamiento concertado de buena fe con propietario aparente, enajenación de la vivienda

    En casos especiales, se puede ver afectada la duración del contrato de arrendamiento. Así, el art. 13 menciona unos supuestos en los que la pérdida de la titularidad del inmueble por el arrendador puede tener incidencia sobre el arrendatario:

    • El apartado 1 menciona los casos de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa… la consecuencia es que se mantiene el arrendamiento hasta los 5 años.

    • Apartado 2, si el cambio de titularidad se produce tras los 5 años, el arrendamiento queda resuelto sea cualquiera de las circunstancias. Excepción: que el contrato de arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución derecho del arrendador. En tal caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada y el nuevo propietario tendrá que respetar esa duración.

    En el caso de terminación del derecho de goce del arrendador, el Apartado 3 dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios etc. se extinguen al término del derecho del arrendador, cualquiera que sea la causa que haya puesto fin al derecho del arrendador. Aquí el legislador no salva ni siquiera el plazo mínimo habitual de cinco años.

    En el caso de arrendamientos de vivienda concertado de buena fe con propietario aparente, el art. 13.3 de la LAU dejando a salvo la facultad de no renovación del art. 9.1, establece una duración de cinco años para estos casos.

    Cuando el arrendador enajena la vivienda, de acuerdo con el art. 14 de la LAU, hay que distinguir varios supuestos:

    • Si la enajenación tiene lugar durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Queda a su voluntad manifestar su voluntad de no renovarlo, transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento.

    • Cuando la enajenación tiene lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato, si falta alguno de los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria quedará subrogado como arrendador por la totalidad de la duración pactada en el contrato de arrendamiento. Si concurren en el adquirente los requisitos del art. 34 de la LH sólo debe soportar el arrenamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, transcurrido el cual le está permitido oponerse a la continuación del arrendamiento, debiendo compensar al arrendatario por el tiempo que falta de cumplimiento del contrato en la cantidad de una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir.

    La obligación del arrendatario de pagar la renta

    El art. 17 establece que la determinación de la renta inicial y de las circunstancias de tiempo, lugar y forma de pago quedad a la libre voluntad de las partes. No existe límite sobre su cuantía y si no se ha pactado nada, será pagadera mensualmente y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

    La renta se actualiza, de acuerdo con el art. 18.1 durante los 5 primeros años, de acuerdo con el Índice de precios al consumo, y los siguientes según lo pactado por las partes. La actualización se hará anualmente. La renta podrá ser elevada por el arrendador por obras de mejora salvo pacto en contrario, pero siempre que hayan transcurrido al menos cinco años de arrendamiento. Los gastos generales serán a cargo del arrendatario cuando así se haya pactado, deberá constar por escrito.

    La prohibición del subarriendo.

    En el subarriendo se trata de dar o tomar en arriendo una cosa de otro arrendatario de la misma y no del dueño de ella ni de su administrador. En el caso de subarriendo de viviendas, éstas pueden subarrendarse total o parcialmente. Se considera parcial cuando el arrendatario sigue viviendo en la misma vivienda (se suelen subarrendar habitaciones).

    El subarriendo exige siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario de mobiliario adecuado y suficiente para el destino pactado. No se entiende subarriendo la convivencia con el inquilino de hasta dos personas no familiares.

    En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, a diferencia de la permisividad del Texto Refundido del 1964, se prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada. Tan sólo se admite el subarriendo parcial de la finca, y siendo necesario el consentimiento por escrito del arrendador.

    La duración del subarriendo parcial tiene como limite temporal el termino fijado para el contrato de arrendamiento de la finca objeto de subarriendo. Por otro lado, el precio de subarriendo no puede exceder del precio del arrendamiento del que deriva.

    El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

    La subrogación en el contrato

    La subrogación implica solamente un cambio en la persona del arrendatario. En todo lo demás, renta, duración, derechos y obligaciones, el contrato permanece inalterable. Las causas de subrogación son las siguientes:

    • subrogación por cesión del contrato: Por cesión se entiendo que el arrendatario cedente transmite la posición que le corresponde en la relación arrendaticia a un tercero (cesionario) que por esta vía le sustituye en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. La cesión del arrendamiento por el arrendatario, requiere el consentimiento del arrendador, el cual debe prestarse por escrito, con independencia de que la cesión sea a título lucrativo u oneroso. De producirse la cesión, el cesionario y nuevo arrendatario se subrogarán en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior.

    • Subrogación por desistimiento, no renovación del contrato o abandono de la vivienda por el arrendatario. El art. 12 de la LAU reconoce un derecho de subrogación al cónyuge del arrendatario para cuando éste, unilateralmente, decide poner fin al arrendamiento, ya sea manifestando su voluntad de desistir o por vía de hecho. Para que la subrogación sea efectiva, es imprescindible que el cónyuge no titular manifieste al arrendador, en el plazo de quince días, su voluntad de continuar en la vivienda. Si no lo hace así, el contrato de arrendamiento se extinguirá. En el caso de abandono del titular, el plazo de notificación de la voluntad de continuar con el arrendamiento es de un mes. Este derecho se extiende a las parejas de hecho y a las parejas homosexuales, siempre que hayan mantenido la convivencia durante dos años como mínimo.

    • Subrogación por muerte del arrendatario. En un caso análogo al anterior, se permite la subrogación en el contrato del cónyuge y de las personas que, con análoga relación de afectividad a la cónyuge y con independencia de su orientación sexual, hayan convivido con el fallecido. También son beneficiarios de este derecho de subrogación los descendientes, ascendientes, hermanos y otros parientes del arrendatario hasta el tercer grado colateral, que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por ciento, y que, por supuesto, estuvieren conviviendo con el arrendatario al tiempo de su fallecimiento. Salvo los casos del cónyuge o pareja de hecho (si existe descendencia) y de descendientes sometidos a la patria potestad o tutela del arrendatario, en los demás supuestos se exige que la convivencia haya durado, como mínimo, dos años. El plazo para manifestar la voluntad de continuar con el arrendamiento es de tres meses desde el fallecimiento.

    La realización de obras durante el arrendamiento.

    Obras por el arrendador: Éste viene obligado a realizar las obras necesarias para conservar la casa en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, el arrendatario tendrá derecho a descuento si duran las obras más de 20 días. Pequeñas reparaciones por uso serán a cargo del arrendatario. El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador los deterioros que se produzcan en la finca, en el plazo más breve posible.

    En el caso de mejoras, se trata de una facultad del arrendador que no necesita el consentimiento del arrendatario, salvo que le vayan a perturbar en el pacífico goce de la vivienda.

    Obras por el arrendatario: Se le prohíbe salvo que exista un consentimiento por escrito del arrendador la realización de obras que modifiquen la configuración de la finca. Si lo hace es causa de resolución, y además ha de reponer cosas a su estado anterior. No obstante podrá realizar sin previo consentimiento del arrendador las pequeñas reparaciones que vengan exigidas por el desgaste cotidiano de la vivienda (pintura, cambio de cristales, reparación de cerraduras y similares).

    Se permiten las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda arrendada a las deficiencias físicas, sensoriales o psíquicas que concurran en el arrendatario o sus familiares. El arrendatario que las lleve a cabo no puede reclamar su importe al arrendador y estará obligado a reponer a la vivienda a su estado original si así es requerido por el arrendador.

    El derecho de tanteo y de retracto del arrendatario.

    Derecho de adquisición preferente del arrendatario: La LAU concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente que le permite acceder a la propiedad de la vivienda arrendada si el arrendador decide enajenarla mientras está vigente el contrato de arrendamiento.

    El derecho de adquisición preferente está reconocido en el art. 25 y se desdobla en el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

    El derecho de tanteo facultad al arrendatario para adquirir, con preferencia a cualquier otro, la propiedad de la finca arrendada cuando el arrendador proyecta su venta.

    El derecho de retracto otorga al arrendatario la facultad de adquirir la finca arrendada , una vez que haya sido enajenada a un tercero, entregando el precio que se pagó por ella y los gastos a los que alude el art. 1518 del Cc. El derecho de retracto tiene un plazo de caducidad de 30 días naturales.

    No habrá lugar a tanteo o retracto si vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador.

    Suspensión, resolución y extinción del contrato.

    Suspensión: El art. 26 dice que el arrendatario tiene la opción entre suspender el contrato o desistir sin indemnización cuando las obras en la vivienda la hagan inhabitable. El arrendatario no tiene que pagar la renta mientras no pueda usar la vivienda y queda paralizada también la duración del arrendamiento que comenzará de nuevo a contar desde la vuelta del arrendatario a la vivienda.

    Resolución: El art. 27 señala que es causa de resolución del contrato el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes y faculta a la resolución en consonancia con el art. 1124. Son causa de resolución a instancia del arrendador:

    • la falta de pago de la renta

    • la falta de pago de la fianza o de la actualización

    • el subarriendo o la cesión inconsentida

    • la realización de daños dolosos a la finca o de obras inconsentidas por el arrendador

    • cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubre, nocivas, peligrosas o ilícitas.

    • Cuando deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.

    Son causas de resolución a instancias del arrendatario:

    • La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21.

    • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

    Extinción: El art. 28 recoge dos supuestos de extinción:

    • Pérdida de finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

    • Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

    5. El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

    Orden de prelación de fuentes de reglamentación (autonomía de la voluntad, LAU, código civil).

    A diferencia de las vivienda, en estos casos, prima la voluntad de las partes y, por lo tanto, lo establecido en el Título III regirá de manera supletoria a aquélla. En última instancia se estará a lo establecido en el Cc.

    En las obras de mejora y conservación se remite al arrendamiento de vivienda, al igual que en el derecho e adquisición preferente del arrendatario. En cuanto a la resolución son aplicables para resoluciones de pleno derecho las causas de las letras a, b y e. También si incumple la obligación de notificar la cesión o subarriendo.

    Enajenación de la finca arrendada

    Si se enajena la finca arrendada queda subrogado el adquiriente salvo que concurran los requisitos del art. 34 LH, manteniéndose para el arrendador los derechos de adquisición preferente, salvo pacto en contrario, contemplados en el art. 25 de la LAU.

    No obstante, el arrendatario que vea extinguido anticipadamente el contrato, tendrá derecho a indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato.

    Cesión del contrato y subarriendo

    En cuanto al la cesión y subarriendo se faculta al arrendatario a hacerlo sin consentimiento del arrendador, si bien éste tiene derecho a aumento de la renta en vigor del 20 por 100. Nos será cesión el cambio producido por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

    Subrogación por acusa de muerte del arrendatario.

    A la muerte del arrendatario tiene derecho subrogarse en el local el heredero si se ejerce actividad empresarial o profesional.

    La indemnización por clientela.

    La llamada indemnización por razón de la clientela constituye una novedad que se introduce por la LAU. Se trata de una compensación económica por tazón del perjuicio que experimente el arrendatario que tiene que abandonar el local donde ha venido ejerciendo su actividad y captando una clientela que él seguramente pierde y de la que se puede aprovechar quien le sustituya en uso del inmueble.

    El nacimiento de esta indemnización surge cuando se ha extinguido el arrendamiento y el arrendatario previamente ha manifestado su voluntad de renovarlo por un cinco años más, como mínimo, y por una renta de mercado. La actividad debe ser una actividad comercial de venta al público. La indemnización comprenderá los gastos de traslado y perjuicios derivados de la pérdida de la clientela.

    6. Disposiciones comunes a las dos modalidades de arrendamiento

    Prestación de fianza

    Será obligatoria la fianza de una mensualidad en la vivienda y dos en los otros. No es admisible el pacto en contrario. Se permite su actualización. La falta de pago de la fianza o de su actualización es causa de resolución del contrato a instancia del arrendador.

    Formalización del contrato de arrendamiento.

    No se impone forma salvo que se quiera hacer constar este contrato en el registro de la propiedad.

    En caso de formalizar el contrato por escrito, en el documento redactado a tal fin, se harán constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las parte libremente hubieran acordado (art. 37.2 de la LAU).